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最新消息，闵行安高莘庄项目
仲盛世界商场展厅已开放
「安高·海印华庭」
预计11月中旬开放展厅
将推建面约120/140㎡高层及170㎡叠墅产品！
最新效果图以及户型过程稿曝光！美学生活馆即将开放接待！
01
高层改善起步
城区稀缺叠墅
从目前流出的项目资料来看，整体定位改善起步。
高层为约120㎡和约140㎡产品，四层叠拼分为上下叠，约170㎡产品。
考虑到地块的拿地价格已经达到5.6万/㎡，整体售价至少应到8万/㎡或8.5万/㎡以上，这样考虑的话，则大致分布为：
1000万以内首次改善以及1200万左右的置换。
1500万起步的叠拼则作为拳头产品打开市场。
整体来看，项目内价差没有拉开特别大。
综合来看，高层中9号楼与10号楼的位置更优。
而瞄准小户型的话，东北角8号楼南向视野更优，西北角11号楼则距离配套以及出入口更加便利。
断供的叠拼，是全力托举的王牌
近三年，闵行的叠加供应，仅有浦锦、颛桥、马桥三个板块。
莘庄的上一次叠加供应，更是要追溯到2012年。
这样的稀缺性，以及今年外环火热的叠加市场，大约也是安高选择无论如何，都要在项目中挤出一点叠加的原因。
虽然目前产品还没有流出，但从今年外环叠拼的成交来看，这依然是一场硬仗。
下表中可以看到，热盘的成交均价相对不高，套均面积也在150㎡左右，这次安高海印华庭的叠加在170㎡面积段，起步也会在1500万以上，整体叠加定位上接近同样今年的现象级项目润雲金茂府。
就看安高，能给莘庄带来多少惊喜。
约119㎡户型，常规三室
南向三面宽，客厅尺度略有放大，搭配等宽的内凹阳台，应该考虑后期统一在套内使用；
其余各房间基本都设计了飘窗，补充实际使用空间；
主卧常规套房，卫生间开门在衣帽间之后，与睡眠区加了一重隔离，也是不错的设计手法。
此外，北侧厨房与卫生间开门并列，距离稍微有些近，如果介意的朋友可能需要实际感受一下再做评判；
虽然有独立玄关，但内侧厚度看起来不足以做深柜收纳，可能有一些空间浪费，或许最终面世的户型还会有优化。
约140㎡户型，大方厅四室
主卧套房，留给主卧的面宽比较大，会在床尾留出不少空间，未来可以结合收纳或梳妆等功能，给主卧更多选择空间。
双北卧尺度近似，中间布局公卫，流线相对方便。
厨房对140㎡面积段来说，相对偏小，而且布局在户型一角，从日常动线来说不是非常方便；
南阳台储藏室，目前看略微鸡肋，看最终产品上这边能否具备上下水条件，则能作为家政角落使用；
此外，进门玄关，以及客厅东北角均有“角对角”的墙体格局出现，一方面使用感受略有影响，另一方面可能卡住大件家具进出，同样建议实际体验来做决定。
总体而言，目前流出的两款户型都是在“新规”执行后，产品系正在经历新一轮的打磨。
总图上与北侧的滨水公园之间有清晰的互动，而在户型上却没有看到类似的考量，或许，留出一个北阳台+北餐厅的南北通透格局，也是一个可以延伸的产品方向。
约140㎡户型楼栋，目前流出南立面效果图资料
02
南北2米高差
外部配套，内部会所
从总图入手，看一下楼栋分布和功能布局。
北高南地，小区内2.1米高差
从公示的总图上来看，地块南侧场地标高在4.8米，北侧已经到了6.9米，有2.1米的高差。
虽然说不算很大的差异，但是地块南北间距很窄，最终呈现出来的效果就可能会比较明显。
起因应该是北侧滨水公园，需要起坡到防护高度。但落实在方案上，就能看到叠拼部分的地势相对比较低，前后两排之间地面标高也相差一个大台阶。
对北侧高层来说是利好，低楼层的日照条件更好。
而南侧楼栋，就要看最后的景观方案，将如何消解这样的地面高差。
西南角公建配套，会所居中
根据出让条件，需要配建2600㎡左右的公用配套，其中包含约2000㎡的菜场。
从目前流出的效果图来说，应该希望向城市市集方向发展。
完全独立向外的配套建筑，对小区来说影响比较小，除了12号楼为配套上盖，可能会有声音方面的干扰外，核心考验的就是招商运营能力。
接下来看标配的社区会所。
位置放在了南北两栋楼中央，从南侧主入口进入后，还需要比较长的步行距离才能达到下沉庭院，与现在常见的主入口直接连着会所的形式不太一样。
通过环绕的景观连廊以及部分物业配套用房，组合成了贯通地上地下的共享空间。
好处是各个楼栋到会所的距离都比较近，劣势则可能在会所招待朋友等情况，在物业管理上更难分离。
景观需内外配合
从地面景观的角度上讲，整个小区内缺少面积较大，较集中的景观区域，只能以各自单元门前的花园为主。
幸好北侧直接连接滨水公园，对日常生活来说可以成为重要补充，正好从方案上来看，也预留了两处人行出入口。
03
北公园，南学校
地铁较远，高速很近
最后我们来看一眼区位。
优势非常清晰：北侧滨水公园，在城区环境中加分。不远还有闵行体育公园、闵行文化公园等区域核心绿地加持。
南侧，无论是莘松中学还是莘光小学，都是比较强势的好学校，在出入口布置上和小区有错开，但接送高峰的拥堵恐怕无法避免。
南虹桥片区内，机场禁空管制一直延续到剑川路，对莘庄来说有一定影响，但也不至于像七宝一样头顶压飞机，只是起降存在声音干扰。
此外，区位上最大的不便，可能就是到地铁站的距离。
向北，到12号线七莘路站约2公里；
向南，到1号线莘庄站约1.7公里；
这样的距离对单纯步行来说稍微过长，最好还是有非机动车来解决最后一公里。
不过从开车上来看，莘庄作为老牌板块，还是有着自己积累起来的优势：
东侧外环高架，西侧嘉闵高架，沪闵路 ，漕宝路直接链接市中心。
04
莘庄已两年断供
稀缺的叠拼与改善
莘庄的开发，在闵行全区来说，时间上相当靠前，从近五年的新增供应表现上来看，也确实比较克制。
近五年最大的供应高峰出现在2023年，也仅有保利建工海玥锦上和中企云启春申两盘入市，随后就进入了沉寂，直到今年的6批次土拍，莘庄才重新回到新房的视野。
截至目前，莘庄的板块存量，已经几乎见底。
而在这其中，刚需的成交占到绝大多数。
另一方面，闵行作为外环最强区域之一，其中不同板块之间也有差异。
今年新房成交量最高的板块分别是浦江和梅陇春申，加起来接近整个闵行的半数新房成交。
梅陇与莘庄肩并肩，近几年的供应非常强势，仅去年成交就接近两千套，且近几年的新房均价也比较平稳。
即便一度成交均价略低于莘庄，近几年的发展之下，新房上已经相差无几。
安高今年在梅陇春申的操盘项目安高申陇院成绩相当不错，在摸清闵行市场后，在莘庄再落一子，也是对市场的信任。
而莘庄，也迫切需要再打赢一场，“外环一哥”之战。
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国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，受国内外形势变化影响，前8个月房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。
开发投资增速跌幅继续扩大
具体来看，房地产开发投资增速方面，累计同比跌幅继续扩大。数据显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。
房地产开发投资增速一直是判断行业发展的重要指标之一，连续回落也意味着投资乏力。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该指标侧面还说明房企资金状况，且土地交易等方面的一些主力企业明显遇到压力。因此还是要加快销售工作提振，促进市场向好发展，真正从资金端改善企业资金状况和投资预期。
从房屋新开工和竣工面积数据来看，新开工指标降幅微弱扩大，竣工面积跌幅有所扩大。数据显示，1-8月份房地产开发企业房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积27694万平方米，下降17.0%。其中，住宅竣工面积19876万平方米，下降18.5%。
严跃进表示，要持续对新开工给予支持。有一点值得肯定，当前各地新开工的土地，普遍也是这几年供应的优质地块，项目的市场消化预期不错。各地要持续做好新开工工作，以积极活跃的新开工来带动优质产品入市。同时，竣工方面还需要持续发力。本身其和最近几年的投资拿地数据偏弱有关。但各地保交付和白名单等工作总体还是积极推进的，但仍要确保竣工质量，真正把过硬质量的产品交付给老百姓。
到位资金情况方面，指标继续下降。1-8月份房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%；利用外资18亿元，下降11.5%；自筹资金22974亿元，下降8.9%；定金及预收款18844亿元，下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%。
在严跃进看来，目前最关键是就是要允许房企的项目定价更为灵活，同时促进项目的积极去库存。要把“金九银十”作为一个重要的环节和节点进行销售，促进资金向好发展。
新房单月销售低位徘徊
新房销售方面，指标跌幅略有扩大。进入传统“金九银十”阶段，地方需要对销售工作给予更加充分的重视。
根据国家统计局数据，1-8月份新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。
国家统计局认为，今年以来各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1-8月份，全国新建商品房销售面积同降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额同比降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。
从商品房单月销售情况来看，环比小幅增长，但仍处于年内低位水平。根据国家统计局数据测算，8月新建商品房销售面积5744万平方米，环比增长0.61%，同比下降10.99%；新建商品房销售额5449亿元，环比增长2.33%，同比下降14.77%。
商品房库存方面，连续六个月减少。截至8月末，商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米。其中，住宅待售面积40229万平方米，减少307万平方米。
该指标总体处于改善阶段，也和开发投资等指标偏弱有关，直观反映是新盘供应有所减少。严跃进认为，需要看到几个利好点：一是库存没有过快增长，也有助于供求关系平衡。二是一些项目逐渐进入到现房阶段，也使得去化优势增加。三是很多项目都属于新规下的新产品，具有较好的卖点。
促进止跌回稳还需继续努力
整体来看，今年前8月份房地产市场总体处于调整阶段，这也意味着止跌回稳的工作任重道远。
对此，易居研究院认为，各地“金九银十”阶段要持续做好销售工作。一是，一些好房源的销售工作要积极宣传好，尤其是一些开盘去化状况不错的产品，要给予较好宣传，以增强信心。二是，要把一些既有宽松政策宣传好解读好，不要让好政策睡大觉，真正宣传好这些政策对购房成本降低的利好面。
国家统计局表示，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
