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力波九坊号称周边有50万消费人群，按理说并不缺客流。来之前我做了功课，查阅了不少资料，心里还是挺期待的。可出了锦江乐园地铁站，在最后那一公里的路上，就隐隐感觉不太对劲。我骑了辆共享单车，顺着车行道往前，却没注意到该走地下通道，结果在原地绕了好一阵，费了不少劲才找到正确的路。虽然主要怪自己没留意，但从商业逻辑来说， “容易找到”也是一个商业项目不可忽视的基本条件——最好能让顾客不费什么心思，轻松抵达。
走了几分钟地下通道，终于到了力波九坊。外围住宅密集、非机动车满停、行人不少，看着不缺人气，可一进内部，不少店铺已关门撤柜、顾客稀少，旁边的独栋办公区也空置严重。单说规划和建筑设计其实不差，动线也顺畅，我本来期待挺高，现实却挺让人失望。
眼前空旷的场景，实在难和当年红极一时的力波啤酒厂改造项目联系起来。它的前身是力波啤酒老厂房，改造转型后开业初期特别火，周末人挤人，还成功融合了工业记忆与现代商业，走出了特色路线。也正因为曾经这么亮眼，现在的现状才更让人觉得可惜。
至于为什么会出现这样的局面，我试着从商业运营和规划设计两个角度再深入分析一下，希望能理出一些头绪。
力波九坊以前是上海人熟悉的力波啤酒厂，2016年工厂停产后，这片3.9万平方米的地就空下来了。后来深城投集团接了手，花了8年改造，没把老厂房全推了，反而留了不少“老物件”：60米高的大烟囱、装麦芽的仓库、以前烧锅炉的房子，现在都成了特色——烟囱晚上会放3D灯光秀，麦芽仓改成了啤酒博物馆，锅炉房里能喝到现酿的啤酒。
从位置来看，这儿确实挺方便的。旁边就是中环和沪闵高架，开车上道不用绕远；现在坐地铁 1 号线到莲花路站、锦江乐园站，走几分钟就能到，以后 15 号线、22 号线通了，过来会更方便。
周边3公里里，像梅陇社区、古美小区等这些居民区特别多，加起来住了 50 万人。里面大多是收入还可以的家庭，还有不少在附近漕河泾开发区、莘庄商务区上班的年轻人。对商业项目来说，不管是家庭日常消费，还是年轻人休闲，客群数量和类型都基本能满足需求了。
在之前的商业项目设计经历中，我深切体会到做这类项目的挑战与不易。无论是开发还是投资决策，对区位的考察和分析永远是第一步，也是最关键的一环。正如房地产行业那句老话：“Location, Location, Location”（区位，区位，还是区位）——这句话在商业项目中，体现得尤为深刻。
所以从区位来看，这个项目不缺吸引人的故事，也不缺来往的人流，先天条件还是很好的。可问题到底出在哪儿了呢？为什么现在经营得这么惨淡？是后续的运营管理没跟上，比如商家入驻的类型不符合周边人群需求，或者活动策划太少没能留住人？还是周边后来又出现了更有竞争力的商业体，分流了原本的客群？这些都值得好好琢磨琢磨。
一个项目能不能做好，一开始的定位特别重要。看普通的商场，大多都在卖衣服、化妆品，感觉都差不多。但力波九坊可以做点特别的——靠着自己做啤酒的老本行，直接能把“啤酒”打造成了最大的亮点。“微醺社交与新潮体验”的定位，集“酒+”跨界餐饮、潮流文化娱乐、海派生活体验、多元生活购物为一体的24小时欢聚空间。
从功能划分来看这里分了四块不同主题的地方，从白天买点日常用品，到晚上跟朋友喝一杯、放松一下，全都照顾到了。
●7°麦芽谷仓：主要是日常消费，有华为、周大福这些店，还有健身房、SPA馆，平时想买点东西、放松一下，来这儿就行；
●9°微醺里巷：专门做“晚上的生意”，是24小时开放的街区，全是火锅店、小酒馆，晚上60%的店都开着，周边居民晚上想出来吃点喝点，不用跑远；
●11°轻质生活：走怀旧风，装成了老上海的样子，还引进了“梅陇三杰”这种本地老字号，长辈来逛会觉得亲切；
●13°热浪乌托邦：专门给年轻人准备的，有livehouse、电竞馆，周末想跟朋友聚聚、玩玩，这儿能满足需求。
但是，我说的是但是，我在项目里完整走了一圈，没看到任何围绕自身定位展开的商业活动，整个空间冷清得让人不自在。除了餐饮区能看到一些顾客、亲子区有零星带着孩子玩的家长，其他区域的走廊大多空荡荡的，不少店铺门口连个招呼的店员都没有，甚至是闭店状态，偶尔有人路过也只是匆匆穿行，那种缺乏人气的寒意，比冬天的冷风更让人印象深刻——这根本不是一个正常运营的商业项目该有的样子，更像是一个只搭好了框架，却没填进灵魂的空壳子。今天是周日尚且如此，平时工作日可想而知。
很多人来力波九坊，第一件事就是拍照，因为这儿的设计确实特别。它没把老厂房原来的样子去掉，反而把这种工业风格做得很有意思。单说设计本身，整个改造做得挺好，那些带着历史感的细节，好像在慢慢讲着过去的事。
1.核心设计理念：老厂新生
这是所有设计的出发点。它没有拆掉老啤酒厂，而是把旧厂房、大烟囱这些工业遗存变成园区最大的特色。你走在里面，能看到老砖墙、大锅炉，但它们里面是时髦的咖啡馆和餐厅。这种新旧结合，让它拥有了上海独一无二的怀旧工业风。
2.空间布局：啤酒主题分区
整个园区用“啤酒度数”来划分不同区域，这个想法很直观也很有趣：
●低度数区：通常是购物中心，氛围轻松，适合逛逛买买。
●中度数区：开放街区，布满小酒馆和轻食店，适合朋友小聚。
●高度数区：核心娱乐区，有Livehouse等热闹场所，是夜生活的焦点。
这样设计让你从逛到玩，情绪自然过渡，不会觉得突兀。
3.建筑形态：商场与街区融合
它采用了“Mall+Block”的组合模式：
●Mall（大商场）：在里面购物办事效率高，风吹日晒都不怕。
●Block（开放式街区）：街道、小店、户外座椅，让你能悠闲地散步，感受城市氛围。
这两种模式拼在一起，满足了不同场合的消费需求。
4.人性化细节：提升体验的关键
一些贴心的设计让它不只是个商场，更是个舒适的公共空间：
●宠物乐园：专门为宠物开辟活动场地，对养宠家庭非常友好。
●景观廊桥：园区被小河分开，用一座漂亮的桥连接。桥本身就成了观景台，一边看历史烟囱，一边看现代建筑，视角独特。
●公共绿地：像力波公园这样的开放区域，让人可以休息、遛娃，增加了休闲属性。
总结一下：
力波九坊的设计逻辑非常清晰：用“老厂记忆”打造独特气质，用“啤酒主题”串联游览动线，用“商街融合”丰富空间体验，最后用“人性细节”留住人心。它是一个成功将工业历史转化为现代商业活力的优秀案例。
看多了类似项目后愈发感受到，好的设计能为商业项目打下良好基础，提升消费者的体验感，但无法决定项目的生死。
对设计师而言，精心打造的空间没能通过运营 “活” 起来，是极大的遗憾；而对商业项目本身来说，前期规划需精准匹配客群需求，后期运营更要持续发力 —— 从业态调整、商户维护到活动策划，每一个环节都不可或缺，只有这样才能让项目保持长久的活力。
查了以往的资料，项目23年营业的，刚开始力波九坊挺火的，不只是靠设计和定位，运营上也有一套办法：
1.开发商亲自管：70%的物业都是开发商自己留着，找专业团队统一运营10年。前5年给投资者固定收益（4.5%-5%），后面再按利润分成，这样投资者不用担太大风险，也愿意来。
2.联动周边产业：跟梅陇镇政府合作，引进了北京汽车研究院、广汽设计院这些企业，上班族下班直接能来商场吃饭、购物，成了稳定客源，占总客流的30%。
3.搞活动聚人气：经常办啤酒文化节、宠物市集、城市漫步这些活动，还建了“力波社群”。2024年五五购物节的时候，联合闵行区搞了7条Citywalk路线，直接让周边消费涨了25%。
引进品牌时，它也不盲目追大牌，而是“大牌+本地特色”结合：
●有麦当劳、奈雪的茶这些能拉人气的连锁品牌，占30%左右；
●重点扶本地网红店，比如“梅陇三杰”，让它们在这儿开新店，像匠心小厨的油盐蒸笋壳鱼，一年能卖1万多条；
●还自己做了精酿品牌“力波1987”，在园区里搞“前店后厂”，顾客能看到啤酒怎么酿的，喝着也新鲜。
往事只能回味，现在是2025年10月，这个项目启动才两年，就没了当初的劲儿，往日热闹像云烟似的散了。
现在园区里不少店铺关门，顾客稀少，没一点商业热闹气。该有的特色活动没跟上，留不住现有人气，也没吸引来周边人；旁边的独栋办公楼空了不少，整个园区只剩一位老爷爷坐板凳上用手机放戏曲，更显冷清。
这项目会这样，从前期规划到后期管理都有问题。打着 “啤酒文化” 的名头，却只留工业风装修，没搞过能让人参与的体验或互动活动；招商没招到引流的大店，业态单一，办公楼和商业区也不联动；后期不搞活动引流，也没扶持商户，好多店撑不下去关了门。更关键的是，一开始没摸透周边需求，也没利用老啤酒厂的历史价值，才两年就从网红地变成冷清空店的样子。
现在做商业，不能再用老办法，光靠租铺、招满商运营不通。关键得 “玩出新花样”，用新办法把引流、体验、消费绑在一起。得先找准特色定位，再搞主题市集、互动体验这类大家愿意参加的活动，拉近和消费者的距离；还要用抖音、小红书这些线上平台宣传，把线上客流引到线下；甚至得和商户一起琢磨新点子，让顾客来消费还觉得有意思，愿意再来，这样才能留住人气。
但说起来容易，做起来难。现在不管城市还是乡村，能做好运营的都少，优质运营人才更稀缺。一方面，好运营得懂定位、会招商，还得擅长做活动、玩线上，能跟商户、社区打交道，这种综合型人才本来就少；另一方面，很多项目没耐心长期投入，总想着靠短期营销爆火，或是没摸透本地需求就照搬别人的玩法，最后落不了地。尤其乡村项目，还受交通、客流、消费力限制，运营比城市项目难多了。
力波九坊目前的状况，是多个因素共同造成的，结合现场感受总结如下：
1.周边竞争激烈，附近有南方商圈、徐家汇商圈等成熟商圈，中庚漫游城侧重亲子、莲花国际偏年轻时尚，各项目都在抢客；
2.早晚高峰虹梅南路、沪闵高架常堵车，地铁15号线未完全贯通，出行体验受影响；
3.商业业态单一，餐饮占比达一半，零售、娱乐类少，顾客多是吃顿饭就走，留不住人气；
4.电商分流实体客流与销售；区域内商业项目多、体量过剩，顾客被分散；
5.现在消费更看重体验和社交，商场缺吸引人停留的内容；
6.自身定位不够清晰，运营、活动策划、商户组合也有提升空间。
针对这些情况，有几个实在的解决思路可以参考。力波九坊总共3.9万平方米，这个体量不算大，完全能走 “小而美、专而精” 的路子。现在大家的消费需求不一样了，已经从以前的 “大众都需要” 变成了 “更看重小众和个性”，而 “小而美” 最核心的好处，就是能灵活应对这些变化。
首先是错位竞争，打造独特主题。不跟周边大型商圈比品牌全，而是挖自身特色 —— 依托 “力波” 这个上海老品牌的怀旧情感，做 “上海情怀生活中心”，引入本土老字号小吃、复古杂货店、啤酒工坊体验，定期办怀旧主题市集、摄影展，让这里能唤起大家的情感记忆。
其次是强化体验，让人 “有的逛、有的玩”。降低 “只为吃饭” 的顾客比例，增加体验式业态：添小型影院、脱口秀剧场、亲子乐园、电竞馆或大型书店等娱乐休闲项目；在餐饮区外设手作工作室（陶艺、烘焙）、潮流数码体验店，让顾客能动手参与。
再就是化劣势为优势，做好 “邻里服务”。既然交通不便，就重点服务周边步行可达的居民，当他们的 “社区会客厅”：完善高品质超市、便民服务站、儿童教育、健身中心等生活配套，满足日常高频需求；优化公共空间，设户外休息区、儿童游乐设施，办社区跳蚤市场、亲子活动，增强归属感。
还要线上线下融合引流量，不被动等客上门：通过短视频、本地生活公众号宣传特色活动和优惠，线上引流；建微信会员群，发专属优惠、收反馈、组织线下粉丝活动，培养忠实顾客。
最后是优化交通与运营细节。硬件短期难改，就靠软性服务提升体验：和网约车平台合作给优惠券，高峰时段设到附近地铁站的接驳班车；简化停车缴费流程，给消费抵扣优惠；避免开业后放任不管，持续策划季节、节假日主题活动，保持商场新鲜感。
这些策略的核心，是从 “跟随者” 变成 “特色提供者”，不贪多求全吸引所有人，而是精准服务特定人群，靠丰富体验和贴心服务，把 “一次性顾客” 变成 “常来的老朋友”。
昨晚新闻联播用一小时解读 “十五五” 建议，重点强调 “文化” 和文化自信，这对商业项目的启示很明确：未来要多发展文化主题业态，用文化打造独特消费体验，让别人想抄也抄不走。
OK了，这次就到这吧。下周我们继续乡村之行，天冷了大家出门注意保暖，下周见！
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