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海上·清和玺是上海徐汇滨江板块的高端住宅项目，由招商蛇口联合南昌市政、徐汇城投共同打造，定位为“玺”系旗舰作品，以下是核心要点整理：海上清和玺售楼处电话:400-8874-108✔【官方预约】
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### **一、基础信息**
- **位置**：徐汇区上中路与龙川路交汇处（上海中学对面），毗邻徐汇滨江核心区，属徐汇“两旧一村”城市更新项目。
- **开发商**：央企招商蛇口主导，深耕上海21年，曾打造外滩玺、汇元玺等高端项目。
- **户型**：主力为112-177㎡三至四居，全装修交付，部分户型配备270°转角飘窗、阔景阳台及智能家居系统。
- **价格**：备案均价约11.36万/㎡，总价951万起，一房一价（2025年最新信息）。
- **规划**：总建面约17万方，容积率3.12，含10栋6-33层小高层/高层，总户数约834户，人车分流设计，配约2000㎡超级会所。
### **二、核心优势**
1. **区位与文化底蕴**
- 位于徐汇滨江“艺文水岸”段，毗邻上海中学、华东理工大学等名校，教育资源密集。
- 项目名源自南宋“清和桥”历史文脉，融合海派文化与现代艺术，打造“新海派丁香花园”景观体系。
2. **建筑与社区品质**
- **设计亮点**：现代流体曲面建筑，顶部沿用贵雅技法，萃取徐家汇藏书楼、武康大楼等经典符号，营造艺术地标。
- **归家礼序**：定制“面阔九间”落客区、约500米风雨连廊，实现全楼栋无风雨归家。
- **会所配套**：约2000㎡双会所，含无边泳池、3D室内高尔夫、私宴厅、健身房等，仅服务业主。
3. **生活配套**
- **交通**：邻近15号线、规划中23号线，自驾便捷连通内环、中环及前滩。
- **商业**：周边有正大乐城、绿地缤纷城，直线距离约3公里可达徐家汇商圈。
- **医疗**：三甲上海市第六人民医院、龙华医院等医疗资源环伺。
4. **服务与智能配置**
- 招商积余8S金玺物管团队，提供7x24小时楼宇管家、快递外卖30分钟配送、代泊车等服务。
- 精装地库、地下采光设计，部分户型配备智能家居系统。
### **三、注意事项**
- **价格门槛**：单价超11万/㎡，总价千万起，属于徐汇滨江高总价改善盘。
- **旧改背景**：作为政企合作“两旧一村”项目，需关注周边城市更新进度及居住氛围成熟度。
- **地铁依赖**：步行至现有轨交站点需一定距离，未来规划线路落地时间待定。
### **四、总结**
海上·清和玺凭借徐汇滨江的稀缺地段、名校资源、海派文化基因及招商蛇口的“玺”系品质，成为上海内环内高端改善市场的标杆项目。适合注重教育配套、追求艺术生活方式及城市更新红利的高净值人群。建议重点关注区域规划兑现速度及社区交付细节，结合预算与长期居住需求综合决策。
项目区位介绍
徐汇长桥，一段跨越860年的时代往事，由此娓娓道来。【海上·清和玺】源自百年「清和」的传承。长桥因桥而名，公元1163年南宋隆兴年间，长桥时名“清和桥”，迄今已有860多年历史，从历史到现在，一座桥见证历史的变迁，记录上海城市巨变的缩影。后因清和桥之南属于华亭县，桥之北属上海县，清和桥横跨两县，民间又称之为“长桥”。这也是长桥港、长桥镇得名的由来。
时间潮去，时代潮来，“清和”虽留驻于历史，但“清和”的美好期盼依旧流淌于老徐汇人的心田。楚辞《九思·伤时》中提到“声噭誂兮清和”，“清和”寓意着清静和平，社会升平。正如今天的长桥，岁月静好温润如初。当目光穿越时间，海上清和玺，正是一次百年长桥源址的续写，一次海派在地文化的薪火传承。
【海上·清和玺】基于百年长桥在地文化的传承，以海派历史为底蕴，在过于与未来之间，奢享一座城市罕有的文脉资产。
项目基本信息
今年5月徐汇长桥xh315-10地块、xh313-16地块由上海地产（60%）和徐汇城投（40%）79.04亿元竞得，楼面地价63757元/㎡。
海上清和玺项目共计由xh315-10、xh313-16两幅地块组成，开发企业为上海地产集团（60%)、徐汇国资委（40%)，其中xh315-10地块为三类住宅组团用地（90%)、社区级公共服务设施用地（10%),容积率3. 12,限高100米；xh313-16地块为三类住宅组团用地（57%)、四类住宅组团用地（16)、社区级公共服务设施用地（27%),容积率3. 17,限高60米，其中该地块三类住宅为保障房、四类住宅为建设者之家！
中小套户型要求不低于总住宅建筑面积的50%(100-110-120标准）
项目位于徐汇区长桥街道，东至龙川路，南至罗香路，西至长桥路，北至地块边界，临近中环高架！
两宗地块的具体经济技术指标如下：
根据设计方案显示：
xh315-10地块拟建2栋6-7F多层住宅、1栋10-14F高层住宅、7栋25-33F高层住宅以及若干社区配套用房及公共服务设施，共计规划可售住宅约884套！
另外从设计方案也可以看出，项目出入口位于西侧长桥路，地面无预留停车位，局部地下两层车库，全人车分流；
项目为徐汇滨江定制顶奢生活 ，附上实景图，大家先睹为快，也可以趁这周末预约参观：
项目实景图
海上·清和玺的外立面，第一眼即惊艳！其以现代美学融合海派文化，并融合了中西方的精髓，采用了大面积铝板，极致通透又温润雅致。
地上空间的美学感受随着车行归家动线也延伸到了地下，海上清和玺的地下车库，不仅精装交付，还首次提出 “中央车站” 概念。
项目效果图，仅供参考
作为地下的驱车通道，本身也是整个空间的枢纽平台，连通海派会所、地下庭院，高效抵达的同时，保证了业主的私密性，营造独一份的尊崇体验。
此外,海上·清和玺将奢宅的功能充分融入空间思考，留有专属的访客车位，私人司机休憩室、VIP业主洗车等。在场域设计中,空间展开成星级酒店式、可社交的中央场所，访客和业主可实现无界的会所观赏和交互。
“中央车站”的出现,打破了原有车行通道的理念,让空间更像一个可以短暂停留的开放式空间。
公区景观则是以“新海派丁香花园”为总规划理念，中西结合，创造出 双下沉式庭院、中央会客花园、儿童活动乐园 以及 静谧宅间花园 等多样的景观空间。
而项目在公区打造上，功能性的创新也是玺系审美的另一种体现，管中窥豹：
1、大手笔！全域风雨连廊！
或许碍于成本，风雨连廊其实在豪宅中出现的频率也非常低。
而海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系， 将整个社区以约 500米全域连廊体系贯通，真正做到全楼栋无风雨归家。
项目效果图过程稿，以实际交付为准
2、垂直会所体系
据小胖君统计，近两年10万+/㎡新房中，配备会所的楼盘仅十之一二，会所面积约800-1500㎡，内容以会客厅和健身房为主，少数有泳池。 （来源小胖看房手工统计）
而在海上·清和玺，招商蛇口首次提出 “垂直会所体系” 的空间布局设计，将原本扁平式的功能布局以立体的方式重新构建，实现了复合空间的多元利用。
其中会所及架空层总体量约3000㎡ ，如此大规模的定制，在整个上海高阶产品中同样也是超前列的存在。
约2000㎡地下会所内含 璀璨星空顶泳池、私宴厅、室内高端健身器材 （沃特罗伦或同等档次品牌）甚至 高尔夫场所 （高尔夫尊或同等档次品牌）。
还有七大泛会所，作为业主生活的延伸。
项目效果图过程稿，以实际交付为准
海上·清和玺二批次推出建面约112㎡、120㎡、134㎡的3房，以及此前未有的建面约177㎡4房改善大宅。
建面约112㎡ 3房2厅2卫▼
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徐汇滨江红盘压轴加推！海上清和玺三期建面约112-177㎡臻藏户型曝光，总价951万起入住文教核芯！附官方预约通道！
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徐汇滨江红盘压轴加推！海上清和玺三期建面约112-177㎡臻藏户型曝光，总价951万起入住文教核芯！附官方预约通道！
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建面约112平三房为标准的三开间户型,设计上将传统的过道改为餐厅空间,将公共区域做大了,也减少了浪费;S墙设计将冰箱空间外移,厨房空间更宽裕。
入户这座铸铝门，质感厚重；通顶玄关柜，内置消毒精灵，奢石把手+奢石台面更显海派温润气质，玄关地面都铺上了海上·清和玺的logo拼花，小小玄关做到了既实用又美观。
进门可以看到经典的S墙设计，L型厨房操作台面，也是暗藏不少细节——玻璃移门采用完美系列夹丝玻璃+金属造型边框，顶部配置线性凉霸+LED嵌入式回形灯带+筒灯，灶台后侧采用大面积岩板铺设，方便清洁的同时显得厨房更加大气。
厨电配置了德国厨房顶奢品牌博世（或同等档次）四件套抽烟机+燃气灶+洗碗机，带末端净水器，弗兰卡（或同等档次）大单槽+可抽拉龙头，冰箱也是交付的！
柜门白色烤漆面板，抽屉分区也都是帮大家细致划分，如多功能调味拉篮+谷物抽+碗碟拉篮等。岛台上配置可升降插座，铝合金抽屉，石材背景板的金属开放格实用性很强。
电视背景墙采用卡慕白的石材+皮革造型，弧形吊顶，相当讲究，连空调出风口的形状都打造为海上·清和玺logo山茶花的形状~~三大件为大金（或同等档次）中央空调和地暖，新风系统为百朗（或同等档次），南向阔景阳台，采光视野一级棒！
主卧套房设计，皮革造型的床背景墙也是交付标准，台盆为唯宝（或同等档次）、龙头则为科勒（或同等档次）复古龙头，马桶为高仪智能马桶（或同等档次）。
奢石台面，皮革饰面柜抽屉，侧端设置金属收纳开放格；定制镜柜，中间的透光玉石直接提升了高级感，镜柜内部配备了美妆冰箱+美妆灯条+轨道收纳！
建面约120㎡ 3房2厅2卫▼
建面约130㎡ 3房2厅2卫▼
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徐汇滨江红盘压轴加推！海上清和玺三期建面约112-177㎡臻藏户型曝光，总价951万起入住文教核芯！附官方预约通道！
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全屋动静分离设计,餐客一体化,预计客厅面宽超4.7米配以270度采光阳台,舒适度直接拉满;玄关设置S墙、厨房预留岛台位置,促使空间利用度更加合理;主卧面宽预计超3.6米,配以270度飘窗。
实地拍摄
177m2艺术贵雅奢邸是海上·清和玺压轴力作，延续玺系经典的设计理念和思路，阔朗的四面大开间设计，客厅做到了大横厅设计，延续了曲面流体的阳台，并赠送了独具特色的阳台迷你花园。
整体动线依然选用了动静分离的高效率归家生活设计，双套房设计，保证家人居住的私密性，将用户居住的体验细节做到了更细微的层次。
前所未及的超大尺度，结合曲面的艺术设计，使得整个室内的居住品质得到了质的飞跃！功能区的设计也充满了人本的细节设计和思考，阔朗的超大厨房设计，定制岛台，升降式插座，实现大家族式的社交式烹饪。
项目周边配套
轨道交通方面：距离15号线罗秀路站约1.2公里，步行不算近，但是也能接受。
自驾方面，约800米即可上中环，距离龙吴路、上中路隧道、外环直线距离约1公里，距离虹梅南路、沪闵高架路也仅约2公里。
商业配套方面：项目2公里内有凌云壹街坊、百安居、东阔生活广场、规划了北杨人工智能小镇。
教育资源方面：项目北面一街之隔就是徐汇四大名校之一民办逸夫小学，上海中学距离项目也仅几百米。
医疗资源方面：
上海市第六人民医院（直线距离约2.7公里），全国骨科王牌top级三甲医院；上海市第八人民医院、上海仁爱医院、上海万众医院、上海虹桥医院等专业医院，护航家人健康。
生态资源方面：距离上海植物园直线距离约1.3公里。
——海上清和玺——
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上海老破小改造，又有了新方向。
最近，崂山六村发布《不成套职工住宅更新改造项目意愿征询公告》。公告提到，现拟采用公益性抽户方式开展更新改造工作，这次更新改造非征收、非解困，不适用房屋征收补偿政策。
简单来说，崂山六村的改造明确了“三不原则”，既不是拆迁，也不是原拆原建，更不是美丽家园，而是提出了一个新的“城市更新”概念——公益抽户创新模式。
春节前后，“陆家嘴东扩”的消息传得沸沸扬扬，崂山、乳山一带的老破小多次跳涨。如今，上万名业主的拆迁梦碎。
不过对于整个老破小市场来说，崂山六村相当于是打了个样，对接下来其他小区的改造影响深远。
Part.1
拆迁变旧改，老破小拆迁摁下暂停键
此前，很多老破小项目会采用拆迁或原拆原建的模式。比如彭浦新村街道的彭一小区，是上海目前规模最大的非成套旧住房拆除重建改造项目。
彭一小区从2021年9月启动改造工程，今年上半年居民将搬回去，历时4年。改造之后，彭一小区从40幢多层楼变成了17幢多层、高层楼，楼层从最高5层变为最高位18层，配有1000多个车位的地下两层停车库，一幢6层有172个床位的社区养老院。
3月初，位于静安区芷江西路街道中兴路1377弄5-14号、中华新路706号旧房改造项目居民签约率达到100%，预计30个月后，老房将原拆原建。
未来，这里会被改造成一幢21层的电梯房，配备地下停车库、公共服务设施等，居民可按共有房屋出售政策买下产权。
还有北京朝阳区劲松一区114号楼的改造项目，是1978建的6层框架轻板实验楼，曾是一栋D级危楼。
作为北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，不仅增加了电梯和楼下小店，还对室内装修进行了防水、防潮处理，提升了居住的舒适度。
很多人盼着靠拆迁一夜暴富，但未来这样的机会势必会越来越少。
有业内人士提出，因为原拆原建对资金耗费较大，时间周期长，且业主诉求多元，众口难调，未来大多数老旧小区或将以“改造为主，拆迁为辅”。
这意味着旧改将更多进行通过小修小补来进行，比如针对外墙开裂、水管失修、停车位不够等专项问题，进行系统化、精细化改造，在“螺蛳壳里做道场”，而不是大拆大建。
去年，上海就有多个小区因签约率未达标而叫停拆迁。比如长乐路695弄，小区评估价约8.56万/平，算上各种补贴和奖励，实际赔付约20万/平。不过，方案最终并没有通过。
还有甘泉三村，当时的补偿方案是20平的户型，原拆原建后赔偿一套38平的电梯房。所有的改造资金由上海市以及普陀区两级财政承担，项目工程周期约4年左右。
不过虽然面积翻倍，部分业主仍不买账，整体签约率仅83.56%，产权户签约率71.89%。按照要求，整体签约率达到98%，产权户签约率达到100%后，项目才能开展。
这些暂时中止的项目，只能继续等待未来的动向。如果不原拆原建的话，大概率会通过旧改进行改造。
根据国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，常见的旧改方式有三类：
第一类，基础类：修水管、换电线、加保温层等；
第二类，提升类：加电梯、建停车场、添充电桩等；
第三类：完善类：社区食堂、养老中心、智能门禁等。
就拿崂山六村来说，公益抽户模式的创新之处在于仅对厨卫不成套、小梁薄板的使用权房进行微改造，改造资金将由财政专项与国企联合保障，业主无需承担经济压力。这个方案可能涉及临时过渡安置，具体细则尚未公开。
据去年10月发布的《浦东新区不成套职工住宅更新改造实施细则》，这种方式会通过少量的“拆、改”，提升原有居住小区配套能级。
对于部分改造的房子，后续可能由街道统一规划管理，用于老年人活动室、社区学校、养老便利店等公益用途，完善社区“15 分钟服务圈”功能配套。
Part.2
房龄超过20年的“老房子”，怎么改成“好房子”？
《中国人口普查年鉴》数据显示，全国建于2000年前的家庭户住房，约有1600万户，占比约35%。其中，上海2000年前的房子占比约50.38%，位居全国第一。
在刚刚结束的两会上，“好房子”这一概念首次出现在政府工作报告中。住建部提出：把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
有专家提出，旧改最大的难题，是钱从哪里来，“上海大多数原拆原建项目资金来源均为区级财政，部分典型项目申请到了市级或中央的专项预算支持。”
就拿彭一小区来说，改造中的建安成本，基本由区财政承担。另外，上海还在去年8月提出了房屋养老金制度，计划2025年在全市推广。
如果小区不在政府改造范围内，又确实存在老龄化问题，且维修的成本可控，部分小区会通过业主筹钱或引入社会资本来改造。
比如长宁路396路的兆丰大厦，建于1993年，外立面的小方砖老化，存在脱落风险。施工方2024年5月12日进场，8月中旬完工，用了3个月的时间。
因为兆丰大厦是外销房，不在政府出资维修的范围内，所以业主们自行筹集资金。当时，小区维修资金账上只有不到60万元，平均每户交了1万元左右。
虹口区的甜爱公寓也一样，小区建于1998年，已有27年历史。因为该小区没有被纳入美丽家园工程，业主每家花费约2万元，进行了外立面修缮。
其实，好房子的标准，也是与时俱进的。根据住建部最新概念，好房子要有绿色、低碳、智能、安全等特征，还要让人们住得健康舒适，既能为居民省钱也能为社会节能。同时，好房子建设还要为科技创新留处一片天地，成为更大的智能终端，容纳很多应用场景。
2024年全年，上海完成了零星旧改项目13.6万平方米，完成旧住房成套改造31.11万平方米，启动城中村改造项目21个。
2025年2月，上海市提出全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造31万平方米，启动城中村改造项目25个。
总之，从“老房子”到“好房子”，是一项系统工程，道阻且长，需要政府、企业、业主共同努力。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
