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以下为正文：
纵观黄浦江的发展脉络，每个几乎都是房价标杆：徐汇滨江的新房冲击20万+/㎡、前滩九宫格的二手房价稳居17万+/㎡……现在， 杨浦滨江以一场前所未有的规划革新，宣告了一个新时代的来临。
杨浦滨江实景
2025年3月 黄浦江沿岸专项规划的正式获批，将杨浦滨江南段全域纳入核心发展带，这片承载百年工业记忆的土地，正以“科创研发”为内核，蜕变为上海乃至中国面向全球的科创高地。
而在这片价值热土的核心， 保利海玥外滩序Bund98建面约100-130㎡的8层滨江洋房燃爆登场！
样板房首开实景
样板房VIP限时预约参观的第一天， 现场人就挤爆了！这个现象级项目的杀手锏，正是占据杨浦滨江"大九宫格"的黄金首席——作为黄浦江岸线迄今最高规格的规划，也印证了购房者们口耳相传的那句名言 "黄浦江边的洋房，从来不是用来看的，而是用来抢的！"
杨浦滨江九宫格
保利海玥外滩序Bund98
外滩序3.0迭代新品，8层低密洋房
首开建面约100-130㎡3-4房
100㎡实景样板间限量开放，VIP预约参观!
130㎡实景样板开放在即，敬请期待！
揭秘Bund98：外滩序3.0新作如何迭代？
在初步了解Bund98时，就一直听说这将是保利发展与上海建工国央企强强联手的 外滩序系列“迭代3.0”。昨天正是样板间正式对外开放的第一天，在我现场仔细参观之后，我对这个“集大成之作”的理解变得更透彻了！
1，无可挑剔的户型设计
要说BUND98的户型有多绝？两个字—— 颠覆！
这次推出的建面约100-130㎡3-4房低密洋房产品，总共就两个户型，空间利用和功能设计都是标杆级别，放在市面上绝对能打。
先看这次推出样板间的 建面约100㎡3房户型。
户型设计上， 把经典的“飞机户型”玩出新花样。进门就是双动线设计：左侧就是玄关柜，右侧公卫洗手台带消毒功能，回家先洗手放包，防疫细节拿捏住了。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
客厅餐厅厨房连成一片，公区活动空间直接得到延伸，能容纳一个大圆桌不说，旁边还能放上一个餐边柜。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
然而，最让人吃惊的细节就是在这仅100㎡的新房里，是 全屋飘窗设计，三个卧室、两个卫生间甚至是厨房都做了飘窗！
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
怪不得我在看厨房的时候觉得空间特别显大，原因就是 操作台是基于飘窗做的，不计算面积。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
尤其是边套主卧270°转角飘窗全赠送， 第一感觉更像一个120㎡房子才有的主卧空间。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
再看销售人员现场介绍的 建面约130㎡4房户型。
四开间朝南，居住舒适度大幅提升，阳光管够！
南向三间卧室全带飘窗，算上全屋的， 硬是放进了7个飘窗，面积算下来相当于“薅”了一个南向次卧。边套 主卧还配了270°转角观景飘窗，采光景观双buff叠满！
重点来了！这户型还会给你“省钱”！杨浦滨江的四房，别家高层动不动就得140㎡+起步。Bund98硬是抠出至少20㎡面积，总价直接省下近200万！
更绝的是洋房得房率吊打高层——没有电梯井、没有连廊吃面积，实际住着比140㎡+的高层还要宽敞！
值得一提的是，Bund98的层高也做到了全部户型都是3米。现如今好房子标准颁布， 国家提倡室内层高都要超过3.0米，这点Bund98达标了，到了未来二手房流通时，这点我相信也会让项目更有竞争优势。
最后再“爆个料”！据悉Bund98部分房源 一楼附赠地下室，顶楼玩复式叠墅的花样，附带一个景区空间！要我说，保利这是直接把户型卷出了新高度，以后杨浦滨江的楼盘不玩点“空间概念”都不好意思叫改善。
2、装修的人性化处理
来看样板间的装标。之前就听说保利海玥外滩序Bund98的装标很高，在样板房里，我看完之后，觉得它直接上了 王炸级的标准。目前虽然还没有公开具体的装标细节，但根据我过往的看盘经验来判断， 这个装标估摸着得在5000元/㎡左右！
厨房的部分采用了 嘉格纳（或同档次品牌，下同）三件套（灶具、油烟机、洗碗机）+博世双开门冰箱的组合， 铂浪高的水槽+龙头在行业内人士眼里，全球厨电“鄙视链”的最顶端是嘉格纳，新天地、外滩很多顶豪项目都用它。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
卫浴上，则是主卫配置 唯宝智能坐便器，五金洁具及淋浴花洒使用 德国高仪品牌，都是这个总价段里能看得到的顶配产品。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
收纳方面， 油烟机的两侧也做了柜子，还分了2层，实现双倍储物效能。厨房柜体底部还设计了 脚踢柜，不浪费一丝丝空间。高处的柜子还做了 下拉篮设计，方便家庭所有成员可以拿取到高处的物品。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
在很多细节上都让人感觉到设计师真的是以真实生活场景来思考，如何提升日常体验。譬如， 顶柜里设计的那面镜子绝对是小个子福音，以前够顶柜得踮脚够半天，现在一看镜子反射就能瞥见里面有没有遗漏物品！
借由客卫 侧边墙体的些窄向空间，也做了隐藏式的收纳柜，存放护手霜、面膜等小物件。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
吊顶则采用了时下最流行的 圆弧形状。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
卧室地板也采用了 “人字拼花”来提升质感。
样板间实景图仅供参考，以实际交付为准
说到底，现在买房人最怕“中看不中用”。保利海玥外滩序Bund98显然研究过现代家庭的居住痛点：厨房杂物多、卫浴收纳难、个子小够不到顶柜......每个设计都像长了眼睛似的 精准戳中购房者需求。
3，Bund45＆88产品再度升级
作为杨浦滨江九宫格的开篇之作，Bund98以突破性产品体系彰显雄心在BUND45＆88成功经验基础上实现产品迭代进阶，呈现外滩序3.0升级版本！
①自然与艺术交融的生态住区
1“生态+滨江”双维生态基底
坐拥 大桥公园、平凉公园与绿之丘形成的立体绿化体系，更兼 滨江绿道环绕；南向直面无界江景，270度观景视野将浦江烟波尽收眼底，推窗即享清新江风拂面的滨水生活。
杨浦滨江配套实景图，图源网络
2 建筑与景观共融
采用"景观优先"的围合式规划理念，通过建筑退界形成超大尺度花园。园林景观与架空层空间形成立体交互，实现自然与建筑的动态渗透。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
3艺术园林营造
社区内的 中央景观轴汲取七大世界名画精髓，打造14组主题景观，构筑充满人文气息的立体花园社区。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
②现代海派建筑美学实践
建筑立面采用 "现代简约+海派风格"融合设计，通过大面积玻璃幕墙与流线型金属构件，既呈现国际化的简洁美学，又传承石库门建筑的韵律精髓。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
创新设计的 270度转角飘窗，打破传统空间界限，实现室内采光与城市景观的无缝衔接，重塑滨江天际线美学。
三重归家体系彰显尊贵体验：12米宽艺术门厅、挑空社区大堂、精装入户厅堂，运用天然奢石与铜质金属碰撞出艺术质感，每个节点皆呈现高端酒店式体验。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
一个好的住宅产品不仅是衡量硬件材料，更应该是好用的、好看的。Bund98秉承"三好十五力"的造房理念，聚焦“好产品、好生活、好服务”三大维度，持续升级保利高端产品系的营造标准，为市场树立滨江人居新标杆。
外滩序3.0价值树
大胆前瞻：Bund98首开楼栋如何定价？
保利海玥外滩序Bund98规划排布相对简单。沿马路及转角（杭州路、润玉路）排布100㎡户型，南向靠近集中景观的位置排布130㎡户型。
项目效果图仅供参考，以实际交付为准
项目首开2#3#6#7&四个楼栋。因为Bund98存在差异户型， 顶层带景区空间，一层带地下室，2个户型作为承担整体溢价的存在，单价最高！所以 释放了更多性价比给到了项目的中间标准层。
其次就是边套和中间套的价差。Bund98的 边套户型设计有270度转角采光面，套数较少，同样作为一个溢价点拉开了价格差。基于以上两点，项目的标准层中间套性价比就脱颖而出， 有机会出现“捡漏”的价格存在。
而首开楼栋，因为部分位置会有购房者担心被前面的楼栋遮挡，造成采光问题。但 从实际的日照时长来看，几乎没有什么影响。考虑到这些因素，我认为这部分房源的价格也会有惊喜。
虽然目前没有公布具体的定价，但作为洋房产品，我参考了去年入市的Bund45和Bund88价格，对“迭代3.0”的Bund98进行一个 大胆的预测！大家后续也可以关注一下，整体的定价是否有偏差！
①Bund98顶楼附带进去空间，一楼送超大面积的地下室，扣减去顶底楼的溢价之后：
建面约100㎡的3房户型中间套的 套均价大概在1150-1250万/套，顶层约1450-1550万/套，底层约1500-1600万/套；
售价根据过往项目定价模型推导仅供参考，实际以开发商公示为准
建面约130㎡的4房户中间套的套均价大概在 1550-1750/套，顶层约1950-2000万/套，底层约2000-2100万/套；
售价根据过往项目定价模型推导仅供参考，实际以开发商公示为准
②东西边套有270度转角窗，根据户型面积大小不同， 边套与中间套差价在70-100万/套。
解码九宫格：Bund98如何改写滨江规则的顶配生活场？
1、更符合时代潮流的滨江“好房子”
作为政府"好房子"理念的践行者，杨浦滨江九宫格低密区以严苛的规划标准回应城市升级需求： 限高24米、容积率≤1.8、绿地覆盖率超40%，从空间尺度到生态指标均对标国际宜居社区。
新质秀岸段节点示意图图源：上海市规划和自然资源局
Bund98作为“先行者”，正通过低密形态与科创资源的无缝衔接，重新诠释"好房子"的核心价值—— 既承载生活品质，又赋能资产未来。
2、更稀缺的“低密”密码
在杨浦滨江的"大九宫格"蓝图中，保利海玥外滩序bund98坐拥区域内罕见的低密度九宫格规划，与科创产业园区紧密相邻，形成得天独厚的地段优势。
杨浦滨江九宫格示意图，仅供参考
与前滩的高密度开发模式不同，这里通过对历史肌理的尊重实现了开发强度的精准控制:
Bund98有着限高24米的建筑规制，让每栋洋房都享有270度的景观视野；约1.8的容积率指标， 创造出市中心罕见的呼吸空间。这种在科创核心区植入低密住区的开发智慧，既延续了杨浦滨江的工业遗产记忆，又为科创精英营造出大隐于市的生活场域。
地块规划来源《杨浦滨江南段最新控规2023批复稿》
与此同时，除了项目东侧海规划有一幅洋房地块（限高24m）之外，其余地块因历史建筑与里弄遗迹的保护要求，被规划为限高12米的低密住宅组团，叠加大面积绿地布局，未来将营造出静谧的高端居住氛围，成为 滨江段更为纯粹的高阶住宅集群，其稀缺价值不言而喻！这效果堪比纽约中央公园旁的百年褐石公寓，在摩天楼群中珍藏一片低密净土。
然而， Bund98作为该低密九宫格的首发住宅项目，不仅仅是片区内“唯二”的洋房置业选择之一，更凭借新房市场的价格上行趋势，在小板块内占据先发定价优势， 为购房者提供了难得的置业窗口期。从空间布局看，低密九宫格与东侧超高层建筑群、南侧滨江产业带形成错落有致的分布，有效减少南向视野遮挡。未来在洋房高区可远眺黄浦江景，这一景观优势在滨江沿线新房中尤为突出。
3、更快速实现 "黄金兑现期"
与纸上谈兵的规划不同，杨浦滨江正以 "基建狂魔"的加速节奏兑现承诺：
①2024年：中交总部大厦已点亮智慧办公的灯塔；
②2025年：美团总部外立面提前封顶（原定2025年12月，目前已经提前至2025年4月），C/D座将吞吐万亿数据流；中节能大厦树起绿色地标；
③2026年：抖音滨江中心开启短视频经济新战场，B站全球总部升起二次元圣殿；
④2027年：51万㎡滨江商业带全面运营
项目周边产业集群，仅供参考
而三所规划中的教育配套与医疗资源同步推进，滨江绿道系统与历史建筑的活化利用更让城市界面焕发新生。当科创精英与城市配套形成双向奔赴， 一个比肩徐汇滨江的价值高地正在加速成型。而这种"产业先行，住宅殿后"的开发逻辑，更可确保业主入住时即可享受成熟配套。
杨浦滨江绿道沿线地标示意，仅供参考
与之相辅相成的是，未来区域内规划的高知人才导入量将达20万人，这意味着bund98所在的低密住区将成为科创精英竞相争夺的稀缺资源！
4、更完善的“顶流”资源
Bund98打造的"15分钟精英生活圈"堪称梦幻。
①区位共生：与产业带的"零距离"
Bund98南向350米直达哔哩哔哩全球总部，东侧与美团科技中心隔街相望， 这种"下楼即办公"的空间布局，重构了传统职住关系。当硅谷式的科创赋能遇上上海特有的滨江情调，催生出的是工作与生活无缝切换的新型都市范式。
哔哩哔哩新世代产业园整体鸟瞰
②商业革命：51万方滨江商业带的创新范式
美团规划的黑珍珠美食街与哔哩哔哩的二次元主题商业形成业态互补，超极合生汇的国际品牌矩阵则填补高端消费空白。这种分层递进的商业生态，既满足科创人群的多元化需求，又通过消费能级的提升反哺区域价值。
超极合生汇效果图（预计2027年交付）
当夜晚的霓虹点亮滨江天际线，这里将上演比新天地更富科技感的都市夜生活图景。这种 "产业+商业+文化"的融合模式，将形成与硅谷101公路商业带、东京台场相似的科技精英消费场域！
③交通赋能：立体路网锚定城市核心
12号线宁国路站构建起15分钟抵达陆家嘴的轨交生活圈，北横通道与中环线的高效接驳，让自驾通勤者可以快速切换于浦东浦西。
项目周边交通图，仅供参考
更值得玩味的是约800米的亲江距离——这不仅意味着滨江跑道的晨练将成为日常生活标配，更预示着业主能在科创产业的澎湃脉动与黄浦江的千年潮汐间，找到属于自己的生活节拍。 "轨交+隧道+快速路"的复合通勤体系，使其成为上海罕见的兼具滨江稀缺性与通勤效率的价值高地。
据悉，项目在1公里内还将覆盖3所规划名校和若干绿地，这种产业、商业、教育、生态打包呈现的配置，在上海滨江开发史上也尚属首次。
写在最后
当陆家嘴开发历时30年、徐汇滨江建设超15年，杨浦滨江九宫格却将在5年内完成从规划到成型的惊人跨越。这种"后发优势"源于上海城市发展逻辑的转变：从金融单核驱动到科创、文化、生态的多元共生。
杨浦滨江实景图，图源网络
杨浦滨江的崛起，从“工业锈带”到“科创绣带”，从单一住宅开发到科创生态的多元共生，这里正书写着滨江价值的全新范式。保利海玥外滩序Bund98，以低密洋房的稀缺性、科创辐射的近距离与全维顶配的兑现力，成为这一板块内的标杆之作。
当下正是杨浦滨江价值爆发的关键窗口期——规划蓝图加速落地、头部企业接连入驻、基建配套日臻完善。与陆家嘴、前滩的成熟期高门槛相比， Bund98凭借首发优势与限价红利，成为少数兼具价格洼地与增值潜力的稀缺标的！当黄浦江涛声再次激荡北岸，抢占九宫格低密洋房的入场券，便是与时代红利同频的最佳选择。
杨浦滨江九宫格
保利海玥外滩序Bund98
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