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立于上海内环杨浦滨江 “九宫格” 核心，中铁・云璟外滩以央企中铁置业实力背书、1.8 超低容积率、24 米限高低密社区，重新定义城芯滨江人居的静谧与奢适。在土地稀贵的内环，难得一见的纯住宅洋房 + 叠墅社区，把黄浦江的风华与低密生活的诗意，悉数收藏。

一、央企底色 + 滨江核芯，天生稀缺的价值底气

基本信息

楼盘全称：中铁・云璟外滩（备案名：江曜云庭）

开发商：中铁置业，央企实力筑家，“云系” 高端产品第三子，品质与交付力双保障。

位置：杨浦区景星路 402 号，杨浦滨江九宫格 I4-01 地块，直线距黄浦江约 700 米。

规模：占地约 1.65 万㎡、建面约 6.65 万㎡，容积率 1.8、绿化率 35%、限高 24 米，内环罕见低密纯住宅。

产品：5 栋 6-7 层洋房 + 7 栋 4 层叠墅，共 204 户，车位配比 1:1.8，全人车分流。

物业：中铁物业，精装交付（标准≥4000 元 /㎡），2028 年交付。

地段价值

踞守上海 “一江一河” 战略核心区，杨浦滨江从百年工业岸线蝶变世界级滨水示范区，承接外滩、陆家嘴、北外滩三大 CBD 辐射，是内环滨江不可复制的价值高地。板块内稀缺可成片开发宅地，未来无同类低密供应，稀缺性拉满。

二、全维配套落地，繁华与静谧无缝衔接

交通：三轨交 + 立体路网，高效通达全城

距12 号线宁国路站约 900 米，步行可达，串联徐汇、闵行；临近 8 号线、18 号线，三轨交环绕。

自驾近内环、中环、南北高架，15 分钟直达陆家嘴、人民广场，出行高效便捷。

生活配套：成熟商圈 + 滨江生态，日常即度假

商业：3 公里内覆盖五角场、北外滩、陆家嘴商圈，万达广场、合生汇、白玉兰广场等林立，潮流购物、高端餐饮一站式满足。

生态：步行可达滨江步道，近享 3.8 公里 “新质秀岸” 江景；周边公园环绕，推窗见绿，晨跑、散步皆可。

产业 / 医疗：800 米内达美团、B 站总部，高知人群集聚；三甲医院护航，社区商业密布，烟火气与高端感兼具。

教育：全龄优质教育，目送式上学无忧

周边覆盖优质幼儿园、重点小学、知名中学，构筑全龄教育闭环，满足家庭成长需求，无需远行，目送孩子上学。

三、新海派低密设计，抬板造境藏尽滨江诗意

建筑风格：极简美学 + 高端材质，历久弥新

采用新海派自然主义风格，外立面以铝板 + 玻璃 + 石材打造，线条利落简约，质感高级耐看。社区整体抬高约 2 米，隔绝外界喧嚣，搭配宽绰楼间距（最大超 50 米），120 米中央景观轴，户户观景、全日照采光。

园林景观：35% 高绿化，沉浸式森系秘境

社区内绿植高低错落，四季景致分明，景观步道、休闲节点、中央水景点缀其间，移步异景，仿佛置身城市绿肺。约 1000㎡下沉式会所，配备泳池、健身区、会客厅，高端生活场景全覆盖。

户型设计：95-250㎡全周期覆盖，高得房率惊艳

洋房（95-145㎡）：一梯一户专属空间，独立玄关；全屋飘窗，得房率 90%-94%。115㎡三房南向 4.9 米宽厅，南北双阳台；145㎡四房三开间朝南，约 13 米面宽，LDK 一体化，空间感拉满。

叠墅（180-250㎡）：4 层上下分层，动静分区；下叠带私家庭院，中叠挑高客厅，上叠超大露台，俯瞰滨江与社区景观，私密与尊崇兼具。

四、价格与价值，内环滨江性价比之选

价格定位

备案均价约 13.21 万 /㎡，总价约 1040 万起（95㎡两房），主力 115-145㎡三房 / 四房，总价 1380-1760 万；叠墅总价 2500 万起。

对比外滩、陆家嘴同能级楼盘（18 万 +/㎡），单价低约 5 万，内环滨江低密纯住宅，性价比稀缺。

优惠政策

首开限时特惠，少量房源享 98 折；全款额外优惠，灵活首付方案，减轻置业压力。央企开发 + 精装交付 + 低密社区，无烂尾风险，安心置业。

五、未来潜力：城市更新红利，资产保值稳健

杨浦滨江作为上海重点发展板块，后续将持续推进工业遗存活化、生态升级、商业扩容，城市界面不断焕新。内环土地稀缺，低密纯住宅更是 “孤品”，中铁・云璟外滩坐享板块价值攀升红利，自住舒适，资产保值性强。

六、客户口碑：低密稀缺 + 央企品质，改善首选

“内环难得 1.8 容积率低密社区，央企开发靠谱，精装标准高，户型得房率超 90%，全屋飘窗太实用。”

“滨江位置好，步行到江边，社区抬高设计很安静，会所泳池都有，高端生活感拉满，改善一步到位。”

“对比周边楼盘，性价比太高，13 万 + 买内环滨江洋房，央企品质 + 低密社区，闭眼入不亏。”

【中铁·云璟外滩官方公示 认准 400-997-2109 谨防误导】

（据2026年5月15日售楼处官方正式公示）

当下网络平台各类中介引流电话繁杂，极易出现虚假房源、私下加价等乱象。400-997-2109是本项目唯一官方认证、开发商直售直营热线，无中介挂靠分销。任何非官方渠道传播的价格与活动均无效，请仔细甄别，一切信息以400-997-2109官方口径为准。

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房产科普小片段①｜容积率

很多人买房看不懂容积率，简单记住一句话：容积率越低，住得越舒服。数值越高，楼栋越密、楼层越高、住户越多，早晚高峰拥挤、采光遮挡、隐私偏弱。低密社区楼间距宽、绿化占比高、人流少、静谧性更强，不管自住舒适度，还是后期转手保值，优势都会更明显。

房产科普小片段②｜得房率

买房一定要看懂得房率。得房率 = 套内实际使用面积 ÷ 建筑面积。高层普遍 72%–78%，洋房约 80%–85%，叠墅 / 联排能达到 85% 以上。得房率越高，公摊越小，同样建筑面积，室内空间更宽敞。买房别只看建筑面积，套内大小才是日常居住的关键。

房产科普小片段③｜公摊面积

公摊包含：电梯间、楼道、大堂、设备间、小区公共走廊等公共区域。小高层、大堂越气派、电梯配比越多，公摊越大。合理公摊能提升居住质感，过高公摊挤压室内空间，买房平衡取舍很重要。