虹桥灿耀星城售楼处电话→虹桥灿耀星城售楼中心电话→2025虹桥灿耀星城楼盘百科→首页网站→楼盘百科→首页网站→售楼处24小时热线电话
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
前言：相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。只有在赛道宏观政策稳定的基础上，市场化企业才可以通过自身的主观能动性，发挥市场化的优势，去操盘和落地优质的更新项目。
本期，克而瑞城更中心选取“徐泾老集镇城中村改造项目”，进一步了解上海城中村项目的合作模式与推进方式，也借此呼吁各级各地政府能够为城市更新发展提供长期稳定的制度环境。
项目简介
徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”。不过伴随上海城市规划新一轮优化调整，区域发展重心转移，在转而依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，徐泾镇中心区域发展逐渐滞后。截止到2013年，徐泾老集镇区域主要以农民自建房、老旧集资房为主，宅基地、集体工业用地等土地性质错综复杂。与此同时，这一区域内，户籍人口和来沪人口严重倒挂（改造前比例约为1:5），致使该区域城市管理面临较大压力，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。
徐泾镇区位图 图片截取自青浦区徐泾镇总体规划
2014年，上海市政府印发《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，要求按照“先试点、后推开”的原则，力争在2015年前，启动35个“城中村”地块改造，徐泾老集镇项目入选。
城中村标识认定后，项目火速进入筹备期。2015年，项目确立以本土的民企灿辉国际作为实施主体，引入具有丰富城市更新经验的俊发集团，以民企主导、政企合作的开发模式共同推进。
数据来源：cric数据库、网络公开渠道，克而瑞城更中心整理
土地背景
2019年6月，上海新徐泾城实业有限公司获取A1b-02、A2a-04c、A2b-05，共计3个住宅性质地块用于安置房项目建设。
2020年7月，公司又以总价14亿元竞得徐泰路西侧A2a-02b地块、振泾路北侧A6d-06b两宗纯宅地和徐孝路南侧A6d-06a商办地块，其中宅地均用于建设普通商品房。
2021年6月，公司再次以15.37亿元底价获取青浦区徐泾镇振泾路北侧A6c-06地块，地块出让面积23862平方米，容积率2.3，将建设中高层住宅，土地用途为普通商品房。
数据来源：cric数据库，克而瑞城更中心整理
项目分期示意（注：一期安置房建设完毕，二期已售罄，三期售卖中，四期商办地块未入市）
股权结构
该项目采用集体资产引进社会资本的模式，由灿辉国际、俊发集团和徐泾资产经营管理有限公司共同出资成立了专门的项目公司——上海新徐泾城实业有限公司，负责实际运作。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
其中，上海灿辉投资发展有限公司从属灿辉国际，是一家起步于青浦，扎根于上海的地方民营企业，具有熟悉在地市场需求优势。作为项目的实施主体，对于项目推进起关键作用。
俊发集团一直深耕云南，在城市更新领域塑造昆明俊发城、七彩俊园等多个标杆项目，并开始对外输出城中村改造的操盘模式。2015年5月，上海启动36个城中村改造项目后，俊发集团火速入局，与上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》，正式进军上海市场。
上海青浦区徐泾经济联合社代表村集体一方，主要介入拆迁补偿谈判与协商、厘清利益与权责关系等工作，保障项目前期的顺利推进。同时，村集体入股能够通过股权分成，获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益，通过持有型物业的持续运营保障村民权益。
2023年1月，上海灿辉投资发展有限公司收购了云南俊发凤凰置业有限公司持有的45%股份，目前上海灿辉投资发展有限公司持股90%，上海青浦徐泾资产经营管理有限公司持股10%。在项目商品住宅开发完成后，俊发全部退出，不再介入后续商办地块开发。自2023年2月5日起，项目推广名由“俊灿星城”更改为“虹桥灿耀星城”。
项目亮点
一、100%原址安置，安置房直接对标商品房
徐泾老集镇城中村改造项目是全市首个实现100%原址安置的“城中村”改造案例，项目采用原拆原建的方式，在老集镇“城中村”地块上建设16栋安置房，总建筑面积近14万平方米。同时，该区域内还设计有150亩公共绿地空间，并通过骑龙港、徐泾港水系治理，充分释放滨河休闲空间。
不仅如此，在装修品质也实现了与商品房的高标准统一。据悉，泾悦雅苑作为本项目的安置房部分，在全市同类项目中房型最丰富，包含了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米和130平方米共6种房型。这是在改造初期征求居民意见时做出的设计，可以满足差异化的安置需求。此外安置房做到家家装修交付。
一期安置房效果图
二、地方民企主导，全程征求居民意见
2014年，届时的上海市长杨雄在作上半年工作报告时指出，通过“一个目标、三种拆除改造方式”加快推进“城中村”改造，提出农村集体经济组织改造，即上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，拓宽了城中村项目社会资本的介入渠道，成为“城中村”改造的创新之举。
本案在改造过程中，选定在青浦深耕近30年的本土企业灿辉国际作为实施主体，与徐泾资产合资组建项目公司，过程中还引入具有丰富城中村改造经验的俊发集团作为合作开发企业，共同打造“俊灿星城”项目。
社会资本的介入在资金端给予项目重要支持，近118亿的投资改造金额得到妥善解决，同时极大提高了项目推进效率。2017年11月，阳光征收摸底调查启动，历时5个多月就完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作。2019年，土地顺利出让并开始进行后续开发，项目从启动动迁到安置房动工总计不到两年时间。此外，灿辉国际发挥了本土企业的优势，推行全程征求居民意见的改造模式，在开发时充分吸收居民想法，保证项目的公平公正。
复盘与反思
由于上海“城中村”改造采用的是一二级联动的开发方式，在启动资金、项目推进效率等方面具备竞争优势的同时，城中村项目超长的时间周期和巨额的前期资金投入，受到后期定向招牌方式出地、土地出让金返还、出地政策调整等因素影响，项目风险加大。
本案中，自徐泾镇“城中村”的身份在2014年得到认定，2015年确立实施主体，再到2019年开发企业实质获得首批可供开发的住宅用地已过去5年。在此期间，项目推进过程中穿插了政策的频繁调整——2017年上海针对宅地招拍挂出台了住宅15%自持政策；同年《上海市城市更新规划土地实施细则》中规定了商办自持比例，商业不低于80%，办公不低于40%；2021年开始实施集中供地政策；2023年2月又再次对于供地政策进行调整，“实质上”取消集中供地。政策的调整会使得既定方案发生变化，规划设计方案和项目经济测算方案均需同步调整，可售部分货值有缩减可能，开发企业的利益不能得到保证，从而市场化企业参与积极性降低。这也成为上海城中村项目的行业痛点。
近年来国家和地方频繁的调整房地产的宏观政策，诸如“今年要求集中供地，明年禁止大拆大建，后年政策又再次放开，更新项目认定标准再调整”等类似情况时有发生，严重影响到企业在城市更新赛道的未来布局，已布局城市更新、手头有多个尚处于中前期阶段改造项目（即城市更新项目还未转化为确定土储）的市场化企业苦不堪言。
相较于房地产政策的放宽与金融政策的创新，城市更新人更热衷于看到政策的“稳定性”和“延续性”。只有在赛道宏观政策稳定的基础上，市场化企业才可以通过自身的主观能动性，发挥市场化的优势，操盘和落地优质的更新项目。也只有如此，创新政策才能发挥助推剂的功效，推动行业可持续发展。
全市少有的准现房！
无需积分，先到先得！
要知道，取证条件的放松让当下新房项目从土拍到上市的时间被大大压缩，几乎是上半年拿地下半年开盘，反而让开盘之后到交房的等待时间增加。
相比之下，虹桥灿耀星城三期已然是准现房在售，完美解决了上述不确定性！
更重要的是，项目二期已经实景兑现，交付的高品质将开发商的责任感、实力展现的淋漓尽致。最新实景图如下：
附项目二期实景图👇
1地段
「灿耀星城」坐拥虹桥徐泾板块，不仅板块能级较高，与市区的距离和通勤也同样远胜其他同价位区域。地段优势显而易见。
示意图
交通方面，项目毗邻沈海高速（直线距离徐泾道闸口仅约700米），三横（崧泽大道、沪青平公路、沪渝高速）三纵（沈海高速、嘉闵高架、外环高速）立体交通网络，自驾可快速直达中山公园、静安寺、人民广场、徐家汇。
项目周边有地铁2号线蟠祥路站（建设中，直线距离约1.5公里）和地铁17号线徐盈路站（直线距离约2公里），门口有多条公交直达地铁站，出行便捷！
示意图
商业配套方面，「灿耀星城」直线距离虹桥食尚天地仅约300米，直线距离家乐福、迪卡侬、永业购物中心约800米，可满足日常消费需求。
周边3公里半径内在建的就有兰韵文化中心、百老汇剧场群和首位奥特莱斯等商办综合体。
距离上海第一家Costco超市约6公里，西侧约6公里处有青浦奥特莱斯商圈、合生新天地、山姆会员店等，满足家庭不同阶段的购物需求。
示意图
医疗方面，「灿耀星城」周边有京汇医院、复旦大学附属华山医院（虹桥院区）、另有社区卫生服务中心为健康保驾护航。
「灿耀星城」南侧约1.5公里就是总投资达50亿的远大健康城（一期上海医大医院为三级非营利性综合医院，已运营），这里将开设一所三级医院，一所二级国际性医院，预计2023年投入使用。
距离「灿耀星城」约5公里的新虹桥国际医学中心，是虹桥打造的面向世界的权威医疗窗口，整个园区占地100公顷，一期包括华山医院（已开放）、肿瘤医院（在建）、百汇医院（在建）等共8家综合性专科医院，还有二期规划中的协华脑科医院、圣康达医院、绿叶利兰医院等。
2产品
「灿耀星城」三期还是上海为数不多的超低能耗住宅，与传统住宅相比，有4大优势：
1、让生活更经济：领先的节能减排体系，包括外墙&屋面保温/热回收装置/超低能耗照明系统/太阳能热水装置等，每年可节省空调供暖、照明、生活热水相关的电费和燃气费约30%-50%。比如，“可再生能源”太阳能热水系统在部分楼层的使用，大幅度降低建筑能耗！
2、让生活更静谧：通过墙体、窗、楼板、排水、户门房门、设备多维降噪，营造更低分贝的安宁。比如：外窗玻璃采用了三玻两腔，有效降低了外界的噪音、系统窗内还配备了中置百叶，能有效调节进入室内的太阳辐射；
3、让生活更舒适：通过保温系统+气密系统+新风系统带全热回收装置，有效控制室内温度湿度，仿佛给房子穿上羽绒服和冲锋衣，锁温效果提升约60%，拥抱冬暖夏凉的惬意，还可告别冬日窗子结露的烦恼；
4、让生活更健康：新风系统带多重过滤防护，远离pm2.5，让每一口呼吸都自然清新。
效果图
三期户型较二期更丰富，目前剩余建面约72-89㎡2房、3房，满足全龄段置业需求。
示意图
「灿耀星城」
项目户型图
「灿耀星城」的装修标准同样可圈可点，公共区域+卧室采用了日立中央空调、全屋地暖、松下新风系统，博世智能门锁，入户玄关柜、实木复合地板、low-E三玻两腔内置百叶窗。
样板间实景图
卫生间采用了TOTO智能马桶（卫洗丽）、toto台盆、高仪龙头花洒，松下暖风机，摩恩小五金，镜柜组合。
样板间实景图
厨房采用了老板油烟机、灶台、洗碗机，海德泰克净水器，松下凉霸，厨柜组合。
样板间实景图
建面约89㎡三房
对本项目感兴趣的朋友
以上是关于虹桥灿耀星城的基础信息
虹桥灿耀星城售楼处的相关电话是400-8874-108（官方预约）。购房指引如下：
前期准备
1.明确购房资格：
符合上海最新的购房资格，详情可拨打售楼处电话：400-8874-108（官方预约）咨询置业顾问做最终的确认
2.确定预算：
根据自己的经济实力，确定购房预算，包括首付、贷款金额以及未来的还款能力等。
3.准备材料：
身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、社保或纳税证明等相关材料，以备认购和贷款时使用。
看房选房
4.电话预约：
拨打售楼处电话：400-8874-108（官方发布），与工作人员沟通预约看房的具体日期和时间段。
5.线上官网预约：
在浏览器搜索 “虹桥灿耀星城官方网站”，进入官网首页，找到 “预约看房” 板块，点击进入预约页面，依次填写真实有效的个人信息，然后选择预约看房的日期和时间，提交预约申请。
6.微信公众号预约：
在微信搜索 “虹桥灿耀星城” 官方公众号并关注，进入公众号后，在菜单栏中查找预约看房的入口，点击进入预约界面，填写个人信息以及预约看房的时间，提交预约内容。
7.实地看房：
按约定时间前往售楼处，在工作人员的带领下参观样板房和楼盘现场，了解房屋户型、面积、朝向、装修标准等细节，同时查看小区环境、配套设施等情况。
8.选房：
了解清楚项目情况后，结合自己的需求和预算，选择心仪的房源。
认购签约
9.认购：
项目开启认购后，在规定时间内，携带身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料前往售楼处进行认购，同时缴纳一定金额的认购金。
签订合同：认购成功后，在规定时间内与开发商签订购房合同，仔细阅读合同条款，包括房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等，确保自身权益得到保障。
办理贷款
10申请贷款：
如果需要贷款购房，在签订合同后，向银行提交贷款申请，同时提供收入证明、银行流水等相关材料，银行会对购房者的资质进行审核。
等待审批：银行审核通过后，会与购房者签订贷款合同，并确定贷款金额、利率、还款方式等。
放款：银行完成放款手续后，购房者需要按照贷款合同约定的时间和方式进行还款。
11.交房验收
交房通知：开发商在交房前会提前通知购房者交房时间和相关事宜。
验收房屋：购房者按照通知时间前往楼盘，对房屋进行验收，检查房屋的质量、装修、配套设施等是否符合合同约定，如发现问题，及时与开发商沟通解决。
办理交房手续：验收合格后，办理交房手续，缴纳契税、维修基金等相关费用，领取房屋钥匙，正式完成购房流程。
——虹桥灿耀星城——
虹桥灿耀星城售楼处电话:400-8874-108【官方发布】
虹桥灿耀星城营销中心电话:400-8874-108【官方预约】
上海虹桥灿耀星城售楼处电话:400-8874-108 VIPLINE【官方认证】
想了解虹桥灿耀星城更多信息？拨打售楼处营销中心热线：400-8874-108 （中介勿扰）【24小时热线】
如有问题可来电咨询,线上售楼中心,预约销售专员,一对一为您服务!
楼盘项目全面介绍,本电话为开发商提供线上预约售楼电话,楼盘项目全面介绍(包含楼盘简介,均价,房价,现房,期房,别墅,叠墅,大平层,价格,楼盘地址,户型图,交通规划,备案价,备案名,项目配套,样板间,开盘时间,认筹时间,楼盘详情,售楼处电话,最新消息,最新详情,周边配套,一房一价,最新进展等详情咨询)楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴!售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明:将文章内容综合来源于网络、只作分享,版权归原作者所有!!如有侵权,请联系我们,我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.如果您想了解更多楼盘详情,欢迎提前预约拨打
随着整体市场出现“止跌回稳”趋势，2024年第四季度以来，地方供地意愿开始显著提升。 不仅仅是一二线土地投资热度本身较高的城市，部分库存压力相对较大的城市，年末供地信心回升也更加明显。
据克而瑞研究中心推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。土地成交将迎来最为显著的一次“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。
12月土拍将迎“翘尾新纪录”
自9月末政治局会议定调止跌回稳之后，新房市场交易数据持续向好，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。一系列市场向好下，自10月起，地方供地意愿显著复苏。
据统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见9月份以来全国土地出让率（成交建面/到期建面）稳定在85%左右，克而瑞研究中心由此推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%，自2021年以来，首次将全年成交建面同比降幅收窄至二成以内。
在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，克而瑞研究中心预计2024年12月土地成交规模将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。
不过，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，克而瑞研究中心预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。
供求双方信心正在缓慢恢复
具体到城市视角，不仅仅是热点城市，部分库存压力较大的城市，年末供地信心回升也更加明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，其中武汉12月计划出让737万平方米建面的土地，总底价达到418亿元，仅一个月计划出让的土地规模，即超过了前面11个月的总和。
而部分去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市，12月供地节奏保持相对平稳，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划12月出让土地底价132亿元，仅为年内平均流速的60%，上海计划出让土地底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。
值得注意的是，进一步联系12月以来土拍成交来看，可以发现虽然供地信心的回升，但大多数城市土地溢价成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。12月供地节奏明显加快的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。
克而瑞研究中心指出，在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。
“丁祖昱评楼市”更是强调，比数据纪录更重要的，还是更多地方政府的供地信心，以及投融资对于市场预期的回暖。鉴于当前行业采取的预供地模式，绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家，供应节奏的变动，在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是，少数高库存城市12月供地节奏也迎来大幅加快，更多的城市供求预期开始逐步进入企稳周期。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
