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105金融板块
开发商简介
项目由上海实业（集团）有限公司（简称“上实集团”）旗下上海实业城市开发集团有限公司（简称“上实城开”）与临港投控联合开发建设。
上实集团，是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。作为上海国资最大的主动型投资控股集团，截至2021年11月集团实现营业收入2149亿元，总资产4080亿元。
上实城开，深耕上海26载，是上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，中国房地产上市公司综合实力50强，连年中国房地产百强荣誉获得者。秉承“开启城市万象之新”的理念，树立核心都市产城融合发展商的企业愿景，打造综合性城市体系。近几年开发的住宅楼盘有上海万源城、TODTOWN天荟、城开御瑄、城开云外、城开珑庭、北京西钓鱼台·御玺、西安自然界、烟台上实云麓、天津上实仰山等一批中高档楼盘，为城市面貌的改变谱写了辉煌的篇章。
区位图
板块-临港主城金融板块
上实·望海，位于临港现代服务业开放区（105版块）的枢纽核心西南侧。为打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，临港105片区将被打造成继陆家嘴之后，高度自由开放的“经济特区”和“金融特区”。48万㎡金融总部湾区，依托现代服务业开放区的首发建设区域，临港105片区未来将集金融贸易、医疗、航运、保险等综合的金融创新功能区。
作为大国引领区+临港新片区，双国家战略加持的临港105片区，既承接了上海作为Alpha+城市下一个30年国际金融中心新窗口使命，亦将履行未来理想之城的核芯使命。
项目参数
【开发商】上实集团
【项目占地】：约4.2万方
项目总套数：927套
在售:258套
【建筑面积】：
A/A1 三房两厅两卫（100平）：287-353万
B三房两厅两卫（120平）：352-464万
C三房两厅两卫（122平）：339-446万
【层高】：13-16层 高层
【装修】：精装修
【梯户比】：一梯两户
【均价】：3.3万
【总价】：287-464万
【绿化率】：约35%
【容积率】：2.5
【交房时间】：2024.11.30
【物业费】：上实物业 4.1元
【车位配比】：1:1.2
交通配套
轨交：直线距离16号线滴水湖站仅1.4km（数据来着高德地图）
步行直抵在建中的临港新片区年度枢纽工程——两港快线，未来预计最高时速可达160km/h,驭速直抵浦东国际机场。
自驾：而以东海大道、两港大道、临港大道、S2沪芦高速领衔的4线纵横路网，也将为自驾出行往来，提供更趋便捷的通勤方式。
商业配套
4大商业综合体港城新天地（直线距离约3.5公里）、百联临港生活中心（直线距离约3km）、星海汇、城市航站楼枢纽环伺；家门口聚合近400万方商业体量。（数据来自高德地图）
教育配套
幼儿园建成未命名、小学、初中在建中，高中在建中
规划19所幼儿园+8所小学+8所初中+1所高中，全龄段精英学府教育资源环伺。其中上海音乐学院于2022年3月与临港片区正式签约，将合作开办上音附属幼儿园，附属学校。（注：教育资源以政府划分为准）
医疗配套
毗邻105板块内2大市级专科医院（规划中）上海市第六人民医院（临港院区），直线距离约3.7公里；三级甲等医疗资源加持。（数据来自高德地图）
户型图
小区实景图
在105片区的烫金2公里，将承载360万平方米的总部经济，直接对标全球顶级金融中心，与陆家嘴、外滩等金融集聚区错位发展的离岸金融产业！(规划内容来源：上海临港公众号)
示意图，来源网络
根据统计，在105片区 工、农、中、建、交五大行等金融机构和企业已签署了楼宇购置协议， 魔都券商“三巨头”国泰君安、海通证券和申万宏源都已进驻，2022年以来备案于上海的98家私募企业，更是有多达29家汇聚于此！(数据来源：上海临港公众号)
随着近期 全国首个再保险“国际板”启动， 中国人寿、中国平安、中国财产再保险等保险巨头，也纷纷来访滴水湖！
占位临港105片区中轴“芯”，由双国企打造的【未来港·元启】你必须要关注！高性价比+硬核品质+105北地标项目，这个必抢红盘真的太香了！
效果图|仅供效果示意，具体以实际交付为准
滴水湖核心区
滴水湖核心区
临港在 “自贸区临港新片区”和 “浦东社会主义现代化引领区”两个国家战略引领下，滴水湖核心区是其参与全球城市竞争的重要战略空间！临港作为上海目前新房供应量最大的区域，坐拥国家战略的 利好政策扶持，正在 大手笔资金投入建设，同时也是 上海买房和落户相对宽松的区域，越来越受到购房者的关注。
1、在临港新片区范围内， 临港主城区是核心。
2、作为上海五大新城之一，南汇新城的 滴水湖区域是核心。
3、在 临港主城+滴水湖范围内，分为5个片区发展，这些片区可以被看作是 临港核心区。
我们结合2021年9月官方发布的《临港新片区滴水湖核心片区单元规划》来梳洗一下， 临港滴水湖核心区101、102、103、104、105片区，到底该如何选择？希望对临港置业的你有所帮助。
五大片区定位区别
滴水湖核心区，整体是“ 一环+五片”空间布局。
一环（环湖总部湾区），即环滴水湖的开放环形，由沿海发展集聚带演化而来，承载 新片区总部经济功能。主要涉及是DSH-01、DSH-2单元。
五片，在新片区总规提出的 中央活动区、国际创新协同区、居住生活区三大功能片区基础上细化为五片分区（101至105）。
片区对应的单元编号
1
101片区
文旅宜居区，发展文化博览、休 闲娱乐、创新创意、旅游观光、特色化公共服务功能，完善居住功能和生活服务配套， 打造宜居低碳社区。
2
102片区
行政生活区，打造新片区行政中心，完善生活服务配套，提供适度的就近就业空间和机会。
3
103片区
国际创新协同区（顶尖科学家社区），以创 新策源功能为核心，完善专业化科创研发配套和国际化、定制化的高端生活服务配套， 打造创新涌动、活力迸发、开放包容的先行示范区。
4
104片区
滨海中央活力区，结合文旅设施的布局，打造未来活力都市，形成滴水湖东侧滨海中央活力区，塑造功能复合的活力中心，激发 24 小时持续活力。
5
105片区
现代服务业开放区，集聚自贸区开放型核心功能，重点 布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能，营造世界级商业商务环境。
滴水湖哪个片区更有潜力？
从地段能级来看，临港核心主要3部分
CAZ中央活动区（104片区+105片区南部）
顶尖科学家社区中心（103片区）
临港大道地区中心（101片区）
产业是人口的支撑力
顶尖科学家社区（103片区）
产业用地密度最高
中央活动区（104和105片区）
商业办公用地密度最大
公共绿地为生活赋能
总体来看，滴水湖核心区规划
绿地总量和分布都十分均衡
环湖的生态资源是最稀缺的
对外轨道交通是稀缺资源
由于临港距离市区较远
轨道交通尤为关键
滴水湖5大片区，分布不均衡
已经运营的轨道交通 16 号线
直达文旅宜居区（101片区）
2025年即将通车 1 条市域线
两港快线（在建）
直达中央活动区（105片区）
示意图来自网络
住宅区也需要氛围感
从住宅密度来看
滴水湖核心区内
101、102、105片区是最密集的
行政生活区（102片区）是临港
目前比较成熟的居住社区
从新建住宅的角度
未来滴水湖核心区的住房供应
集中在下面2个区域
文旅宜居区（101片区）北部
中央活动区（105片区）
综上所述
中央活动区（105片区）
无论是能级、轨交还是住宅供应方面
都有一定优势
可以看作是临港买房“潜力”所在
从居住角度，如何选择？
中央活动区（105片区）
从上述分析来说，的确具备一定潜能
如果是从居住角度考量
哪个片区，更宜居呢？
几项关键数据如下
（假设产业类平均容积率以2估计）
（颜色越浅，容积率越低）
城市界面
从住宅容积率和商业建筑容积率计算，最适宜居住的低密社区
行政生活区（102片区）最佳，容积率只有1.18，其次是文旅宜居区（101片区）
未来105片区的建设密度较高，住宅将以高层为主
（颜色越浅，商办容积率占比越低）
商办氛围
顶尖科学家社区（103片区）
中央活动区（105片区）
具有很强的商业办公氛围
其次是 中央活动区（104片区）
区别在于
中央活动区（105片区）
高强度开发的主要以住宅为主
中央活动区（104片区）
以高强度开发的商办类建筑为主
（颜色越浅，公共服务资源占比越低）
居住氛围
通过住宅用地占比和人均公服面积计算
环湖区域是公共资源比例最高的
但是居住人口比较少， 居住氛围不强
文旅宜居区（101片区）
整体居住氛围相对优越
人均公共服务资源较多
且居住用地面积比例也较高
是比较理想的居住社区
中央活动区（105片区）
由于住宅开发规模整体较高
人均公共服务建筑面积上
就不如隔壁的101片区
最后总结
文旅宜居区（101片区）
是目前 临港自住相对理想的区域，并且 16号线穿越整个片区，地铁加持对于101片区的住宅是很大的支撑力。其中，DSH-10单元城市界面较新，会是未来101住宅的供应主力。
行政生活区（102片区）
是目前临港滴水湖核心区发展较为成熟的区域之一，主要教育资源都集中在此， 汇聚近20所学校，建平、明珠、冰厂田...。由于没有高密度建筑规划，未来会是临港核心区，居住舒适性最佳，生活较宜居的板块之一。
顶尖科学家社区（103片区）
一个产业支撑的板块，主要是 科创总部湾+顶尖科学家+科技创新城三部分组成，未来规划人口约5.1万人。相比于其他板块，103片区的住宅密度并不大，随着大批科创公司的进驻，住宅需求可能会进一步增大。
中央活动区（104片区）
104片区可能会是滴水湖核心区，最后启动的片区之一，480米地标建筑群就规划在这里。未来的“隐藏王炸”，为什么这么说？按照定位来看， 它和105一样是中央活动区，被定为中央活动区的门户，也是南汇新城枢纽核心。其规划主要以高强度商办为主，住宅密度远不及105片区。
中央活动区（105片区）
105片区是未来滴水湖核心区开发强度最大，城市界面最新的区域。并且， 有两港快线（在建）经过，并与北部金桥集团开发的“综合产业区”相连，未来居住需求会比较强劲。可能会是继101片区后，最令人期待的热门板块之一。
免费车行服务
临港政策讲解
户型地段分析
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2025年是“十四五” 规划收官之年，也是 “十五五” 规划谋划之年。在这承上启下的重要节点，各地对2025年房地产工作的部署也成为了业界关注的焦点。
今年各省级政府工作报告均对房地产着墨较多，相关内容被放在包括稳增长、促消费、惠民生、防风险等多个工作大项下。整体来看，在2025年的房地产工作中，各地将全力推进市场回稳向好、促进市场平稳健康发展，因此2025年的稳楼市政策仍值得期待。
此外，各地仍将继续推进城市更新，加强保障性住房建设，做好房地产领域风险防范，系统推进“好房子”建设等工作。
稳楼市是2025年多地首要目标
从各地政府工作报告内容来看，稳楼市是2025年多地房地产工作的首要目标。
如北京2025年政府工作报告指出，要更好满足城乡居民住房需求。不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。
广东表示，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策优化房地产政策，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，健全租购并举的住房制度，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式。
浙江提出，推动构建房地产发展新模式。全面落实国家降利率、降首付、降税费等政策，持续推动房地产市场止跌回稳。
值得一提的是，尽管稳楼市是各地2025年房地产工作的主基调，但是各地对稳楼市这一政策导向的表述略有差异。如北京、海南在政府工作报告中的表述是，促进房地产市场“回稳向好”；辽宁的政府工作报告表述的是“企稳回升”，西藏则为推动房地产市场“止跌回升”；在广东、重庆、广西、浙江、福建、内蒙古、山西、云南、江西、甘肃、宁夏、青海等多地政府工作报告中，提到的均是“止跌回稳”。
此外，上海在政府工作报告中提到，要加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
整体看，不同的提法和各个省份房地产所处的行情有关。尽管部分省份的表述存在差异，但稳楼市的总体精神高度一致。
深化城市更新行动
2025年，首次国务院常务会议对城市更新工作做出全面部署，强调“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手”，城市更新被赋予了更高的定位。
这也为各地2025年的城市更新工作进一步指明了方向。多地两会明确，2025年将深化城市更新行动。
北京表示，深化城市更新行动，完善土地混合开发利用和产业用地到期续期政策，加强闲置土地盘活利用，健全核心区平房成片区、整院落退租机制，统筹推进居住、产业、市政基础设施、公共服务设施、区域综合等五类更新改造。
上海提出，深入探索可持续的城市更新模式，完善成本管控机制，优化老旧建筑更新标准。加快推进“两旧一村”改造，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动25个城中村改造项目。实施商务楼宇更新提升行动，推进市政基础设施更新改造，推动桃浦、北外滩、杨浦滨江等区域转型发展，加快外滩“第二立面”、衡复风貌区等区域整体更新。
广西方面，深入实施城市更新。开展完整社区试点，打造友好社区。统筹推进城镇老旧小区、街区（厂区）更新改造。加强社区无障碍环境建设，持续推进既有住宅加装电梯。推进新型城市基础设施建设，更新改造城市燃气、水电、通信等老旧管线，大力建设城乡公共充电基础设施。
河北表示，深化城市更新，加强老旧管网改造，打造宜居、韧性、智慧城市。改造城镇老旧小区500个以上，建成交付棚改安置房10万套以上。
天津强调，实施更高质量城市更新，推进中心城区主题园区特色发展，增强地铁沿线、重点商圈辐射带动功能，提升业态品质和产业能级。加快实施设计之都核心区柳林街区等城市更新项目，推进30个城中村改造项目，启动180个城镇老旧小区改造。创新政策工具，探索将低效园区和商圈纳入更新范围，出台规划、土地、产权、债权、金融等针对性措施，破解盘活进程中的共性制约，以市场化合作引入更多社会资本参与各类存量资源盘活。
河南明确，开展城市更新和安全韧性提升行动，加强新型城市基础设施建设，实施城市更新项目3910个，改造城中村416个、老旧小区1459个，统筹改造一批老旧街区、厂区。加强无障碍环境、适老化设施建设，建成一批完整社区。
推进“好房子”建设
随着居民对住房品质要求的不断提升，推动“好房子”建设也成为2025年楼市重要政策方向。今年多地在政府工作报告中，都对“好房子”的建设进行部署。
北京和天津均提出，建设适应群众高品质生活的“好房子”。
广东明确，发展绿色建筑，推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区。
青海也明确，努力建设适应人民群众高品质生活的好房子、好小区、好社区、好城区。
浙江表示，稳妥推进现房销售试点和“好房子”建设试点。与此同时，重庆、四川、福建、云南、山西等地均表示要推进“好房子”建设工作。
此外，吉林更是定下了具体目标，明确今年大力推动10个以上“好房子”示范项目建设。
持续推进保障性住房供应
2025年，保障性住房筹建工作的持续推进仍是各地的重要工作内容，部分甚至明确了相关定量目标。
如上海表示，坚持租购并举，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，实现“十四五”末总量达到60万套（间）。
北京明确，完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。
海南称，2025年筹集保障性租赁住房6000套（间），发放住房租赁补贴1.6万户。
河南指出，用好地方政府专项债支持收购存量商品房等政策，新增保障性住房5.7万套。
此外，广东指出，加快“三大工程”建设，增加保障性住房供应，推进“平急两用”公共基础设施建设，加力实施城中村和危旧房改造。
浙江强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
宁夏明确，健全住房保障体系，全面实施“四好”建设计划。
防范化解风险
从各省级政府工作报告来看，今年多地仍将继续做好房地产风险防范化解工作。而对于防范化解风险的工作部署，主要是从满足房企合理融资需求、保交房等方面入手。
如广东表示，积极稳妥防范化解房地产企业风险，用好城市房地产融资协调机制，推动“白名单”项目扩围增效，坚决打好保交房攻坚战。
黑龙江表示，持续用好房地产融资协调机制，健全完善新建商品房预售资金监管制度，有效防范新增风险。做好“保交房”工作，推进符合登记条件已交付房屋的不动产登记。
浙江明确，提高金融监管效能，全力防范企业债务和中小金融机构风险，严厉打击非法金融活动，有效化解房地产风险，全力完成保交楼、保交房任务。
山西提到，切实防范化解风险隐患。“一企一策”满足房地产企业合理融资需求，全面完成保交房任务。
此外，湖北表示，探索建立多层次风险防控机制，稳妥化解房地产、地方债务、中小金融机构等领域风险。
