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金桥之上·9站陆家嘴·低密公园智慧墅区

联发·金海雲墅

首批次将推建面约110-125㎡小高层

约155-182㎡叠墅。

当天建档有2万车位抵扣券

兴趣伙伴可下方扫码对接官方销售咨询

重磅消息：

金桥东，9站陆家嘴的 联发金海雲墅今日开启认购 ， 高层均价约 5.5万/㎡起，叠加单价6.5 万/㎡起。

金海雲墅，承接板块热力，以超越周期的产品实力，即将开启改善人居的新篇章。

地铁旁高端低密墅区

联发金海雲墅

今日开启认购

将推出建面约112㎡小高层

首开建面约144-181 ㎡叠墅

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附全套一房一价表：

地铁旁高端低密墅区

联发金海雲墅

将推出建面约112㎡小高层

首开建面约144-181 ㎡叠墅

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全维度大升级的高附赠产品

性价比却依旧是同纬度最强！

关 于产品端，这一次 联发金海雲墅几乎是全面的升维了。

附赠率、性价比、舒适性拉满的小高层

先来看首开的建面约112㎡小高层产品：

关于这个建面约112㎡的小高层产品，有几点跟大家强调一下：

第一，这个户型有约9.8㎡的飘窗，约7.2㎡的阳台，整体的附赠高达约13.4㎡。 这是目前上海外环沿线，是附赠率最高的一个小高层产品。

加上小高层带来的天然高得房率， 套内的实得率高达约86%。

也就是说，这个户型的实际使用面积，要比一般的约120-125㎡户型更大。

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来对比一下您就明白了：

说实话，竞品的建面约120㎡也同样非常出众。但即使如此，金海雲墅建面约112㎡的产品依旧在附赠、客厅、主卧、独立电梯厅等维度碾压了他。

第二，尺度感、户型设计上。

整个户型拥有约11米的南向面宽。

在别的项目中，如此面宽的产品要么是别墅、要么是建面约150㎡以上的大平层。但在金海雲墅，这只是一套建面约112㎡的低总价产品。

除此之外，项目拥有一个 约5米面宽的 大 横 厅。

对于家庭结构简单，不需要太多房间的家庭而言，这样的宽绰尺度感，为一家人享受天伦提供了充足的空间。

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但对于多胎家庭而言，这个大横厅就能成为“灵动 空间”，可以 轻松的布置出一个可供阅读、瑜伽、健身、书房灯空间。

不管你是从尺度感、实用性、采光度、附赠空间还是其他任何维度，这个产品的表现都几乎完美。

第三，这个户型的价格或许不到约700万，大家可以换算一下，单价可能也就约6.2万/㎡。

什么概念呢？

同环线的唐镇，比项目实得率更低的高层，均价起步就是约8万/㎡。

同环线的 三林，其得房率在约73%左右大高层，均价约6.5万/㎡左右。

总结一下：同价位段，你买不到那么高附赠率的房子；同实得面积的产品，总价段起码都在千万左右。

这就是目前外环沿线的房价格局，这就是金海雲墅小高层的质价比。

浦东终极改善的首选，精装叠墅！

关于叠墅产品，有两个大前提跟大家明确一下：

第一，稀缺。

当下已经进入改善置换时代，人生有别一墅为界，圆梦墅居始终是改善客户的白月光。

但在浦东，圆梦墅居是一件无比奢侈的事情。

原因无它，浦东的墅居产品太稀缺了！

据统计，上海2024年累计供应新房约5.88万套， 其中叠墅产品供应还不到3000套，占比不足5%；聚焦浦东，叠墅供应仅约240套，仅占浦东新房供应的约2.69%！ 百中不足三！

数据来自网上房地产

第二，精装。

项目的叠墅是全精装交付（除了闷顶、地下室等），并且标准很高： 比如全套博世的厨电、奢石的运用等等。

一方面，这少去了大量后续自己装修的时间和精力。

另外一方面，对于一个主力建面约150㎡+的别墅而言，这样的配置如果是自己装，成本是非常惊人的。性价比超高

再来看一下具体的户型分析：

建面约144㎡上叠：

建面约144㎡的上叠产品，通过巧妙的 挑 空、 总计约 15㎡露台 及灵动空间设计，让户型的实际可使用面积高达约180 ㎡，实得率约125%。

并且，整个户型的私密性、尺度感都极强，我们概括了几点：

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①、入户就是约6㎡的独立电梯厅，隔开了室外的喧嚣，也能作为套内空间的延伸，增加收纳的空间。

②、首层拥有 一个 约7.3米面 宽 、搭配南向270度转角采光的横厅 豁然开朗。

这已超越传统客厅的概念，它是一个融合了观景、聚会、休闲功能的“全景社交平台”，室内的通透感与空间张力让人惊叹。

③、首层北侧的阳台+多功能室完全可以改造成一个 老人房 ，避免走上走下的尴尬情况。

④、二层作为 家庭的静区， 规划了三个卧室 ，并且每一个卧室的空间都足够大 可以满足各个家庭成员不同的居住需求。

尤其是主卧， 套 房 的设计，保证了主人的私密空间；并设计有 270°转角飘窗 ，保证了室内的采光与视野。

⑤、二楼北侧有一个 约15㎡的阔景露台 。 可以很好延展大家庭的生活情景，你大可置架秋千、撸猫遛狗、种植花草，到了周末约上三五好友，来一场露台BBQ，也可以胜任太太的闺蜜趴，格调非凡，刷屏社交圈。

⑥、项目的所有上叠产品，都规划了层高超过2米的灵动空间 （因屋顶造型因素，边户约36㎡，中间户约45㎡）。

并且相比于其他的同类型产品，这个空间拥有 南北两扇大尺度的老虎窗 ，让这个空间采光通风俱佳，作为书房、健身/瑜伽空间、甚 至是 儿童玩乐空间 都 是完全能够胜任的。

如此颠覆性突破，为家庭生活提供了远超想象的拓展可能。

最后，强调一下，这个户型的总价约1200万级。

什么概念呢？

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同价位段的新房产品，比如唐镇建面约140㎡的高层、杨浦滨江建面约100㎡的3房、新杨思120㎡的低区...

换句话说，同样的价格：

能从高层→别墅

能从建面约100-140㎡→实际使用面积近约200㎡超高附赠产品

能从以往的传统项目→新规后，代表最高产品力的新房

这就是目前上海，约1200万级最具性价比的置业机会。

建面约168㎡三面宽上叠：

这个户型的附赠率，更高！实际可使用面积高达约234 ㎡，实得率超139%！

除此之外，我们之前统计过， 市面上超9成叠墅皆是两开间设计，面宽通常只有6.5-7米。

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而项目上下三层都做到罕见三面宽朝南，尺度达到约9.8米。

对比来看，项目面宽不仅远超主流两开间叠墅，甚至比市面上部分产品力较强的180-200㎡叠墅还要宽。

同时，三个南向阳台贯通连接 ，形成罕见的 “跑道 式”超大阳台，这一点目前上海只有金海雲墅做到了，将室内生活场景无限向外延伸。

再来看设计上的亮点：

①、首层的 餐客厅+跑道阳台 的尺度感是极强的，完全可以隔出一间灵动空间来，把首层变成做 双卧室+客餐厅 的设计，实用性超强。

加上东侧超大的全明飘窗， 将景观 视野与室内尺度感提升至全新高度。

②、二层是 三间朝南的卧室+跑道阳台 ，其中套房主卧更是拥有约270°的采光及景观，尺度感、私密性、采光通透度全部拉满！

③、二层是 南北双露 台的配置，为盆栽园艺、星空茶室、阅读角落等个性化生活场景提供了无限可能。

④， 同样拥有面积可观及采光通透的 闷顶空间 （边户约37㎡/中间户约38㎡）

建面约181㎡下叠 ：

这个户型的实际可使用面积约292㎡，实得率约161% ，这个附赠率即使是在别墅市场，也非常少见，堪称空间价值的极致兑现。

除了 约9.8米的跑道阳台 、 4+1室的格局 、 约270°的IMAX超级采光面 外，这个户型拥有两个最独特的优势：

①， 庭前的四季花园 。您可以把它打造成：

活力乐园：为孩子安装秋千滑梯，为爱犬提供奔跑空间。

私家菜园： 种上四季时蔬，体验自给自足的乐趣，吃得健康又放心。

芳香花园： 种植玫瑰、蔷薇，让四季都有花香为伴。

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社交庭院： 摆放户外桌椅和烧烤架，成为朋友聚会的绝佳场所。

同时，业主的客厅和餐厅，也因为这个花园而被无限延伸了。推开门，就是户外会客厅和自然餐厅，室内外生活完美融合，极大地提升了居住的舒适度和空间感。

②最让我觉得惊艳的，是 项目约5.4米挑高的地下室空间 （地下室面积约125㎡） 。

最重要的是，整个地下室空间拥有三个采光井的设计，可以有效解决了传统地下室昏暗潮湿的痛点，将其变为一个可自由定义的功能场域。

无论是打造为私人藏酒阁、专业级视听室，还是禅意茶室，皆能随心所愿。

陆家嘴、杨浦滨江、张江、金桥辐射区内

约1.5容积率墅区

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前不久，唐镇地块的规划设计图公示，令人比较意外的是项目在容积率2.3的情况下仍然“排”出了叠墅产品。

针对这一情况，我认为有3点需要提示：

· 容积率2.0以上地块的高低配，居住密度与社区景观可能会有影响。

· 未来上海大部分规划的新宅地都是容积率2.5起，这样的情况未来会成为常态！

在以上现象出现之前，金海雲 墅的 约1.5容积率墅区就更加尤为珍贵了！

容积率1.5是什么概念？

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据上海土地官网显示，2023年至今整个浦东入市宅地27块， 其中容积率1.6及以下的只有3块，占比仅约11% ，其中之一就是金海雲墅。

分摊到浦东那么多板块，数年未必有1套。这种低密天赋在浦东几乎就是绝版！

低容积率的优势毋庸置疑， 甚至有人把改善置换的过程就看做容积率降低的过程。

有数据表明，每降低0.1容积率，就能带来这些优势。

而比起2.0以上高低配的项目，容积率1.5社区的景观配置将是降维打击！

同时，容积率1.5做高低配，楼间距也能非常开阔！

尤其是在金海雲墅将叠墅产品全部排于南侧后，这意味着项目的叠墅与高层均没有南向遮挡，即使是低区的采光度都相当出众。

最重要的是，整个墅区临河、也临金海湿地公园公园。

不管是叠墅还是小高层的小伙伴，都有不错的公园视野。

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总结一下，金海汀雲台的五次开盘即罄，已验证了金桥东作为“六边形战士”的板块价值与市场的坚定共识。

如今，联发于同一片热土之上，携金海雲墅 再进一步。

项目并非简单复刻，而是一次面向终极改善的产品力全面升维 。

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房产知识

房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

。c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。