上海浦东翡雲悦府(2025年翡雲悦府)首页网站-翡雲悦府首页网站-翡雲悦府楼盘详情-翡雲悦府户型配套
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华润&中能建&越秀新杨思项目-翡雲悦府
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今天，位于浦东金色中环带的浦东2024年地王华润新杨思项目“翡雲悦府”，今日开放位于世纪汇的展厅，这是该项目首次公开亮相——
这是华润在中国的第8个悦府项目，悦府IP本身也是华润住宅产品中的最高系列，地王地块配得上“翡雲悦府”这个名字。
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华润新杨思这块地是2024年上海最火的地块，竞价202轮、以40.37%最高溢价率拿下；
项目高层主力约120-140平，预计主力总价在1200-1800万之间；
叠加别墅主力约170-210平，预计主力总价在2500-3000万之间；
然而，项目南侧的保障租赁房面积却有230平，能租这样房子的人也不会是普通人，小区不会有「租赁房影响小区圈层」的顾虑发生。
在翡雲悦府之间，新杨思上园的主力总价控制在1000万级，大家觉得这个价格买这里还算OK；
但是当一街之隔的悦府可能要卖12万单价，也就是说这里的叠加别墅要卖到2500-3000万的时候，很多人就会产生质疑：
这个价格买在这里，还算值吗？
（现场实地航拍）
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悦府12万的单价值得不值得，还是要真实了解板块真实价格才行；今天的文章我们将通过最新二手房行情、2025年房价走势等多角度来分析，这块万众瞩目的地王项目，到底是不是一个值得考虑的选择——
01 “值不值？”
要看一个项目值不值，先要建立正确的价格锚点——
从1998年有商品房市场以来，新房价格是一直都比二手房要贵的，根据开发商/板块/产品等不同，这个经验值大概在1.2-1.5倍，夸张的有2-3倍；所谓倒挂是畸形市场不能作为直接参考。
以这个数字为基准，我们来看看华润新杨思项目周边的房价情况——
项目西侧一街之隔的标杆次新房：尚东国际名园是05-10年的商品房，全部为洋房设计+万科物业但是没有人车分流，当时附赠了很多面积，实际得房率能做到85%以上；
楼龄15年以上的尚东国际目前最新成交价格在10.5万左右（含税+中介费等），这是一个重要的参考。
在项目北边的5年楼龄商品房：凯利海华府最新成交还是接近11万，落地价格接近12万单价：
项目周边还有几个别墅次新房，比如尚东鼎最新成交落地在3000万左右：
我们也到周边二手房中介门店走访，目前200平+大户型价格的门槛线差不多就是2500万左右，所以新杨思的叠加别墅总价控制得好，应该是有市场的：
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如果要总结一下的话：
周边次新房行情价目前就是11万上下不等，但是有10年左右的楼龄差；
11万的1.1倍也就是12万+的价格是相对合理的定价，高层便宜些、别墅贵一些而已。
看到别墅产品，尚东鼎、万科五阶坊、湾流域等类似面积房源目前成交都稳定在3000万级，本地置换改善的话相当于平价置换，说是贵了好像也不是那么合理。
看到浦东维度，实际上2500-3000万这个价位段真的有很多选择吗，其实没有——
把所有项目盘点一遍，真的符合2500-3000万的房子好像也没几个，尤其在浦东：
因为目前项目具体信息暂未公开，我们仅能从市场和价格角度分析项目的性价比；
如果产品力上有很大亮点（比如附赠花园、地下室挑高、会所设施等），这个12万单价应该还是有不少浦东客户会买单的。
我们会在不断更新项目周边二手房价行情、实景航拍、最新节点等信息，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
02 “实地踩盘”
买在新杨思不能看现在有什么，不然你会很绝望——
目前，板块周边还是大片空地，西侧的尚东国际算是板块内标杆小区，一直被诟病的点也是周边配套不行：
因为是城中村改造板块，目前周边基本没有什么配套，商超都少之又少，现阶段大型商业配套就要去前滩了，我们来看一下项目四至的环境。
根据规划，未来新杨思会拥有九年制公办、多个超高层商业办公和住宅地块，界面会焕然一新；
买这里就是图个未来预期。
03 “争议”
今天新杨思的争议，是过去浦东每个板块发展都经历过的故事。
浦东买房的逻辑，是不看界面的，这也是浦东浦西不同的发展模式和风格所导致的差异：
浦西是类似摊大饼的一圈一圈往外扩，配套资源分布比较均衡；
浦东则是根据产业的分布点状发展，配套资源倾斜更加明显。
浦东很多地方的配套资源跟不上，和人口数量有直接的关系——
数据显示，23年底浦东常住人口568万，各区之首，但人口密度只是全市第10；
GDP1300亿，却占全上海的36%，GDP背后又是工作岗位（居住需求）。
强GDP+低人口密度，也导致浦东和浦西在人口分布特征上，存在明显的不同：
因为地多人少，土地开发成本更低，浦东早期因产业而兴建的居住社区，基本都是多层老公房+回迁房，后来新建商品小区也容积率不高，更不可能有瑞虹这样的超高密度社区。
这也导致了一个问题：
浦东的旧房占据了最成熟的位置，但折旧程度远没有到动拆迁的时候，所以新房只能被迫不断向外围开发。
新杨思，就是2000年代的联洋碧云、2010年代的森兰御桥、2020年代的唐镇前滩。
P.S.我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：
03 “新杨思”
抛开当前的配套不谈，新杨思的基本面是很好的——
和“要致富、先修路”一个道理，一个城市想要发展、必须要先建高铁、修高速，有人能便捷通勤才可能会有人留下来；
一个板块想要发展，引入快速路和地铁就是相对更高效的方式；
而如果要求更高、还要额外考察快速路的线路是否覆盖东南西北各个方向——
交通路网密度越高、出行效率也就越高。
沿着这个角度，我们就能理解为什么一些板块的房价会是价值高地了；
在上海，但凡有多条高架交叉交汇的板块可能都是价值高地，这就是交通便捷带来的优势。
南北+中环：前滩、大宁
延安+内环：古北、天山
内环+杨高中路：联洋
北横+南北高架：苏河湾
延安+南北：南京西路、新天地、人民广场等
要崛起成为了一个标杆板块，快速路是非常关键的一环；
而快速路越多越密集、交叉方向越多、当然出行效率也就越高。
看到上海高架路分布，可以明显看到南北向快速路非常少、东西向快速路非常多——
目前，上海仅有嘉闵高架、南北高架、杨高南路快速路和罗山高架这4条南北向快速路，其中直达市区的仅有南北高架一条，南北向驾车通勤的压力很大。
为此，2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程专项规划》，这可能也是近10年上海新建能级最高的快速路工程——
该快速路起始于浦东新杨思、一路连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点，被誉为「第二条南北高架」。
类似于北横通道和延安高架的关系，南北通道将从根本上解决浦东人民通勤的痛点：
去陆家嘴和世纪大道没有快速路直达，去浦西不用再挤南北高架，每天堵成狗的日子很可能一去不复返。
随着南北通道的建设规划不断推进，这也利好了沿线所有的新房项目；
而在其中，利好最大的可能就是即将认购的新杨思了。
至于说新杨思12万的价格值不值得，我觉得是一个相对合理的价格——
中环2025年价格在涨，虽然大宁放风说16万单价，但预计最终价格还是会在15万以内；
长宁中环13、徐汇龙华18、杨浦定海13，我觉得都是2025年的标准价格，这么一对比，新杨思12万单价贵吗？
便宜的这部分差价，就是板块还没起来、付给等待落地的时间成本。
华润置地在重归上海后，应该说产品的打造能力还是有目共睹，如南翔的时代之城、南大的华润中环置地等。因此，2025年华润新杨思项目也是市场不得不关注重点项目之一。
该项目是华润、中能建、越秀在2024年第七次土地拍卖中联合获取的项目。该项目土地优质引人注目，而且该项目还是上海实施“双高双竞”交易新规后，首个因竞逐“高品质建设”标准而触发相关机制的地块。当天经过长达202轮的紧张报价，最终以总价78.969亿元成交，成交楼面价74426元，溢价率40.37%。
最新消息：这个项目城市展厅已经对外开放，案名已定：翡云悦府。
据和开发商了解，目前产品方案也已基本成型，下面带着大家一起看一下这个项目产品的的情况。
应该说，华润置地也是把过去很多优秀基因迭代融汇到这一个项目中。在现有建筑规范的前提下，做到了最大化的产品迭代和突破。
项目将推出建面约120-140㎡小高层和约170-200㎡叠加，预计整盘均价约12.8万/㎡，小高层部分均价约10万/㎡，叠加均价约14万/㎡。
项目部分户型图流出：
约120㎡3室2厅2卫（过程稿，仅供参考）
对于三房而言，在动静分离的户型设计中，客厅面宽有5米左右，已足够舒适，且在120㎡户型中首次采用了其最新研发的户型设计，实现了南北及侧面全飘窗，主卧在270°景观飘窗基础上，主卫还增加了一面采光。
特别值得注意的是，这个户型的飘窗面积非常惊人，可能飘窗带来的赠送面积远超实际可用套内面积的10%。
建面约140㎡3+1室2厅2卫（过程稿，仅供参考）
这个户型对于注重生活品质的家庭来说，简直就是接近完美选择。
50㎡的超级方厅，简直就是家庭欢聚的乐园，书房既可以开放融入大家庭，又能独立成一个静谧的小天地。主卧套房四面采光，住起来肯定超级享受。在确保主卧舒适的同时，其他房间也能放下1.5米床和大柜子，实用性满分。
叠墅应该是实现项目盈利的溢价产品，也是华润重点打造和考量的产品，其对产品的绝对信心以及叠墅本身所具备的多重优势。目前了解到的是，叠墅是精装对外销售。
产品的面宽和市场主流类似，也只是采用了两面宽的叠墅，但其尺度感不小。且叠墅4层2叠做了2部电梯，上下叠的电梯私人专用，入户方式差异，确保业主归家的私密性和尊贵感。
约200㎡ 下叠 4房两厅4卫（过程稿，仅供参考）
下叠可通过南侧自己的1楼花园归家，单层的面积100㎡左右，每一层的功能区分区布局合理，每个空间的尺度感还是很绰绰有余。
在赠送上，和高层类似飘窗拉足，此外还有南侧私享的花园+地下5.X米的地下室可以隔开2层，预计200平的产品可利用面积甚至有可能达到360㎡以上。
约200㎡ 上叠 4房两厅4卫（过程稿，仅供参考）
上叠则可以通过自己家的北侧1楼花园归家，其3楼是卧室区域，4楼是客餐厅区域。另外与下叠类似，产品的赠送面积很多。比如，北侧有自己的独立入户花园，独立私享电梯，另外还有顶面的露台。此外，据说上叠还能拥有地下室部分空间作为储藏室。应该说，产品的性价比也是极致拉满。
目前网传均价看，据说整体均价为12.8万/㎡，这也意味着，其中高层部分均价约10万/㎡，叠墅产品均价约14万/㎡。
这样的价格到底值不值，我想基于项目所属地段和产品价值，答案是肯定的，是适合有购买力的客户入手的。
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