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自2025年8月，杭州南站划归世纪城一体化统筹管理后，板块首个纯新盘 ——龙湖揽萃正式登场！
作为南站同管后的首个不限价新盘，项目怎么样？作为刚需能选吗？这篇来简单聊聊
过去的南站，在杭州楼市里存在感一直不高，算不上置业热门板块
不过在划归世纪城后，官方定下了明确的目标和计划
板块能否『起飞』，就藏在这份规划里
根据钱江世纪城党工委书记发布的『钱江世纪城南站板块产业规划』
板块锚定“三个百”发展目标，即百亿级投资、百亿元营收、百万方产业空间，全力构建南站百亿级新文娱产业集群
更关键的是，这份规划有明确的年度落地节奏
a. 第一年开发约300亩用地，保障热雪奇迹、音乐谷等旗舰项目建设推进，同步推进青年公寓、百年南站公园等配套
b. 第二年开发约100亩用地，招引落地高端商业综合体、国际知名酒店、区域性商贸总部
c. 第三年开发约250亩用地，推进十大项目，点亮南站板块
不欺少年穷，世纪城+南站双城一体统筹管理，意味着资源共享、标准统一
整体发展确定性还是很高的，具体发展高度，则取决于落地情况
1997年，国际滨还是一片农田，比南站现在的情况还糟
29年过去了，滨江区GDP总量突破3千亿+，人均GDP更是高达55万元，稳居浙江全省区县第一
正如滨江那样，昨天『爱答不理』今天『高攀不起』的蜕变
有『世纪城背书』的南站，也同样具备了想象空间
说完了远期规划，让我们看看揽萃周边的现成配套情况
从项目出发，步行200米可至5号线地铁双桥站
1站到杭州南站，7站直达滨江区滨康路站，对刚需来说通勤十分友好
自驾也可快速衔接彩虹快速路、通城快速路，交通全城通达
商业方面，4公里内覆盖萧山万象汇、银隆广场两大成熟商圈，地铁、自驾都能快速到达，日常消费够便利
产业配套上，项目西侧就是规划中的热雪奇迹滑雪场，隔壁的杭州艺术空间（音乐谷）已完成签约
这两个项目，未来不仅能补齐板块配套，还能持续导入人口与居住需求
除此之外，银河实验小学与城东小学联合办学，南站幼儿园与崇文理想国幼儿园正式签约
未来北塘小学、城东中学也会快马加鞭地按照世纪城的标准规划建设，对于揽萃业主来说，教育的短板也在逐渐补齐
龙湖做刚需盘的口碑，一直很能打
这次的揽萃，也同样拿出了越级配置，公区、精装都远超板块内同价位标准
a. 公区
摒弃之前不限价时期项目 “简配公区” 的通病，揽萃这次配置层面可以说拉满了
私宴厅、女王花房、沉浸式图书馆、健身房、标准篮球场，还有高颜值的豪华儿童区、星空泳池
说几个小细节
a. 健身房可以直接看篮球场场内情况，运动氛围更好
b. 篮球场是科比主题，喜欢科比的朋友应该会很开心
c. 图书馆超高层高，空间感、设计感十足，女生应该会很心动
并且没有设置维护成本较高的恒温泳池，整体公区功能齐全，但是日常开销维护仍然可控，对刚需十分友好
我其实在多篇文章中都呼吁，刚需项目的公区打造需要重视实用性
因为大部分配置都是需要用成本来运维的，像揽萃这样就挺好
b. 精装标准
厨房：方太烟灶+ 洗碗机全套，滨特尔净水系统，标配凉霸
全屋家电硬件：菲斯曼地暖+日立中央空调，自带恒温恒湿功能
杭州一年约有40%的日子是雨天，这个功能还是很实用的，能保持全屋干爽不返潮
卫浴 & 智能：全屋恩仕智能马桶，米立全屋智能家居
项目基础指标也很友好，规划8幢14-17层小高层
主力户型 100-139㎡，覆盖首套刚需、刚改需求，门槛友好
项目目前已取证，首开均价29953元/平，总价在286至344万
我之前提过，刚需非必要不选远郊项目
如果一定要选择，围绕地铁线路，在价格、配套、发展潜力之间寻找平衡点
地铁口 + 世纪城统管 + 现成配套 + 龙湖产品力，龙湖揽萃这套组合拳还是挺能打的
板块相对有明确规划，当下居住无明显短板，未来发展有上升空间
总价300万级想在南岸上车，同时也相信世纪城对南站的落地能力的话
龙湖揽萃，值得来现场看看
本文对项目所做的介绍仅供参考，不构成投资建议。我是个人购房者，所有信息来自网络搜索和实地看到的结果。
一切与商品房项目相关的信息以开发商落地为准。规划信息存在调整可能。如果信息有错误欢迎评论指正！
谢绝任何形式洗稿、抄袭、搬运，转载需提前私信授权，侵权必究，感谢尊重原创价值。
写文更多是分享一种视角和评判标准，给没有思路的购房者一个对比的方向。
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2026年行至过半，杭州楼市交出了一份“缩量但分层”的半年度答卷。一二手合计成交610.6万㎡，同比缩减18.1%；但新房均价逆势上涨18.3%至40938元/㎡，二手房均价则持续回调至24976元/㎡——一二手价差扩大至1.5倍，创下历史新高。
这不是简单的“市场不好”，而是杭州楼市正在完成一次深刻的结构性切换：新房退守改善及以上市场，刚需加速转向二手房，两个市场各归其位。
图：2026年上半年杭州楼市核心数据一览
宏观底色：经济稳中提质，政策应出尽出
2026年上半年，杭州GDP同比增长5.3%，高于全国水平；2025年末常住人口1270万人，净增7.6万，连续多年保持“十万级”增长。数字经济核心产业制造业增速达14.6%，新质生产力已成主引擎。三大核心指标共同指向一个结论：杭州的城市基本盘依然稳固。但固投数据揭示了另一面——全市固定资产投资同比下降7.6%，房地产开发投资拖累约8.5个百分点，楼市投资端仍在出清。扣除房地产后，固投实际增长0.9%，经济内生动能仍在。
政策方面，2026年上半年杭州政策呈现“市级制度性松绑+区级短期补贴”的双层架构，力度不可谓不大：
●公积金“杭八条”（4月1日起实施）：家庭最高额度从130万提至180万，计算倍数从15倍调至20倍；新市民/青年+20%、多子女/人才+50%、以旧换新/绿建+20%，最高叠加70%，家庭最高可贷306万元；“卖一买一”可核减贷款次数，直击置换痛点。
●四区购房补贴：余杭5万现金/套、临平10万/套、富阳10万消费券/套、临安10万/套，统一锁定6月30日截止。
●交易税费减免：不满2年住房增值税附加税率从5.3%降至3.18%；卖房后1年内重新购房可退个税（执行至2027年底）。
市场对政策的反应呈现“脉冲式”特征——3月小阳春与6月窗口期冲量，表层由政策催化，底层则由当期供应放量承接需求释放。端午假期二手房成交233套，同比大增180.7%；6月第25周新房成交跳升至1272套，环比大增65.8%。但补贴窗口关闭后，三季度能否延续，仍是未知数。
图：杭州最新政策一览表（截止2026年6月30日）
土拍市场：缩量保价，481亿稳居全国第二
2026上半年，杭州十区成交宅地34宗，出让金481.4亿元，稳居全国第二，仅次于上海。但与去年同期相比，宗数和金额均下降约58.5%——这是一次主动的“缩量保价”。
平均溢价率高达35.98%，远超北京（3.55%）、成都（3.58%）、南京（1.09%）等同类城市，市场信心可见一斑。
■?核心板块库存见底，引爆高溢价
2026年上半年高溢价地块几乎全部来自低库存或断供板块。最典型的是滨江一桥南：楼面价49830元/㎡，溢价率79.03%，双双创下纪录。核心原因是新房断供、库存见底、高端改善需求被长期压抑——房企用真金白银为“稀缺性”定价。
未来科技城（楼面价29230元/㎡，同比+18.3%）、萧山开发区（31965元/㎡，同比+8.2%）等产业强区同样表现亮眼。政府推出“小而美”地块降低总价门槛，吸引更多房企参与，将地价推至新高。
图：2026年上半年杭州板块土拍表现
■?巨头游戏：TOP10市占率逼近九成
拿地房企从43家锐减至22家，TOP10市占率从77.9%跃升至88.9%。滨江集团以87.1亿权益拿地额领跑，招商蛇口、绿城中国、保利发展紧随其后。本土房企重夺主动权——滨江、绿城、兴耀凭借深耕优势重新掌握市场节奏；央企则精准“掐尖”，招商抢地王、华润筑地标、保利卡节点，用资金成本优势换核心地段定价权。中小房企资金压力加剧，杭州土地市场已全面进入“巨头游戏”时代。
图：2026年上半年杭州房企权益拿地金额TOP10房企
■?高端改善用地锐减近六成
上半年高端改善地块（容积率1.5及以下+楼面价4万+）合计仅19宗，同比减少8宗，预计未来入市房源不足4000套。但低密地块楼面价同比跳涨39.2%，为未来售价提供了有力锚定。供需趋于平衡，而非失衡——这是高端市场最关键的判断。
楼市全景：总量收缩，结构升级
2026上半年杭八区新房成交229万㎡（同比-16.5%），二手房成交381.6万㎡（同比-19.0%），一二手合计610.6万㎡（同比-18.1%）。但价格走向截然相反：新房均价40938元/㎡（同比+18.3%），二手房均价24976元/㎡（同比-17.7%），一二手价差扩大至1.51倍。
二手撑量、新房撑价——杭州市场正从“同涨同跌”走向“量价分离”，结构性分化成为主旋律。
■?区域分化：萧山领涨，主城坚挺，外围探底
萧山区新房成交55万㎡（同比+72.1%）、均价47090元/㎡（同比+51.6%），金额同比暴增160.8%，高端盘集中入市推动量价齐升。主城四区供应收缩，滨江、上城新房均价结构性上涨至6万+/㎡。余杭、临平、钱塘等外围区域成交量同比缩减显著，规模探底。二手房则全面呈量价齐跌态势，价格跌幅在14%-21.4%之间，以价换量成为唯一共识。区域分化已从“板块分化”升级为“类型分化”。
表：2026年上半年杭八区新房、二手房成交量价对比
■?一二手功能分工：新房做大做贵，二手做小做刚需
新房140㎡以上占比33.6%且持续提升，300-500万为主力总价段（36.2%），1000万+占比14.2%；二手房90㎡以下占比51.9%，300万以下占比74.9%——新房向上，二手向下，客群分层极为清晰。
按总价段来看，分化更加触目惊心：
●300万以下：二手房成交28554套，是新房（3712套）的7.7倍。刚需已全面二手房化。
●300-500万：新房唯一均势战场，新房/二手规模比为0.88，价格基本持平。
●500-800万：新房开始建立优势，成交量是二手房的1.22倍，是供需最匹配的“安全区间”。
●800万以上：新房绝对主导，1000万以上新房套数为二手房3.5倍，3000万以上更是20.5倍。
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■?顶豪创纪录：3000万+成交164套
2026上半年，杭州3000万以上顶豪成交164套，同比大增66.5%，创历史新高；千万以上成交2155套。建发·栖湖云庄以143305元/㎡登顶单价榜首，套均总价6529万元。顶级购买力依然强劲，但脱离常规市场逻辑，价格由产品力而非地段决定，一套一价。
■?房企格局：高端溢价与流量快销并行
TOP10房企合计销售额1251.6亿元，门槛从32.0亿升至42.4亿（+32.5%）。滨江集团以369.8亿继续领跑，兴耀房产（+68.0%）、中天美好（+173.0%）等流量快销型房企增速远超品牌高端型房企。两条路径并存：滨江、绿城、招商等以产品力与地段稀缺性获取溢价；兴耀等以合作开发、低总价、高去化实现规模快速扩张。保利发展以“刚需走量+高端溢价”双线并行，成为最值得关注的新晋力量。
趋势预判：热度犹存，各归其位
2026下半年市场的核心逻辑不是修复，而是分层。三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
■政策：从“促交易”转向“促循环”
上半年政策已应出尽出，7-9月进入“空窗观察期”，大规模增量刺激概率低。真正的风险点在郊区补贴退坡后的成交回落——据悉富阳、临安7月案场到访量和认购量已出现双降。若三季度数据走弱，四季度政策有望从“促交易”转向“促循环”，突破口大概率围绕降低二手房交易成本和打通“卖旧买新”链条展开。
■土地：量减价不减，核心延续白热化
上半年缩量明显但核心价值坚挺，34宗/481亿元，宗数同比-50%、金额同比-59%，“精准供地”成效显著。下半年预判量减价不减——供应维持低位，核心区优质地块竞争白热化，持续向核心区及低密倾斜，主城缺口仍在，但地块整体质素难超上半年，核心区“加预期”逻辑延续，远郊分化加剧。
■新房：规模低位运行，均价高位盘整
若无强力刺激，下半年月均预计30-35万㎡，全年约410-440万㎡，较2025年下降12%-17%。均价大概率维持在4万+，高地价项目陆续入市提供成本支撑，但上行空间有限——高端板块竞争加剧、一二手价差“天花板效应”显现、总价突破800万后客群基数收窄。产品结构上，300万以下刚需持续被分流、300-500万刚改承压、500-800万改善段最稳、800万以上高端流速面临考验。改善主导不可逆。
表：2026年下半年即将入市的高端项目一览表
■二手房：刚需“蓄水池”地位强化
下半年月均预计50-60万㎡，全年约680-720万㎡，市占率有望突破65%。价格进入2.5-2.6万/㎡窄幅整理区间——累计回调已达25%-30%，大幅下行缺乏动力；但挂牌量仍处高位，大幅反弹同样缺乏支撑。
最值得关注的变化是：轻改善回流。90-120㎡二手市占率从49%升至54.5%，新房同面积段总价已上移至400-600万，超出部分首改客群预算——这一趋势将直接影响新房300-500万段去化。
■房企：竞争从“拿地”转向“卖房”
头部集中度继续攀升，非核心区赛道从蓝海转向红海。兴耀验证的流量盘策略已吸引多家房企跟进，东湖、下沙等板块即将进入供应高峰，后来者将面临去化压力与利润压缩。谁能把成本费用、去化周期压到极致，谁能精准抓住购房者需求，谁就能在红海中守住利润。
结语
2026年上半年的杭州楼市，用一组数据给出了最清晰的注脚：总量在缩，但结构在优；价格在分，但需求在归位。新房退守改善，二手承接刚需，土拍守住核心——三个市场各循各的定价逻辑，彼此参照但不再统一。
对于购房者而言，这意味着选择比以往更加清晰：刚需买二手，改善看新房，顶豪拼产品。对于房企而言，竞争正在从“谁能拿地”变成“谁能把产品卖出去”。
下半场的杭州楼市，不需要所有人都乐观，但需要每个人都清醒。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
