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北外滩核心钻石地段
【新湖·天潼里198】
建面约249-641㎡风貌大平层
总价约：4000万~1.3亿
建面约850-1200㎡合院别墅
地上建筑面积约502-907㎡
总价约1.8亿-2.8亿（验资看房）
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项目基本信息
项目名称：天潼里
行政区域：虹口区北外滩
物业类型：住宅
在售体量：洋房50套，合院15套
在售面积：洋房建面约233-641平，合院建面约500-800平
总价：洋房总价约3500万-1.3亿，合院总价约1.8亿-2.9亿
定金要求：洋房500万，合院1000万
梯户比：1梯1户/2梯2户/2梯 1户
付款要求：首套30%，二套50%， 洋房可以正常贷款；别墅接受全款，贷款最多贷5千万
竣工时间：2027年底
得房率：86%
物业公司：新湖绿城物业
总层数：洋房 9层，别墅4层
层高：洋房层高3.15米，合院层高3.6米
物业费：洋房约20元，别墅约25元（暂定）
绿化率：30%
交房时间：2027年底
项目推售详情
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住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
项目户型图如下▼
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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄别墅”。
项目区位配套
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项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目占地面积约18950㎡，总建筑面积约113000㎡，容积率2.98，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。
工地实景照片
规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层多层住宅，1幢9层小高层，及底商和酒店；未来将供应38套叠墅&27套里弄合院别墅&59套小高层。
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位于上海一江一河（黄浦江与苏州河）黄金交汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地！
该项目还可以步行至外滩，享受外滩的夜晚美景和顶级配套。
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上海时尚新地标——外滩源，可以说是在项目门口。圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑，都是人文底蕴深厚且不可复制的！
在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。
当然，最值得关注的还是北外滩的政策规划：2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》，规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！
北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角！
1、与外滩和陆家嘴错位联动，居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；
2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷；
3、全球超大城市精细化管理的典型示范区！
同时，它也是距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密居住区！项目秉承“中外文化交相辉映，规划小高层、叠拼/平层、合院等产品。
项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。
交通配套方面：附近有地铁2号线、10号线和12号线，出行十分便捷。
教育资源方面：1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学，教育资源丰富，文化氛围浓厚。
医疗资源方面：3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。
北外滩核心钻石地段
【新湖·天潼里198】
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建面约249-641㎡风貌大平层
总价约：4000万~1.3亿
建面约850-1200㎡合院别墅
地上建筑面积约502-907㎡
总价约1.8亿-2.8亿（验资看房）
一、购房资格规定
(一)限购政策
2024年上海最新限购政策规定如下，买房前先确认自己是否具备购房资格。
(二)限购范围（上海限购地图）
细则规定：自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。
二、贷款规定
(一)商业贷款
(二)公积金贷款
2024年1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。
1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%;
2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
3.重点：公积金二套取消面积规定，以前是家庭人均37.5平米，相当于二套公积金贷款不再看面积。
2024年5月19日，上海公积金管理中心发文宣布调整个人住房公积金贷款利率，其中明确，根据中国人民银行决定，自2024年5月18日起，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
2024年5月18日(含)以后发放的贷款执行调整后的利率;2024年5月18日之前已发放的贷款，贷款期限为1年的，执行原借款合同利率，贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行调整后的利率。
三、税费规定
上海买房，一手房需缴纳契税及房产税，二手房需缴纳增 值税、附加税、个人所得税、契税和房产税。
(一)增 值税及附加税
(二)契税
12.14新政一是剔除价格标准，不再看总价;二是提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
▲普宅标准调整前后对比
这直接影响客户的增 值税和个税，并且144平方米以内总高5层以上的多高层住宅，只要满5年都没有增 值税，就算非唯一，个税也只有1%。具体案例如下：
(三)房产税
上海最新房产税标准↓
(四)个人所得税
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