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小户型终于要被上海抛弃了么
确实，不仅是最近执行了十八年之久“7090政策”历史性的退出上海，包括之前体感上市场也有点不一样了
比如土地端陆续放宽的小户型配比，去年普陀区北新泾产业园区的一地块，对中小套型的配比要求已经下降到了30%
比如开发商为了创新小户型几乎卷成了麻花
比如房东手里的小户型也越来越难卖
似乎都在传递出一个信号：上海的小户型不吃香了
但事实真的如此么
有没有想过为什么以前上海90平以下的小户型会畅销
本质上它较低的上车门槛，让区域内刚需客群的需求也可以被很好满足
而这是前几天后台留言点赞最多的问题
我们看到的是即使面对政策调整，刚性需求依然存在
所以关于上海的小户型还好卖么，还得拿数据说话
01
二手市场，小户型依然是成交主力
这个结论应该大家多少都有体感
在早期2006年的时候，因为需要满足7090的规定，于是突然一夜之间全上海都出现了大量的小户型产品
如今18年过去了
很明显当所有这些小面积产品流入二手市场，也就是差不多在85平到100平之间的户型，一定是一个不小的数字
只是没想到会这么庞大
我们统计了近6年上海的二手成交
其实超7成的二手成交面积都在100平以下
这六年间，按照上海成交了117万套二手房估算，所有100平以下的房子占比70%
也就是约81.9万套
换句话说，你只需要买到一套100平的二手房，就已经领先上海70%以上的购房者
尤其是中间50-80平，80-100平这两个面积段，占到总市场份额的60%
可以说是上海二手市场的砥柱户型了
但这还只是最广泛意义上的数据
接下来具体到各个板块
首先排除掉市区，作为老破小集中的市中心，天然存在大量的小面积户型
其次精确到100平以下的三房户型
按理说限制了房间数，又是相对郊区的地方，无论是容积率放宽还是更多的改善需求，都更容易出大户型才对
结果恰恰相反
最高的青浦北部，2023年到2024年8月，100平以下小三房的成交占比高达41.18%
包括郊区人口最旺盛的青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方约20%的用户依然在给自己购买着一套二手小三房
由此可见，近六年来100平以下小户型都是上海二手市场的成交主流
02
但新房市场的小户型，成交就不够看了
为什么要单独来聊新房
首先当然是为了作为二手市场的补充，但更重要的是，此时此刻的新房供应其实代表着趋势
一种今后楼市产品会往哪个面积段发展的趋势
而和二手市场完全不一样的是
新房里100平以下的小三房并不吃香
尤其是最近四年，从高点的57%掉落到38%，小户型的成交占比在不断缩小
反馈到市场层面，说一个真实案例说服力会更强
今年年初，2000多人摇号的“超级红盘”浦开云璟，选房弃号率高达55%
而其中71%的人，都在选择供应套数更少的大户型房源
值得一提的是小户型的单价还比大户型低上1万，但意向客户还不到大户型的一半
包括今年引爆上海市场的中海顺昌玖里，据说当天选房大户型245平卖得最好，400多号进去的客户已经买不到了
相比之下，新房市场里好多小户型产品，反而被剩下了
最终的命运就是变成库存慢慢等待清盘
所以另一个侧面
我们也可以参考现在链家主推项目的面积段组成结构
本质上哪些项目在最多开渠道出售，本身就代表着还有库存，还处于销售困难
我提前给大家数出来了，是不是很一目了然
整理自：链家新房推荐2024年7月版
142个项目里，最小区间面积在100平以下的项目有95个，占比66.9%
密密麻麻的小户型，几乎是大户型的两倍
尤其是金山、松江、青浦这样的郊区
整理自：链家新房推荐2024年7月版
都存在单独只有一个面积依然选择开渠道的
类似建邦国宸府的90平小户型、98平的金地新乐里、95平的上实云端...
都是小户型在争着拥抱链家
所以这是为什么
03
也是因为购房者被大户型抢走了
我们说过去市场大户型需求好像一直被压抑
一是购买力不匹配，以刚性需求为主，再则也是因为大户型产品实在是太过稀缺，到什么程度
据统计2020年至今，整个上海新房供应超32万套（不含别墅类产品），约150㎡以上的大户型套数仅占7.5%
供应的缺失让大户型几乎成了市场上的唐僧肉
而现在，上海的新房市场正在迎来有史以来新房大户型供应量和成交量的双向井喷
先来看供应量
整理自：今日房产
2022年、2023年连续两年供应的150平以上大户型，都超过6000套
尤其是今年，截止目前市场供应占比高达15%，远超其他任何一年
此外还有一种最明显的趋势
各位随便去看现在上海的新盘，本身大户型的面积也越做越大了
最新的7批次楼盘面积轻松拉到300平以上
包括最近开始热推的翠湖六期，入市的产品为约455-726㎡大平层
其中空中复式大宅最大面积可以达到1399㎡
不仅如此，做大的同时大户型卖得也越来越好
2024年1-8月100平以上大户型约成交2.2万套，占总成交套数的61.8%
可见这个面积段在市场上的砥柱地位
更夸张的是150平以上的
如果说2020-2023年，是由于非正常时期还在10%左右苦苦徘徊，那么到了今年就是大户型小宇宙爆发
150平以上大户型成交同样也来到六年历史最高点，15.9%
有理由相信，未来大户型会吃掉越来越多的市场份额
04
更要小心的是，成交价也在向大户型倾斜
当然，如果想要对比不同户型的成交价，不同小区之间因为楼盘品质不同价格肯定会有所差异
所以为了做到相对平等
这里我们选取同一个小区的大户型和小户型
就好比不久前跟大宁金茂的中介小哥聊了聊，作为北上海大宁板块的标杆小区会更有参考性
今年大宁金茂府成交稳定，平均下来每个月2套左右，而从这些数据看
大户型单价确实略高于小户型
整理自：链家，仅供参考
95平小户型单价在13-14w/平之间
对比100平以上的大户型，成交价在13-16w/平，其中一套202平的成交价达到16.66w/平
包括成交周期上
据中介小哥所说和大户型成交周期相对稳定相比，小户型时间更为波动，快的20天最久的能有挂牌600多天才成交
但总体市场上小户型业主更着急出售
就大宁金茂府来说，有小户型业主因为资金等原因会选择快速抛盘
最近4月挂牌的这套95平三房，虽然是3楼低楼层，但12.3万/平的价格确实算低价出售
反之150-200平大户型的业主，由于市场没有太多合适置换的项目以及对如今新房品质的担忧
面对金茂府这样品质较好的产品，即使是次新房也会变得更加惜售
这样的情况并非个例
7月去中鹰黑森林踩盘，就遇见有业主自有一套项目二期120平的房子，现在为了提升生活
正打算内部置换到三期200平以上的大户型
即使单价更贵，但明显现在客户更容易为居住品质买单
甚至这样的改善购买需求，也被开发商们敏感捕捉到了
开始渗透到新房定价体系
来看几个典型楼盘的一房一价表
整理自：各项目一房一价表，仅供参考
就是你会发现虽然同样属于一个小区，但大户型天然更容易定出高价
宝华紫薇花园和前滩公馆的大户型的定价上限基本都能比小户型每平高出1万的差价
再比如首开只推了2个户型产品的虹桥润璟
一个就是小户型里的92平三房，另一个直接跳到了198平四房
没有中间户型过渡，要做就做最大
而小户型的价格大概在5-7w/平，但大户型最低也能到6w/平，高点的能到8w/平
但要说其中最典型的，还是海玥黄浦源
95平的小户型和最大复式的417平单价每平能有5万的价差
这还是建立在海玥黄浦源的95平户型只做了1房，生活尺度很舒适的基础上
05
好，或许现在可以回答今天的标题：上海的小户型现在还好卖么
二手市场，毋庸置疑小户型还是主力
不仅整体市场70%以上成交都是100平以下的小户型
此外类似青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方郊区人口最旺盛的区域，约20%的用户依然在选择二手小三房
但真正改变的是
一手市场，大户型正在抢走小户型的蛋糕
伴随近年大户型供应量的上涨，大户型产品卖得越来越好的同时也比小户型卖得更贵些
就连新房定价开发商们都更偏爱大户型
本质上也是因为过往占据主流的小户型，并没有真正满足用户改善的需求
尤其是类似85-100平的小三房，更多是伪三房的概念
按照75%的得房率来算，所谓第三个房间大概也就8个平方，作为卧室一定是非常局促
更细微的还可能会面临抢厕所的尴尬
具体什么体验，住过的人最有发言权
而若干年后当现在的新房大户型也成为二手房流入市场
对于这些品质不足以匹配市场的小户型，如今这类产品唯一还拿得出手的二手市场成交量
不知道又是怎样一番光景
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国家统计局近日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，房价仍处于调整阶段。7月70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。
上海、乌鲁木齐新房涨幅领跑
根据国家统计局数据，7月70个大中城市新建商品住宅环比上涨城市有6个，比上月减少8个，4个城市环比持平；同比上涨城市5个，比上月增加2个。
各线城市房价环比下降，同比降幅整体有所收窄。7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.3%，降幅分别扩大0.2个百分点和持平。
同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点，二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点。
从各城市表现来看，根据国家统计局数据，7月上海、乌鲁木齐以环比0.3%的涨幅领跑，其次是三亚和宜昌，环比涨幅均为0.2%，长春和常德紧随其后，环比涨幅均为0.1%。海口和扬州跌幅居前，环比跌幅为0.8%，其次是武汉、襄阳和兰州，环比跌幅为0.7%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房价环比下跌城市数量增加有淡季因素，但并非唯一原因。根据企业反馈，二季度开始购房需求量确实在减少，提振住房消费需求依然是核心工作。而对于一些降价项目，各地要引导好宣传好。客观上房价调整符合供求关系规律，合理降价会和市场需求更为匹配，但对于剧烈的价格调整则需要密切关注，防范影响市场预期不稳。
严跃进指出，从历次房价指数的数据来看，上海表现一直最好。目前上海市区项目总体销售较好，甚至有日光盘现象，而近郊区具有地铁等配套的项目，也有较好的销售。
另外，根据易居研究院测算，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-3.4%
当前房价指数环比指标下滑，同比指标改善。易居研究院认为，环比指标和房价下跌城市数量增加有关，使得7月份数据表现略差。7月份是市场淡季，淡季阶段降价促销力度有所增大。而同比指标总体改善，进一步说明房价筑底信号持续清晰，对于房价趋稳预期增强有积极作用。
二手房价环比仅太原上涨
二手住宅价格方面，国家统计局数据显示，7月份环比上涨城市有1个，与上月持平；同比上涨城市为0，与上月一致。
从各线城市情况看，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。
同比方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。
就城市表现来看，全国仅有太原一个城市二手房价格环比上涨，涨幅为0.2%。北京和武汉领跌，环比跌幅均为1.1%，其次是广州和徐州，环比跌幅均为1%。
从数据来看，二手房价格普遍处于调整态势。严跃进建议，房价距高点基本调整了30%，当前房东处于纠结状态, 应根据房源情况进行定价。虽然部分城市推出单边代理模式，但市场反馈其适用于一些高端项目，普通房源并不适用此类模式。
另据易居研究院测算，7月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.5%，同比涨幅为-5.9%。
易居研究院指出，二手房环比跌幅数据有所收窄，与新房表现略有差异。这与二手房过去跌幅力度较大有关，也是积极信号。不过，目前“房东不愿继续降价销售、购房者不降价就不买”的困局，导致二手房交易面临买卖受困的新问题。从市场规律看，一些非常好的二手房，实际价格可上涨2%，但其他项目总体都需要降价才能销售，否则会加长挂牌周期和交易周期。
市场止跌回稳大趋势不变
业内人士认为，7-8月是房地产市场的惯例淡季，市场仍处于调整阶段。值得一提的是，一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象，二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号，未来止跌回稳趋势不变。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦认为，止跌回稳的趋势不变。首先，同比来看，无论是新房还是二手房，从去年到现在，70城房价同比指数均持续收窄，寻底态势明显；其次，经历前期连续3年半回调，目前新房销售面积已经降至2010年以来的水平，跌幅已到个位数，考虑到拆迁、改善、城镇化对新房的需求，未来继续大幅度下探的可能性不大；再次，调控政策开始转向修复基本面，包括生育、教育等方面的扶持，兜底就业保障、离退休保障等，从而修复住房消费内生动力，减缓二手房恐慌式挂牌，这是中短期内房价止跌回稳的关键。
此外，严跃进强调，鉴于二季度开始房价回稳的压力有所增大，三季度各地要把稳房价作为一项重要工作。稳房价不代表房价保持不变，对于各批次的项目要灵活定价，更好和市场需求匹配。对于一些价格调整过大的，要科学评估，防范产生预期不稳的风险出现。
