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限价时代落幕，上海楼市早已进入市场化定价，“倒挂”成了稀罕事。但最近市场炸出个重磅消息——华润置地外滩瑞府正式过会，首开均价仅14.78万/㎡！
这价格一公布，不仅身边高净值朋友纷纷打听看房，就连提前去过展厅的金融圈人士都直言： “这是今年上海核心资产的最优解，错过太可惜。”
要知道现在北外滩的行情有多猛：虹口瑞虹新项目刚以16.6万/㎡入市，年底待售的绿城项目，业内预测均价直奔19万/㎡。而外滩瑞府不仅直线距离外滩仅1公里，中高区还能俯瞰陆家嘴三件套，价格却比前者低近2万/㎡——这哪里是“定价”，分明是给高端客群发的 “超级入场券”，买到就手握数千万级安全资产，这种机会在当下上海楼市，真的是见一次少一次！
一、超级价格：14.78万/㎡藏三重红利，2025年最后的“捡漏机会”
外滩瑞府这14.78万/㎡的均价，不是单纯的“低价”，而是藏着让人心动的三重红利，说是“2025年外滩最后的红盘”都不为过：
1. 价格倒挂的安全牌，买即锁定收益
当下上海豪宅普遍是“板块最高价”，安全边际被极度压缩，但外滩瑞府偏打破了这个规律。单看与绿城北外滩地王的价差，就至少有4万/㎡，就算保守估算，未来也能稳享2-3万/㎡的增值空间；哪怕和瑞虹新项目比，每平也能省1.8万，120㎡户型直接省出200多万——这种几乎绝迹的倒挂幅度，相当于给资产上了 “双保险”。
2. 约1600万抢外滩1公里，这是最后末班车
项目直线到外滩约1公里，步行10几分钟就能到外白渡桥，这种 “走路逛外滩”的地段，未来上海内环几乎不可能再出现！更难得的是，首开推出建面约121㎡三房，总价约1600万，要知道同属外滩周边的嘉里项目，均价已达19万/㎡、总价6000万起，且上海土地新规已取消小面积比例限制，未来外滩1公里核心区，起步门槛必然突破3000万。这121㎡小户型就是 “限量款”，2000万预算想挤入外滩豪宅圈，这大概率是最后一次机会。
3. 中高区瞰双重地标，景观溢价藏不住
很多人没注意到，外滩瑞府还有个“隐藏福利”：高区能同时眺望“陆家嘴三件套”与“北外滩浦西第一高楼”。要知道上海拥有这类景观的二手房，均价随便就能卖到1820万+/㎡， 等未来浦西第一高楼建成，“双地标视野”的溢价只会更高，等于给资产又加了一层保障。
二、不止价格能打，“超级地段+品牌+产品”全是王炸
若只觉得外滩瑞府靠价格取胜，那就太小看它了—— “超级地段+超级品牌+超级产品”的全维度优势，才是外滩瑞府作为长期持有的核心：
1、超级地段：黄金三角+城市更新，占尽上海未来红利
外滩瑞府享受实打实的“世界级黄金三角” 板块利好！外滩瑞府正对“世界级黄金三角”：外滩+陆家嘴+北外滩。这三个名字摆出来，懂的人都懂，这就是上海财富的核心磁场，没有之一。
l外滩是百年金融封面，沪上半壁奢牌酒店在这，52 栋万国建筑撑着金融资本的中国高度；
l陆家嘴更不用说，8000 多家中外金融机构扎营，国内 40% 外资法人银行、67% 券商、74% 期货公司都在这（2023 年数据），持牌金融机构近千家，是上海的 “钱袋子”；
l北外滩正以840 万方体量 + 480 米新地标猛涨，2100 + 金融机构、4500 + 航运企业已经入驻，妥妥上海金融中心 3.0。
旁边还有上海首批十大城市更新单元——虹口嘉兴01单元。这个单元是内环少有的“完整水系风貌更新区”，未来将依托虹口港打造“一湾两半岛”，定位 “东方百老汇”：滨水步行道连贯成片，百年石库门里弄变身爵士乐演出场地与独立艺术画廊，滨水市集的霓虹与水岸光影交织，形成“生活为体，音乐为魂”的海派艺文场景。这种 “历史+生态+艺文”的高级烟火气，是传统豪宅区没有的，住这儿不是“看风景”，而是把生活过成“未来艺术化剧场”。
2、超级品牌：华润置地TOP瑞系，大师天团操刀
华润置地作为世界500强央企旗下地产品牌，深耕上海30余年，打造过华润外滩九里等标杆项目，口碑与品质早已被市场验证。此次外滩瑞府更是华润置地“瑞系”顶序作品，为了打造行业标杆，直接请来国际大师天团：GOA大象设计负责建筑、渡边智昭 （操刀过汤臣一品、翠湖天地）设计会所与架空层、TROP打造艺文景观、W.DESIGN无间设计与李益中精琢室内——每一位都是行业顶尖，单看配置就知道品质绝对“稳了”。
3、超级产品：从日照到公区，全是创新与极致
外滩瑞府的产品力，藏在从规划到细节的每一处：
超级日照：摒弃传统兵营式排列，将所有楼栋转向东南形成“放射状”黄金倾角，社区整体日照时长增加超50%；即便冬至日，首开2楼低区也能保证5小时以上日照， 远超国家标准，彻底解决内环豪宅“日照差”的通病。
印象派秘境花园： 约3000㎡围合式中央花园，被打造成“流动的艺术展”——草坪似马奈笔下的日光，繁花复刻雷诺阿花园，水边光影映着莫奈睡莲与梵高星空，回家就像逛美术馆。
大师级泛会所：用全天候风雨连廊串联四大主题泛会所，晴雨都能遛娃、社交；渡边智昭设计的下沉式泳池会所，以上海华尔道夫酒店为灵感，独创室内外双幕水剧场，打破空间界限，既是家庭度假地，也是外滩新社交地标。
4、首开两大主力户型：颠覆内环豪宅面积段的范式革命！
124㎡三房：1600 万级拿下 “内环平权三房”，外滩景观首次下探
这个被称作“内环三房标杆” 的户型，最打动人的是对 “平等居住” 的极致追求 —— 打破传统户型 “主卧独大、次卧局促” 的桎梏，三间卧室面宽均保持舒适尺度，无论是老人房、儿童房还是客房，都能享受到均等的采光与视野，真正实现家庭成员的“居住平权”。
空间利用上更显巧思：室室飘窗的奢侈配置，不仅延伸了使用空间，更让每个功能区都多了一处观景或储物的“隐藏角落”；LDK 一体化设计的公共区域，将客厅、餐厅与厨房无缝衔接，周末家庭聚餐、日常亲子互动都有足够阔绰的活动空间，完全适配高净值家庭的生活需求。
5、165㎡“全能四房教科书”，功能美学双在线
作为外滩 1 公里 2400万级少有的四房户型，它从入户开始就拉满仪式感：独梯入户设计，搭配专属电梯厅，进门即享私密过渡空间，避免了传统户型“电梯厅共用” 的尴尬。
空间布局上更是“全能选手”：大横厅连接 270° 转角阳台，站在阳台就能将陆家嘴、北外滩的城市景观尽收眼底，无论是晨起看日出还是夜晚赏霓虹，都有绝佳视野；“四分离” 公共卫生间 + 独立家政间的配置，更是超越了不少 200㎡户型的实用性能 —— 家政间专门收纳清洁工具、晾晒衣物，避免了 “家务区占用生活空间” 的问题，让居住更显整洁有序。
采光上同样贴心：三卧朝南的布局，确保每个卧室都能享受到充足日照，即使是北向的书房或客房，也不会因采光不足影响居住体验，兼顾了“空间尺度” 与 “居住均好性”，堪称 “四房户型的满分模板”。
更惊喜的是景观体验：该户型中高区能直接眺望陆家嘴三件套—— 要知道， 这种级别的城市天际线视野，以往只在 200㎡以上的大平层中出现，而外滩瑞府却将其“下放” 到 161㎡户型中， 解锁了“外滩景观豪宅” 的入场资格，对中产客群而言堪称 “难得再遇的机会”。
6、顶豪配置不打折：央企品质的“长期主义！
在当下不少所谓的 “豪宅盘” 为控成本减配的市场环境中，外滩瑞府却坚持 “顶豪标准”：
厨房奢装：全套德国 嘉格纳电器，搭配意大利定制橱柜，从硬件上保障烹饪体验，契合高端家庭的饮食需求；
卫浴质感：选用伊奈智能马桶、汉斯格雅恒温花洒，细节处彰显奢华。
静音黑科技：三玻两腔 Low-E 玻璃 + 厚外墙保温系统的组合，能有效隔绝室外噪音，实测室内噪音可控制在 30 分贝以下，即使身处内环核心，也能享受到 “闹中取静” 的居住体验。
更值得关注的是首推楼栋的位置：本次推售的楼栋位于地块最南端，拥有无遮挡的南向视野，无论是看社区园林还是远眺城市景观，都不会被其他建筑遮挡，性价比再上一个台阶。
对想入驻外滩 1 公里的高净值人群来说，外滩瑞府的价值不仅在于 “14.78 万 /㎡的价格优势”，更在于 “低总价仍有顶配置” 的稀缺性。无论是 121㎡三房的 “卧室平权”，还是 161㎡四房的 “全能实用”，都是当下上海内环难寻的 “必入选项”，错过大概率难再遇。
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2025年至今，重点城市密集出台“好房子”新规，在这背景下，各地含四代宅在内的新规项目对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用。
尤其是第二季度，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，“好房子”项目落地密集，同片区内去化率往往优于传统项目。
从2025年至今部分落地的项目来看，高得房率是新规产品卖得好的核心优势。
如刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性，赋予改善型购房者高端居住体验；而对于高端产品来说，部分产品突破空间形态，平层别墅化，通过“垂直+水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级等。
但随着项目的集中入市，也使得产品力竞争持续加剧，CRIC调研数据显示，部分前期热点城市，如成都、武汉、重庆、郑州、南京等的新规项目开始出现不同程度的回调，高得房率不再“一招鲜吃遍天”。
2025年，在“好房子”国家战略引导下，重点城市密集出台“好房子”新规，如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。
这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。激活了刚需、改善、高端客群的分层需求。
CRIC调研数据显示，2025年上半年重点城市产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用。
如广州为5月全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量则占全市七成，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点；
重庆6月四代宅与普宅去化率极度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在二成左右。
据CRIC监测数据，广州、武汉、重庆、南京等新规住宅去化率超非新规住宅10个百分点之上，成都、郑州新规住宅平均去化率均在四成以上。
不过值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，产品力竞争持续加剧，并非所有新规项目均可实现热销。
通过对比重点城市6月-7月新规住宅项目平均去化率变动发现，除了广州之外，成都、武汉、重庆、郑州、南京等均出现了不同程度回调
这一方面是整体市场热度小幅下行，另外一方面也是项目自身出现差异。
事实上，当前市场若新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户。
以武汉7月开盘某荟项目为例，该项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，具备一定的产品优势：（1）高得房率：提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。售价仅为13700元/㎡，但开盘去化率仅为18%未能实现热销。
究其原因，主要源于项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升：项目拿地近10年，自身大盘配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态，北洋桥中央生态公园也处于在建中，板块规划兑现度滞后，导致客户对区域前景信心不足。
除此之外，还有部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳。
以成都为例，7月共监测到5次开盘，均为新规项目，开盘分化持续加剧，除了近郊2个刚需刚改项目因地段交通+性价比优势开盘即罄外，主城3个项目首开，开盘去化均约3-四成，不足城市平均。
究其滞销原因，主要是产品定位存在偏差，上述项目因区位核心，单价基本都超3万元/平方米，且以大面积改善产品为主，购房门槛较高，性价比优势较弱。
随着新规项目集中入市，部分城市出现了客户分流情况。
如重庆去化率持续走低，据CRIC监测数据，2025年5-6月为四代宅入市高峰期，项目去化率持稳在75%，而步入7月以来，部分四代项目去化率不足三成，存在流速放缓迹象。
以重庆某项目为例，自入市以来一直居于板块前位，4月新推出100平以下四代宅，95平户型最大赠送面积可达约30平，赠送率达到40%；因而对比同楼栋普通产品仍然在溢价和流速方面具有明显优势。不过7月加推去化一般，去化率仅27%。
在新规产品持续热销的背景下，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。
据媒体报道，有业内消息称，广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为。尽管广州尚未正式出台限制高得房率的措施，但目前已加强对项目报建的审批力度。相关部门在收到项目报建后，严格按照各项规范从严审批。
成都对新规产品的监管也在收紧，其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%，但实际操作中，项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。
一方面是新规产品亮点仅停留在得房率提升上难以撬动销量。另外一方面是新规产品的设计与监管收紧，可以预见，未来房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。
总体来看，随着各地新规住宅项目集中入市，更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系。
未来新规住宅市场竞争还将持续加剧，尤其是对于高端客群而言，往往会综合分析项目优势和劣势，做出更为理性的判断。市场竞争将持续白热化。
