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绿城中国这几年在豪宅市场可谓是持续发力，特别是在上海，近期引起行业轰动的上海绿城.潮鸣东方项目，已经载入了豪宅操盘史册。
在今年上海土拍中，紧邻北蔡楔形绿地的留白地经过多轮鏖战，最终被绿城拿下，这座总建筑面积约7万方的社区，不仅承载着绿城25载深耕上海的品质积淀，更将以约2.0的低容积率，重新定义浦东低密人居的想象。
近日，项目位于长泰广场B1的城市展厅开放接待，「绿城・逸庐」的案名也随之揭开面纱。这个项目自拿地伊始便备受市场关注，“绿城・逸庐”的亮相无疑为市场添了把新火。
为何这块地会如此备受瞩目？绿城拿到这块地又将打造怎样的产品？带着诸多疑问，我们来看看这块地的未来价值。
绿城在上海首个庐系作品「绿城·逸庐」正式亮相，将推出建面约120-145㎡中高层，建面约205-215㎡叠加别墅，共计约267套房源，长泰广场展厅已开放，火热预约中！
PRAT.01
三十载绿城品牌背书
上海首个「庐」系作品
提起绿城，上海购房者心中总有一串耳熟能详的名字：玉兰花园、玫瑰园、黄浦湾……这些历经时间检验的作品，早已成为板块内品质生活的标杆，二手房价格也远超周边。
（经典作品案例）
自1995年成立以来，绿城从杭州出发，如今已进驻全国200余座城市。在行业权威榜单中，绿城连续21年稳居「中国房地产百强企业综合实力TOP10」。
2024年品牌价值更达1188亿元，连续14年在「中国城市居民居住满意度」调查中位居全国前列。
从福布斯全球企业2000强到《财富》中国500强，从产品力榜单三连冠到社会责任感企业称号，绿城用一个个硬核荣誉，印证着「优质房产品开发及生活综合服务供应商」的定位。
从杭州西溪云庐，到北京西山云庐、天津水西云庐、武汉湖畔云庐、杭州咏溪云庐相继落子，庐系作为绿城代表的低密产品系，凭借超群的产品力，走向全国，成为业内独树一帜的产品IP，更是由此衍生出一套严格的标准与哲思：
（云庐系实拍图）
庐系往往选择城市繁华与自然绿地交织处，离尘不离城。在园区规划上，可谓“方寸之间，自有天地”，景观园林则讲究“师法自然”，让自然融入生活，为居住者们打造张弛有度的生活方式。
天地、自然、城市、生活构筑了绿城造庐的四大核心观念，赋予庐系“现代形、东方意”的独特气质，回应了对城市低密生活的向往。
此次绿城·逸庐落子紧邻张江科学城的北蔡楔形绿地，在张江这片澎湃的土地之上，将低密生活美学与城市创新活力深度融合，为上海打开一段雅逸生活的全新想象，让人期待值拉满！
回到这块地本身，究竟为何这幅超高溢价的土地，能引起一众头部房企的争夺之战？
PRAT.02
科创高地与生态绿地交织
占位张江炙手可热的醇熟生活圈
绿城·逸庐的选址堪称对城市发展脉络的精准洞察。项目紧邻被誉为「中国硅谷」的张江科学城，这片历经30年发展的土地，不管是从何种角度来看，都是更具优势的存在。
如今承载着上海80%的集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业产值，汇聚80%的高端人才与外资研发机构，培育出80%的科创板上市企业，成为驱动上海迈向世界舞台的科创引擎。
首先，目前张江科学城集聚了约50万从业人员。
这也就意味着整个张江核心，产业最聚集的区域及周边的租赁、购房需求是极高的。
而这样的旺盛需求，造就了万科翡翠公园如今约12.7万/㎡的二手房挂牌价，也成为了张江楼市永立潮头的源动力。
其次，在张江的从业人员中，汇聚着全球的高学历年轻人。
20%+的研究生及以上学历人才，80%的青年人才，50%的创业类海外高层次人才，更有一众高层次专家和科学家、创新型企业家、研发人才、工程师和高级技能人才等多类人才群体。
要知道，年轻人汇聚的地方，才是城市发展的方向，而这也将为张江带来庞大的高品质置业需求。
可以说，产业的重要性、生命力，高薪人才的集中度、购买力，以及城市站位的高度，决定了张江将“永葆青春”，也将依旧是上海乃至中国的“创新引擎”。
值得一提的是，该地块所处的北蔡楔形绿地，是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一，占地面积约11平方公里，相当于7.5个世纪公园，是上海市中心城范围内浦东地区的重要生态支点。
生态宜居是该地块一大特色。根据规划，未来该区域绿化覆盖率达到70%以上、森林覆盖率达到50%以上、人均公园绿地面积达到82平方米以上、出门200米有休闲绿地，是浦东核心区难得的「城市绿肺」。
在交通网络上，项目紧邻罗山路高架，可以无缝衔接内环、中环、外环，距离张江约1km、距离陆家嘴金融城约2km、距离世纪公园约3km（地图直线距离）。
此外周边更有13号线、16号线、18号线环绕，7站世博、10站新天地，立体的交通格局，能够迅速触及上海市中心核心板块。
在生活配套上，龙阳路枢纽综合体（在建）、山姆会员店、长泰商业广场等商圈环伺；
教育资源方面，莲溪小学、北蔡中学等优质学校为邻，周边规划2所幼儿园、1所小学、1所中学（具体以政府政策为准）；医疗保障则有曙光医院、第一妇婴保健院等三甲资源聚集，全维度满足生活所需。
综合来看，极具价值的板块、便捷的交通、醇熟的配套、高浓度的绿意加持，也让其成为目前张江最值得期待的项目。
PRAT.03
联袂设计天团
现代东方笔触赋新张江低密生活
据悉，“绿城逸庐”是上海绿城的首个庐系产品，该产品系每每上市即受到市场高度追捧，产品力超强。
此次绿城逸庐也有不少产品亮点公开：
①此次亮相的“绿城·逸庐”容积率仅约2.0，在上海内中环住宅用地日益稀缺的背景下，如此低密的住区已属难得一见，而按照北蔡楔形绿地目前的规划，绿城逸庐也是最后一块2.0容积率的低密宅地；
②为了匹配张江科创精英的生活理想，绿城·逸庐特邀汇张思建筑设计、蓝颂设计集团、水平线设计、李益中空间设计四大设计师团队联袂操刀；
③在建筑上，以及高层层叠的檐角与张江地标形成视觉对话，「玲珑宝盒」式的社区入口，让归家仪式感从踏入社区的第一步开启；
④景观设计上，在立体空间中重构叠山理水的意境，充分结合上海的在地文化，打造知停而行、可游可赏的东方庭园；
⑤社区特别规划全景视野的架空层及超浓度会所空间，将艺术空间、恒温泳池、书吧、饮茶、会客、健身等功能融入日常，即便阴雨天气，也能在社区内找到放松身心的角落，为思想者打造能量补给的私属场域。
⑥在产品打造上，绿城·逸庐兼顾功能性与舒适性，呈现建面约120-145㎡高层与建面约205-215㎡叠墅两大产品线。
整体来看，从项目规划，到产品打造，绿城·逸庐可谓看点十足，更是凭借的低密的稀缺属性，够吸引众多改善客目光。
从土拍40%溢价率的激烈争夺，到项目亮相的全城瞩目，「绿城・逸庐」的每一步都牵动着上海楼市的神经。
想亲身体验「现代形东方意」的生活美学？不妨走进长泰广场B1展厅，或许你寻找的理想家屋，就在未来这片繁华与自然交织的逸境之中。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
