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浦东买房比浦西难，已是不争的市场共识。
而手握800万级预算的浦东改善客群，更是难上加难。
在供应萎缩、大户型稀缺、价格飙升三重挤压之下，改善型需求正遭遇前所未有的置业困境。
1、供应端持续失血
据一房一万数据库显示，近5年来浦东新增供应，全市占比始终不足3成，今年供应走势仍在缩减；
再看总价800-1200万级，新增供应全市占比始终在10%以下徘徊。
这也导致浦东改善客群，始终面临“狼多肉少”的激烈竞争。
2、大户型供应极度稀缺
我们再将浦东总价800-1200万级的新增供应，细分到户型，你会发现改善客群面临的形势更为严峻。
近5年来，总价800-1200万级新增供应中，140㎡以上大户型新增供应量呈现断崖式下跌；
今年全市占比仅约5.25%，实际供应不足百套。
究其原因，除却大户型本身供应锐减外，更不容忽视的是新房价格的持续攀升。
3、土拍全面溢价，新房涨价势不可挡
自去年以来，上海土地市场溢价率全面上扬。不仅内中环区域涨势如虹，外环外地块亦纷纷刷新溢价纪录。
仅是今年上半年的土拍市场，几乎每轮都有超30%溢价率的热门地块现身。
尤其是浦东，今年上半年共计拿出三宗地，从新杨思、到北蔡、到曹路全部上榜！
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最新批次土拍中，曹路板块新地块溢价率更是一骑绝尘，飙升至41.68%的历史高位。
面粉贵了，面包的价格自然也就上去了。
那么问题来了：
当供需矛盾持续激化、价格天花板不断突破，在浦东楼市，真正的价格洼地究竟在哪里？改善客群又该如何破局？
800万级改善置业，今年浦东必看之盘
2号线地铁盘+实景现房
陆家嘴·锦绣云澜
少量建面约140-168㎡大户型在售
浦东新房土拍全面溢价之下
性价比优势显著，欲购从速
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编辑
浦东真正的稀缺是现房
对于改善客群来讲，不仅仅面临供应少、选择不多的现实困境。
再叠加主流市场皆是期房，800万级想要在浦东买现房，更是可遇不可求的事情。
下半年将是浦东800万级现房“真空期”
编辑
经过在一房一万数据库里一番搜寻，我看到了几个残酷真相：
1、现房稀缺：2024年至今来说，浦东楼市共取得109张预售证，预计今年下半年交房的仅有17个楼盘；
2、区域失衡：这些即将交付楼盘，主要分布在新场、航头、临港等浦东南部“边缘”板块，属于“被动现房”。
3、现房断供：当我们将筛选条件锁定在“总价800-1200万级”时，答案更加残酷——今年下半年0盘可选。
一房一万制图
实景交付现房，精准卡位弥补空白
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巧的是，就在6月底，浦东800万级实景现房——陆家嘴·锦绣云澜，已实景交付！成为浦东800万级改善市场的破局者！
编辑
惊喜的是，目前项目还余少量建面约140-168㎡改善大户型在售，可完美匹配改善需求。
编辑
实景图
要知道，现房的优势远不止所见即所得的“确定性”：
以市场平均租金5000元/月计算，相比期房2年的等待期，购房者可直接省下12万租金成本；
若选择收房后出租，租金收益还能对冲房贷，实现“以租养贷”的资金高效利用。
一房一万制图
热销红盘，川沙“三冠王”的硬核底气
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需要注意的是，项目绝非普通现房，还是板块乃至整个浦东内少有的热销红盘。
2025年上半年（截止2025.6.24），锦绣云澜强势包揽川沙板块成交总金额&总套数&总面积“三冠王”，市场认可度非同一般。
即便从有一定滞后性的网签数据看，同样可以感受到项目的硬核实力。
数据显示，项目四次开盘推出超千套房源，目前平均网签率已突破80%，去化速度远超上海绝大多数新房。
随着剩余房源快速去化，这样的热盘现房很可能年内绝迹。
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总价800万级改善上车的绝佳机遇
不只是拿捏了大户型的稀缺性、现房的确定性，项目更有优质地段的加持。既能享受当下，又能赢在未来！
这里，我想强调几点：
上海9大副中心之一，价值腾飞在即
1、高规格规划定位，与张江、金桥并列
川沙作为上海2035规划中9大城市副中心之一，与张江、金桥同属浦东核心发展极，既拥有成熟的城市界面，又具备强劲的未来增长动能。
一房一万制图
目前项目所处的川沙城南社区，还是区域规划的地区中心，现状成熟，城市界面十分宜居，同时依托张江科学城的产业外溢，已成为高净值人群的置业优选。
一房一万制图
2、三大超级IP加持，发展动能强劲
迪士尼国际旅游度假区：
众所周知的迪士尼乐园，正是川沙的一大名片。
年客流量超2000万人次，不仅带动了区域商业、酒店等全产业链发展，更推动着国际旅游度假区不断扩容升级，目前迪士尼二期规划已明确，总面积达到了惊人的约2.7平方公里。
东方乐城（规划）：
国际旅游度假区南一片区，还将落子东方乐城。
这个对标圣淘沙岛的超级文旅综合体，未来将是集主题度假酒店、文化演艺、潮流娱乐、活动体验、特色购物等业态为一体的一站式旅游目的地，将进一步强化川沙的文旅经济。
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图源上观新闻
东方枢纽（在建）：
川沙以东，东方枢纽正成为撬动浦东中南部发展的第四极。未来不仅是连接长三角的超级枢纽，更是上海面向全球的超级会客厅。
目前上海东站，地下工程主体结构已完工，计划于2027年运营。（信息来源：浦东发布）
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东方枢纽效果图，图源浦东发布
今年《上海东方枢纽国际商务合作区控制性详细规划》也已出炉，按计划，今年年底就能完成先行启动区封闭验收和基本功能落地运行。
预计到2028年，将实现商务合作区全域封闭运作，将充分展现商务交流、国际展览、国际培训等重大功能。（信息来源：上海发布）
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图源上海发布
迪士尼、东方乐城（规划）的文旅魅力，与东方枢纽（在建）的枢纽经济相互叠加，这种独一无二的IP组合，强势赋予川沙其他板块无可比拟的未来成长性。
3、轨交红利加速兑现，通勤效率跃升
而今的川沙板块，坐拥2号线、机场联络线（先行段已通车）、磁悬浮线、21号线（在建）等4大线路，轨交密度、通勤效率在同价位段板块中首屈一指。
项目与2号线川沙站直线距离约1千米左右（百度地图测距），6站直达张江高科，10站至世纪大道，高效链接浦东核心商务区。
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一房一万制图
经过机场联络线（2024年12月27日先行段开通，信息来源上海发布），还可快速覆盖浦东、虹桥两大机场，实现“双机场自由”。
板块内未来还有21号线（在建），将进一步串联国际旅游度假区、张江科学城、东方枢纽，激活区域交通网络。
价格洼地+全能配套，800万级性价比之王
1、浦东同环线对比：外环地王频出，项目性价比凸显
据最新土拍，曹路宅地溢价率高达41.68%，预计未来售价将突破7万+/㎡；而去年拿地的唐镇地块，溢价率同样高达约33.38%，售价已突破8万+/㎡。
一房一万制图
而项目均价仅约6万+/㎡，建面约140-168㎡改善大户型，总价约800万起，对比之下，性价比优势显著。
2、全市同价位对比：800万级市场罕见的“全能战士”
不管是与宝山吴淞、嘉定江桥，还是与浦东周康、闵行南部等板块相比，项目周边的配套成熟度远超这些同价位板块。
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不仅百联川沙购物中心、绿地东海岸国际广场等商业步行可达，生活氛围浓厚；
陆家嘴·锦绣云澜自身还有约52万方综合体赋能，配套的川沙九六广场+川沙企业中心均已开业，可近享都会繁华；
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九六广场实景图
周边不仅有浦东新区人民医院、中医院等医疗资源环伺，还有观澜小学、实验小学、五三中学、川沙中学及市侨光中学等优质学校云集。
（仅为介绍周边教育资源，不作为开发商对购房人家庭及相关未成年人的入学承诺。入学政策以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）
对于改善客群而言，占位川沙核心的陆家嘴·锦绣云澜，堪称“既要有现在，又要有未来”的最优解。
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重新定义“好房子”的全能价值体系
超越传统住宅概念，陆家嘴·锦绣云澜作为约52万方综合体中的品质住宅，
更是通过生态健康基底+全龄友好场景+城市融合界面的全能价值体系，重新定义了当代“好房子”标准。
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实景图
生态健康社区：从建筑到生活的系统性表达
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项目采用“一环两轴三园六院”的立体景观体系，打造约35%的高绿化率社区。
500米环形跑道串联锦林园、云麓园、溪山园三大主题园林，通过疏林草地、溪山叠翠等设计；
不仅呈现四季变幻的自然美学，更实现了社区微气候调节。
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实景图
全龄友好社区：从儿童到宠物的细节化关怀
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项目将人文关怀融入每个生活细节，不仅打造真正意义上的全龄友好社区，还做出了同价位段产品中十分罕见的儿童友好设计、宠物友好设计。
亮点一：儿童友好
项目以宇宙为主题，打造总体量超1000㎡的儿童区“童梦星球”；
其内配备前滩同款的网红粉色沙坑、攀爬架、螺旋滑梯等儿童游乐设施，孩子们可以在此度过欢乐童年。
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实景图
亮点二：宠物友好
15处宠物专属设施遍布社区，包括停狗处、休息站、宠物“便”利站等；
特别设计的宠物冒险岛、夜光爪爪道和C位观景席，让宠物也能享受星级待遇。
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实景图
亮点三：全龄友好
针对全龄段需求，项目还规划了露营区、阳光草坪、环形跑道等设施，让每个家庭成员都能找到属于自己的生活方式。
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实景图
还有更具前瞻性的细节表达，即对全龄专属安全设计理念的践行。
如儿童星际主题乐园采用软质地面和圆角设计，宠物友好区配备专属便便箱与休息站，形成覆盖全家庭成员的安全关怀体系。
此外，车库也不再是简单的停车空间，而是尊崇归家的起点。以点点星光勾勒梦幻穹顶，每一次归家，都是一场穿越星河的华丽之旅，让生活的仪式感，从地下车库开始蔓延。
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实景图
人文综合体社区：职住商完美融合
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更惊喜的是，项目作为约52万方的产城人文综合体的一部分，可通过一步天桥无缝连接九六广场和川沙企业中心，真正实现职住商一体化的便利生活。
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实景图
九六广场已引入奥乐齐、星巴克等品牌，可呈现家门口的理想生活图景；
川沙企业中心也已开业，可提供全周期办公空间，真正实现下楼上班、上楼回家的低碳生活。
不仅如此，约52万方综合体中亦规划艺术活动、文化市集等场景，让居住成为参与城市文明的载体。
这种综合体开发模式，不仅大幅降低通勤碳排放，更将低碳理念从个体住宅扩展至城市单元；
也完美诠释了住建部提出的“为居民省钱、为社会节能”的双向价值，以及什么是当代“好房子”。
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高得房率大户型，800万级一步到位
项目目前仅有少量建面约140-168㎡户型在售，不仅仅是改善客群期待的稀缺大户型，得房率更是十分优越。
相比其他得房率仅约73-75%的常规新盘，项目各个户型普遍得房率都很高：
如建面约140㎡户型得房率约78%，而建面约168㎡奢阔大户型得房率更是高达约82%，将为改善客群带来一步到位的品质升级。
我们结合户型设计，来深入感受一下：
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建面约140㎡户型，不仅仅是三开间朝南，更做到了双南向套房设计，以阳光为笔，勾勒出更尊崇、更有隐私性的休憩空间，充分满足当代居住需求。
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样板间实景图
约6.3米的奢享宽厅+约3.1米的层高，让空间更加通透敞亮；
厨房双窗的设计，更是时刻保持清新通透，让烹饪时光更加愉悦和享受。
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样板间实景图
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建面约168㎡户型，更是整个板块乃至板块内都非常稀缺的改善大户型，而且还坐拥社区楼王位置，观景视野极佳。
4房设计+南向双套房，堪称是一步到位的终极之选。
南向四开间，奢阔面宽高达约15.2米，且层高也达到约3.15米，整体空间感非常惊艳。
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样板间实景图
此外，阔绰双厅进深高达约8.5米，尽显大宅气度，居住体验度将超越想象。
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样板间实景图
最后再次提示，这样的臻稀大户型、实景呈现的现房，在浦东皆是可遇不可求！
800万级改善置业，今年浦东必看之盘
2号线地铁盘+实景现房
陆家嘴·锦绣云澜
少量建面约140-168㎡大户型在售
浦东新房土拍全面溢价之下
性价比优势显著，欲购从速
陆家嘴锦绣云澜售楼处电话:400-8874-108✔【已认证】
陆家嘴锦绣云澜营销中心电话:400-8874-108✔✔【已认证】
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近日，财政部会同国家税务总局发布公告称，自今年9月增值税纳税申报期起，对相关行业采取新的增值税留抵退税政策，并突出对重点行业的支持。
房地产行业获退税政策支持
根据公告，制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业等4个行业，9月起可按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。而这些行业也是国家大力支持，符合产业政策导向的领域。
同样，房地产作为支柱产业，为支持市场稳定健康发展也享受了单独留抵退税政策。
公告明确，房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。
上海财经大学公共政策与治理研究院执行院长田志伟表示，此举保持房地产开发企业的留抵退税政策的稳定，在一定程度上能够缓解房地产开发企业资金压力，是保障房开企业稳定发展的重要举措。
中南财经政法大学财政税务学院副教授张子尧认为，公告单独明确房地产开发企业适用留抵退税政策具体情形，且体现政策连续性和一致性。房地产业的行业特殊性决定了其留抵税额总体规模相当可观，此次留抵退税政策的实施有望对房地产业的经营稳定和高质量发展起到有力支撑。
留抵退税政策落到实处
为将政策落到实处，规范办理留抵退税业务，公告还明确了有关征管事项。
公告称，房地产开发经营业纳税人，是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。
销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定；申请退税前经营期不满12个月但满3个月的，按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款，不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。
同一计算期间内既取得房地产开发经营业务增值税销售额或预收款，又取得其他业务增值税销售额，且销售额及预收款比重符合房地产开发经营业纳税人规定的纳税人，申请退还期末留抵税额时，应当按照“房地产开发经营业纳税人”、“其他纳税人”规定办理。
从房地产行业来看，鉴于2020-2021年的投资高位、以及2022年以来行业下行周期的客观事实，大量房企普遍在2019年后累积了高额留抵税额。
对此，克而瑞研究中心指出，若按照过往的增值税政策，这一增值税抵税额将与行业的恢复供求新平衡同步，可能需要5年左右甚至更长的时间才能消化，而新出的退税政策将有望把这一周期大大缩短。
克而瑞研究中心认为，政策利好高度聚焦于新拿地企业，有利于减轻新增项目的税费压力，促进房地产市场出现更多优质新增供应，稳定新房市场销售热度和规模，助力行业进一步止跌回稳。
