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以下为正文：
6月19日， 6大国央企经过95轮激烈竞价，最终由保利发展以总价35亿元、楼板价95530元/㎡摘得杨浦东外滩64街坊地块。
创下杨浦滨江楼板价新高，也成为了近几年来上海最抢手的地王项目。
不少人在问：保利为何如此笃定地重仓于此？
答案，深植于土地本身——这或许是上海内环范 围内， 最后一块集齐 “顶级城市资源 密 码” 的潜力宅地。
1、是1.8%内环线的“终场门票”！
事实上，无论上海如何发展，稀缺与保值逻辑从未改变，内环内是核心中的核心。
内环环新房更稀缺：
内环土地本就臻稀，面积仅占全市约1.8%！新房供应也仅占约7%！（2022年至今，来源网上房地产）
内环资源更集中：
上海顶级文脉、商业地标、交通枢纽与生态绿地，几乎都浓缩在内环，据上海统计年鉴显示，上海内环内资源约是全市平均约10倍。
离传统市中心越近，资源密度越浓。
而 保利外滩曜 周边12/18号线双轨交环绕，2站北滨江/北外滩、5站南京西路。直线距离约5公里覆盖外滩、陆家嘴、 人民广场等核心板块，与市中心资源深度绑定。
内环新房价格涨势更猛：
上海地价涨幅更猛的区域，始终是内环！
2站外的绿城项目可售楼板价约13.6万/㎡， 售价冲击约20万+；
2站外的陆家嘴北滨江项目 最新售价或将超过18万+；
静安东斯文里、苏州河新地块都 预计约20万/㎡；
更别说黄浦 全面冲击20万/㎡+。
开发商们的集体看好，背后是对核心地段价值的信心。
而对于保利外滩曜而言，即使是约9.55万+的楼板价， 在内环依旧保持着绝对的性价比和竞争力。
2、占据1.18%CAZ的经济心脏！
在上海，1.8%的内环土地是塔尖领土，而其中仅占全市 1.18%的CAZ，则贡献了全市 25%以上GDP。
这里是驱动整座城市运转的“经济心脏”。
正如 纽约华尔街的资本脉搏牵动全球市场， 伦敦金融城的决策影响国际贸易，上海的CAZ同样汇聚了这座城市最具影响力的资本与智慧。
尤其是杨浦滨江，这里不仅是 美团、B站、字节跳动等科创巨头的总部所在，更聚集了 数以千计的创新企业与顶尖人才，他们的每一个决策，都在塑造上海乃至中国未来的产业格局。
这种能级的产业聚集，直接定义了区域的不动产价值。
纵观全球，从曼哈顿下城到金丝雀码头， 顶级资本枢纽的住宅资产始终是全球资金追逐的硬通货。
上海CAZ一线滨江的房价体系（房龄较新小区挂牌价普遍 20万+/㎡，最高已突破27万/㎡）正是这一规律的直接体现。
换句话说，入住保利外滩曜，您的资产便与上海的经济命脉同频搏动，享受最强大的价值托底。
并且，项目约9.55万/㎡楼板价在这个维度，同样保持着极强的性价比。
3、一江一河黄金矩阵的第四极！
上海的源头、上海真正的顶层区域、未来承载上海参与全球竞争的核心动力，可以用四个字概括： 一江一河。
在这个顶层规划下：
陆家嘴、外滩早已 20万+；徐汇滨江在今年上半年进入 20万+时代；而现在的苏州河两岸，也正在冲击 20万+...这里就是最强的规划力度。
而根据今年发布的黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2025—2035年）， 东外滩被官方钦定为与外滩、陆家嘴、北外滩并列的第四极。
这四极组成了一江一河最重要的、向外展示的城市名片：世界客厅。
而政府对这个地方的规划定位是： 百年大计·世纪经典！
这并非远景规划，而是正在被政策、投资和城市界面快速兑现的“确定性现实”。
地王在此诞生，是战略指向的必然结果。
4、是对标徐汇滨江的“北核引擎”！
黄浦江两岸CAZ，仅孕育了两大科创板块：已成传奇的 南核徐汇滨江，与正在爆发前夜的 北核杨浦滨江。
这张对比图清晰地揭示了一个事实：
徐汇滨江，代表了上海的 “现在”与“高度”。它已经走完了价值爆发的全过程，成为了一个成熟、昂贵且成功的板块。
杨浦滨江，则代表了上海的 “未来”与“潜力”。它拥有与徐汇滨江对等的顶层定位和能级相当的产业引擎，但其价值还远未达到天花板。
所以，选择杨浦滨江，意味着：
您不是用今天的价格，去购买一个已经完全成熟的“现在”；而是 用更具优势的成本，投资一个确定性极高、且能复制甚至超越徐汇滨江成长轨迹的“未来”。
5、对标衡复，入驻内环亿级圈层最低门槛
最后，就是保利外滩曜的终极护城河： 历史文脉与 亿级圈层。
杨浦滨江并非一张白纸，它拥有上海其他滨江板块无法复制的两大独占性资产：
外滩两翼，天生贵胄：与衡复对等的“百年镜像”！
首先，真正的顶豪圈层，从来不是单个项目的标新立异，而是 成片风貌区所孕育的、具有共同文化认同与资产层级的“共同体”。
而回溯上海历史，能拥有如此成就的，只有两个！
以外滩为原点，向左右两翼各辐射约3.5公里，恰好并立着上海的两大风貌区：
左翼——衡复风貌区，上海成熟的顶级豪宅区，入手门槛亿级起。
右翼——中央风貌区，约1.5平方公里，20+幅低密地块之上，将聚集 至少2500+亿级/半亿级家庭，形成一个全新的、纯粹的顶级圈层。
这看似偶然的空间巧合，实则是城市资源分配的规律。 中央风貌区与衡复一左一右，共同把守着外滩延伸出的顶级资源与圈层通道。
今天，当衡复的门槛已高不可攀，中央风貌区的价值发现，便成为了一次 资产配置的“确定性套利”——您无需创造新的圈层，只需遵循这座城市百年来的顶豪定律，抢先步入这片正在快速成型的、与衡复对等的“亿级俱乐部”。
百年工业文明的底蕴，定义不可复制的圈层生活场
当上海众多滨江板块竞相展示其现代化的天际线时，中央风貌区选择了一条更为独特且不可复制的路径： 它不拆除历史，而是让百年工业文明与当代科创活力在此共生，为圈层人士营造了一个充满故事与张力的生活场。
这里，收藏着上海最硬核、最浪漫的城市记忆。
这并非博物馆中冰冷的展陈，而是融入日常的、可触摸的鲜活历史：
在 亚明灯泡厂诞生的中国第一束灯光下，如今点亮的是滨江会客厅的艺术氛围与家庭的温馨。
从 上海钢琴厂传出的第一个音符，到今天已演变为环绕在音乐厅、艺术空间乃至家庭客厅中的优美乐章。
曾伴随周总理见证历史的 上海牌手表，其精工细作的基因，已内化为这片土地对品质、工艺与经得起时间考验的价值的极致追求。
这份深厚的工业文明底蕴，与凭借财富新贵崛起的其他板块截然不同，是无法通过短期投资复制的独特文化IP。
总结一下：
从约1.8%的内环领土终章，到约1.18%的财富核心CAZ，到“黄金矩阵”的时代风口，再到“北核引擎”的增值潜力——这四重价值已足够稀缺。
而最终让这块地成为“王炸”的，是杨浦滨江“文明底蕴与科创未来”完美融合的终极独占性。
这，就是地王的全部底气。
内环内、双轨交地铁盘
保利外滩曜 入市在即
左手北外滩，右手杨浦滨江，对望陆家嘴！
杨浦滨江双轨交烫金C位！
保利外滩曜，是整个杨浦滨江内环绝对的核心C位。
1.双轨交汇，定义杨浦滨江「真地铁C位」
首先，项目是12号线/18号线的真地铁盘，是整个杨浦滨江距离地铁站最新的新房之一。
2站，直抵北外滩核心：从 江浦公园站出发，瞬间即可融入北外滩的世界会客厅与顶级商圈，将宏大的规划利好转化为日常的通勤便利。
6站，对话陆家嘴金融心跳：通过高效换乘， 6站直通陆家嘴。这意味着，对于金融精英而言，工作在浦东、生活在风貌区，不再是需要权衡的难题，而是可以兼得的日常。
无缝链接全城顶流：向西，7-8站即可轻松触及 南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江 等核心板块，让全上海的顶尖商业、文化与艺术资源，皆成为您生活的延伸。
2. 路网纵横，坐实「自驾枢纽C位」
对于高端圈层，自驾的从容与效率同样至关重要。
通过大连路隧道等，项目与陆家嘴金融城形成了紧密连接，使其成为金融人士置业的不二之选。
北邻北横通道，作为上海东西向的交通大动脉，北横通道让您得以快速摆脱区域通勤的桎梏，高效链接中心城区各核心节点。
3. 产业环伺，奠定「价值引力C位」
如此顶级的交通效率，为保利外滩曜带来了左右北外滩、右手杨浦滨江、对望陆家嘴的超级格局。
北外滩：全球资本与航运巨头汇聚，催生大量顶尖金融、法律与管理人才。
杨浦滨江：字节、美团、B站等科创总部林立，孕育着新一代的企业家与科技新贵。
陆家嘴：中国金融心脏的精英，始终在寻找一处理想的栖居之所。
而保利外滩曜所处的中央风貌区， 正以其独一无二的低密人文环境、极其便捷的开头，成为三大世界级产业板块高端居住需求的 “核心承接地”。
让项目成为吸附这三股高净值人群的价值引力中心。
他们在此汇聚，不仅构成了坚实的资产支撑，更形成了一个充满活力与资源的未来圈层共同体。 世界顶豪血统
新古典主义美学与华尔道夫式社交仪式
最后，项目的核心价值不仅在于稀贵的地段，更在于其难以复制的物理属性和产品定位，这构成了其作为“地王”的底层逻辑。
第一，稀缺指标：近年内环容积率最低的住宅用地之一。
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。
但项目约2.5的容积率，在近年出让的内环宅地中已逼近下限。
这一硬性指标直接转化为实打实的居住价值：更低的建筑密度、更宽的楼间距、更优的日照和更大的景观视野。
更何况，这还是一个由小高层、洋房、风貌别墅组成的社区。
它代表的是一种在内环近乎绝版的低密生活权。
第二，纯粹圈层：杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区。
整个杨浦滨江，其实从大开发到现在，除了半亿级的风貌别墅外，其他基本都是百平米3房起的产品构成。
从价值的角度来看，一个纯粹约114㎡+的高端社区意味着：
社区圈 层 纯粹：全改善业主，圈层纯粹问的，多为高知高收入群体；
居住环境出众 ： 邻居家庭背景相似，孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴，社区氛围有助于形成良好的集体行为规范；
人均公共资源占有率高： 住户少，资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容，无需争抢；
资产价值： 高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺。
换句话说，保利外滩曜 是所有目前杨浦滨江社区中， 圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择。
第三，美学定调：以思九生洋行笔法，重塑海派新古典主义
保利外滩曜的建筑设计，是对土地文脉的深度解码与精准回应。
项目以地块内 英商电车修理工场 为起点，溯源其设计者—— 思九生洋行 在外滩的经典作品，提炼出两大核心设计法则，实现真正的血脉传承。
形制溯源：承袭外滩经典三段式构图
项目 继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的 “横纵三段式” 结构。
建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次，再现了经典新古典主义的庄重比例。
细部转译：从历史纹饰到当代语汇
设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的 茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态 等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。
项目以思九生洋行的设计法则为蓝本，通过形制、细部与空间的三重演绎，让百年外滩的风华，在保利外滩曜 获得当代的共鸣与回响。
第四，时钟会所：引入华尔道夫式的圈层场。
项目的会所，绝非设施的简单集合。
保利外滩曜以百年华尔道夫 “Meet you at the clock” 的仪式为蓝本，将 “时钟” 从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 “时空社交枢纽” 。
这里规划的不是功能房间，而是三种被精密设计的圈层生活场景。
健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需。
这里远非简单的健身房。当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是一道高效的 “人群筛选器”。
疗愈氧舱与冥想空间，构成了 “精神修复舱” 。
一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境。
亲子空间与儿童活动区，是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计。
这是整个社区最具战略价值的 “代际社交场”。
您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质。这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的 第一层优质人脉网络。
这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。
全系一梯一户、独立电梯厅
超高实得率的约114-139㎡小高层即将入市
户型可能是项目最核心的定价权所在。项目不是简单做大面积，而是在可控总价内，通过极致设计，实现空间功能的最大化。
1、建面约114㎡赠送面积近约18㎡（含独立电梯厅），比肩约140㎡产品的实得率！
一方面，项目全系户型标配 全屋飘窗（全赠送） +双阳台（半赠送） +独立电梯厅。
建面约114㎡的附赠面积近约18㎡，远超市场常规10㎡水准。（小胖看房独家制作，不作为交付标准，最终以开发商公布为准）
而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。
这意味着：
这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧。
客餐厅+阳台的面积高达约32㎡。
换句话说，项目在114+㎡里，通过极致的设计，做出了别人140㎡才能实现的功能空间，且 实际可利用面积率接近90%+ （含飘窗、阳台等）。
这意味着， 你为买保利外滩曜 每一平米 付的钱，几乎都用上了。
2、建面约130㎡赠送面积近约20㎡！ （含独立电梯厅）
在建面约130㎡以上这一档，说实话每个项目的户型都不差，在这个维度上做突破真的是极难的。
但事实上，保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。
这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！
3、建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）
建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的小伙伴。
最后，总结一下：
土地的价值，终将回归其不可复制的天赋。
保利外滩曜， 以约2.5容积率锁定内环最后低密，以114㎡起步门槛捍卫纯粹改善圈层，更以新古典主义笔法，续写外滩一脉的百年美学。
这里，是外滩左翼的中央风貌区，是与衡复对望的 下一个亿级俱乐部 。左手北外滩的全球资本，右手杨浦滨江的科创浪潮，对望陆家嘴的璀璨天际——三大价值高地在此交汇，而您正立于交汇处的核心。
这不仅是住宅，更是踏入上海顶豪圈层的 身份凭证 ，是时代给予的、一次确定性的资产机遇。
席位有限，敬请珍藏。
内环内、双轨交地铁盘
保利外滩曜
入市在即
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上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。
12月15日，国家统计局发布数据显示，11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳则分别下降0.5%、0.5%和0.9%。
这一数据放在全国房地产市场的背景中显得尤为突出。11月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比总体下降、同比降幅扩大”的趋势。
其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
从同比数据看，差异更加显著。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，上海却实现了5.1%的同比涨幅。
相较之下，北京、广州和深圳同比分别下降2.1%、4.3%和3.7%。
中原地产首席分析师张大伟认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化。开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，使上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。
上海新房市场在11月迎来一波集中供应潮，但冷热不均。
当月，上海共计29个楼盘入市，其中均价10万 的高端住宅项目达到13个，几乎占据半壁江山。
在这些新盘中，有7个项目因认购人数不足取消了摇号，13个项目单次推盘量不足100套。
即使在这种市场环境下，仍然有3个楼盘对外宣称“日光”，即招商·林屿湖畔、尚园和澐启滨江。
高端豪宅市场与普通住宅市场的严重分化是11月上海楼市的鲜明特点。
位于人民广场板块的嘉里金陵华庭三期均价20.6万元/平方米，认购率高达153%，网签率达到87.5%，是当月唯一网签率突破80%的项目。
汤臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院别墅，均价19.68万元/平方米，认购率也达到了142%。
华润置地的澐启滨江项目于11月25日结束首批次认筹，总认购量273组，首批推出房源122套，认购率达到223.77%。
与豪宅市场火热形成鲜明对比的是上海部分非核心区项目表现相当低迷。
11月上海共有14个楼盘网签率低于10%，其中7个零网签项目，既有位于主城区但产品力滞后的项目，也有区位短板明显的远郊盘。
位于静安不夜城板块的苏河融景，11月30日开盘推出50套房源，备案均价118031元/平方米，认购率62%，但截至12月初未能实现一套网签。
远郊盘的去化压力更为明显，位于临港泥城的光明星城推出324套刚需房源，备案均价24435元/平方米，因板块库存高、配套落地缓慢，开盘后网签挂零。
仔细观察上海豪宅市场，会发现一个有趣现象：虽然认购数据火爆，但认购到网签的转化并不理想。
截至12月初的数据显示，黄浦绿城黄浦one项目认购率138%，但网签率仅为41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率仅19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率也只有14%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一方面，高端购房者对市场走势更为敏感，不急于完成最终交易；另一方面，上海豪宅市场年底供应量爆发，可供选择的优质项目增多，高净值买家拥有更多选择权。
二手住宅市场表现有所不同。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，上海二手住宅价格环比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。
尽管如此，上海的二手房交易量却在11月份创下近7个月的新高。
据上海市房地产交易中心数据，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%。刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比达60%。
上海链家研究院负责人李根表示，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现。在上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征。
多家机构预判，市场将延续11月运行态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区域高性价比房源的成交节奏有望进一步加快。得益于“沪六条”政策的长尾效应持续释放，预计12月成交量将维持高位运行，“以价换量”的趋势在12月也将延续。
机构数据显示，2025年1～11月，上海商品住宅销售金额前十项目合计销售1126亿元，入围门槛提升至64.6亿元。
整体来看，年末的市场竞争尤其激烈。华润置地、保利发展、招商蛇口三家企业销售额相互咬得很紧，三者差距在20亿元左右。在华润置地操盘澐启滨江首战告捷后，压力随即给到中海地产与招商蛇口联手操盘的安澜上海。
某机构上海企业常务副总经理程宇认为，短期内市场价格压力仍存，但优质地段的核心资产价值支撑稳固。
“短期压力依旧存在。”卢文曦认为，新房市场随着高端项目入市高峰期已过，能对价格的拉抬效应减小。相反，远郊区域新盘的营销活动还在继续，势必对价格产生一定压力，因此年末新房价格能否保持环比上涨需要一些标杆楼盘的强有利支撑。
