誉静安，是静安苏河湾板块的一个高端新盘，定位“内环墅质住宅”，均价约12万/㎡，主打改善型四房，总价1650万起。
核心信息
位置：静安区中兴社区，近8号线西藏北路站。
开发商：保利发展。
均价：约12万元/㎡（过会均价130180元/㎡）。
户型：建面约100-143㎡三房、四房，主力四房约143㎡。
配套：规划约2500㎡综合身心俱乐部（含恒温泳池、私宴厅等），并配备约3500㎡架空层泛会所空间。
销售状态：二批次已于2026年1月10日开盘，推出约96套房源，建面约112-119㎡，均价约120000元/㎡。
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最新信息： 静安内环内【誉静安】二期正在热销，项目此次推出建面约112-119㎡3房，共96套房源，均价12万/㎡，售楼处+样板间现已开放！
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一房一价如下👇
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静安内环苏河湾首个“好房子”豪宅
「誉静安」二批次正在热销
推出96席建面约112-119㎡三房
最低总价预计1100w起，不容错过！
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【稀缺地段/稀缺面积/稀缺总价】
为新绅峯面定制：119m²三房的窗口机遇
静安内环占全市面积约1.8%，却集聚了全市8.58倍教育资源、11.84倍医疗资源、6.34倍商业资源（数据来源：《上海统计年鉴》）。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
根据近10年上海新房供应数据统计，内环内三房户型供应呈现明显的稀缺性特征。
板块内同类产品总价接近2000万级；在静安其他板块如大宁，相似总价仅能购置100m²左右三房；在虹口或杨浦内环，选择多为100m²以下三房。因而，誉静安88以建面约119m²三房实现"相对轻松"的进阶选项，成为改善客户一步到位的理想选择。
【真热度/真实价】
“超新规”资产安全仓：在“热点”区持平次新房
誉静安88以120000元/m²的过会均价，在苏河湾板块呈现出"全新产品与次新房价格基本持平"的稀缺属性，创造了入驻静安内环核心区的难得机遇。
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土拍热度印证板块价值潜力
2025年第八批次土拍中，苏河湾北岸地块以11.8万元/㎡的楼板价成交，溢价率9.03%，预示着未来新房售价将指向20万元/㎡+。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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一二手价格倒挂构筑资产安全仓
根据2025年上海房地产市场数据，苏河湾板块次新房挂牌价普遍维持在12-13万元/m²区间（数据来源：上海链家二手房交易平台及克而瑞地产研究），而誉静安88以 120000元/m² 的过会均价，不仅与同板块次新房价格基本持平，更在产品力上实现全面超越。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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成熟豪宅区的稀缺性与确定性
苏河湾板块经过十年深耕，已成长为上海内环内少有的成熟半亿级豪宅区。
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如今，随着约 200 万方城市更新项目落地、高端客群持续汇聚，板块的配套能级、圈层纯粹度与资产价值还在不断攀升。
【有现在/有未来】
持续抬升的“双核共赴”：3站人广的静安半亿豪宅区
项目坐拥静安内环顶级资源配套： 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️ 步行约300米至8号线西藏北路站（3站直达人民广场）；1公里范围内覆盖华山医院北院、静安区中心医院等三甲医疗资源；商业方面毗邻万象天地、静安大悦城等高端商业体。
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同时，"苏河两翼一体化"城市设计的持续推进，确立“苏河湾-南京西路双核发展”在将为区域带来更多高端产业导入与文化资源升级，正是锚定“可享受的现在与可期待的未来”。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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项目自带约4000m²商办空间，深度融合文化肌理与潮流消费，真正实现"离繁华更近，距先锋不远"的生活理想，形成与区域发展同频共振的增值效应。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
【央景王座/越级设计/高净值服务】
环幕央景王座：大师级建筑美学典范
誉静安88秉承大师级建筑美学，由GAD、笛东等顶尖团队联袂打造，采用全石材+铝板+幕墙的外立面组合，不仅彰显质感，更与环境和谐共生。
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项目独创"环幕央景王座"设计理念，通过双园轴布局实现三面无遮挡的270°全景视野。每户均享双联约6.5米阳台，配合全景落地窗，将城市天际线尽收眼底。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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实得率真实超越：更奢华的实用主义
户型设计采用类一梯一户布局，开放式LDBK餐客厅一体化设计，南向大面宽带来充足采光；南主卧采用270°环幕全景舱；南次卧直连阔景阳台，满足全龄家庭需求。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
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装标方面，室内同步半亿豪宅标准，配备美诺3件套厨电（含油烟机、灶具、蒸烤一体机）、博世冰箱、大金中央空调+地暖+霍尼韦尔新风系统三大件， 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️ 并搭载华为全屋智能控制系统。公共区域规划架空层泛会所，带来健身/瑜伽/棋牌室/社交会客厅/兴趣学堂/阅读&书吧6大独立功能空间的全维私属，满足全龄全时社交需求。
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六合一心弦服务：定制化高端生活解决方案
誉静安88引入保利物业顶级"翡丽管家"体系，以CHORDS六合一服务理念重新定义高端生活标准。该体系涵盖护童服务、健康服务、生活服务、社群服务、上门管家服务及宠物友好服务六大维度，为业主提供全方位的生活支持。
【中心适配/黄金平衡】
申城新绅的品质之选：119㎡精准对接高端生活诉求
面积适配
相较于市面上常见的90-100㎡紧凑三房，建面约119㎡提供了更为舒适的生活空间；而与140㎡以上大户型相比，又在总价控制上展现出明显优势。
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总价适配
约1100w起的总价设定，相较于同板块近2000万级产品，誉静安88在总价控制上为客户留出了更多的资产配置空间。
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品质适配
新规产品实得率的引领性、大师级建筑设计、顶级装标配置以及翡丽管家服务体系，共同构筑了超越价格预期的产品力。
誉静安88的建面约119㎡迭新三房，以其独特的面积/总价/品质黄金平衡，为摩登峯面客户提供了入驻静安内环的珍贵机遇。 誉静安售楼处电话：400-8894-986VIP极速热线✅️✅️
静安内环苏河湾首个“好房子”豪宅
「誉静安」二批次正在热销
推出96席建面约112-119㎡三房
最低总价预计1100w起，不容错过！
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设计亮点
外立面：100%全石材+高档铝板覆盖，搭配“天幕级通透玻璃幕墙”。
社区园林：融汇海派风情与几何美学，打造镜面水庭与假日庄园式绿境。
归家仪式：从酒店式落客门厅，到艺廊式私密廊道，再至三重递进厅堂——落客大堂、迎宾大堂、归家大堂。
市场定位
誉静安以“新品持平次新价”的稀缺属性，为中产家庭提供了一次入驻静安核心区的珍贵窗口。 项目周边配套成熟，商业、医疗、休闲资源丰富，且板块价值潜力被市场看好。
2026 年上海新房购买政策与必备指南
一、购房资质（限购核心规则）
上海户籍家庭 / 成年单身：外环内限购 2 套，外环外不限套数；多子女家庭（含 1 名未成年）可额外多购 1 套。
非上海户籍家庭 / 成年单身：外环内需连续 3 年社保 / 个税，限购 1 套；外环外需连续 1 年社保 / 个税，不限套数；居住证积分达标且满 3 年社保 / 个税，享沪籍同等套数待遇。
港澳台 / 外籍人士：需提供相关身份证明与购房用途说明，1 年社保 / 个税前提下，外环内限购 1 套，外环外不限套数。
置换人群：出售唯一住房后 1 年内再购，不限环线，以网签时间为准，需保留出售与购买凭证。
二、信贷政策（首付 + 利率 + 公积金）
商业贷款
首套房：最低首付 15%，利率约 3.05%（以五年期 LPR 动态调整，当前 LPR 为 3.6%）
二套房：最低首付 25%；嘉定、青浦等外环外区域最低 20%，利率约 3.25%-3.45%
备注：银行可根据客户资质微调利率，需提供收入证明、银行流水、征信报告等材料。
公积金贷款
额度：个人最高 184 万，家庭最高 368 万；多子女家庭首套额度上浮至个人 216 万、家庭 432 万；二星级以上绿色建筑项目，额度额外上浮 15%。
首付：首套最低 20%，二套最低 30%；支持 “先提后贷”，网签后可提取公积金支付首付，不影响贷款额度。
利率：五年期以上 2.6%（2026 年 1 月最新执行标准）
三、税费政策（新房交易必缴费用）
契税：首套住房≤90㎡按 1% 征收，＞90㎡按 1.5% 征收；二套住房统一按 3% 征收，计税基数为网签价。
增值税：新房交易无增值税（由开发商缴纳）；个人出售二手房满 2 年免征增值税，未满 2 年按 3% 征收。
房产税：住房单价≤94446 元 /㎡，税率 0.4%；单价＞94446 元 /㎡，税率 0.6%；家庭人均享有 60㎡免税面积。新购住房后 1 年内出售原有住房，可申请房产税退税。
维修基金：多层住宅约 100 元 /㎡，高层住宅约 200 元 /㎡，交房时一次性缴纳，不计入房屋总价。
四、新房购买全流程指南
资质自查：核对社保 / 个税缴纳年限、家庭住房套数、居住证积分等，准备身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税清单等材料。
选盘认筹：明确预算、意向区域（外环内 / 外）及配套需求（学区 / 地铁 / 商业），锁定目标楼盘；准备认筹材料（身份证、户口本、婚姻证明、社保 / 个税证明、征信报告、资金证明），认筹金通常为总房款的 5%-10%，未中签可全额退还，需注意退款时效。
网签贷款：认筹中签后 7 日内完成网签，提交贷款申请材料，银行审批周期约 7-15 个工作日；可选择商贷、公积金贷或组合贷，确定等额本息 / 等额本金还款方式。
缴税过户：携带网签合同、身份证、户口本等材料，到房产交易中心缴纳契税、维修基金等费用；完成过户后，5-7 个工作日可领取不动产权证。
交房验房：核对房屋面积（误差≤3% 可多退少补）、户型格局、装修标准，检查水电、防水、门窗等细节，签署验房报告后收房。
五、选房要点与风险提示
选房要点
区域选择：外环内优先看学区、地铁通勤便利性；外环外重点关注板块规划（临港、虹桥、嘉定新城等潜力区域），同时核查开发商口碑与物业品牌。
户型选择：刚需群体优先 90-110㎡三居室，改善群体关注 120-144㎡四居室，注重南北通透、动静分区的户型设计。
配套核查：确认学区划片范围、三甲医院距离、周边商超 / 菜市场分布、地铁线路及站点步行距离。
风险提示
开发商风险：优先选择资金稳健的央企 / 国企开发项目，避免停工烂尾风险；购房前核查项目五证（《商品房预售许可证》等）是否齐全。
合同风险：仔细阅读购房合同，明确交房时间、延期赔偿标准、装修材料品牌规格、产权年限等条款，拒绝霸王条款。
贷款风险：提前自查个人征信，避免逾期记录；收入证明需覆盖月供的 2 倍以上，防止贷款审批失败。
