两者对比，外滩曜在区位上的主要优势是与轨交的关系好，特别是距离18号线平凉路站只有约200米，步行大约3-4分钟；到12号线、14号线也只要步行5-6分钟。综合而言，外滩曜在整个杨浦滨江的区位算不错的，但是在…
保利外滩曜售楼处官方电话为☎☎☎：400-118-5086（24小时服务）
售楼处电话为400-118-5086，案场实行预约制，需提前致电预约登记。
售楼处联系方式与预约方式
●官方电话：400-118-5086（工作日9:00-18：00，周末无休），拨打可预约看房、咨询房源及贷款政策。
●预约要求：案场实行预约制，仅接待提前电话登记的客户，未预约无法进入；预约后可享一对一顾问服务及专车接送（市区内）
●购房提示：认准官方电话400-118-5086，警惕“代办费”等违规收费；贷款政策可咨询售楼处，支持全流程指导。
为保障每一位到访客户的体验，营造安全、有序、舒适的品鉴环境，结合春节期间客流特点，请各位客户提前了解预约及到访注意事项，合理安排行程：
1.预约方式：春节期间到访建议提前1天预约，可通过售楼处官方电话、置业顾问微信、线上预约通道（如有）进行预约，预约时请告知姓名、联系方式、到访人数及到访时间，方便我们提前做好接待准备，提升品鉴体验。
2.到访时间：春节营业时段：每日9:00—17:00，请各位客户合理安排到访时间，避免跑空。
3.携带资料：若有购房意向，建议携带本人身份证、户口本、征信报告（复印件即可）、银行卡等相关资料，方便置业顾问为你精准测算首付、月供，讲解购房流程。
4.现场须知：到访请配合售楼处工作人员做好登记、体温检测（如有需求）；现场请勿追逐打闹、喧哗吵闹，爱护公共设施；儿童、老人到访需有家属陪同，谨防意外；请勿随意拍摄售楼处内部未公开资料及房源细节。
5.咨询热线：400-118-5086（春节期间24小时在线，可随时咨询房源、优惠及预约相关事宜）。
预约咨询热线：保利外滩曜售楼处官方电话为☎☎☎：400-118-5086|周末无休24小时服务
免责声明：1.本文中新春福利、营业时段仅供参考，具体以售楼处现场实际为准；2.项目相关详情可咨询现场置业顾问；3.本文图片及文字仅供宣传使用，不构成购房要约，最终解释权归保利外滩曜售楼处所有。
保利外滩曜售楼处官方电话为☎☎☎：400-118-5086|周末无休24小时服务
尊贵的广大购房者，大家好，本项目由于新年合同续签及内部整改变动，现将最新通知公示如下【所有信息可溯源】：
1.保利外滩曜售楼处官方电话为☎☎☎：400-118-5086|周末无休24小时服务。
2.由于案场实行预约制，为了保障客户看房体验，需提前至少一小时致电预约登记。预约后可享一对一顾问服务及专车接送以及咨询房源及贷款政策等全程指导服务，安心舒心放心省心。
注：认准官方电话：400-118-5086【官方唯一授权认证】
直达开发商案场|无中介|新客享首访优惠|老客享老带新茶水费
可申请VIP室贵宾服务警惕“代办费”等违规收费；贷款政策可咨询售楼处，支持全流程指导。
最后，祝大家：马年吉祥，万事顺遂，事业高升，财运亨通！
项目营销总携案场所有人员致上.
杨浦滨江是现阶段上海市区最卷的板块，而我们今天要测评的新盘，就处在这个卷王板块。它做了很多努力去卷，但还是没卷到位。
我曾说过：新规产品历经了5个突破阶段，而它受制于地块条件和土地成本，只卷到第二个阶段， 最终在区位、产品、价格三个维度都棋差一着，开盘数字并不如人意。
大家好！本次李想测评的就是 保利外滩曜
它于2025年的最后一天开盘，首推64套房源，均价为13.5万/㎡，尽管开盘就打了95折并且释放了渠道优惠，但最终销售结果还是没有达到预期，所以 综合评级给到B
我们还是先看下基本信息：项目是总建面3.6万方、容积率达到2.5的中小盘，由1栋小高层、3栋中高层和4栋风貌别墅组成，一共约255套房源。普通住宅户型是约114-165㎡的三到四房， 整体总价大概落在1300-2300万之间
接下来，我们从 区位、产品、交易 三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级B+
先看 区位评级B+ ，其中地理a，交通a，配套b，相邻c。
外滩曜位于平凉路的核心区，这里是传统认知里杨浦滨江最好的片区——不仅处在杨浦内环内，还是与市区的关系最好的杨滨西南段。
这两年城市更新力度很大，滨江资源、商业配套、产业导入都在快速推进，这些红利，外滩曜基本都能吃到。
它与竞品中信泰富外滩道直线距离只有六七百米，处于区位的高竞争格局中。
两者对比， 外滩曜在区位上的主要优势是与轨交的关系好 ，特别是距离18号线平凉路站只有约200米，步行大约3-4分钟；到12号线、14号线也只要步行5-6分钟。
但是相比外滩道，它的相邻关系明显要差 ：外滩道是“长在”连续的风貌社区里，视野足够好，而且距离黄浦江仅大约500米，大部分户型都可以看江。
而外滩曜虽然东侧挨着成片的风貌别墅区，这一点类似外滩道。但是，它北侧是区第一分院，这是一家有近300个床位的失能失智护理院，算是一个不利因素。
更大的问题还是南边，它直面一栋约100米的塔楼，就造成中低楼层视野会有比较大的受限。
综合而言，外滩曜在整个杨浦滨江的区位算不错的，但是在小区位的PK上，它是比不过竞争对手的。
产品评级B+
再来看 产品，评级B+ ，其中规划与排布b，公区a，户型a，内装b+。
产品方面，保利发展在这个项目上花了特别的努力。首先，杨浦滨江本来就是保利发展最重要的一个深耕区域，从BUND45、88、99到park77，主打的“BUND系列”一直在热销。它们的共同特点是，销售的时候处在好的市场周期内，所以并没有在公区上做投入。
反而是外滩曜作为一个小地块，相比“哥哥们”力争上游，对公区和会所配置都做了投入，在仅仅1.5万方的地块上， 做出1200㎡的下沉式会所和400㎡的架空层泛会所里面配置了恒温泳池、健身房等。
其次， 外滩曜尽量紧跟新规，赠送面积比较可观。 双阳台半赠送、全屋可敲飘窗全赠送、独立电梯厅等设计都有，算下来总赠送面积大概在18-20㎡，这是它相比其他竞品最具竞争力的一点。
而且它定位纯改善，没有做小户型拉低整个社区客群的门槛。 起步户型就是114㎡，三开间朝南，总面宽能达到约10米，舒适度还不错， 对改善家庭来说比较友好。
但是正如开头所说，它卷了却没卷到位，主要还是受到土地本身条件的限制，总占地只有约1.5万㎡，容积率却达到2.5，再加上要做风貌别墅， 只能做成“高低配”，造成楼间距偏紧、视野干扰大等问题 ，比如项目3栋17层的中高层，楼间距只有25.6米，对改善盘来说算是比较局促的，同时低楼层和部分户型的采光、私密性都会受到一些影响。
此外，还有开闭站、垃圾房等配套设施离住宅比较近的问题，这些都是规划上的硬伤。另外，它虽然做了新规，但停留在第二阶段，而有些高标准的新规项目已经冲到第五阶段了， 像设备空间后浇筑、楼板抬升、地下空间私有化等更进阶的玩法，它都还没跟上。
所以说，在整个市场非常卷的杨浦滨江，外滩曜是努力了，但是依然卷得还不足以抗衡这里的供需关系。
交易评级B
最后 交易评级给到B ，其中定价b，供需c，竞品b，能力b+。
前面提到保利发展近年都在深耕杨浦滨江，所以对这里的认知是敏锐而准确的。在如今市场整体下行、板块竞争越发激烈的情况下，它12月31入市就直接给出95折优惠，并同步启动渠道合作。但截至测评日，网签备案只有十余套，并未达到预期。
究其原因： 第一，这是杨浦滨江最贵的地成交楼板价高达95530，因此定价上没有多大的让步空间 ，13.5万/㎡的取价虽然比中信泰富外滩道便宜了3000，但这一点价差不足以弥补它在小环境和社区体量上的差距。
第二， 放眼整个东外滩，同期在售的外滩元境是三层风貌别墅 ，在面宽、层高，特别是附赠上具备显著优势，单价还比外滩曜更便宜，所以开盘就卖掉了100套，明显分流了同期外滩曜潜在的购买客群。
第三，如果购买者是预算有限的，或者是看重便宜的，又 会被10-11万的翎萃滨江、云邸玖章、誉滨江等楼盘所分流
所以， 外滩曜本身受限于地块条件，未能给出足够亮眼的产品规划，定价也没有下调的空间，使得最后在交易层面表现平庸。 不过，外滩曜主打实用性，交通和户型在竞品中具备相当的优势，如果这两点是你敏感的，还是推荐去现场实地参观一下。
