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前阵子，我在庞杂的信息流中，难得地看到浦东老港的相关新闻。
惊讶，但也不意外。
是的，浦东老港镇，今年终于要开第一家肯德基了。
一条寻常的动态，却成了衡量地区发展的标尺，尽显城市发展的参差。
在大浦东，老港并非孤例，事实上南部板块大多都处于失意之中。
就比方说，老港西侧的邻居们，惠南、航头、新场这三个难兄难弟，也深陷发展困局。
与含着金汤匙出生的临港不同，它们既无高规格规划加持，也缺乏产业引擎拉动。
虽然近年来也开发了不少住宅，但在楼市中也基本上“查无此人”状态，尤其是在市场下行期，愈发黯淡无光。
带着好奇之心，上周我实地走访了这三个板块。
实不相瞒，在三十多度的高温下，我一度感觉自己被“流放”了。
01
实地探访浦东航头、新场、惠南
从航头的动迁小区，到新场的古镇老街，再到惠南的老城区，这一路的体验让我深刻理解了什么叫“发展迟缓”。
我们一个一个来感受一下。
航头，周康外溢的承接地
航头，身处周康以南，紧邻闵行浦江，但存在感极低。
18号线通车后，航头总算有了地铁，航头境内设三站：鹤涛路站、下沙站、航头站。
加上擦边而过的16号线，算得上是双轨交板块。
整个板块城市界面比较杂乱，既有总价2000万+的真别墅，也有总价四五百万的刚需住宅，以及大量的动迁房。
18号线鹤涛路站，东侧就是航头的动迁基地鹤沙航城，除了少量次新，这里密布着大片的动迁房。
此外，令我影响比较深刻的是，鹤涛路地铁站上盖竟然有个上海车市二手车交易市场，占地面积不小，一旁还有在建中的车市零配件采购中心，但城市界面属实一般。
实拍图
18号线航头站周边，则是整个板块的地区中心，目前发展最为成熟。
地铁站旁就是苏航生活广场，一楼业态丰富、尚且热闹些，二楼多是教培机构、略显人气不足。
苏航生活广场实拍图
周边则是航头早中近期商品房最集中、城镇化最明显的区域，其他区域除了鹤沙航城多是农地、民房。
实地看了才知道，航头也不纯粹是周康外溢的刚需基地，航头站周边也分布着如东方夏威夷（总价1200-1500万）、爱法奥朗新庄园（总价3000万+）等低密墅居。
我走进东方夏威夷深入感受了一下，为低密、幽静的氛围感所惊艳，恍惚间觉得自己在逛公园，再次感受到了藏富于民间。
东方夏威夷实拍图
但对于刚需来说，航头最大特色还是地铁通勤。
目前板块内在售的地铁盘有陆家嘴锦绣澜湾，距离地铁站直线距离约900多米，紧邻着爱法奥朗新庄园，斜对面则是消防队，周边城市界面尚可。
陆家嘴锦绣澜湾实拍图
但沿路的行道树尚未长得葱郁，顶着夏日的烈阳行走，还是让人吃不消。
实拍图
此外，板块内拿得出手的配套，或只有上海中医药大学附属龙华医院航头院区（公立三甲）。
新场，缺乏轨交动能的千年古镇
由于18号线到航头站就是终点了，虽然新场紧挨着航头，但公交交通出行还是需要坐公交。
一条沪南路，也串起了航头、新场与惠南，如果想去区域内感受一番，建议坐沪南路公交，车上也多是提着大包小包的老年人。
说回新场，新场主打“古镇文旅”概念，但文旅产业对板块的拉动极其有限。
虽有地铁16号线，但新场站距离南面的古镇核心区较远。
然而新场的商品房建设也主要集中在古镇周边，去地铁站还需公交接驳，不是很方便。
在售新盘同润新云都会就位于古镇东侧，周边城市界面也出乎意料的新；一路之隔还有商场、酒店，可惜好像倒闭了。
周边城市界面实拍图
说实话，古色古香的新场古镇还是很适合逛，人气的话，超越川沙古镇，但比起紧挨着浙江嘉善的金山枫泾古镇还是略有不足。
新场古镇实拍图
工作日下午有三三两两人气，但并不热闹，沿街餐饮店基本也没人就餐。
新场未来的期待，则是寄托在浦南线上，倘若地铁设站在古镇附近，以后去古镇游玩就比较便捷了，也将带来一定的人气。
惠南，荣光不再的南汇老县城
惠南曾是南汇区的行政中心，但2009年南汇并入浦东后，地位一落千丈。
房价虽不如新场、航头高，但作为曾经南汇老县城的惠南，生活配套相对成熟，整体生活氛围感要热闹得多。
实拍图
板块内集中着大量的早中期商品房，尤其是16号线惠南站周边，高峰期人潮如织，沿路的商业街也发展得有声有色。
据说节假日的时候，临港的大学生、周边居民都汇聚于此，上演着人挤人的盛况。
但板块里几个商场，像是弘基商业广场、鼎基商业广场基本都处于倒闭状态，人去楼空、现状凋敝。
沿街底商实拍图
弘基商业广场实拍图
鼎基商业广场实拍图
惠南还有一大优势，就是教育资源多且优质，坐拥浦东外环外唯一的市重点高中南汇中学，排名靠前的公办初中南汇一二三四中，惠南外国语小学等等。
2023年惠南的钱江大家文澜府入市热销、触发积分制，除了300万级的性价比外，还有不容忽视的教育资源优势。
但城市界面的陈旧与商业的凋敝，都流露着这个老县城在并入浦东后的失落。
实拍图
总得来说，这几个板块，是浦东刚需客群除了临港之外的无奈选择。
如果再横向对比，浦西同预算价位段，会感受到更深的割裂感。
比如说，同样是单价4-5万的预算，在浦西可以够得到像是嘉定新城、青浦赵巷等具有成熟商圈、便捷交通的地方；而在这里，购房者不得不接受漫长的通勤、匮乏的商业，以及仿佛停留在十年前的城市界面。
但浦东本身供应少，选择也不多。目前板块内在售及待入市新盘，也主要集中在地铁18号线、16号线沿线。不想买老破小，可以接受远大新的朋友也可以看看↓
最便宜的还是惠南，君御公馆、港城云樾观海单价皆是3字头，想买低密别墅则可看怀山望，邻近上海野生动物园，容积率仅0.87，适合浦东南部的本地改善客群。
航头、新场价格差不多，都是4.7-4.8万/㎡左右，适宜在张江上班的刚需客群。
相对来说，航头的陆家嘴锦绣澜湾、森兰·航荟名庭更近地铁；
新场好在有古镇，未来还有浦南线（规划中），还想搏一搏可以看看招商象屿·星耀翠湾、同润新云都会。
02
东方枢纽，南部板块的救赎
一直以来，浦东的发展主要集中在沿江、张江，还有临港。
南部这些板块，像新场、航头、惠南、老港这些区域，长期被忽视，既无产业规划，也基本无基建利好。
上次写东方枢纽时，我曾写到：东方枢纽，是浦东的第四次创业。（感兴趣可阅读：东方枢纽，浦东的“第四次创业”）
对于惠南、新场、老港而言，东方枢纽就是它们的“救命稻草”，将带领它们真正重塑浦东的空间格局。
根据《东方枢纽及周边地区专项规划（2025-2035年）》，东方枢纽将串联周边板块，形成“一心两轴、双环四翼、九组团”开放、棋盘式的总体空间格局。
其中，惠南未来还将打造惠南未来城，将与祝桥的东方航空城、张江的张江科学城、川沙的国际文旅城协同发展。
新场则是东方枢纽规划中的一个组团，主要发展核心还是围绕着新场古镇。
至于略远一点的航头，其实已不在东方枢纽辐射范围内了。
在2035规划中，它属于“浦江-康桥-周浦-航头”城镇圈，是跟着周康混的，和新场、惠南等板块混的不是一个圈子。
如果说，周康是依托张江发展的小弟，那么航头则是依托周康的小弟。周康都还在发展之中，没有真正熬出头，那它的未来就更是遥远了。
浦东2035规划城镇圈示意图
从规划占位来看，惠南作为中心镇定位更高，新场、航头作为一般镇稍逊一筹。这种差异化的定位，或许将决定它们未来的发展轨迹。
但现状就是，谁也没有比谁好到哪去，只能是容纳刚需在此过渡。
还有还是那句话，有规划总比没规划好，有些规划就是要看长期的，正如东方枢纽。
目前相对能看到一点未来、一点希望的，是新场。
临港迫切需要的、直达市区的快线浦南线在规划研究之中，未来浦南线或将在新场古镇旁设站，将让新场快速链接到浦东核心区。
新场古镇实拍图
而在今年上海提出的46个城市单元中，也有提及到：新场古镇城市更新单元。
今年3月份，也有报道：新场镇“城中村”改造项目签约工作已全部完成，是浦东新区今年首个完成签约的项目。
目测就是为了新场古镇城市更新单元统筹规划，所作出的提前准备。
据悉新场镇“城中村”改造项目共有4个点位，涉及征收居（农）民645产，涵盖国有土地居民345产（其中“小梁薄板”及不成套房屋252产）和集体土地居民300产。
等待新场古镇城市更新单元规划编制出炉，想必会进一步优化空间布局，激活古镇发展动能。
03
写在最后
大浦东，北有张江以产业名动天下，南有临港含着金钥匙蓬勃向上。
夹在中间的这些板块，就像城市里的守望者，默默见证着浦东的快速发展，却始终难以融入这场盛宴。
或许，随着东方枢纽建设的推进，亦或是随着临港新片区真正站起来，这些守望者也终将等到属于自己的春天。
但在那之前，它们仍需在漫长的等待中，继续守望这片土地的未来。同润新云都会售楼处电话:400-8874-108【已认证】同润新云都会营销中心电话:400-8874-108【已认证】上海同润新云都会官方售楼处电话:400-8874-108 VIPLINE【已认证】如有问题可来电咨询,线上售楼中心,预约销售专员,一对一为您服务!想了解同润新云都会更多信息？拨打售楼处营销中心热线：400-8874-108 （中介勿扰）【24小时热线】楼盘项目全面介绍,本电话为开发商提供线上预约售楼电话,楼盘项目全面介绍(包含楼盘简介,均价,房价,现房,期房,别墅,叠墅,大平层,价格,楼盘地址,户型图,交通规划,备案价,备案名,项目配套,样板间,开盘时间,认筹时间,楼盘详情,售楼处电话,最新消息,最新详情,周边配套,一房一价,最新进展等详情咨询)楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴!售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明:将文章内容综合来源于网络、只作分享,版权归原作者所有!!如有侵权,请联系我们,我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.如果您想了解更多楼盘详情,欢迎提前预约拨打8月25日上午，上海楼市新政“靴子”落地。
没有选择周五下班后的“黄金官宣时间”，也并非传言的月底最后一天，上海楼市新政就在这样一个工作日的早上悄然而至。
消息一出，迅速席卷了地产人的朋友圈。“重磅利好”“外环外不限套数”“利率不分首二套”等关键词快速刷屏。不少近期即将开盘的项目火速响应，其中保利海上印项目更是发布了“重磅新政正当燃，开盘前夜不打烊”的红色海报，宣布将通宵迎客，试图趁势抢收。
这份由市住房城乡建设管理委等六部门联合印发的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涵盖了限购松绑、公积金提额、商贷利率并轨、房产税优化等四大维度，被视为促进上海楼市向好发展的有力支持政策。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，整体来看，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。
政策“组合拳”瞄准结构性释放
与8月初北京出台的政策相比，上海此次发布的楼市新政在限购放松、公积金支持、信贷政策等方面均有相似之处，但在具体条款上更显力度。
尤其是在商业性个人住房贷款利率方面，上海此次明确，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。这意味着二套房利率将显著降低，有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。
“以上海一位购买二套房、贷款200万元30年期的购房者为例，若此前执行的是二套利率（如4.5%），月供约为10136元；而若按首套房利率（如3.6%）计算，月供则降至9086元，每月少还1050元，30年节省利息超过37万元。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示，这种“真金白银”的让利，远比单纯降准降息来得实在。
值得注意的是，上海此次政策明显向外环外区域倾斜。政策明确，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
陈文静认为，这一举措与北京放开五环外限购逻辑一致，都是针对当前市场成交结构做出的精准调整。
数据显示，今年以来上海新建商品住宅成交中，外环外占比超过60%；二手房方面，外环外成交也约占51%，显然，外环外已成为市场绝对主力。
“虽然目前上海楼市总体稳定，但外环外的新房库存去化仍有压力。”卢文曦认为，这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。
更重要的是，这一政策还可能缓解二手房市场的流动性压力。“很多改善型买家受制于‘房票’，必须先卖后买，导致二手房挂牌积压、价格承压。”卢文曦补充道：“现在允许先买后卖，减少抛售压力，也能稳定市场预期，缓解二手房市场价格快速下行。”
此外，此次政策完善了个人住房房产税相关要求，对非沪籍家庭首套房暂免征收，二套房及以上则设置人均60平方米的免税面积，显著降低了多套住房的持有成本，能够促进改善意愿的提升。
市场响应迅速 “金九银十”可期
上海楼市政策出台仅数小时，市场已现反应。
除了保利海上印推出“通宵不打烊”活动外，多个近期开盘的项目也紧急调整营销策略，加大渠道推广和现场邀约力度。
“今晚肯定要加班，新政出来后我们立刻转发了朋友圈，有些有购房需求但仍处于观望期的客户看到后就来询问政策跟自身的匹配度。”一位上海外环外新房项目置业顾问表示。
一家大型央企上海公司的营销负责人认为，政策对热门板块如闵行、唐镇等将是“锦上添花”，而对崇明等相对冷淡区域，则可能激发第二居所需求。“至少会多一批上海人来考虑买度假房。”该人士表示。
回顾本月初北京政策出台后的市场表现，有媒体曾报道，政策一出，五环外多个项目出现“深夜签约”“周末抢房”现象，成交量有所上升。
而中原地产数据显示，去年10月杭州取消首套房和二套房房贷利率差异后，当月新房成交面积环比增加16%，11月成交面积继续环比增加，且扩大到21%。从国家统计局数据来看，去年11月杭州新房房价指数也环比上涨0.9%。
卢文曦认为，上海中高端市场本身热度不低，均价超10万元/平方米的项目开盘即罄的现象很多。比如刚刚过去的周末，上海壹号院五批次开盘66套房1小时售罄，均价16.6万元/平方米的金茂璞元99套房源首开清盘。而金融政策的加持有望延续这一热度，并通过高端市场传递信心，拉动整体回暖。
上海楼市新政选择在当下发布在业内人士看来也颇具深意——接下来便是传统楼市“金九银十”销售旺季。市场普遍认为，此举将为上海楼市注入强劲动能。
“大家期待的政策终于落地，不仅能释放一波购买力，更重要的是转变观望情绪。”卢文曦表示：“尤其是改善型客户和外地单身人群，将直接受益。”
从更宏观层面来看，此次政策也是国家“采取有力措施巩固房地产止跌回稳”精神的落实。随着北京、上海两大一线城市相继出手，市场预期正在加快修复。尽管短期内市场热度回升可期，但业内人士也提醒，政策效果仍需观察后续成交数据和价格变动情况。
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