市场冷却，共识却在升温。
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当喧嚣散去，我们复盘那些红盘，会惊讶地发现：它们的成功密码并非藏在未来的规划里，而是刻在已经成熟的当下。
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）就像位于新江湾的建发海宸：“高度成熟”是新江湾的标签，也是建发海宸明智的择址观——成熟靓丽的城市界面、领先全市的生态景观、一体化的教育资源以及逐渐完善的交通体系，基于以上种种已经完备的条件，建发才会择址于此！
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已成熟的土地加上足够优质、足够稀缺的产品才能一举创下上海9月最高单盘认筹量的实绩
而现在，已兑现的不再只是新江湾，11月9日建发海宸实景示范区也要公开了！
未来从大板块新江湾城到小板块建发海宸周边生态绿地再到即将公开的实景示范区，一条无需等待、完全兑现的归家路就形成了。
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小编提前看到了实景，虽然不能剧透，但还是要跟所有人说，本周末，值得期待！
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效果图
新江湾正芯，生态公园畔
上海都市低密国际社区生活典范
1.55超低容积率
「建发海宸」
加推建面约125/161/189/210㎡
罕见一线滨水楼栋加推
超级震撼实景示范区11.9盛大开放！
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01
红盘择址观：无需等待的成熟社区
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是时候戳破那个“用时间换空间”的择址泡沫了。当“等待成熟”成为开发商掩盖周边配套苍白的万能借口时，真正的“红盘”早已切换了赛道。 其核心择址观无比清晰：只选已成熟的现在，不赌未可知的将来。
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这样的观念在 新江湾城得到了最极致的体现： 它不参与漫长的养成游戏，而是直接锚定那片历经二十年打磨、已然醇熟的最终形态。
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新江湾公园，图源上海杨浦
一、领先全市的生态资源
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十几年前，新江湾就超前打出了“市区唯一生态绿地”的概念。到目前，新江湾城绿化覆盖率高达约60%，新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。说它是全市最宜居的板块之一都不为过！
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图源网络
二、一体化教育资源
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项目附近就是同济附属、上财附属、交大附中杨浦实验学校（在建中）、上音实验学校、复旦二附、中福会幼儿园、德法学校等名校为新江湾城居民的子女提供着优质的中小学教育！新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）（教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。）
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除了基础教育，上海乃至全国的顶级高校，复旦大学、同济大学、上海财经大学都在新江湾城。这些顶级学府营造了新江湾城浓厚的人文氛围，名门格调自然养成！
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当轨交10号线早已融入血脉，而即将到来的轨交18、20号线（在建）更将如两条动脉，横贯上海核心枢纽，将新江湾城与全市繁华紧密缝合。
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三、逐渐完善的交通网络
图源网络
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而且，就在10月11日，杨浦军工高架路正式开放通车，与逸仙路高架、中环共同构成高效路网，通达陆家嘴、张江等重要城市节点的时间大幅度缩短！
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图源百度地图
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）正是这种逐渐完善的交通网络，彻底打破了传统高端社区的地理桎梏，让它从“杨浦的明珠”跃升为“全上海的选项”，吸引了那些眼光挑剔、通勤要求极高的全市高端客户。
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示意图
在充满变量的时代里，新江湾城的已兑现的成熟本身就是最稀缺的价值。
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在此基础之上，新江湾城供应量却又极其稀缺！
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）在2020-2025年10月，杨浦新江湾城总共供应了1652套房源，仅占上海全市供应量（432883套）的0.3%！这还是包含本案供应的431套房源的结果！
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新江湾本身的成熟度就注定了其热度不会低，再加上连年供应不足，板块热度可想而知！
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数据源于网上房地产，人工整理，仅供参考
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02
交付体验前置：实景示范区即将开放
2023年至2025年8批次，上海集中土拍合计162幅宅地，容积率2.0及以下宅地仅有34块，占比仅约20%！而本案容积率仅1.55，稀缺程度不言而喻！
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数据源于上海土地交易市场
在低容积率的情况下，项目打造的是内外景观一体化，不仅从新江湾到社区大门是高绿化，从社区大门一路走进来的公区也是高绿化的度假之旅。
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于外：项目三面都被绿地与河道包裹。未来业主日常下楼就是全市罕见的超级景观。
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效果图
于内：项目有约200米长的梦华长廊、约1千米的内环景观步道以及结合东西方美学的私享园林！
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效果图
效果图
约4200㎡摩登会所 +约1370㎡泛会所空间，是业主的第二个社交场域。
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整体面积超5500㎡，比起市面上总价四五千万起步的顶豪还要丰富！
信息源于网络，仅供参考
会所包含恒温泳池、健身房、双私宴厅、影音室、品茗室等十大功能空间。
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示意图
效果图
效果图
效果图
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）公区是住宅无法重写的底层代码——它不像户型能砸墙改造，但却在每天的生活细节里持续影响每一个人。 一个设计滞后的公区，会让业主在未来的每一次归家动线、邻里社交、社区活动中，持续支付隐形成本。
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03
上海2-3千万预算必看户型
截止到11月1日，今年上海全市新房供应33877套新房，其中180㎡以上大户型供应占比仅约7%。
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而在二手房层面，今年上半年140㎡以上户型成交套数仅占总套数的7%，200㎡以上户型仅占比2%。
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数据源于网络，仅供参考
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线） 相反地，在需求端，根据58安居客研究院的相关数据显示：2025年上海改善型户型需求表现突出。其中，140-180㎡在9月占比达35%，表现亮眼；180-220㎡在3、5、6月占比均超34%，持续保持高热度。
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图源58安居客研究院
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线） 所以，目前上海市场的大户型产品呈现供需脱钩的现状，即供应紧缺、需求上涨。在此基础上，本案210㎡户型的出现无疑是解救上海高端大户型产品的及时雨。
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本案此次加推三幢楼4个户型，建面约210-189-161-125㎡。其中，210㎡户型是本次新品，也是全市2-3千万买家必看户型！
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户型图
亮点一：一线视野！
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210㎡户型位于30号楼边套，南向俯瞰约11.4公顷原生湿地；四面寰景采光，北面尽揽约1公里内环景观步道、方外游社区组团。
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效果图
亮点二：超大附赠空间！
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本户型有3个阳台，4个飘窗，其中包含一个270°转角飘窗；
同时，本案建面约210㎡户型还是类一梯一户设计，户户私享建面超9㎡墅级序厅。
该户型实得率近95%，这样的生活尺度在整个上海也十分罕见！
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墅级归家
亮点三：尺度感、仪式感MAX！
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本户型是四开间朝南、南北通透格局，这种设计本身就会让房间的通风、采光更好。进门后，透过阳台就能看见南向约16.5米超长滨水视野！
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同时，本案还有堪称震撼的约100㎡社交巨厅，玄关、客餐厅、厨房与阳台一体化设计，约3.2米的标准层层高，这整个客厅呈现出的体感远超210㎡，更像250-260㎡的尺度！新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）
客餐厨一体化
厨房+餐厅
再搭配双开门++双玄关+双动线入户，在大尺度户型之上，归家的尊崇感、仪式感拉满了！
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双动线
亮点四：行政级主卧套房！
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约30㎡行政级主卧套房，更像是“家中的小家”，小憩、休闲、衣帽、卫浴有序布局，再加上270°全景转角飘窗滨水风光尽显无疑！
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主卧套房
亮点五：奢华装标！
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该户型厨电五件套选用嘉格纳；
智能马桶、台盆、浴缸选自“世界顶级三劳”之一的劳芬；
新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）更集齐大金中央空调、地暖两联供、霍尼韦尔全热交换新风、骊住原装进口多功能水槽，YKK三玻两腔系统窗、华为鸿蒙智家系统等高规奢装，与市面上单价18万/㎡朝上的顶豪看齐！
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厨房
项目30号楼还有189㎡4房2厅3卫户型。
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同样是四开间朝南、南北通透格局，赠送3阳台+多个飘窗。4房设计，无论是一家三口改善居住，还是三代同堂共享天伦之乐都能满足！
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户型图
本次加推还有35号楼建面约161㎡4房2厅3卫户型。
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35号楼位于项目海派园林核心，东临爱乐亭，流转优雅音律；南接内环景观步道，流淌年轻活力，与南侧楼栋保持约20-22米舒适楼间距，社区景观尽收眼底！新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）
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161㎡4房2厅3卫户型，边套设计有270°转角飘窗，中间套也是南北通透户型，功能性和舒适性兼顾。
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户型图
户型图
本次19号楼也面临加推，建面约125㎡一期热销户型。
19号楼是12层小高层，由两个单元组成，一梯两户，电梯直达，首层设置架空层泛会所。新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）
四周被约1公里内环景观步道三面环绕，南邻儿童游乐区方外游，北接林下会客厅碧梧轩，西望浪漫瀑布紫藤廊，对有孩子的家庭来说，游玩娱乐更加方便！
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效果图
户型图
买房最高的理性，是为已兑现的成熟板块付费；买房最大的奢侈，是享受优质产品带来的生活体验。
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新江湾城——一座无需等待的成熟之城；
建发海宸——一个集合了优质生态环境、丰富教育资源、立体交通网络、社区私享园林、超大体量会所以及超大尺度人居天花板新品户型的低密国际社区！
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住在建发海宸，是选择一种活在当下，尽享成熟的生活范式。这里已经屏蔽了发展的噪音与尘埃，只将最终醇熟的状态，完整地、即刻地呈于所有人面前。
新江湾正芯，生态公园畔
上海都市低密国际社区生活典范
1.55超低容积率
「建发海宸」
加推建面约125/161/189/210㎡
罕见一线滨水楼栋加推
超级震撼实景示范区11.9盛大开放！新江湾建发海宸售楼处电话：400-8894-986（24小时官方热线）
2025 年 8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自 2025 年 8 月 26 日起施行，其中涉及新房的最新政策如下
调减住房限购政策：符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买新建商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，即沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数，在外环内限购 2 套住房；非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在外环外购买住房不限套数，满 3 年及以上的，在外环内限购 1 套住房。
优化住房公积金政策：对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮 15%。首套最高贷款额度从 160 万元提高至 184 万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从 192 万元提高至 216 万元；二套最高贷款额度从 130 万元提高至 149.5 万元。同时，购买本市新建预售商品住房的缴存人，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款，且提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
优化个人住房信贷政策：银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
完善个人住房房产税政策：对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60 平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此 2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受该政策。
