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上海楼市的三大边角料，不仅和片区核心住宅区断开联系，位置在一些三不管地带，
在新房割完一波韭菜之后再也没有资源输入，房价也是跑输大盘让业主捶胸顿足。
在这些边角板块买房，现在都亏了多少？
浦东电信三兄弟
电信三兄弟指的是浦东林海公路边的保利林语溪、绿地香颂、中海御景熙岸三个小区；
因为隔着一条马路就是中国电信园区，在楼市被大家戏称为电信三兄弟。
从地图上来看，电信三兄弟既不挨着三林核心区，也和康桥的居住区被工厂隔开了联系，位置十分边角料。
就是这么“奇葩”的位置为什么偏偏前赴后继建了几个小区？
2009年，随着外环内三林板块开发成熟，浦东新房开发的齿轮来到外环外。
当时还是一片工厂的林海公路成了拓荒地：
垃圾地段自然要拿出一些有稀缺性的产品，于是电信园门口开始造起了平层+叠墅的高低配小区。
2010年3月保利林语溪最后一期开盘，不到一个月就顺利清盘，当年典型三兄弟的受欢迎程度可见一斑。
就当业主们以为浦东开发的节奏要顺着三林一路往南的时候，结果风向一下吹到了滨江。
从2010年后，前滩启动了十年建设，成为3.0城市的样本。
而后浦东开发的主轴一直沿着滨江往南，到了三林滨江，而后还有筠溪小镇......
电信园三个小区建成已经十四五年，马上都快成老破大了。
可大部分吃瓜群众还分不清这里到底属于三林还是康桥或者是周浦，实打实的三不管地带。
更可怕的是在集中卖房之后，直到今天三兄弟都没得到一点资源。
最近的地铁站是2公里外的三林东，就近的商业、医疗资源几乎都是空白。
曾经以为的浦东南拓主轴林海公路，已经被楼市彻底被遗忘了，房价也失去了上涨的自身动力。
2010年，御桥的万科金色城市和保利林语溪都有新房加推：
当时万科18层的小高层新房均价2.6万/㎡；
保利林语溪14层小高层的均价1.95万/㎡，17号楼王位置均价2.76万/㎡，更是比万科还贵。
结果现在万科金色城市的成交价10万+/㎡，和开盘价相比涨幅将近300%！
保利林语溪总高14层的3房，近期高点成交价仅有5.9万/㎡，15年涨幅仅有100%多都没跟上大盘。
选择了保利楼王的业主们，估计肠子早就悔青了。
去年电信园西南侧又迎来了招商的新房项目，6.8万的定价和三兄弟二手房形成了正挂。
今天不管怎么营销这里是前滩南或者是产品品质，招商最新一批次卖了将近5个月，去化率也仅有31.6%。
看看周边荒地和待拆的民房、厂房，买了就等着虚度10年以上的青春时光。
附近类似的边角料还有世茂云图、中骏柏景湾等林海五兄弟，也成功和周浦核心区断联遗世独立了。
劝大家买这些边角料板块的房子还是长点心吧。
佘北大居
佘山在楼市原本是豪宅别墅的象征，直到北面盖起了一望无际的动迁房。
一瞬间，这里成了上海房价最割裂的地方，隔两条马路房价相差10万：
但这里最大的牺牲品却不是这些动迁房，而是夹在动迁大居边缘的国贸、恒大几个商品房小区。
位置本身就处于松江区边缘，所在的大地块四周都是河道，被天然隔绝成一个孤岛；
偏偏这块地不愿意认命，老老实实盖动迁房，造了恒大、国贸天悦和对岸的国贸佘山原墅等5个小区一起抱团取暖。
2019年，国贸天悦二期期现房销售，均价约4万/㎡和当时的青浦新城不相上下。
今天打开某壳看一眼国贸天悦最新成交记录，国贸天悦价格彻底破发。
小区普遍成交均价跌至3万+，比青浦新城同期次新房还少了小一万。
这意味着业主们不仅要贴上税费、装修费以及5年时间的贷款利息，还要在房价上实实在在亏个小一百万才能从这里解套。
其实国贸天悦四兄弟的悲剧在新房出售时就已经注定。
松江原本打算托举佘山成为自己的富人区，但随着城市更新的大范围推进，市中心不断释放出新的土地和产品吸引着富人回流。
而松江为了推进五大新城的建设理念，借助G60的产业概念，楼市开发主节奏到北拓松江新城和开荒洞泾。
佘山北部和青浦交界的三不管地带，自然也沦为鄙视链最底层的动迁大居。
住在这里，公共出行、生病就医都是非常大的问题，上班族到最近的佘山地铁站都需要坐半小时的公交车非常不便。
这几年唯一能称为有效配套的，是隔壁青浦区送温暖的山姆会员店。
给了佘北业主一点甜头，新房的镰刀又挥舞起来了。
这次又是熟悉的国贸，2024年初在国贸天悦北侧拿地。
即将推出国贸佘北五期产品，高层+叠墅，联动价4.9万/㎡。
除此之外，国贸五期东侧还有一块宅地待拍，看来之后佘北破发的伤心业主还要再添数千户。
北郊“国际社区”
在上海楼市留下惊鸿一瞥的边角料地带，还有宝山的北郊未来产业园商品房组团。
北郊未来产业园位于宝山罗店北部，距离最近的地铁美兰湖站都有5.2公里，理论上绝对不算宜居的好地段。
但是为了卖新房，开发商借助园区建造者金桥集团的背书，有意炒作这里就是下一个金桥国际。
当时宣传北郊产业园未来总产值高达300亿，预计导入20万高收入人才，潜台词接盘侠极多。
相应的，营销宣传附近的住宅区就是下一个能媲美东郊西郊的“北郊国际社区”：
从2018年开始，北郊产业园附近陆续迎来招商、万科、碧桂园、绿地、远洋等房企加码，营销说辞越传越真。
六年时间过去，在营销中能改变板块命运的北郊未来产业园确实建成，28幢办公楼造型各异美轮美奂；
不过现实是产业区的招商和资源积累都不是一蹴而就，张江也花了二十多年的时间才发展起来。
相应的，起步更晚的北郊未来产业园目前空置率也不容乐观：
北郊这个商品房组团今天这里不仅没能成为国际社区，更没有期待中的房价飙涨。
万科启宸从开盘价的3.8万/平，一路破发跌到了2.9万：
当初给业主描述美好生活蓝图的售楼处，内部已经荒废，门口一片萧条：
当初宣传能接驳到地铁站的“罗罗线”，这么多年过去也看不到身影。
后来才被发现罗罗线官方从来没规划过，纯属开发商和自媒体营销编造：
更致命的是，这个商品次新组团未来也看不到上升希望：
宝山目前的发展重心是南大、吴淞两大重点转型片区，推动南大、吴淞、滨江“三箭齐发”。
北郊未来产业园的亲妈金桥集团，近几年的发展重点也在金桥副中心的打造上；
目前金桥面临头部企业出走，老牌产业园区急需更新的阵痛，更加不会有资源向外转移。
未来几年，北郊未来产业园的几兄弟，注定还要持续当个楼市边角料。上海楼市像电信三兄弟、北郊“国际社区”这样的边角料还有很多：
浦东川沙2021年开盘的保利云上拾光，至今还在动迁房和农田里当“菜景房”；
徐行的首创旭辉城，割了上汽员工两波韭菜后周边就再也不给新地块了；
宣桥的海玥瑄邸和惠南主城区还在断联，和几个动迁房一起老老实实闻着北面野生动物园飘来的特殊气味。
甚至在早期的发展阶段，市区里“边角料”也比比皆是:
曹家渡、长寿路、江湾镇、华东理工......
过去楼市摊大饼式的开发，让一些边角料地区没有在合理规划的前提下就匆忙卖地盖房，造成了购房者的套牢悲剧。
现在城市的资源增量在收缩，规划也在变来变去，最先牺牲的就是这些事前没规划好的“边角料”。
想要全部推翻重来不太可能，留给业主的选择除了割肉百万抛盘，就是遥遥无期的解套等待。
当然，也有极个别成功翻身的案例，比如大虹桥。
本身就是汇聚了青浦、嘉定、闵行三不管地带的集大成者，却成功成为外环外楼市扛把子。
大虹桥的相对成功，本质在于这里被赋予了高能级的规划和资源的集中注入。
土拍、房地产开发、产业招商以及四大配套统一灌注；
一段时间内集中力量全力发展，迅速拔高了相应板块的内在实力。
这也告诉我们当下买房除了回归地段，更要回归更本质的供需关系、大片区的发展逻辑和资源注入。
否则再精美的楼书单页，被套牢了通通都是“纸老虎”。
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国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，受国内外形势变化影响，前8个月房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。
开发投资增速跌幅继续扩大
具体来看，房地产开发投资增速方面，累计同比跌幅继续扩大。数据显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。
房地产开发投资增速一直是判断行业发展的重要指标之一，连续回落也意味着投资乏力。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该指标侧面还说明房企资金状况，且土地交易等方面的一些主力企业明显遇到压力。因此还是要加快销售工作提振，促进市场向好发展，真正从资金端改善企业资金状况和投资预期。
从房屋新开工和竣工面积数据来看，新开工指标降幅微弱扩大，竣工面积跌幅有所扩大。数据显示，1-8月份房地产开发企业房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积27694万平方米，下降17.0%。其中，住宅竣工面积19876万平方米，下降18.5%。
严跃进表示，要持续对新开工给予支持。有一点值得肯定，当前各地新开工的土地，普遍也是这几年供应的优质地块，项目的市场消化预期不错。各地要持续做好新开工工作，以积极活跃的新开工来带动优质产品入市。同时，竣工方面还需要持续发力。本身其和最近几年的投资拿地数据偏弱有关。但各地保交付和白名单等工作总体还是积极推进的，但仍要确保竣工质量，真正把过硬质量的产品交付给老百姓。
到位资金情况方面，指标继续下降。1-8月份房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%；利用外资18亿元，下降11.5%；自筹资金22974亿元，下降8.9%；定金及预收款18844亿元，下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%。
在严跃进看来，目前最关键是就是要允许房企的项目定价更为灵活，同时促进项目的积极去库存。要把“金九银十”作为一个重要的环节和节点进行销售，促进资金向好发展。
新房单月销售低位徘徊
新房销售方面，指标跌幅略有扩大。进入传统“金九银十”阶段，地方需要对销售工作给予更加充分的重视。
根据国家统计局数据，1-8月份新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。
国家统计局认为，今年以来各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1-8月份，全国新建商品房销售面积同降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额同比降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。
从商品房单月销售情况来看，环比小幅增长，但仍处于年内低位水平。根据国家统计局数据测算，8月新建商品房销售面积5744万平方米，环比增长0.61%，同比下降10.99%；新建商品房销售额5449亿元，环比增长2.33%，同比下降14.77%。
商品房库存方面，连续六个月减少。截至8月末，商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米。其中，住宅待售面积40229万平方米，减少307万平方米。
该指标总体处于改善阶段，也和开发投资等指标偏弱有关，直观反映是新盘供应有所减少。严跃进认为，需要看到几个利好点：一是库存没有过快增长，也有助于供求关系平衡。二是一些项目逐渐进入到现房阶段，也使得去化优势增加。三是很多项目都属于新规下的新产品，具有较好的卖点。
促进止跌回稳还需继续努力
整体来看，今年前8月份房地产市场总体处于调整阶段，这也意味着止跌回稳的工作任重道远。
对此，易居研究院认为，各地“金九银十”阶段要持续做好销售工作。一是，一些好房源的销售工作要积极宣传好，尤其是一些开盘去化状况不错的产品，要给予较好宣传，以增强信心。二是，要把一些既有宽松政策宣传好解读好，不要让好政策睡大觉，真正宣传好这些政策对购房成本降低的利好面。
国家统计局表示，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
