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项目区域板块
【大名城·映湖】位于大虹桥后花园的青浦新城板块。根据最新《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》政策解读，大虹桥规划拓展总面积7000多平方公里，建设主体从上海跃变为长三角三省一市共建。从此上海的大虹桥，成为长三角强劲活跃增长极的“极中极”，亦是架构国际市场的彩虹桥。
借势大虹桥国际枢纽的超级规划，作为襟带城市的青浦新城以17号线直抵大虹桥世界级CBD，一脉链接。
在此机遇下，政府资源再度倾斜，《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》中计划总投资5000亿元，其中约90亿元沿G50高速打造“长三角数字干线”，形成一条万亿级黄金走廊，青浦新城区域能级有望再度飞跃。
不仅如此，在17号线的强力资源输送下，核聚百万商业体，一路贯穿国家度假区、科创产业园、中央商务区。在G50高速路网的加持下，汇聚20万余科创精英，高净值科创精英圈成型，板块价值可见。
青浦新城与虹桥国际开放枢纽正式联动成上海强有力的跳动脉搏，真正的上海之门正被叩响！
项目详情
作为“映系”新作， 【大名城·映湖】脉承“名城系“和”紫金系”，更是在居住体验上创新升级，匠心打造美好的生活体验！
项目容积率仅约1.25，却抛弃“高低配”的建筑理念，全部做成7/8层洋房。 约24米等高建筑群，为每一户业主提供最均等的低密度空间，而且保证每栋楼的视野和采光，这绝对是板块内罕见！
约310m天然滨河盛景，与精致典雅的建筑群落交相辉映，实在是茶余饭后遛弯的好去处。
凭借低密的先天优势，大名城·映湖精益求精，社区内部的景观设计更是充满匠心！
整个社区呈现出府苑式轴线空间布局， 1条滨江带+8幕映湖剧场+6大漫游式绿荫港，将各功能场地衔接，打造轻松舒适、和谐共享的邻里社交场所，满足全龄段的业主休闲所需。
入户花园、景观树阵、阳光草坪搭配休闲平台、羽毛球场、趣味跑道等休闲娱乐空间，还有开敞式会客廊架，随时随地便可营造社交生活的活力场。
更有葱郁的大树下冒险滑梯、趣味互动平台等一体化的全龄活动娱乐设施，全龄化的儿童活动场所，营造无忧无虑的童真世界。
还有6大漫游式林荫港，随处可见樱花、银杏、桂花、香樟、红枫、紫薇以及各种果树等，一年四季美景纷呈，让归家入户成为身心放飞之旅。
更能体现大名城·映湖匠心之处的，还在于其强大而贴心的社区物业，不仅提供贴心服务，还保障社区的安全生活！
项目在安全防卫上做得很到位。像 人车分流、车辆自动识别系统、社区大门人脸识别、入户大堂人脸识别、智能门禁系统、电梯梯控系统等都是标配。
低密宜居的社区环境，人性化的物业服务，大名城·映湖的匠心一览无余，365天悦享的无忧生活。
户型图及样板间实拍
【大名城·映湖】本次将入市户型为约97-123㎡3-4房，装修交付。
十分标准的三开间朝南、南北通透、全明户型，布局合理几乎没有面积上的浪费。但是该产品真正惊艳的地方，在于设计上的细节。
层高：市面上的住宅产品，大多为2.9米左右，即便是市区豪宅项目也很少有达到3米以上。
开间：该户型的南向面宽达到了约10米，这样的尺度几乎可以媲美不少叠墅产品的开间。
正三房：北卧室往往会被用作书房，面积略小是主要因素。这款产品，北卧室达到约8㎡，完全可以作为房间使用。不足100㎡，同样可以让三代同堂住的舒舒服服。
该户型各功能区空间尺度更大更舒展。约11米的南向面宽简直阔绰到难以想象。
北卧室通常会用作老人房使用，但是采光和通风又稍显欠缺。而123户型借助边套的优势，老人房双飘窗和转角飘窗的设计，绝对是点睛之笔，不仅能享受到更多的采光，所在的边套位置更能感受到社区迷人的景观。
项目周边配套
轨道交通方面：项目距离东侧的17号线淀山湖大道站约2公里，自驾3分钟左右即可到达，可无缝换乘地铁2号线、10号线。
同时，崧泽高架西延伸段未来也将在青浦落成，并与G15和G1501立交实现全互通。建成之后，高架将极大地缓解青浦至虹桥商务枢纽的交通压力。
商业配套方面：淀山湖大道地铁处，有目前整个青浦的顶级商业核心圈。青浦万达茂总建筑面积约45万方，是目前青浦超大体量的市综合体，此外，项目附近还有约18.5万方东渡蛙城。
教育资源方面：项目南侧就是上海排名前三的私立名校兰生复旦分校，离复旦附中青浦分校、平和双语学校也很近。
医疗资源方面：项目周边有长三角智慧医院、红房子医院等。另外儿童医院、青浦与复旦大学合作打造的“医学园区和国际医疗中心”也将落户淀山湖新城，医疗资源十分充裕。
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2025年至今，重点城市密集出台“好房子”新规，在这背景下，各地含四代宅在内的新规项目对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用。
尤其是第二季度，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，“好房子”项目落地密集，同片区内去化率往往优于传统项目。
从2025年至今部分落地的项目来看，高得房率是新规产品卖得好的核心优势。
如刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性，赋予改善型购房者高端居住体验；而对于高端产品来说，部分产品突破空间形态，平层别墅化，通过“垂直+水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级等。
但随着项目的集中入市，也使得产品力竞争持续加剧，CRIC调研数据显示，部分前期热点城市，如成都、武汉、重庆、郑州、南京等的新规项目开始出现不同程度的回调，高得房率不再“一招鲜吃遍天”。
2025年，在“好房子”国家战略引导下，重点城市密集出台“好房子”新规，如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。
这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。激活了刚需、改善、高端客群的分层需求。
CRIC调研数据显示，2025年上半年重点城市产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用。
如广州为5月全市共有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量则占全市七成，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点；
重庆6月四代宅与普宅去化率极度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在二成左右。
据CRIC监测数据，广州、武汉、重庆、南京等新规住宅去化率超非新规住宅10个百分点之上，成都、郑州新规住宅平均去化率均在四成以上。
不过值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，产品力竞争持续加剧，并非所有新规项目均可实现热销。
通过对比重点城市6月-7月新规住宅项目平均去化率变动发现，除了广州之外，成都、武汉、重庆、郑州、南京等均出现了不同程度回调
这一方面是整体市场热度小幅下行，另外一方面也是项目自身出现差异。
事实上，当前市场若新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户。
以武汉7月开盘某荟项目为例，该项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，具备一定的产品优势：（1）高得房率：提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。售价仅为13700元/㎡，但开盘去化率仅为18%未能实现热销。
究其原因，主要源于项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升：项目拿地近10年，自身大盘配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态，北洋桥中央生态公园也处于在建中，板块规划兑现度滞后，导致客户对区域前景信心不足。
除此之外，还有部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳。
以成都为例，7月共监测到5次开盘，均为新规项目，开盘分化持续加剧，除了近郊2个刚需刚改项目因地段交通+性价比优势开盘即罄外，主城3个项目首开，开盘去化均约3-四成，不足城市平均。
究其滞销原因，主要是产品定位存在偏差，上述项目因区位核心，单价基本都超3万元/平方米，且以大面积改善产品为主，购房门槛较高，性价比优势较弱。
随着新规项目集中入市，部分城市出现了客户分流情况。
如重庆去化率持续走低，据CRIC监测数据，2025年5-6月为四代宅入市高峰期，项目去化率持稳在75%，而步入7月以来，部分四代项目去化率不足三成，存在流速放缓迹象。
以重庆某项目为例，自入市以来一直居于板块前位，4月新推出100平以下四代宅，95平户型最大赠送面积可达约30平，赠送率达到40%；因而对比同楼栋普通产品仍然在溢价和流速方面具有明显优势。不过7月加推去化一般，去化率仅27%。
在新规产品持续热销的背景下，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。
据媒体报道，有业内消息称，广州即将出台住宅报建新规，严厉打击“偷面积”行为。尽管广州尚未正式出台限制高得房率的措施，但目前已加强对项目报建的审批力度。相关部门在收到项目报建后，严格按照各项规范从严审批。
成都对新规产品的监管也在收紧，其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%，但实际操作中，项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。
一方面是新规产品亮点仅停留在得房率提升上难以撬动销量。另外一方面是新规产品的设计与监管收紧，可以预见，未来房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。
总体来看，随着各地新规住宅项目集中入市，更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系。
未来新规住宅市场竞争还将持续加剧，尤其是对于高端客群而言，往往会综合分析项目优势和劣势，做出更为理性的判断。市场竞争将持续白热化。
