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600万级科技低密洋房！「张江金茂府」，建面约92-138㎡洋房，首开热销13.2亿
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早前，上海国际旅游度假区横沔开发建设管理有限公司摘得浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）08-02地块（“城中村”改造项目—康桥镇横沔老街地块）。
最终，由上海国际旅游度假区横沔开发建设管理有限公司，即金茂&申迪&康桥经济联合社拿下，出让价格281313万元，楼板均价29013元/㎡。
这一地块就是横沔玖境二期住宅，就位于横沔玖境瑞府的西侧。
总建筑面积：约14.75万
容积率：约1.6
绿地率：约35%
建筑风格：现代中式
物业类型：洋房、叠拼产品
总户数：可售住宅690套
产品户型：92平3房2厅1卫、100平3房2厅2卫、135平4房2厅2卫、叠加
交房标准：洋房（精装交付）
车位比：约1：1.2
销售动态：首批次预计二季度面世
08-02地块规划要求如下（摘要）：
根据设计方案显示，该地块容积率为1.6，由16栋8-9F小高层住宅、1栋10F保障房、1栋8F自持租赁住宅、3栋5F叠墅住宅以及若干社区配套用房组成！
08-02地块规划要求如下（摘要）：
1、地块内设置一条公共（步行）通道，宽度不小于9米，长度不小于240米，且满足以下要求：两端不得设置围墙，满足24小时对外开放。
２、住宅管理要求：该地块已批控规中住宅套数下限为960套；中小套型住宅建筑面积占比为60%。
3、自持物业要求：受让人应当按出让年限自持住宅物业建筑面积不低于15%（计14547.41㎡以上）的住宅物业，以上自持面积须用于租赁。
4、配套商业管理要求：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业。
张江金茂府将推约92-200㎡洋房&叠墅产品，共计690房源！房地联动价6.8万元/㎡。据悉，项目首期推售92-135㎡3-4房洋房产品，共计203套房源，预计二季度入市！
92户型预计550-600万左右 8套
101户型预计600-700万左右 143套
138户型预计900-1000万左右 52套
官宣户型图如下：
样板间装修效果图：（仅供参考）
03、
社区产品
府系3.0浦东首作，金茂府到底好在哪里？张江金茂府售楼处TEL：400-8824-258☎✅
提起“金茂”两个字，大多数人的第一印象应该是那座陆家嘴标志“金茂大厦”，第二印象恐怕就是“金茂府”系产品了。
在上海楼市花式卷品质的时候，回归房子本身居住属性，购房者内心需求到底呼唤什么样的房子？
金茂一直有金茂式答案。
2009年，金茂开始打造“科技住宅”，12大科技系统给了房子四季如春的体验，这是金茂府1.0时代，主打“会呼吸的房子”。彼时，金茂觉得未来的房子需要更健康。
2018年，在科技焕新基础上引入智慧化，打造“会思考的房子”，这是金茂府2.0时代。彼时，金茂觉得未来的房子需要更智慧。
2023年底，金茂发布府系3.0，从“科技双核”“社区五美”“两服务、两配套”十一大维度入手，全面提升居住体验。当下，金茂觉得未来的房子是“自然生长的社区”。
张江金茂府售楼处TEL：400-8824-258☎✅
从1.0时代“会呼吸的房子”到2.0进化“会思考的房子”，金茂府12大科技系统不断升级，创造更优质健康的生活，更将智慧化、定制化引入住宅开发。
金茂府系3.0做了一次全功能、全维度、超规模的升级，从“科技双核”“社区五美”“两服务、两配套”十一大维度入手，展示出迭代的革新性和满溢的诚意。
张江金茂府售楼处TEL：400-8824-258☎✅
张江金茂府利用科技及超低能耗硬核，继续深度进阶12大科技系统与五衡科技等技术核心，注入了对于上海人居生活的新思考。
项目围绕阳光、水、温度、湿度、声音、空气六大环境要素，构建的12大科技系统，打造更适合中国人的健康智慧社区。
第一，科技新风：保持室内新鲜空气。
项目科技新风先通过前置滤芯初步过滤空气，再通过静电除尘及中效过滤有效去除空气中的PM2.5，通过末端后置滤网出新鲜纯净的空气。
项目通过24小时新风系统和抗霾防PM2.5过滤系统，让室内空气保持清新，呼吸更洁净。
第二，科技调温：四季如春的衡温居室。
项目毛细管网辐射系统，将极细的管路铺设于室内的屋顶及部分墙面内，通过水的循环，逐渐调节室内温度达到舒适温度。
衡温系统优势非常明显，不占室内面积，且环境清洁无噪音，全天候保持室内舒适温度，营造出夏季约26±1℃，冬季约20-22°C的家。
第三，科技调湿：保持健康与湿度。
项目全屋24小时置换式新风系统，提供了一个湿度适宜的环境，告别了上海节气中难熬的“黄梅天”、告别了冬天皮肤干燥等问题。
第四，高效节能外墙、地面隔热系统！
循环地源热泵系统，这套系统较之传统空调，更加的节能且环保。
高效节能外窗系统，外窗采用三玻两腔的定制玻璃，全屋窗气密性可以达到8级，提升保温性能、减少建筑能耗、有效隔离紫外线并具有更强的隔音降噪功能。
屋顶地面热阻隔系统，屋顶和地面加厚保温层配上毛细管网系统，无论室外的温差变化，室内始终四季如春。
第五，科技降噪：远离喧嚣，恒定居室声环境。
金茂府充分调研国内外高标准及客户需求，通过采用同层排水系统和降噪系统，为客户营造健康舒适的声环境。
项目通过窗户、隔墙、排水系统、楼板等综合性降噪措施的采用，营造室内人体舒适性声环境。
社区规划上，项目在立面迭代、景观优化、精装颜值、户型创新、地库升级发力，建造颜值更优、功能更强的“五美社区”。
项目结合地块总体规划，建设16栋8-9层洋房和3栋5层叠加别墅，形成“一环、七园、三巷” 的景观布局。
外立面更加现代化、年轻化，以浅灰或浅米色搭配深灰色金属，体现沉稳高端的东方气质，含蓄内敛，沉稳大气。
雅奢酒店式的入户大堂+智慧地下车库，将闲适的生活体验与高品质的追求融合一体，让业主的每一次归家都充满仪式感与尊崇感！
张江金茂府会所效果图
项目拥有约1800㎡会所，设有恒温泳池、健身房等，享受私密与从容，大大提升生活质感。
会所还拥有下沉水光庭院，更非常细节的为孩子们打造儿童泳池、给女士们准备兰心瑜伽室……
张江金茂府会所效果图
业主们还能在中央洽谈区进行邻里交流，举手投足间尽显优雅品味，这样的空间设计既有排面，也很实用，相当于业主的第二客厅。
这不仅能给业主带来丰富的精神生活享受，更是业主未来身份的象征。
张江金茂府会所效果图
项目使用金质服务——金茂服务，属于国家一级资质物业，金茂服务被USGBC国际绿色认证机构认证为“LEED-EB铂金级”，被冠以“国宾级物业服务”。
金茂服务实景图
张江金茂府由世界级旅游目的地筑梦者申迪集团与国内领先的城市运营商中国金茂强强联合打造。
实力雄厚的国、央企双品牌拥有高水平的开发能力、高质量的建设标准，对于产品品质及安全性带来强有力的保障！
上海申迪（集团）有限公司创立于2010年8月，是经市政府批准设立的新型功能类国有企业。
申迪集团，负责与美国华特迪士尼公司合资合作，共同投资、建设、管理和运营上海迪士尼乐园及配套设施项目，同时承担上海国际旅游度假区的土地开发、基础设施建设和相关产业发展任务。
造梦的申迪集团，旗下多个项目已是上海商旅文封面作品！
中国金茂，城市建设的标杆企业，母公司是世界500强企业中国中化。一路荣履不止，始终与上海城市发展同频。
其坚持以品质为先的“双轮两翼”战略，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。
中国金茂旗下“金茂府”系，已是上海高端产品的代名词，拥有超高的产品力、超强的溢价能力。
张江金茂府作为继中环金茂府后，全国第72座金茂府落座浦东，于上海浦东之芯，再一次履新城市未来想象。
04、
区域信息
项目的优势在于距离张江比较近，对于在张江工作的小伙伴来说，通勤很方便，非常匹配张江生活圈。
「横沔玖境」前期热销，优势都已经摆在了购房者眼前：
1、占据了张江科学城+国际旅游度假区两大浦东发展核心！便利通达全上海的同时拥有国际化定位！上限更高！
2、约60万方大城规划，浦东少有的大型城市更新！正处于高速发展中！且居住于此可享受国际化生活配套！
3、上海申迪&中国金茂实力匠造！购房者对于横沔玖境这个庞大蓝图的规划落地，具有相当大的信任感！
4、高品质低密洋房的高产品力配置，更是让「横沔玖境」在细节上都充满了生活幸福感！
示意图
笔者还是重点再聊聊购房者更为喜爱「横沔玖境」的“约60万方城市更新规划”吧！
在张江科学城+国际旅游度假区，如此优越地段进行大型城市更新，到底会给购房者带来什么？
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上海每一个大型城市更新，都会引得众多购房者关注，这就好像上海楼市中公开的“置业风口”，会带动该地块的价值快速起飞。
近年来更为知名的，便是虹桥的蟠龙天地，随着其已经落地运营，大型城市更新带来的变化更是肉眼可见。
而「横沔玖境」所在的横沔玖境大城规划，整体约60万方！如此大的体量在寸土寸金的上海，或许很难再见到了。
稀缺且大体量，也是购房者更看好这里的原因之一。
横沔玖境将筑造约20万方滨水商业体，融入酒店、餐饮、艺术、娱乐等多元业态为一体；打造约30万方低密臻稀住区，焕新上海诗意人居臻藏；
示意图
同时，横沔玖境的规划其实还有一个关键词：独特张江金茂府售楼处TEL：400-8824-258☎✅。
横沔玖境是以横沔古镇为原点，充分尊重“历史文脉”而规划出的“大城”。
保留了横沔历史建筑、水乡风貌街巷尺度与历史肌理，以“三港四街六桥”为核心的东方水乡元素，同时引入现代设计理念，描绘浦东面向未来的历史记忆名片，实现一个东方水乡古镇的焕新理想，与迪士尼乐园形成东西联动的两大文化生活IP。
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再结合其国际旅游度假区的地理位置，横沔玖境将会是“独一份”的国际旅游度假区内的国际住区！
而对于购房者来说，选择「横沔玖境」除了能够享受到“板块快速迭代”的红利外，同时还能收获的，张江金茂府售楼处TEL：400-8824-258☎✅是国际住区的“国际化生活”。
1、“三轨交汇”的国际化交通格局！
11号线康新公路站（直线距离约2.5km）、21号线申江南路站在建（直线距离约1km）以及机场联络线张江站在建（直线距离约2km）！价值更高！出行更加便利！
示意图
同时依托于度假区高架贯穿南北，还可便捷通达整个上海！
2、众多“国际化配套资源”环伺！国际化生活正在逐渐成型！
规划中的商业以及已经开始营业的开市客（Costco）上海浦东店（直线距离约2.7km），在此可享受国际化商业配套；
项目北侧升级完毕的沔青公园，亦可享受国际化生态配套；
包括医疗资源以及教育资源在这里也是国际化的享受！
国际教育资源：上海民办华曜浦东实验学校【原浦东华二】（直距项目约1.2KM）、上海光华学院剑桥国际中心（直距项目约2KM）、上海尙德实验学校（直距项目约4KM）、上海英国学校（直距项目约5.4KM）；
温馨提示：预售新房不做学区规划承诺，以相关部门公示信息为准。相关规划均来源于政府公示，不应作为交付承诺。
上海民办华曜浦东实验学校实景图
国际医疗资源：SIMC上海国际医学中心，距离项目直线距离约4KM，为新加坡IHH集团旗下百汇医疗集团按照国际联合委员会以国际化医疗视野、现代化服务和标准化医学管理的大型综合性医院。
SIMC上海国际医学中心实景图
3、甚至「横沔玖境」还规划了约1km步行生活圈，再度完善了其国际化生活！
目前社区邻里中心已开工，满足日常生活所需。
文化配套：规划有社区文化活动中心；
健康配套：配套卫生服务站；
教育配套：项目北侧幼儿园已开工建设，在社区周边，让对孩子的陪伴更近一点。
（注明：以上配套位于项目地块红线外）
社区文化活动中心效果图
房地产基础知识大全
1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。
2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。
3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。
4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，是居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。
6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。
7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）
9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。
10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1） 内墙面为普通仿瓷涂料
（2） 客厅楼地板为普通瓷砖
（3） 普通铝合金窗
（4） 普通胶合板门
12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅
13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。
14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商在取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预订。）
15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。
16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。
17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。
18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。
19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。
26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。
27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。
31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。
买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到
作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优势在哪，下文会介绍。
从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：
什么是“楼王”
“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。
根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。
“楼王”的特点
位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。
景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。
配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。
户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。
朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。
价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。
“楼王”不是特别的
排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。
第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。
第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。
第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其他楼栋拉开差距。
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