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梅陇快成了闵行“被抛弃”的板块。
横跨徐汇闵行边界的梅陇，不仅身份模糊，更被沪杭铁路、沪闵与外环高架切割得支离破碎。
先天区划的奇葩飞地，后天顶级规划红利的缺失，让这片土地的发展举步维艰。
反映在楼市上，梅陇的二手房产品在上海激烈的房产市场竞争中节节败退，几近“被抛弃”。
即便有力波啤酒厂的转型亮点，也显得杯水车薪。
梅陇的未来，究竟路在何方？还能翻身吗？
梅陇这个地方先天就存在不足，区划和地方发展很割裂，也缺乏一些战略规划红利加持。
梅陇镇的行政区划很奇葩，在古美街道竟然还有一小块“飞地”：
再加上沪杭铁路、沪闵高架和外环高架的层层割裂，梅陇的版图被切割得一块一块的。
阻挡的铁路与隧道
就因为飞地管辖和几道割裂，梅陇孕育的一些优质资源都为邻居古美“做了嫁衣”。
比如儿童医院、中庚漫游城、百联南方购物中心、莲花国际广场，这些本属梅陇的重要地标。
因为与古美无缝衔接，直接辐射和惠及了古美，让梅陇其它区域反而成了“灯下黑”。
梅陇板块很大，还包含了春申（原曹行），本次我们探讨的是沪闵高架和外环高架合围的片区：
梅陇处在闵行与徐汇交界的边角料地块，大部分土地都拿来放动迁房了，商品房开发很少。
梅陇周边的“队友”——徐汇的凌云、长桥板块同样都是放动迁房的，发展形成不了什么带动。
这些边缘地带都是被动地承担底层居住职能，缺乏一些自身造血的能力。
放大到整个大上海的发展版图来看，上海一些顶层的战略规划都和梅陇没关系。
不管是代表顶级资源配置的CAZ（中央活动区）、聚焦滨水活力的“一江一河”发展带；
还是承载区域核心功能的“城市副中心”（如徐家汇、虹桥等），都没有梅陇的份。
即使是在闵行区内，未来两大增长极在前湾和大零号湾，还是没有梅陇的地位。
虽然梅陇新中心在规划，但利好的是春申，对北部老梅陇的带动作用有限。
长期以来，梅陇缺乏重要的发展战略红利，在城市资源争夺战中留下了先天不足的底子。
这对于梅陇的楼市来说，是致命的。
在割裂、资源匮乏的背景下，梅陇房产市场的产品力短板被无限放大，走到了被抛弃的地步。
梅陇的教育资源是一大软肋：
罗阳中学是闵行公办第四梯队初中；
上海中医药大学附属闵行晶城中学是闵行公办三梯队初中；
复旦大学附属闵行实验学校、华东理工大学附属闵行梅陇实验学校都是新建设的九年一贯制学校，分别在2022年和2023年才开始招生，暂无评级。
这使得梅陇的次新房和老破小产品竞争力大幅削弱。
先来看次新房，XQ缺失、房龄走高、户型设计缺陷，已经被新一代中产改善产品替换掉了。
梅陇曾经的标杆——“四大名园”（西班牙名园、望族苑、世纪苑、嘉和花苑，2000年左右建设）；
及后续的莲花河畔景苑（2010年）、城开珑庭（2016年）等次新房都陷入了困境。
因为缺乏XQ支持，被很多重视教育的中产改善客群抛弃了，市场流动性很低。
“四大名园”的房龄已25年了，产品开始老化，步入了“老破大”的行列。
四大名园实拍
梅陇的次新房户型设计存在明显的硬伤，成了时代的产物。
以四大名园为例，多是大两房、大三房设计，总价相对较高，且有的户型设计缺陷明显，不再符合当下置业主流。
如望族苑小区以108-131m²的大两房为主，三房户型在137-170m²，总价动辄千万级别。
望族苑的户型设计有些像动迁风格，存在“斜角房”、“暗卫”情况：
嘉和花苑主力户型也是两房，面积集中在77-120m²，部分三房户型在120-137m²，存在上述同样的缺陷。
世纪苑小区大户型居多，主力户型是130m²以上的三房，总价都在千万级别。
莲花河畔景苑、城开珑庭XQ都不强，而且8万元/m²的挂牌均价甚至高于春申XQ新房，竞争力被分流很严重。
梅陇的次新市场地位正在被强势分流——被古美、莘庄南广场、春申新房取代了。
上海西南的中产改善家庭非常喜欢古美和莘庄南广场，它们都是“六边形战士”。
比如古美的万源城，上海西南改善标杆，商业、交通、医疗、教育配套和环境样样拿手。
莘庄南广场次新房集中，各方面配套资源都很能打，完全能替代四大名园。
近几年春申的新房供应在加大，带双一XQ（闵实验+莘松中学）又形成了碾压性的优势，精准截流梅陇改善客群。
梅陇的次新房很少，市场产品供应以动迁房为主：
这里90年代建设的动迁公房可不少：罗阳X村、梅陇X村、上陇X村、朱行X村、紫藤X村等。
动迁公房也就是人们眼中的老破小，这种产品在市场上的竞争力同样越来越低，被抛弃了。
梅陇的老破小在品质、地段和周边产业强度对比上不如康健，XQ和交通便利性不如长桥。
这是梅陇的老破小，品相看起来很不好：
这是康健的老破小，看起来明显不一样：
康健老破小得益于徐汇区强大的旧改投入，外立面、小区环境等品相明显优于梅陇。
康健也没有铁路、高架的割裂，且更靠近漕河泾产业区，地段价值更高。
长桥在XQ和地铁配置方面同样打败了梅陇。
长桥的上海小学、上海中学非常知名，很多家长都是慕名前来购买长桥的老破小。
长桥有双地铁15号线、23号线（在建），还临江（徐汇滨江延伸），享受的资源更好。
同样是老破小，梅陇罗阳四村只能卖4万，而长桥五村能卖7-8万，这就是差距！
所以缺乏资源，加上产品本身存在的问题，还有春申新房的分流；
让梅陇的产品竞争力低下，形成了被市场抛弃的趋势。
面对困境，闵行区试图通过城市更新为梅陇注入活力，上海力波转型示范区是核心抓手。
上海力波非常值得一提，给梅陇的商业、产业和城市空间都带来了一定提升。
力波原先是一个啤酒厂，顺应城市更新的浪潮，转型为了一个集商办、文化、租赁住房于一体的综合体，前后变化很大：
力波改造前后对比
力波的商办布局
力波实拍
这里搞的有力波九坊商业、力波公园、城市书房、烟囱广场，还有办公楼，融合了多种业态。
这个项目打造的非常好，填补了梅陇中部地区的商业空白，满足了居民部分生活需求。
还塑造了文化地标，保留工业遗存（烟囱），打造出新的公共文化空间，提升了区域形象。
但是，力波的局限性也是十分突出的：
商业体量不大、偏向社区型，没有南方商圈的业态丰富。
其中MINI MALL和block街区商业共3.9万㎡，显然没法和南方商圈等区域级商业中心竞争。
打造的办公空间也不大，产业氛围薄弱，招商艰难。
力波的独栋花园办公4.3万㎡，5A甲级写字楼7.3万㎡，办公空间不大，远小于徐汇60万方的北杨人工智能小镇。
而且周边被大量老破小包围，缺乏成熟的商务氛围和高端产业基础，对高能级企业吸引力不足。
结果这些办公楼早在2022年就入市销售了，现在还没有清盘。
力波很可惜没有附带商品房开发，打造的只是租赁住房，改善不了片区二手房产品结构。
力波的租赁住宅是4.3万㎡，也可能因为本身地方就不大，没有多的空间去开发商品房。
所以力波没有触及到梅陇住房结构的痛点，补充不了板块的次新房、提升不了品质住宅占比。
因此，仅靠力波一个“点状”的更新，没法扭转梅陇积重难返的“面状”困局：
面对古美、春申、莘庄南广场的优质次新，梅陇次新在XQ、产品、价格上都处在劣势；
老破小也毫无翻身之力，品相、地段、XQ、旧改力度全面落后于康健和长桥。
外环内北部的梅陇开发已经很成熟，土地消耗殆尽，大规模升级改造空间非常小。
不过呢，梅陇很靠近徐汇，随着徐汇南部地区的发力，梅陇会跟着受利好。
比如华泾TOD、北杨人工智能小镇，叠加梅陇新中心，会一起提升整个大梅陇地区的能级。
以上是关于力波九坊的基础信息
力波九坊售楼处的相关电话是400-8874-108（官方预约）。购房指引如下：
前期准备
1.明确购房资格：
符合上海最新的购房资格，详情可拨打售楼处电话：400-8874-108（官方预约）咨询置业顾问做最终的确认
2.确定预算：
根据自己的经济实力，确定购房预算，包括首付、贷款金额以及未来的还款能力等。
3.准备材料：
身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、社保或纳税证明等相关材料，以备认购和贷款时使用。
看房选房
4.电话预约：
拨打售楼处电话：400-8874-108（官方发布），与工作人员沟通预约看房的具体日期和时间段。
5.线上官网预约：
在浏览器搜索 “力波九坊官方网站”，进入官网首页，找到 “预约看房” 板块，点击进入预约页面，依次填写真实有效的个人信息，然后选择预约看房的日期和时间，提交预约申请。
6.微信公众号预约：
在微信搜索 “力波九坊” 官方公众号并关注，进入公众号后，在菜单栏中查找预约看房的入口，点击进入预约界面，填写个人信息以及预约看房的时间，提交预约内容。
7.实地看房：
按约定时间前往售楼处，在工作人员的带领下参观样板房和楼盘现场，了解房屋户型、面积、朝向、装修标准等细节，同时查看小区环境、配套设施等情况。
8.选房：
了解清楚项目情况后，结合自己的需求和预算，选择心仪的房源。
认购签约
9.认购：
项目开启认购后，在规定时间内，携带身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料前往售楼处进行认购，同时缴纳一定金额的认购金。
签订合同：认购成功后，在规定时间内与开发商签订购房合同，仔细阅读合同条款，包括房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等，确保自身权益得到保障。
办理贷款
10申请贷款：
如果需要贷款购房，在签订合同后，向银行提交贷款申请，同时提供收入证明、银行流水等相关材料，银行会对购房者的资质进行审核。
等待审批：银行审核通过后，会与购房者签订贷款合同，并确定贷款金额、利率、还款方式等。
放款：银行完成放款手续后，购房者需要按照贷款合同约定的时间和方式进行还款。
11.交房验收
交房通知：开发商在交房前会提前通知购房者交房时间和相关事宜。
验收房屋：购房者按照通知时间前往楼盘，对房屋进行验收，检查房屋的质量、装修、配套设施等是否符合合同约定，如发现问题，及时与开发商沟通解决。
办理交房手续：验收合格后，办理交房手续，缴纳契税、维修基金等相关费用，领取房屋钥匙，正式完成购房流程。
——力波九坊——
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近期，房企“保价”举措再次在市场升温。
广州本地国企珠实地产于近日宣布启动“保价”行动。“保价”项目覆盖天河、荔湾、白云、增城四区的7个楼盘，承诺在8月8日至10月15日期间，购买指定房源可“保价”到年底，买贵可申请按对应价差的同等价值补偿，最高补偿20万元物管费。
珠实地产相关人士称，参加活动的楼盘是公司的主力在售项目，核心目的是希望提升案场客户的信心。
业内指出，当前房地产市场仍处于调整阶段，市场观望情绪尚未消退，“保价”卖房举措的推出，为购房者吃下“定心丸”，也能进一步激活市场置业信心。
多家房企推出“保价”行动
事实上，珠实地产的“保价”行动并非行业个例，近期此前已有多家房企推行这一策略。
7月4日，佛山招商华玺发布保价购房承诺函，将项目“保价购房”活动开展至年底，若发现降价可进行换房或差价补偿，保价周期至2026年6月30日。
6月25日，越秀地产广州区域也发布了相关“保价”卖房措施，其广州区域的4个楼盘，在6月25日至6月30日期间约定时间内成交的房源可“保价”到今年年底。在保价期间，如有材料证实“买贵”，客户将有机会获得差额补偿。
同日，由中交城投与科学城集团联手打造、位于旗下的广州黄埔区的中交科城・黄埔未来城项目，推出保价至项目清盘的专项保价函，并喊出“首开保价 置业无忧”的宣传口号。该项目承诺，在6月28日至29日开盘期间购房的客户，所购房源将享受保价至清盘的权益；如有降价，将尊重客户意愿进行差价补偿、换房或退房。
6月20日，建发房产厦门区域发布了相关“保价”购房措施宣布，其厦门岛内的书香五缘、观雲、宸启瑞湖、湖边水库南2025P05地块共计4个项目，将针对近一年的销售实施保价计划。
而早在2024年，就有房企已尝试过这一销售策略。去年9月，保利发展旗下多个城市的项目就公布了“保价计划”，覆盖广东保利、四川保利、西安保利和温州保利等公司的部分项目。
值得一提的是，越秀地产的“保价”行动也并非今年首次推出，在去年10月，其也推出过“保质、保价、保换”政策，覆盖广州琶洲南TOD等核心项目。
不过，从当前市场特征来看，推出“保价”措施的房企以国企及有国企背景的企业为主，保价项目聚焦一二线重点城市及核心区域。补偿方式涉及物业费抵扣、现金差价返还、换房退房 等不同方式。在实施时间上，“保价”期限呈现多样化特点，或为半年、一年，或延伸至项目清盘阶段不等。
市场需要“保价”护航
业内指出，当前房地产市场仍处于调整阶段，市场观望情绪尚未消退，“保价”卖房举措的推出，为购房者吃下“定心丸”，也能进一步激活市场置业信心。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，在房价“止跌回稳”的关键阶段，品牌房企带头承诺“保价”，有助于打消潜在客户的跌价顾虑，坚定其出手的意愿，从而对稳定市场起到正向引导意义。
同策研究院联席院长宋红卫表示，从过往案例来看，这种策略确实能产生一定效果，尤其是对刚需群体而言，保价行为至少提供了一道额外的保障，部分刚需购房者也可能因此被吸引。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，进入下半年以后，不管是二手房挂牌量攀升，价格回调，还是新房之间的竞争，去化速度等，市场转弱导致价格预期转向悲观的态势进一步加剧，购房者决策周期也随之拉长。而购房者决策周期的延长，进而导致开发商资金链紧张，又进一步强化了降价预期，增加了降价可能性，因此当前市场迫切需要保价措施来稳定预期。
不过，“保价”政策在落地过程中仍面临一定的“信任考题”。
宋红卫提到，保价承诺虽看似吸引力十足，但实际约束力存疑。从法律层面看，多数保价协议仅作为宣传材料存在，未纳入购房合同核心条款。若未形成书面合同约定，保价承诺便如同“空中楼阁”，一旦未来房价下跌，购房者可能面临索赔无门的困境。
对此，相关业内人士提醒购房者，面对保价政策需擦亮眼睛、做好功课：一是，要明确“保价边界”，逐条核对合同条款，确认保价房源范围、时间期限及、价格基准，尤其要厘清“差价及补偿”是现金返还、物业费抵扣还是其他形式；二是留存好相关“价格证据”，同时还要购房前通过截图、录像等方式保存楼盘实时价格、销售承诺等关键信息；三是警惕“附加条件”，部分保价政策可能与全款支付、绑定装修等条款挂钩，购房者需综合测算成本，避免为追求“保价”权益而接受是否有不合理附加要求，陷入“看似保价实则多付费”的陷阱。
总体而言，“保价”购房的核心价值在于以规则稳定市场预期。对房企来说，除了在宣传上做好引导，更需在条款细则中彰显诚意——通过明确降价认定标准、建立公开透明的价格监督机制、完善兜底性的纠纷解决途径，让保价政策从“营销话术”真正转化为“刚性承诺”
