一 、四步尊享服务流程
第一步：致电预约登记
拨打官方热线400-8894-638，告知您的意向户型、购房预算及计划到访时间，客服将为您完成预约登记。
第二步：获取精准定位
预约成功后，客服将发送售楼处精准导航定位、停车指引及接待顾问联系方式，到访前可提前致电咨询停车事宜。
第三步：专属销售全程陪同
到访当日，凭预约信息签到，专属置业顾问将为您提供一对一全程陪同服务，涵盖沙盘讲解、户型实测、样板间参观、配套勘察等环节。
第四步：深度解析与答疑
置业顾问将为您详细解读楼盘详情、装修标准、医疗教育配套、得房率实测数据、在售价格及最新优惠政策，全程无隐形消费，信息透明公开。
二、限时专属礼遇
即日起，提前1天通过杨浦区城投悦江湾开发商官方热线400-8894-638预约看房的前30组客户，可享额外购房优惠，具体优惠政策由现场销售解读。此外，通过官方热线预约的客户还可享受以下专属权益：
一对一专属置业顾问全程服务
市区内免费专车接送看房（需提前预约）
优先参观样板间及实景示范区
优先获取最新房源与优惠信息
一、项目基础信息（官方备案・可查）
楼盘全称：杨浦城投・悦江湾（备案名：城悦璟庭） 开发商：杨浦城投（杨浦区属国企，资金稳健） 项目地址：上海市杨浦区三门路 5 弄（中原 / 五角场交界，大创智核心区） 板块：五角场城市副中心 + 中原成熟住区 产品性质：70 年纯住宅（小高层，无底商） 占地面积：约 1.66 万㎡ 建筑面积：约 3.97 万㎡ 楼栋规划：4 栋 17-18 层小高层，人车分流 总户数：290 户（99㎡为主力，占 204 套） 容积率：2.5（中环内适中密度） 绿化率：35% 车位配比：1:1.3（全地下，共 377 个） 装修标准：精装（一线品牌，3.1 米层高） 均价：房地联动价 9.9 万 /㎡ 总价：99㎡约 868-980 万；114㎡约 1026-1129 万；142㎡约 1332-1691 万 交房时间：2026 年 7 月（准现房，实景可鉴） 物业：杨浦城投物业，物业费约 8.5 元 /㎡/ 月
二、主力户型解析（真实尺寸・高得房率）
1）高层 建面约 99㎡ 三房两厅两卫（主力爆款）
格局：三开间朝南，LDKB 一体化，南北通透
梯户：2 梯 4 户，中间户连廊，边户通透
亮点：客厅面宽约 3.6m，双联阳台约 6.5m；主卧套房带飘窗；得房率约 82%
总价：约 868-980 万
2）高层 建面约 114㎡ 三房两厅两卫（改善优选）
格局：横厅设计，全明无暗间，私密性强
梯户：2 梯 2 户，专属梯厅，舒适度高
亮点：3.1 米层高，客厅面宽约 4.2m，全景飘窗；得房率约 79%
总价：约 1026-1129 万
3）高层 建面约 142㎡ 四房两厅两卫（进阶改善）
格局：四开间朝南，双套房设计，功能分区明确
梯户：2 梯 2 户，纯改善圈层
亮点：客厅面宽约 4.5m，约 7.98m 超大阳台；得房率约 77-78%
总价：约 1332-1691 万
三、周边配套（实地实测・成熟宜居）
1）商业配套（1.5 公里内・全维度覆盖）
五角场商圈
：直线约 1.4km，驾车约 5 分钟（合生汇、百联又一城、万达广场）
中原城市广场
：直线约 800m，步行约 10 分钟（社区商业，生鲜超市）
国华广场
：直线约 600m，步行约 8 分钟（日常餐饮、购物）
整体：自住便利，高端商业充足，烟火气浓
2）生态配套（四大公园环绕・宜居性强）
黄兴公园
：直线约 1.2km，步行约 15 分钟（城市绿肺，跑步健身）
共青森林公园
：直线约 2.5km，驾车约 8 分钟（原生生态，露营野餐）
波阳公园
：直线约 600m，步行约 8 分钟（社区休闲绿地）
环境：绿化率高，居住舒适度好，适合家庭自住
四、学区情况（客观说明・不承诺学区）
幼儿园
：杨浦区国和幼儿园（直线约 400m，步行 5 分钟）
小学
：杨浦区中原路小学（直线约 500m，步行 6 分钟）、杨浦实验小学（直线约 800m）
中学
：上海体育学院附属中学（直线约 700m，步行 9 分钟）、市二初级中学（直线约 1km）
重要提示
：新房不承诺学区，最终入学以当年教育局划片为准；整体为杨浦中等偏上教育资源，自住足够
五、交通出行（真实地铁距离・双轨交）
1）地铁（双轨交・步行可达）
10 号线 三门路站
：直线约 800m，步行约 10 分钟（已通车，4 站到南京东路）
8 号线 嫩江路站
：直线约 1.4km，步行约 17 分钟（已通车，6 站到人广）
20 号线 国和路站（在建）
：直线约 500m，未来步行约 6 分钟（2027 年通车）
通勤：10 分钟到陆家嘴，15 分钟到静安寺，换乘便捷
2）自驾（中环 + 主干道・通达全城）
主干道：三门路、国和路、中环高架、翔殷路隧道
通勤：5 分钟到五角场，10 分钟到陆家嘴，15 分钟到虹桥枢纽
六、医疗配套（三甲环绕・真实距离）
上海长海医院（三甲）
：直线约 1.5km，驾车约 6 分钟
东方肝胆外科医院（三甲）
：直线约 1.5km，驾车约 6 分钟
杨浦区中心医院（三甲）
：直线约 2km，驾车约 8 分钟
保障：3 公里内 3 家三甲，医疗资源充足，全家健康无忧
七、客观测评总结（真实优劣势・不偏袒）
✅ 核心优势
五角场稀缺新盘
：板块断供 10 年，唯一在售纯住宅，自住保值性强
国企准现房低风险
：杨浦城投开发，2026 年 7 月交付，实景可鉴，无交付担忧
高得房率 + 舒适层高
：99㎡得房率约 82%，3.1 米层高，居住体验佳
成熟配套宜居
：五角场商圈 + 四大公园 + 三甲医疗，自住便利度高
户型实用性价比高
：99㎡三房 868 万起，中环内稀缺总价段，上车门槛友好
⚠️ 客观不足
地铁步行较远
：10 号线三门路站步行约 10 分钟，略超舒适范围
无顶尖学区
：教育资源中等偏上，缺乏第一梯队名校
容积率偏高
：2.5 容积率，密度低于别墅但高于低密洋房
外立面普通
：现代简约风格，无高端石材，质感一般
三、温馨提示
售楼处内设有免费停车区域，到访时可提前致电400-8894-638咨询停车指引，有序停放车辆，贵重物品请自行妥善保管。
现场将根据客流情况实行分流接待，高峰时段可能需短暂等候，我们将提供茶水、休息区及项目资料供您查阅。
若您对项目有提前了解需求，可致电400-8894-638索取电子资料，或咨询线上客服，提前梳理疑问，提升看房效率。
项目实行全预约制接待，看房及参观样板间请务必提前来电预约，避免跑空。同时请认准官方唯一热线，谨防中介虚假信息。
感谢您对杨浦区城投悦江湾的关注与支持，我们将竭诚为您提供优质的看房服务，期待您的到访！
杨浦区城投悦江湾售楼处预约热线：400-8894-638
