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当艳姐看到现场销售火爆的图片后，真的惊呆了，原本大多数刚需盘都是门可罗雀，而招商时代潮派直接上演了人气爆棚、门庭若市的盛况，以一己之力挽回了上海刚需盘的颜面。在今年1月初，经过56轮竞价后触顶摇号，招商蛇口最…

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6站漕河泾 9站徐家汇 9号线泗泾站 500万级TOD大城 招商时代潮派二批次 建面约89-99㎡全装修3房 一房一价表已出开盘时间：2024年7月28号

在行业进入深水期的这两三年来，艳姐和很多项目操盘手交流过，总结下来他们的身心状态，呈现出两极分化的状态：

一种是高端盘和豪宅盘操盘手的春光满面：

和他们交谈的时候，他们脸上总是洋溢着幸福满足的表情，眼里发光地说着项目有多么火爆，客户都是抢着来买；

还有一种则是刚需项目操盘手的愁容满面：

他们总是抱怨自己成为了公司冤大头、背锅侠，尽管动用了各种手段，什么降价促销、赠送家装礼包、开启渠道分销都用上了，但还是难去化。

艳姐身在上海，也深刻感受到了豪宅和高端项目的烈火烹油，以及刚需盘的冰冻三尺。

然而，刚需盘这种尴尬的态势，近期似乎迎来了破冰！

一家硬核房企打造的刚需项目，却迎来了逆势热销！

上海的刚需盘爆火之路，正在由他开启！

今天艳姐就和大家来聊聊，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法。

01

招商蛇口刚需盘燃爆上海

说实话，现如今但凡有新项目入市，大家压根不会把目光聚焦到刚需盘身上，因为大多数刚需盘没有啥精彩故事可言，也没有啥亮点可看。

然而就在6月中旬，位于上海郊区的一个刚需盘，突破了大家的固有认知，居然逆势爆火，全部售罄，而且还触发了积分。

破冰者，是招商蛇口打造的纯纯的刚需盘——招商时代潮派。

说实话，最开始很多人对这个项目并不看好，因为此前市场观点普遍认为刚需人群购买力不足，刚需市场基本是凉气袭人，所以像这种刚需项目，遇冷也是正常。

然而此次招商时代潮流派总共推出了234套房源，最终居然超过350组客户认购，认购率超150%，成为了上海楼市罕见的触发积分制的刚需盘。

当艳姐看到现场销售火爆的图片后，真的惊呆了，原本大多数刚需盘都是门可罗雀，而招商时代潮派直接上演了人气爆棚、门庭若市的盛况，以一己之力挽回了上海刚需盘的颜面。

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现场实景图

此次招商时代潮派爆火，对整个上海刚需盘项目都传递了非常积极的信号：

谁说刚需盘就注定遇冷？刚需盘也能够实现爆火！刚需盘从来就不缺客户，关键是有没有真正打动客户！

02

王炸的诞生

上海的刚需盘有很多，为什么偏偏是招商时代潮派，能成为上海刚需盘的王炸？艳姐也以第三方视角谈谈个人观点。

用通俗一点的话来说，这个楼盘真的是占尽了天时地利人和，项目操盘手拿到这样一个项目，估计在梦里也会笑。

首先是天时：

项目卡的时间点也比较好，是在5月27日上海楼市新政后，大家对于楼市的预期和信心正处于缓慢回升期，部分刚需购买力也得到了释放，利好部分优质刚需盘。

其次是地利：

在今年1月初，经过56轮竞价后触顶摇号，招商蛇口最终以52.51亿拿下松江泗泾TOD项目地块，项目高达约50万方，其中包括了招商花园城商业业态，还有住宅业态，也就是如今的招商时代潮派。

像这种TOD项目，因为有大型商业体的赋能，并且还有地铁轨交的加持，这样的项目在上海本身就比较稀缺，所以相对来说吸引力会大得多。

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之前的一个典型案例就是上海中环的华润中環置地中心和中环金茂府的PK，由于华润置地打造的是TOD项目，所以最终华润置地表现更佳。招商时代潮派有了TOD加持，销售难度大大降低。

最后是人和：

招商时代潮派可以说是近年来典型的“性能拉满，价格白菜”的刚需盘，这在很大程度上也是因为项目内部工作人员的倾力付出，以及外部相关人员的协调沟通。

要知道的是，之前项目的联动价为5.1万/㎡，但此次首开房源居然降低了1400元/㎡，直接来到了4.97万/㎡，这可是给了大家惊喜，再叠加倒挂因素，在价格上就吸引了一大批购房者。

在产品打造上，项目还是比较花心思的，借鉴了市面上比较成功受欢迎的设计。

比如建面约89㎡的小户型，客厅采用了S墙的设计，足以容纳双开门的大冰箱；

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样板间实景图

主卧是不是有点眼熟，也是借鉴了之前华润置地270°双向采光飘窗。

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样板间实景图

400万级起步的产品，装标也是超出了很多人的预期：比如地暖用的是松下、新风用的是百朗、厨房配有洗碗机、末端净水还有凉霸。

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样板间实景图

说实话，艳姐站在购房者的角度来看项目，也觉得有点超出预期了，所以也就比较容易理解项目的热销了。

03

王冠的滑落？

艳姐之前已经和大家谈了很多招商蛇口在上海的深耕的事情。而且要知道的是，招商蛇口是2022年、2023年两年的上海销冠。

这当中有自身的努力和实力的成分，当然也有一些运气成分在其中，此前某些头部房企的拿地围标事件而出局，给了招商蛇口拿下诸多优质地块的绝佳机会。

比如去年全上海卖得最好的5个盘，其中有两个项目是招商蛇口操盘的——象屿招商·公园1872和招商·苏河玺，区位都非常不错，再加上价格倒挂因素，这两个盘都是卖爆的节奏。

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但就在近期，招商蛇口被报道称其在上海的“销冠”位置，或许有点难以保住了。

艳姐也去研究了一下。其实就是拿招商蛇口销售排名做文章，克而瑞此前发布了今年1-6月上海房企销售排行榜，招商蛇口直接从第1名来到了第4名。

部分媒体还称，招商蛇口和第一名中海地产的差距，也是非常大， 差不多150亿。

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图片来源：克而瑞

但说实话，名次的高低并不等于销售实力的强弱。

中海之所以在上海发力非常猛，主要还是因为中海两个重磅高端项目——中海顺昌玖里、中海领邸玖序的一售而空，之前新天地板块的顺昌玖里一下子贡献了近200亿的销售额。

假如招商蛇口也在新天地拿下这样的地块，操盘这样的项目，估计同样也是热销的节奏。

招商蛇口今年上半场的表现，给艳姐的感觉更像是站在新起点上，再出发！

今年是招商蛇口创立45周年，也是上海公司入沪的第21年。今年，招商蛇口已在上海推出4个全新项目——

招商臻境、招商中旅揽阅、招商时代乐章TOD、招商时代潮派TOD

这也是招商首次将不同类型、不同定位的产品在上海齐发，其中臻系和揽阅是全新首发的产品，而双TOD项目同时落地也很少见。

要知道的是，招商蛇口现任高管团队，是专业出身，曾经担任过华东区域要职，在他主导期间，华东区域连续2年都成为了当时五大区域中销售贡献最高的区域公司。

既有产品打造情怀，又有一线实战经验，对于招商蛇口整体产品战略定位的考量，以及项目业绩的测算，也是非常专业的。更何况上海“战场”对于招商蛇口的战略意义来说尤为重要，肯定会倾注更多的注意力和心血在上海进行排兵布阵。

其实你能发现招商蛇口更是具有客户思维，不是看到高端住宅和豪宅卖爆了，就一个劲的做高端项目，也会考虑到城市中产和刚需客户的需求，去实实在在打造他们想要的产品。

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当然，创造爆火的销售业绩固然重要，但同为重要的是到底有没有和上海这座城市同频共振，以自己强大的综合实力来赋能板块，改变城市界面。

今年，基本很少有哪家房企推出TOD项目，而招商蛇口在今年上半年一下子推出两个TOD项目，这两个TOD项目对于整个板块的生活能级提升作用，不言而喻。

正是因为招商蛇口持续进行多元化战略布局，才让他成为了多面手，拥有了很多房企没有的缔造立体城市的能力以及对于超级商业体的开发能力，才能够和上海这座城市同频共振。

当然，不得不承认，虽然上述几个项目已经展现出了非常多的亮点，但在当下的市场环境下，要创造热销奇迹并不容易：

而招商时代潮派爆火，招商时代乐章也基本售罄，招商臻境的销售表现也不赖，获得了市场和同行极大的关注。

所以对于招商蛇口上海公司的团队，艳姐还是非常想要点赞，在今年上半年还能做出这样的成绩，真的非常不容易。

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艳姐也有点期待下半年招商蛇口的表现了。

04

下一站徐汇？

在招商时代潮派之后，还会出现下一个刚需盘接棒火热的态势并触发积分吗？

艳姐说说个人的想法。接下来大概率很难再出现类似招商时代潮派触发积分的盛况，但还是有可能出现刚需盘热销售罄的情况，至于触发积分可能就有点难了。

进入下半年后，艳姐观察到招商蛇口在上海的新动作：

回顾一下在今年5月，上海市徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块以协议方式出让。

两个地块总面积39686平方米，规划总计容建筑面积123970.32平方米，出让价格高达79.04亿元，楼面地价63757元/㎡。

最终上海新长桥企业发展有限公司以协议方式拿下，该公司由上海地产和徐汇城投联合控股，分别持股60%和40%。

7月初，上海产交所公告显示，上海新长桥企业发展有限公司100%股权转让，底价达17亿元。

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图源上海联合产权交易所网站

就在近日，该地块传出最新进展，有市场传闻称，接盘该地块的或为招商蛇口，目前销售团队已组建，指导价可能是11.3万/平方米（最终以公示为准），户型约100-140平左右，预计8月开放展厅，9-10月左右入市。

无独有偶，近期招商置业发布招标计划公告，涉及的项目正是备受瞩目的徐汇区滨江地块。

图源企查查

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7月5日，上海土地市场官宣四批次出让地块名单中，备受瞩目的徐汇区斜土街道xh128D-07地块再度现身，拟以“招挂复合”方式出让。

地块起始价为36.96亿元，地块要求装修价格（集采价）为5000元/平方米，未设中小套型比例要求。

在上批次的土拍尚未开拍时，保利发展就发布了杨浦区平凉地块的类似公告。在竞拍现场激战60轮后,保利发展脱颖而出,以22.0272亿成功拿下。

和杨浦地块的“价高者得”不同的是，徐汇地块预设了最高总价限制，为48.048亿元，若在竞拍中地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。

但就算是摇号增加了不确定性，也有房企做过“宣誓主权的小动作”。

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5月底的第二批次土拍中，闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块有4家竞买人参与竞拍，最终进入摇号决胜负的环节。

在正式拿地20天多前，安徽交控便在官网发布了相关地块的设计招标公告，提前“剧透”了拿地计划。

而戏剧性的是，摇号的结果是安徽交控斩获。

这次，招商蛇口大概率拿下徐汇长桥项目股权，又剑指徐汇滨江，将开始在徐汇发力。

要布局高端住宅市场了，招商蛇口操盘手们已经乐开了花！