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2025年刚开年，很多小伙伴表示想趁年初买房。

那我想问：“大家知道今年年初买房的优势吗？”

优势在于，你能“吃到”最后一波限价新房的红利，买入安全垫厚！而在此之后上市的，将是去年下半年拍的宅地，价格预计大涨。

最近大热的DeepSeek也提醒了这一点，我之前问了一个类似“1700万上海市区买房，什么户型最吃香？”的问题。

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它给了我两点提示：

1、120-160㎡户型，功能与舒适兼具、总价适中；尤其140㎡+，具备臻稀性；

2、关注限价新房，容易造就性价比。

那当下正在火热认购的低密墅区准现房古北99，就是最后一批限价新房，推出98套建面约135-154㎡精装三房，均价11.3万/㎡买进大古北，总价约1288万起！预计9月底交房，今年买今年住！并享同级首屈一指的低密大社区+超级商业地带+缦合服务！

昨天是项目认购第一天，认购火爆，延续了首开入市15天，热销超12亿的热度。

古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔认筹现场实拍

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古北99此次推出1幢，南向无遮挡。

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项目加推楼栋示意图

小胖君也顺便做了日照分析，冬至日全“6”的成绩（满分6），极为少见，采光优秀。

另外在楼层定价上，低楼层差异较大，中高楼层反而递减，这很少见，意味低区有性价比，高区视野好，但又不会买得太贵。

总体上，定价比较均衡，各预算段的购房者都能选到心仪的房源。

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以1幢1单位为例，来源一房一价表

单价层面，约11.3万/㎡均价，在内中环已是“大漏”，更别说单价约9.4万/㎡起。

一方面，2024年下半年内中环土拍火爆，涌现多宗高溢价地块，价格预期大涨。

其中，绿城徐滨地王保守17万+/㎡，徐汇龙华地块或17万+/㎡，长宁天山地块或14万+/㎡，北中环大宁地块放风价约16万/㎡。

价格以实际为准，但内中环均价肯定跳涨，从之前环线10-14万/㎡，或一下子跳到13-18万/㎡。

相比之下，古北作为老牌国际社区、全市宜居高地，11.3万/㎡真的是错过不再的捡漏价。

古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔价格来源小胖君预估，以实际为准

另一方面，项目东侧步行距离约950米的中铁峯汇里之前卖13.1万/㎡，差价约1.8万/㎡。

与二手房相比，古北二期15年房龄的项目目前挂牌价约11-14万/㎡，古北中央公园约14.2万/㎡，更别说顶豪古北壹号21万+/㎡，古北99是目前极少有的还存在“倒挂”的项目，房龄新+古北后期或再无供应的稀缺性，让项目价值更紧俏。

数据来源贝壳古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

总价上，总价约1288万起买大三房，1650万左右能买大部分房源。

试想，价格跳涨之后的新房，同面积起步价可能1500万，中间楼层或2000万，置业成本高太多了。

根据项目一房一价表整理古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

值得一提，相比目前市中心宅地普遍“高容积率、地块小”的特性，古北99是难得低密墅区，综合容积率只有1.2，配上约50米的小高层栋距，居住舒适度高。

同时项目是市区难得大体量社区，有足够空间铺就景观，公共配套也更丰富，因此才能成就超级商业地带以及缦合服务的落地。

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大古北低密墅区实景准现房

古北99 正在火热认购中

总价约1288万起建面约135-154㎡精装三房

对项目感兴趣的小伙伴

欢迎点击，预约看房

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准现房，今年买今年住

品质所见即所得，买得更安心

除价格外，项目第一大标签是“实景准现房”。

据悉，古北99预计9月底交付，今年买今年住，比当下在售新房早约2年。

那实实在在省两年过渡期租金，按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。

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准现房想必大家都喜欢，尤其近期来直播间咨询的动迁客群很多，主要来自徐汇、黄浦，除了房子品质，他们主要有两个诉求点：

一是马上能住；二是不远离原住区域，至少繁华程度要差不多。

那古北99完美契合，今年买今年住，放眼市区在售新房，或只此一家。

同时，古北离徐汇很近，项目又是地铁房，出行便捷，步行到15号线姚虹路站约700米，周边还有10号线及规划25号线。

自驾上，离中环高架路、内环高架路和延安高架路都很近。

项目区位示意图

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同时，古北作为第一代国际住区，前瞻性统一规划发展，经过30年浸润已经成熟，大量涉外配套资源自成一体，生活质量不是其它板块能比的。

且古北主打的就是宜居属性，板块成片开发都是高端小区，绿化率高达约40%。

与衡复、新天地相比，古北没有太多游客干扰，繁华与静谧相融。

与一江一河豪宅相比，古北既少了产业与办公的嘈杂，又无需等待城市更新的规划兑现，一切都是成熟的。

所以，不管是市心改善客户还是近期持币的动迁客群，古北99马上就能住，古北也住得更舒服，配套质量高所见即所得。

准现房还有另两大优势：古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

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✔过滤了很多不确定性。

比如，样板间在实体楼，不是临时搭建的，具体尺寸一目了然；你也可以实际感受某一楼层景观视野。

项目实景图

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✔品质肉眼可见，比期房靠谱多了。

1、全干挂石材立面，更历久弥新

古北99外立面实景呈现，采用天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

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项目实景图

2、约5000㎡的集中绿地，约50米超大楼间距。

只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、全龄亲子乐园，康体颐养等多维节点。

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项目实景图

3、公区也十分硬核。

宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

车库效果图，仅供参考，以实际交付为准

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项目实景图

4、全市首屈一指的超大商业地带，比肩顶豪会所。

同时得益于大地块，项目有空间打造更多公共配套，比如全市罕见的超大商业地带，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

项目实景图 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

内部配置比肩5000万级顶豪会所。

据悉设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

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左右滑动查看更多，效果示意图，以实际交付为准

并链接12项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

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5、超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。

在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝就是软实力的比拼，特别是服务，那古北99掌握主动权。

项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。

除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

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说真的，我在上海看了那么多项目，古北99的服务在同级是独领风骚的，市中心顶豪也未必能有如此高端、全面的服务。软硬件结合，古北99在未来二手市场会比同期的新房更具竞争力。

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建面约135-155㎡，市区更值得买的面积段

大三房舒适度高，又控总价

项目另一个标签是“罕见大三房，舒适度高”。

文章开始DeepSeek也推荐建面120-160㎡面积段，那从数据层面看，建面135-155㎡是当下市区更值得买的面积段。

2021年至今中环内（去除黄浦）建面135㎡以下户型供应占比达到约82%，这其中主流又是90-110㎡，也就是之前70/90政策之下的产物。

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数据来源小胖看房数据库

未来几年，海量百平米小户型流入二手市场一定会面临红海竞争。

何况，从舒适度上看，百平米三房太紧凑了，北向房间往往做不了卧室，主卧更是连放床头柜都困难。

而超过建面155㎡，总价门槛往往奔2000万去。

另据小道消息，内中环新拍地块户型或更多集中在建面120-140㎡四房，依旧牺牲了尺度感。

因此，建面约135-155㎡大三房不仅供应臻稀，空间更舒适，总价也相对可控。

来看户型设计：

建面约147-154㎡A和C户型：

客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米，保证了居住舒适度。

标配中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯；南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。

值得一提，该户型餐厨空间可塑性很强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，改善一步到位，比固定不变的4房更灵活。 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

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建面约134-137㎡B2户型：

该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

其实B2户型图并不能很好展示它的尺度感，现场参观更有感觉。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

另外，全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。

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当下房价高企，总价约1288万大概只能买到约110-120㎡3房，空间必然局促。

但古北99不同，既可享受国际化氛围，配套水平高人一筹，还能一步到位约135㎡左右大三房，舒适度与尺度感兼具，还有比这更好的选择吗？

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古北，依旧是更纯粹的国际社区

租金、租售比也非常高

一个板块好不好，其实看租金、租售比就知道了。

与同环线大宁，甚至与内环瑞虹相比，古北的租金都是更高的存在。

而古北现在的房价，不管二手房还是限价新房，相比其它板块是“去泡沫”的，意味古北99未来租售比将比较出挑。

信息来源贝壳 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

那为何古北能依旧保持那么高的租金和高端租赁需求？

1、古北的圈层起步超高。

1994年，古北一期住宅均价已达1500美元左右，按汇率1：8算，约12000元/㎡，彼时老卢湾新房才约5000元/㎡。

且古北不管是小区品质还是街区环境配套等，都是按照当时国外高标准打造的。

关键户型都是改善面积段，较高的总价保证了古北圈层纯粹性。

时至今日，买在古北的仍旧很多是企业主、高管以及各行社会精英，古北99周边几乎都是2000-4000万级的高质量邻里。

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古北黄金城道实景图

2、古北“外国人”含量，没有板块能替代。

据上海长宁2022年发布的数据，古北社区居住着来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区的约1.6万名境外及港澳台地区人士，占常住人口51%，形成了“小小联合国”。

还拥有27个驻沪领事馆，占上海1/3；200多栋外交官官邸，约占全市总数1/2；以及外资企业近6800家，跨国公司地区总部累计近80家。

（来源上海长宁公众号） 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

3、论国际化配套，这里始终更纯粹。

古北作为第一代国际住区，有30年国际化配套积累，纵使现在很多板块打“国际化”概念，古北的格调和品味依旧领先。

比如黄金城道，浓密绿荫下是大量的咖啡馆、饮品店、外国餐厅、酒吧。 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

老外街则汇聚十几个国家的主题餐厅和酒吧；日系百货高岛屋，赋予古北接轨国际的调性。

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还紧贴虹桥商圈，是上海TOP5商圈，拥有尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城、金虹桥商场等。

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尚嘉中心实景图

而在我看来，古北更难复制的是国际学校和国际医疗的浓度，大概率后无来者了。

面积不大的古北云集了十多所国际学校，比如上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、上海不列颠英国子女学校、上海长宁国际学校等，可满足区域内居民对于孩子国际化的教育。

优质国际医院也扎堆古北，附近有嘉会国际医院、美华国际妇儿医院、和睦家医院等，为高净值人群提供更好的医疗服务。

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4、论宜居属性，古北在上海无出其右。

古北99附近有约13公顷的新虹桥花园。

新虹桥花园实景图

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体育设施也一路连缀。比如，你要打高尔夫球，有约40公顷的虹桥高尔夫俱乐部；

打网球有天辰网球俱乐部古北网球场；踢足球有体汇+名都体育公园；想要看展、陶冶情操，板块内就有程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆也在周边。

程十发美术馆实景图 古北99售楼处电话☎：400-8336-309（预约热线）✔✔✔

古北不管生活调性，还是生活质量或者丰富度，都是难以被复制的，现在没有那么多弯道超车，更多的是强者恒强！

在成熟之余，古北还有可期的未来加持。

一方面是地位，虹桥-古北被归入上海2035中央活动区，即CAZ，这是上海地位更高的地段规划。

同时，虹桥-古北是内中环鲜有的被划入CAZ的区域，也是唯一被划入CAZ的国际住区。

这无不印证，古北地位一向很高，并将一直高下去，这个IP经久不衰。

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另一方面，古北周边产业聚集，东侧是徐家汇商圈，北侧是虹桥经济技术开发区，南侧漕河泾，西边大虹桥国际商务区。

而古北就位于这些产业区的中心节点上，是承载它们高端居住再好不过的区域。

未来随着高收入新鲜血液导入，一方面继续夯实古北的圈层，另一方面将继续焕新古北国际化生活。

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位置示意图

（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）

低密墅区实景准现房

古北99 正在火热认购中

总价约1288万起建面约134-154㎡精装3房

对项目感兴趣的小伙伴

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