重磅,上海政协委员建议取消限价,房企根据市场情况出价销售!

期间，上海市政协委员童继生、黄勤、乐佳毅等来自房地产相关企业、银行和高校等领域的20余人，联名提交了一份《关于取消房屋销售限价规定的提案》。

注：上海市政协第十四届三次会议2025年1月14日～17日举行，上海市第十六届人大代表大会第三次会议1月15日～18日举行。

提案指出，为回笼资金，普通住宅项目打折促销，加上渠道推广的营销方式推销存量和新入市的房源。但是，由于上海住宅网签价格不得低于备案价格95%的销售政策，打折不能体现在明面上，相关企业只能采用渠道补贴的方式，来达到打折的销售目的。

“受制于目前税收政策，采用补贴的营销方法，会给企业带来沉重的额外税收负担，消费者没有获得其中的让利部分。”提案分析，以10万元返现为例，开发商需要承担9%增值税和2%的土增税预缴，合计1.1万元。

企业所得税税前只能抵扣5%的销售佣金，在缴纳所得税时，需要将超额销售佣金调增部分另行交纳所得税2.36万元。同时，在中介平台促销时需要为客户代缴10%的个人所得税，计1万元。

以上各项税款合计4.46万元，占补贴10万元总额的44.6%。企业负担极其沉重，购房者并没获得10万元返现奖励。

委员们在提案中建议，针对居民刚性和改善性住房需求的，建议取消限价，直接让开发商根据市场情况出价销售，政府按实际销售备案，“既让消费者享受到开发商所有的让利优惠，又能减轻企业负担，加快房产周转速度，促进市场健康发展。”

另外，建议扩大房票制度在上海地区试行范围，至少扩大到五大新城，以进一步释放改善型需求，减少商品房库存套数，促进商品房销售。

部分远郊项目为了促进销售去化，加速现金流回款，其实在通过返现、赠送购物卡、车位抵用券或者装修礼包的方式暗自向购房者让利。

2024年上海楼市延续了自2023年下半年开始的宽松基调，全年从优化单身购房、优化土拍政策、527新政，929新政，优化契税，取消普宅标准等多方面进行调控。随着政策的逐步落地，四季度上海楼市整体出现回暖迹象。

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然而基于影响楼市行情的底层逻辑未发生变化，就全年来看，仍不可对本轮政策过分乐观。

第一、24年上海整体开盘去化率较前期再度下探，积分触发率降至冰点，平推率显著上升，新政对外环外新开盘表现托举有限。第二、24年土拍公开市场供应“腰斩”，房企投资更谨慎，参拍更保守。市场冷热分化明显，核心区域热门地块竞争激烈，溢价率飙升，最高至40%，非核心则底价成交。第三、新政对二手房刺激强于新房，尤其是929新政和税费政策下，市场信心和预期的回升使得二手上升态势得以稳固，年末翘尾。随着一二手倒挂地逐渐消失，上海正回归强存量时代，二手房对于新房的挤出效应增强。由于市区核心地段的热卖，市场期待的全面取消限购基本不可能发生，政策工具箱的使用仍较谨慎，为渐进式放开，上海楼市未来政策发力方向将着重聚焦于“补丁式”的调整。

政策下一波释放空间在哪里？

购房资格方面，继续放松

1、继续放开非沪籍人口的限购，五大新城、外环外放开限购等，进一步扩大购买力基础；

2、优化人才购房政策，一方面提升城市的人才储备，另一方面也可扩充购买力人口；

3、放开补丁型限购政策，2024年已经对离婚后购房做了调整，不追溯婚姻期间的持有房屋套数，2025年可进一步优化法拍房、企业购房领域的限购条件；

4、为防止短炒风险，或将搭配个人购买房屋售卖限制，如六年内不得上市销售；商贷公积金方面

1、以跟随中央政策为主，如LPR继续下调等。在此基础上，进一步调整首二套房的认定标准；

2、降低公积金利率，给商贷进一步下调创造空间；定向提升公积金贷款的额度等；

3、限售：当前触发限售的项目较少，不需要政策变动。

4、其它：降低交易税费，增值税/契税等，促进二手流转。

希望尽快回归市场化，解除限购，以实现“稳住楼市”的目标！

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