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2023年10月11日，上海第三轮土拍首日中，招商以总价738626万元成交浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块，地块出让面积85423.4㎡，容积率0901-09-02地块：2.2,0901-07-04地块：2.2,0901-08-03地块：2.2。溢价率10%，楼板价39303元/㎡，房地联动价70000元/㎡。
当楼盘烂尾、交付遥遥无期，购房者往往在“继续还贷”与“退房止损”之间进退维谷。“即使赢了官司，短时间内也拿不到房子和钱，还有必要起诉吗？”像李粒（化名）这样担心“钱房两空”而犹豫是否通过诉讼“脱身”的烂尾楼购房者不在少数。
近日，江苏连云港市中级人民法院发布的一起判决，为这类两难困境提供了重要参照。案例显示，开发商逾期未交房，不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款本息也由开发商承担。
该判决迅速在社交平台引发热议。相较过去不少购房者在楼盘烂尾后不仅拿不到违约赔偿，甚至因“停贷断供”反遭银行起诉，此案明确由开发商承担首付及贷款责任，被不少法律界人士认为是贯彻了“谁违约谁担责”的原则。
“该案例具有典型性，对于保护购房者权益、防范房企转嫁风险等都具有启发意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向中国新闻周刊分析称，其创新点在于，打破了以往购房者退房后仍需承担贷款偿还责任的惯例，也避免了购房者既未取得房屋又需承担贷款偿还责任的不公平现象。
2022年7月31日，武汉，被称为“最高学历楼盘”的绿地光谷星河绘项目工地烂尾停工。图/视觉中国
2020年11月，柏某、杨某娟与江苏连云港某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。与此同时，杨某娟作为借款人，柏某与开发商作为共同保证人，与某银行签订贷款合同。按约定，银行直接将贷款资金划拨至开发商账户。
后因开发商迟迟未交付，柏某与杨某娟诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，并返还已支付的首付款及已偿还的贷款本息，法院予以支持。
将房屋返还开发商后，双方口头约定由开发商继续偿还剩余贷款。但开发商未履行，二人被迫代为偿还贷款。因就代偿部分无法协商一致，两人再次诉至法院，请求解除《个人购房担保借款合同》，并要求连云港某开发公司偿还已代付贷款39617.58元，同时继续承担剩余贷款本息的偿还义务。
审理该案的连云港市赣榆区人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二十条，若因购房合同无效、撤销或解除，致使贷款合同目的无法实现，购房者可请求解除贷款合同，法院应予支持。鉴于柏某、杨某娟为购房向银行贷款，但因开发商违约导致购房合同解除，其取得房屋所有权的目的落空，解除贷款合同于法有据。最终法院判决解除《个人购房担保借款合同》，并判令开发商返还两人已还贷款及利息，同时承担剩余贷款本息的偿还责任。
严跃进指出，购房与贷款虽为两项交易，现实中一旦项目烂尾，即便购房合同解除，贷款合同仍被银行强制履行，由此出现部分地区业主因停贷被起诉的情况。该案例保障了购房者退房、退首付款及利息及解除贷款偿还责任的三重权益，有助于缓解购房者经济压力，更好地激活其二次购房消费需求。“此外，有关偿还贷款的责任转移到开发商身上，更好地实现了权责利对等的关系，反过来鞭策开发商做好保交付工作。”
在期房按揭交易中，购房者通常签署两份合同：一份是与开发商签署的《商品房买卖合同》，另一份则是与银行签署的《按揭贷款合同》。一旦楼盘烂尾，选择“脱身”的购房者必须解除这两份合同。
三年前，林绮（化名）以每平方米1万元的价格在河南郑州购买了一套总价逾90万元的期房，首付28万元，并向银行贷款65万元。然而，项目逾期交付超过两年。其间，开发商失联，房价也腰斩至单价5000元。
面对“继续还贷如填无底洞，不还贷款则征信受损”的局面，林绮翻阅了大量判例，认为主动放弃首付款和已还贷款，或许能增加法院支持解除合同的可能性。最终，她选择放弃28万元首付款及已偿还的10万元月供，将开发商与银行一并起诉至法院。“这相当于断臂求生。”她对中国新闻周刊表示。
最终，一审法院支持解除购房合同和贷款合同，判定剩余贷款由开发商承担。银行不服上诉，主张“房屋合同的履行风险不应由银行承担”，二审法院驳回上诉，维持原判。
北京京云律师事务所律师杨伟婷代理过某烂尾项目30余户业主的退房案件。她告诉中国新闻周刊，是否起诉需结合项目实际情况，权衡损失与风险。部分项目在业主持续推动下复工建设完成，最终交付。但也有业主在审视项目建设程度、周边配套滞后、房价明显下跌等因素后发现房屋交付时间遥遥无期，损失不断扩大，首付款加已偿贷款本息的总额，足以在市场上再购置一套房产。在这种情况下，退房反而是更为理性的决策。“当然，这意味着要承受首付款和已偿贷款本金利息可能无法追回的风险。”她补充道。
事实上，通过诉讼实现退房退款并不简单。
首先是立案难。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国新闻周刊表示，“保交楼”政策下，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况。李粒就遭遇此类情况。据媒体公开报道，河南驻马店一楼盘因纳入“保交楼”名单，当地法院长期未予受理，最终在相关部门督促下以简易程序立案。
即便成功立案，购房者还将经历冗长复杂的法律程序。王玉臣指出，如果选择退房，购房人需先通过诉讼解除合同，若开发商拒不配合，可能涉及多轮执行程序，诉讼周期长、成本高。
进入诉讼后，争议的焦点，集中于对合同解除条件的认定。民法典规定了合同法定解除的五种情形，其核心是基于合同目的是否实现。同时，第562条也明确了约定解除，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
但中国新闻周刊检索裁判文书发现，法院的裁判思路并不一致，有法院支持“约定解除”。例如，山东省青岛市黄岛区人民法院于2023年6月发布的民事判决书显示，商品房买卖合同的双方约定“延期交房”作为合同解除的事由，因开发商超过约定的60天期限尚未交房，法院支持购房者行使合同解除权。
但也有法院基于同样的约定解除事由，引入政策考量，作出不同判断。云南省高院在今年5月发布的一则裁定中指出，虽然购房合同约定逾期180天可解除，但案涉项目在“保交楼”纾困资金的支持下，已经完成主体建设并装修完毕，房屋有望交付，合同目的实现的条件已经基本具备，故本着维护交易稳定的原则，同时为了避免出现购房人“既得不到房又得不到钱”的局面，维持一审未予解除买卖合同的判决。
“一些法院常将‘合同目的是否实现’作为裁判核心，忽视了购房合同中原本约定的解除条款，甚至混淆了‘法定解除’与‘约定解除’的界限，这在逻辑上存在冲突。”杨伟婷强调，所谓“保交楼”政策，实为政府对开发商融资的支持措施，主要是便利银行放贷，并不构成法律层面上开发商必须履行交付义务的依据。因此，部分法院以“保交楼”为由，驳回业主解除合同的请求的判决逻辑，并非基于合同约定或事实证据裁判，而是受政策口径影响。
她还指出，有开发商未能如期交房也没有正式通知延期，且以疫情、大气污染等不可抗力为停工理由，法院在处理时一般予以一定采纳。因此，购房者需要更为全面的举证，例如重点核实项目基本情况、土地规划及验收手续，收集销售过程相关文件，如预售方案等，对业主就无法交付的原因、开发商的违约责任以及判定合同解除条件具有重要参考价值。
解除购房合同后，能否同步解除贷款合同，是购房者能否真正摆脱烂尾楼的关键。
王玉臣指出，买卖合同解除后，贷款合同解除的依据是《解释》第二十条。此外，第二十一条第二款还明确，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
但中国新闻周刊发现，关于“剩余贷款由谁承担”的裁判也存在分歧。有法院将购房与贷款视为独立合同，判决购房者仍应继续还贷；也有法院采纳“关联合同”逻辑，判定开发商应承担剩余贷款偿还责任。
此外，还有法院根据贷款合同解除的节点来划分开发商与购房者的还款责任。例如，河南省新县人民法院在2021年的一起判决显示，贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房者承担；贷款合同解除后，剩余贷款由开发商承担。
对此，杨伟婷建议，购房者在提起民事诉讼时，务必要将银行列为第三人，要求解除购房与贷款合同，开发商返还已支付的首付款、利息、违约责任以及已经偿还的本金、利息，未偿还的贷款本息由银行和开发商之间自行结算，这样在判决解除后则无须继续支付银行贷款本息。
法院判令解除合同、开发商承担责任，胜诉后，购房者真的“脱身”了吗？
王玉臣指出，购房人成功退房并追回款项的可能性很大程度上取决于开发商的资产状况。若开发商名下的资产、持有的土地、未售房产等足额覆盖债务，购房人回款可能性略高一些；若开发商的资金状况不佳，购房人能够追回款项的可能性较小。
杨伟婷也坦言，代理的相关案件目前处于执行阶段，但执行存在较大障碍。监管账户内确有资金，但被冻结，尚未拨付给购房人。她提到，当事人最初的核心诉求是贷款免还，愿意接受首付款及已还本金本息的部分损失，剩余部分则采取追偿方式。但现实是，未售房产及土地等资产须项目完工后方可处置，执行周期长、过程复杂。
严跃进也强调，一旦合同解除，购房人与开发商的法律关系即转化为清晰的债权债务关系，开发商应退还购房款并支付利息。今后如恢复销售、变卖资产或有新资金流入，理应优先清偿购房者，而非金融机构、建筑商或其他债权人。“这不仅是一种法律责任，也是一种对购房者的基本权益保障。”
事实上，最高人民法院早在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中已明确，在房屋无法交付且无交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
然而，在实际操作中，所谓的“优先权”往往难以兑现。王玉臣指出，购房人的消息较为滞后，往往在发现问题并开始维权时，开发商的其他债权人可能已经将资金执行，购房人即使有优先权，也会面临无钱可执行的状况。若进入破产程序，还将面临资产处置周期长、清偿率低等困难。
针对执行难问题，杨伟婷建议，尽早起诉并申请执行，同时积极与执行法官沟通，争取在债权人序列中保持优先清偿地位。
要真正保障购房人的权益，王玉臣认为，关键在于制度层面的预防和补救机制。一方面，逐步推行现房销售。提高预售门槛，最终过渡至“建成交付后销售”模式。对于过渡期项目，可设定“预售与现房双轨制”，若选择预售，则需要以高保证金、严格的资金监管作为门槛；若选择现房销售，则可以享受部分政策上的倾斜和优待，鼓励开发商现房销售。
另一方面，需强化预售资金的闭环监管。通过更为严格、细致的“分期放款”预售资金支付与建设节点严格绑定。同时，强化银行监督预售资金的相关责任。若相关房款没有转入对应的监管账户中或银行未履行监督义务导致项目资金被挪用，银行应承担相应的赔偿责任。此外，对于监管不到位的政府部门，也应建立责任追究机制。“应允许购房人直接对挪用资金的开发商关联方如股东等直接起诉。”他还建议。
更现实的问题是如何避免房子彻底烂尾，从根本上和本质上解决购房者的住房问题。严跃进认为，对于烂尾楼项目，推动复工交房应是优先选项。政府和相关部门应积极协调融资和施工，如提供融资支持、减免相关税费等，确保项目能够交付。对于那些确已进入退房退款流程的项目，应建立一个基本的偿还次序，即“偿还给购房者优于建筑企业和施工方”。
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