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这164天里，总共6次开盘，狂卖了160多亿的销售额。

不管是面积，金额，还是套数，每个月看到的数据都是遥遥领先，有时候直接超越第二名一倍。

这种断层领先的第一名，叫一声「上海第一红盘」一点都不为过吧？

其实所有的年度级别的第一红盘都是需要「天赋+努力」的。

很多开发商求而不得的火热背后并不单纯只是产品力，而是需要在一块极强极稀缺的土地上，长出合适的种子。

在聊澐启滨江的时候，我一直都称之为「六边形战士」，它是浦东近几年来供应的可能最好的土地，而且你放眼望去，整个浦东几乎找不到什么能超越它的存在。

在这块顶级地块的基础之上，它又有着隔壁前滩非常强有力的价格支撑。

前滩稍微品质好一些的小区目前成交价还依然稳定在14~17万左右。

更离谱的是，它还有江景帮它打开价格上限，有7号线和家门口的19号线帮它构建优质的公共交通，有新建学校帮它画一个教育的大饼，还有世博文化公园和前滩、徐滨的多元配套构建完美的生活体系。

你可以想一下，有多久没有这种几乎找不到缺点的产品出现了？

但华润置地没有躺在这样红盘的功劳簿上，而是在这半年几乎就卖完07地块的气势下，立刻在5月要推出04地块了。

对于04地块，我给它的定义的关键词是「完全体」。

它是整个后滩滨江社区成为「完全体界面」的重要组成部分。

也是在现有规范下，华润置地可以做出的「完全体产品」的代表作。

这个04地块，集合了新规、会所迭代、全新的景观思考。

光一个样板间的首开，就在短短一周的时间里，接待了超过500组客户的到访，继续不断刷新记录。

而看完整个项目方案之后，我只能说，上海第一红盘的位置，澐启滨江得再坐一年了，这个项目接下来的日光也基本已经成为可预期的事实了。

二、

聊这次04地块的迭代，首先一定脱离不了「社区」二字。

这是最容易被大家忽略，但其实对于未来生活意义很大的一环。

这个盘的加入，完成的拼图绝不是一个优秀的单盘，而是整个后滩大社区的一部分。

关于社区，华润置地这次其实做到了几件非常出色的事。

第一个就是「社区界面的改善」

如果你仔细看04和07两个项目的门头风格，会发现答案：

他们设计理念一模一样。

这是一个社区完全体的成就，不是为了谁赢过谁，而是一起构建了一个非常成熟的约700米的超级生活轴。

从现在07地块已经完工的门头实景就能看出，这个门头的步入仪式感非常震撼。

等到04地块的门头完工之后，与07地块在德州路相对之时，整条路的阵列感会再次带来一波提升。

未来从19号线德州路地铁站出来，业主可以通过风雨连廊直接回到04地块的家里，同时还会发现自己的生活被地块的各种街角花园与商业和城市界面包围，从而形成一个超级舒适的全新生活体系。

现在在实地已经展示的花神咖啡，就是图上左侧city cafe的实景呈现，这样的实景也证明了华润置地对于界面提升的真实实力，随着界面的铺开，这个片区的豪宅氛围和艺术氛围都会跨越一大步。

除了界面的改善，社区的价值还在于「社区感营造」。

04+07两个地块，总计1400户左右的业主的规模，也是目前上海大量的200户300户豆腐块土地无法比拟的。

只有稍微大一些的地块才有机会做足够宽阔的中轴景观，做足够可运营的会所体系，有足够的业主支撑提供丰富的生活场景。

但很多人会说：1400多户，会不会以后业主踩踏？

这就引到最后一件事，也是开发商对业主做的最重要的事情了：

华润置地在这次把04地块做了一轮完全的改规。

它们把原先的125㎡楼栋改成了149㎡与155㎡的面积结合，并且把几乎所有户型的面积都做了提升。

为什么这么做？

就是为了「社区梯度的打造」

华润置地在这个项目上通过优秀的设计，人为的减少同面积户型的套数，并且不断平滑面积段的置换链条。

大家看这张图就能看的很清楚：

共享的配套，尽可能减少交叉的面积段，不断提升的居住面积属性。

几乎每隔开20~30㎡，就会有一个新的户型和面积。

如果一个业主喜欢这个区位和社区，它就可以不断向上平滑的置换，不需要影响孩子在周边读书，自己上下班的便捷性，也不会因为跨度过大而置换不上去。

华润置地从来都不只是做「最好卖」的户型和面积，而是做出适配各个面积的真正的好产品。

三、

这次另外值得一提的是景观和会所部分的变化。

这次利用规范的改变，华润置地做了三个很有趣的设计。

首先是我个人非常喜欢的一个变化：社区便捷与城市界面的融合。

我很认同一句话叫：滨水的生活一定不是高墙大院和封闭的。

上海从2020年开始不再批准一线滨江用地作为住宅，核心逻辑就是为了把滨水的生活让给所有市民，而不是被单纯的江景豪宅业主私享。

之前有一次在群里和群友聊天，也有人battle过这个论调，说房子放在江边可以卖得更贵更好，为什么要让到二线。

我觉得现在不管是前滩后滩滨江，徐汇滨江，杨浦滨江，现在那么优秀的滨江生活体验，就是最好的答案。

对于澐启滨江来说，原本我以为华润置地只会简单的做一个社区的抬高，把社区视野隔开就好了。

但我果然还是低估了华润置地。

下面这张图，就是让我非常惊讶的点。

看起来是一个非常简单的人行步道，但你看到右侧起坡的地方，才能发现华润置地是用了造景和绿植，把社区边界藏在里面。

绿化成功把社区藏在了背后，既避免了「深墙大院」的疏离感，又让社区成为了整个滨水界面景观的一部分。

大家想一下，对比那种单独的比拼高度的豪宅围墙，这样做是不是很巧妙？

其次是社区景观进化到了一个全新的维度。

下面这张效果图里，远处的那个斜坡草坪景观就是非常好的答案。

景观设计上非常讲究「立体感」，曾经开发商只能向下挖来提升空间的立体感。

而现在华润置地利用做了超大面积的立体景观，板上与下沉相结合，把社区真的变成了一个有高低落差，有草坪有山脊有水景的空间。

这样高低落差15米左右的视角效果，以往4~5层楼高度的巨大空间落差，会带来极致的景观质感。

未来走进去业主的归家动线会非常具有独特性。

最后一个特殊之处，就是「会所空间功能的变化」

15米的高差带来了会所空间的完全立体化。

以往大家大多只见过一层围合式的会所，围绕着中央庭院环绕了一圈健身房，泳池。

而这次，华润置地利用这个高低差的特性，带来了上海可能这几年首个室内网球场。

曾经受限于场地的高度所能做的空间，现在把地下和上层结合之后，都能实现了。

这三件事都不是炫技，而是华润置地利用最新的特性，真切的改变了社区内空间的用法，也改变了用户利用这片土地的真正动线。

四、

就在本周，我们马上就要迎来澐启滨江的下一次开盘了。

这次开盘里总共有3个面积段，都很值得聊一下。

第一个就是07地块的真正收官批次：最后一栋235㎡产品。

是这个面积户型的绝版，也是07地块真正的绝版。

这周即将到来的认筹结束后，07地块就几乎清盘了。

这个户型之前开过一次，非常之热门。

侧向纵深约15.7米，南面则约15米左右的巨幅面宽，让这个户型的景观和采光面都是一绝。

户型效果图里能看到这样顶配的一体化的空间尺度带来的豪宅感是非常强的。

这次楼栋的另一个优势则是它的位置。

这次的235㎡位于07地块的中心楼王位置，完全的景观环绕，特别是它的楼间距，是2个地块里前后间隔最大的，因为偏转角度的原因会有很大的视野空间看社区中央景观。

等整个中轴景观做出来之后未来看起来会非常舒服。

另外两个面积段则是这次04地块全新的产品。

第一个是确定了定制方案的149㎡产品。

也是04地块的第一个样板间户型。

这个户型有一个中间套的户型，很多群友问我和边套样板间的区别。

我先给大家看一下户型图。

最明显的变化就是侧向的一个书房空间变到了北侧，另外就是侧面的主卧飘窗减少了。

按照历史经验这个中间套会比边套便宜至少100万以上的定价。

在这个定价之余，中间套其实还有几个很有趣的优势其实非常的细节。

第一是相比较边套，这个户型的衣帽间空间因为房间的深度增加，其实是收纳面积更大的，对于关注收纳的业主来说可能是一个提升点。

第二个则是主卧的空间里，这个中间套因为台盆的布局空间优势，所以可以做到双台盆。

这个又是对我来说还挺有吸引力的，因为149㎡边套~155㎡全都没有双台盆，唯独只有这个149㎡的中间套设计了双台盆，早上男女主人更不容易互相打扰。

第三个则是中间套拥有约10㎡的电梯厅，也比边套大。

这个在我测量的时候也是个意外的发现。

很明显中间套的要大出一截，可利用空间更大，未来利用率也会更高。

在其他客餐厅尺度和空间都一致的情况下，你会更喜欢边套还是中间套？

对我来说如果是4房的诉求，中间套真的是一个很不错的选项。

最后一个户型是还没样板间的155㎡四房产品。

说是四房，大家看户型图其实应该能明确的理解，这户型更适合的其实是做一个超级舒适度的大三房。

这个面积段完全是切中了不需要4房功能，但需要尺度享受的三房改善客户。

这7米的客厅面宽谁看谁都迷糊，更别提这还是一个方厅产品，有自己的客厅和餐厅独立空间。

据说这个户型目前意向客户已经非常多了，竞争估计会很厉害。

这一轮开盘的3个户型都是社区内非常热门且畅销的产品，接下来就看澐启滨江的新一轮认购表现了。

五、

最后，我想放一张片区的完整效果图。

在看完04地块之后，我真的再次感慨了「天生好地」的重要性。

04地块，特别是这个地块的大户型产品南向看前滩，西南向到西北向全部看江。

这个社区的前排大户型能看到总计超过4公里的超级江景面，开阔的无遮挡视野放眼全上海都是最顶级的存在。

特别是楼王的位置，最近看到了一个楼王视野的爬楼界面，大家可以感觉一下客厅看出去这个S湾的开阔视野线感受。

江对面的徐汇滨江，面前的S湾，还有黄浦江与川杨河的水系交汇。

这些全部都在澐启滨江的视野内。

而这个景观就是这片珍贵土地所能拥有的上限的最好证明。

马上清盘的07地块和现在全新推出的04地块，经过产品力不断的打磨，终将改变后滩这个区域，也一定会让这个片区成为完整。

而今年接下来的时间，其实上海新房市场也不会有任何悬念了。

年度第一红盘的位置，澐启滨江还得再坐这一整年。

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地方“十五五”规划纲要陆续出炉。在房地产方面，多地明确提出，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。

“房地产发展新模式构建进入全面落地阶段，‘好房子’建设受到重视，行业转向高质量发展。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，住房的民生保障属性进一步强化，各地拟通过收储等制度进一步解决新市民安居问题。

记者梳理发现，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，成为各地“十五五”规划纲要共同关注的重点。天津、上海等地还对“好房子”建设提出了细化要求。

天津市提出，以“好房子”满足居民多样化改善性住房需求。通过市场体系满足城乡居民多样化改善性住房需求，增加改善性住房供应。科学统筹规划布局，合理控制开发强度，优化户型功能布局，推动新技术、新材料与建造方式的深度融合。

上海市明确，建设满足人民群众期待的“好房子”。提升住宅设计、建造、维护、服务水平，强化住宅建设品质管控，促进住房安全、舒适、绿色、智慧发展。

此外，各地也将满足居民基本住房需求作为“十五五”时期房地产领域的重点工作。

例如，北京市提出，优化公租房保障对象认定标准和保障方式，备案家庭保障率保持在85％以上。增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60％以上，改善城市运行服务保障人员等居住条件。

值得注意的是，各地还因地制宜制定差异化政策，在存量盘活等方面作出部署。

广东省提出，推进处置存量商品房和闲置商办用房，支持符合条件的商办用房兼容商业酒店、研发创新、医疗服务、养老托育、租赁住房等功能，促进商办用房功能拓展和融合发展。

湖北省明确，重构房地产商业模式，统筹推进存量地产空间重组、政策整合、资源链接，匹配“住、吃、游、购、娱、医、养”商业全生态服务需求，通过运营服务、资产增值等多种方式实现资金平衡，推动增量小区从单一住房产品开发销售转向“好房子＋好服务”双轮驱动。

“传统商业地产在转型过程中，可以借鉴便民生活圈‘插件式’更新的理念，通过引入高频的社区服务（如食堂、家政）来激活存量空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，在房地产领域，“十五五”期间各地仍需把防范化解风险作为重要工作，同时还要围绕稳增长、惠民生、促进消费等方面发力。

在张波看来，“十五五”时期，房地产依然是经济稳定运行的重要压舱石，通过城市更新、存量资产盘活等举措，将带动上下游产业链稳定发展。

张波建议，未来各地应重点优化住房供给结构，加大存量房源盘活力度，完成保障性住房供给目标，推动“好房子”建设落地，助力房地产行业从规模扩张转向品质提升，促进房地产市场平稳健康发展。