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「保利·都汇和煦」首开批次的一房一价来了。
这个闵行颛桥的项目在上海新房产品快速更新的趋势下，做出了一个 板块标杆独角兽作品。
无论是 超高实得率的明星户型，多阳台+多花池+满飘窗+类一梯一户全明独立电梯厅在这个总价段已经做到天花板的水平；
还是带恒温泳池，甚至带「篮球场/匹克球」双运动场， 约1500㎡煦-CLUB下沉会所；
高端外立面/室内精装配置以及 全域地基抬高1.5米、约350米长&约4米高外部景观围墙的隐形成本投入；
亦或是宽达约百米的 社区入户大门；
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无不在彰显着这个项目 「超配」的产品打造概念，产品稀缺度十足。
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从片区而言， 这应该也是闵行区近年来可能做的最用力的一个项目。
当然，不可忽视的是， 地块本身西/南两面临河的天然自然优势也为这个项目的产品打造奠定了基础。
这次首开楼栋位置极佳，保利拿出来了社区中心位置的9#、10#。
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9#西侧一线临河，直面河景资源，楼栋与河道之间还会有沿河步道；
10#南侧则是小区下沉庭院与入户大门，无论是归家还是到会所都非常方便。
两栋楼之间则是小区中轴景观，楼栋条件非常出色。
因为是首开，这次的价格也非常有性价比。在产品力全新迭代的基础上，开出了 约6.78万/㎡的价格，这个价格甚至低于板块3年前6.99万/㎡的新房价格...
而且因为保利·都汇和煦全面领先的户型设计，实得率非常高， 按实得率计算的单价，就更夸张了...
今天我们就一起来看下这个闵行红盘首开批次的一房一价，看看不同户型之间差价区别如何，以及帮大家梳理一下购房策略。
需要带差价一房一价表Excel版本的同学可以直接扫码获取。
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一、楼栋价格
项目这次首开楼栋是 9# 和10# ，位于小区中间位置，都是类一梯一户小高层，完全没有连廊，10#首层全部架空 ，两栋楼也没有紧邻的垃圾房等不利因素。
楼栋位置与楼栋产品配置都非常出色。
在户型分布上，9#西侧沿河是126㎡四房户型，其余则都是98~108㎡三房户型。
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从楼栋价格来说， 9# >10#，均价相差3000元/㎡出头。
9#是一线沿河楼栋，而且有126㎡大户型存在，所以整体价格会略高一些。
然后我们重点来看一下分门牌号的定价逻辑。
先来看 本次开盘的主力户型，98㎡三房两卫起步户型，共60套，位于两栋楼的东侧单元。
户型定价整体原则是： 边套>中间套，9#>10#。
17号01室因为是边套户型，而且靠近社区中轴景观，价格最高，但也只有约6.8万/㎡。
价格最低的是中间套15号02室，不到6.5万/㎡的均价，总价约570万起步，650万左右预算就可以挑了， 入门级低总价优选！
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然后是整盘主力户型， 108㎡三房两卫，本次首开只有42套，位于两栋楼的西侧单元。
定价原则与98㎡户型类似，价格最高的是10#西边套16号02室，边套+靠近社区中轴景观，单价与9#东边套的98㎡户型基本一致。
两个108㎡中间套的位置都还不错，在套内实得面积一样的情况下，16号01室的产权面积会大一些，所以单价更低，只有6.5万/㎡出头，比18号01室便宜2000元/㎡左右。 考虑到价格差异，我会比较推荐可以优先考虑16号01室。
而 本次唯一的126㎡四房户型因为位于一线沿河位置，这个户型的额外面积又会比小户型更多一些，定价就是另一个价格体系了，单价约7.37万/㎡。
这个户型首开只有16套，房源非常稀缺。
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二、分户型价格
三个户型面积段，我把中间套和边套区分开了，一共就是5个户型。
98~108㎡四个户型价格相差不大，108㎡的整体会略高一些，但是108㎡中间套的价格是低于98㎡边套的，边套因为有更多的飘窗面积，户型价值更高一些，保利的定价也非常看重这个因素。
保利·都汇和煦这个项目在我这里最大的标签就是 当下户型的最优解。
整个小区里的户型都是同类设计， 飞机户型无连廊，多阳台，多花池，类一梯一户全明独立电梯厅，边套全飘窗扩大面积等等。
这种绝佳的户型设计，最终带来的实际体验要比产证面积大上约20多㎡甚至接近30㎡的可使用空间。
这个项目户型实得率也会是市场上最高的一批项目，在闵行那就更是佼佼者了。
我把几个户型的阳台、花池、飘窗等套内额外面积做了一个测绘预估，再计入到销售面积，计算了下在一房一价表背后隐藏的“实际单价”，大家能看到 实际单价其实是远低于售卖单价的。
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而且大家别忘了，每个户型都是类一梯一户有独立电梯厅的，上述几个户型还有 约8㎡+的独立电梯厅空间没有计算进去，把这个计算进去那数据就更离谱了。
按这个实得率计算的单价，可能比上下游的项目都要便宜一大截，毕竟两站地铁外的梅陇早就已经站稳8万+了。
我们来看下几个户型的具体情况。上海保利都汇和煦售楼处电话☎：400-9975-759（预约看房热线）
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第一个户型， 98㎡三房两卫户型， 全明独立电梯厅+双阳台+双花池+多飘窗+双270°转角飘窗（边套），约553万的起步总价直接暴击，也是刚需上车首选。
上图为边套示意，现在的新房配置确实很恐怖，98㎡的户型都用上独立电梯厅了，这放在之前是真不敢想，属于真正的越级配置。
除了独立电梯厅，这个户型内部边缘一圈要么是阳台，要么是飘窗，额外面积基本拉满了，而且南主卧和北次卧都做出了270°全景视野，房间内的视野效果会非常好。
边套户型均价只有约6.7万/㎡，98㎡中间套户型因为主卧只有南向飘窗，而且独立电梯厅空间会比边套略小一点，所以均价不到6.6万/㎡了，起步总价只有约553万...
这个数字太恐怖了， 553万买这样的社区、户型、产品配置，作为自己刚需入门的一套房子，居住舒适度与性价比可以说拉满了。
我其实非常推荐选择98㎡中间套作为刚需上车首选，门槛最低。
第二个户型， 108㎡三房两卫户型， 全明独立电梯厅+南北三阳台+三花池+多飘窗+主卧270°转角飘窗（边套），起步总价竟然不到600万，功能性、舒适度、性价比兼备，综合性极强的六边形战士！
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上图为边套示意，这个户型可以看作98㎡户型的尺度升级版，各个空间尺度有所提升，同时做出了「三阳台」。
多出的一个北阳台与北次卧空间结合，可以形成一个完整的卧室空间，不过98㎡边套的北向转角飘窗在这个户型就没有了。
但主卧仍然保留了270°无柱转角飘窗，这个边套户型位于10#西边套，正好靠近社区中轴景观， 主卧的视野开阔度与景观视野会非常棒。
108㎡中间套户型主要也是少了主卧的270°转角飘窗，只有南向飘窗，同时北卧室少了一个小飘窗，所以均价会比边套低2000元/㎡出头。
第三个户型， 126㎡四房两卫边套户型， 全明独立电梯厅+全南向三阳台+三花池+满飘窗+双270°转角飘窗，一线沿河、双面看景、多附赠、高舒适度，四房改善首选，是一个可以住很久的户型。
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这个四房户型就更离谱了。
飘窗做了7个，一圈基本做满了，预估面积超过10㎡。再加上南向三阳台+三花池+独立电梯厅，额外空间多的过分了。
阳台+飘窗+花池+独立电梯厅的额外空间加起来，这个126㎡四房户型的实得率会非常夸张， 在闵行区当下的新项目中属于毋庸置疑的佼佼者。
关键这些额外空间还可以很好的与户型本身的套内空间相结合，是可以被很好的利用的，而不是无效赠送，这是非常关键的。
比如阳台的墙垛是可以砸掉的，带来的好处就是整个房间可以很平整的从内部连通到阳台。
这个户型这次开盘只有16套，位于9#西边套，西侧就是河道景观，而 这个户型恰恰在西侧做了满飘窗，户型设计与景观资源完美结合，最大化室内的视野效果。
约7.37万/㎡的均价与98~108㎡户型拉开差距，也就非常容易理解了。
三、楼层差与单价信息
楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，大家可以扫码获取。
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我们来看具体分楼层的定价逻辑，保利在这个项目上的楼层定价设置是我近期看到最有意思的一个。
两栋楼不同单元不同踢腿每个楼层之间的差价几乎完全一样。
我们以9#东侧的17单元两个踢腿的楼层价差为例，大家可以看到01/02室每一层的价差数字完全一样。
实际楼层4楼以下楼层价差略大，4楼以上楼层价差就比较小了，10楼往上的楼层价差甚至可以忽略不计了。
顶楼的价格介于6/7楼之间，性价比够高。
在楼层选择上，我的建议是如果追求低门槛上车，那就买1~3楼，4楼及以上就可以在预算范围内尽量往高选。
四、最高最低价
98㎡中间套/边套户型与108㎡中间套因为都不止一个踢腿，而且有1楼，所以最低最高价差到了8折左右，价差梯度还是做出来了。
三个户型的起步总价都只有不到600万，98㎡户型最低上车门槛更是只有553万，最高也只有700万左右，非常友好的价格设置。还是我前面说的，这个价格买到这个位置这样的社区和产品，真的没什么毛病。
108㎡边套户型因为只有一个西边套，而且是2楼起步，1楼架空，所以价差不算大。
126㎡边套同样只有一个西边套，但是因为有1楼，所以价差会比108㎡边套价差略大一点，800万上车 全明独立电梯厅+全南向三阳台+三花池+满飘窗+双270°转角飘窗的四房飞机户型，性价比同样足够高。
毕竟考虑到这个户型的实得率，真实居住体验感完全不输市面上常规140㎡+、甚至150㎡+的项目。
五、总价套数区间
98㎡~108㎡主力总价段在600~800万之间，户型总价有交叉。
如果你有700万左右的预算，可以在98㎡房源中随便挑了，也可以买108㎡的中低楼层，大家可以根据自己对于户型面积以及视野采光的偏好选择。
因为总价段很集中，所以可选度还是很高的。
126㎡户型800万出头起步，所有房源价格都在980万以内。
六、总结
以上就是「保利·都汇和煦」首开房源的一房一价解析了。
最近我一直在跟群友强调一个观点：
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现在买房，一定要盯着那种价格合适且有独特产品优势的项目来买。
至少确保自己买在最新一代，甚至是领先一代。
保利·都汇和煦甚至可以说是 断层领先一代的产品，这个项目报规于今年7月，也就是建筑新规出台之前，所以像他们的108㎡户型，三阳台面积超过了建筑面积的10%。
新规之后，这就不可能了。这也就意味着，目前也不会有新盘可以超越它了。
户型完美，产品稀缺，还有地铁向北串联市区、向南串联紫竹高新区，关键首开价格也非常合适。
在未来的同片区竞争和上下游竞争下，这个项目无论是从价格还是产品来看，都是占尽优势的。
这也是为什么我会推荐这个项目的原因。
在选房策略上， 无论98㎡和108㎡户型，中间套都是性价比首选。
98㎡中间套是刚需上车最低门槛，约553万的起步总价把性价比拉满了。
108㎡中间套单价比98㎡边套还略低，空间舒适度更好，起步总价约595万，也是我非常推荐的。
两个户型边套的视野则会更好一些，当然价格稍高。
126㎡是一线沿河边套四房户型，总价800~1000万，但这个户型额外面积基本拉满了，按实得率计算价格你会发现非常惊喜。需要四房，需要河景，需要非常好的居住舒适度，就选这个户型。
最后祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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1、11月14日， 碧桂园发布177亿美元境外债重组可能进行的交易系列公告，包括拟发行近130亿美元的强制性可转债。若重组方案成功落实，预计可削减约117亿美元债务。
2、11 月 16 日， 华夏幸福公告称，债权人 龙成建设以其未按期清偿到期债务、明显缺乏清偿能力但具备重整价值为由，向廊坊中院申请重整及预重整，廊坊中院已受理预重整申请。
3、11月14日， 富力地产公告，其关联发行人Easy Tactic Limited旗下三笔美元票据持有约66.6%未偿本金的债权人已同意加入或正在办理加入经修订的重组支持协议。
4、11月14日， 弘阳地产集团公告，宣布将提早重组支持协议费用期限延长至2025年12月12日，基础重组支持协议费用期限延长至2025年12月29日。
5、11月14日， 宝龙地产公告，其全资附属公司宝龙地产（维京）控股的清盘申请聆讯已通过双方协定，将进一步延期至2025年12月15日举行。
6、11月14日， 恒大物业公告，公司获清盘人告知，清盘人已邀请选定的投标人查阅公司进一步资料；潜在交易仍处于初步阶段；清盘人与潜在投标人尚未就潜在交易进行任何磋商。
7、据京东司法拍卖平台， 长沙恒大童世界名下三宗娱乐康体用地及地上在建工程将司法拍卖，起拍价约3.54亿元，折合评估价七成，总面积17.2万平米，土地使用期限至2056年。
8、11月14日，“网信上海”发布消息， 上海即日起启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动，重点整治网站平台、“自媒体”账号、房地产中介等在网上发布和传播唱衰上海楼市、歪曲解读政策、虚假低价房源和恶意泛化炒作等违法违规信息。
9、11月14日， 国家统计局公布数据，10月各线城市商品住宅售价环比和同比均下降。新闻发言人付凌晖表示，当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，要客观看待部分指标波动。
10、11月14日， 三亚市挂牌出让中心城区一宗约100亩宅地，地块挂牌截止时间为12月17日（封关前一天），地块挂牌起始价高达20.2038亿元，起拍楼面价约1.38万元/平米。
