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4. 后续跟进保障
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上海内环旁 沪西新地标
五轨环绕11号地铁仅100米
「高尚领域」沿街商业别墅
加推10席约386㎡-406㎡
总价2800-3500万
通天然气，现房交付
独门独户，宜居 宜商 宜投资
「高‧尚领域」A4住宅区「领寓」的南北两侧， 有15套联排沿街商业别墅（毛坯现房交付）。礼泉路出入口的25号楼（共8个），建面约406㎡（含地下约95㎡），固川路出入口的26号楼（共7个），建面约386㎡（含地下约77㎡）
标准户型：地上4层（1~4层）、地下2层（夹层、B1层），多层商业空间，可灵活设计；外设独立门牌，内设独立电梯，B1层可直达地下车库；首层设南北双门，连接绿化；预设太阳能热水系统。
实景拍摄↓↓↓
406m²户型图赏鉴↓↓↓
地上4层、地下B1层及夹层，1楼花园，4楼露台，层高：1-4层均3.24米，夹层2.55米，B1层2.45米。
样板间赏鉴↓↓↓
拍摄于2025年6/19日
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「高尚领域」保留10席商业联排别墅！独门独户，送南北80平花园，送3个露台，2800w起！！
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「高尚领域」保留10席商业联排别墅！独门独户，送南北80平花园，送3个露台，2800w起！！
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视频详情
高尚领域是长江实业集团于上海打造的首个大型综合体项目，位处真如副中心的核心位置。占地约17万平方米，总建筑面积逾117万平米，是目前上海中环内在建中规模较大的城市综合体。
四大生活领域
项目集逾14万方高端住宅、约22万方旗舰商场、2幢精品酒店及4幢办公写字楼于一体，建成地标性的高尚消费圈。同时设有名店区及多个表演场地，构建购物消闲圈、时尚优活圈、经济核心圈、创意文化艺术圈四大尊尚领域。
住宅区域实景
五大生活主题
整个高尚领域划分成五大多元化生活主题：以住宅为主的中央公园生活区、提供娱乐设施的好莱坞广场区、设特色餐饮的赛斯广场区、设甲级商厦和星级酒店的西上海中心广场区，及适宜摆放现代艺术品的生活艺术广场区。
旗舰商业助力多彩生活
“love@大都会”以爱为轴心，璀璨商业入口。约22万方划时代、跨领域旗舰商场规模比肩正大、龙之梦、环球港，地下商业主入口更与“真如站”无缝连接，规划宽达24米步行街与13个主题广场揉合，涵盖IMAX影院、奢品名店、艺术表演、特色餐饮、亲子教育等。
上海市真如城市副中心的建设正在加速。真如板块是继徐家汇、花木、五角场后上海第四个城市副中心，这不仅是上海西北地区的活动中心，还因上海西站与昆山、苏州、南京等，长三角发达城市紧密联系，是上海连通长三角其他区域的重要枢纽，未来发展潜力不可估量！
双地铁上盖 三轨交汇核心；高尚领域地理位置非常优越，位于真如板块曹杨路铜川路交界，是11号线及在建中14号线双线地铁上盖项目。
通过轨交 11号线可快速到达徐家汇商圈，未来通过在建中的14号线，可直达陆家嘴商圈；在建中的轨交15号线，与高尚领域仅一站换乘之隔；三轨穿行的板块，未来前往上海的各个区域地铁换乘都非常的方便！
未来将有三条地铁在真如副中心交汇：
真如站：11和14号线相交，真如副中心核心
上海西站：15和11号线相交，真如副中心北翼
铜川路站：14和15号线相交，普陀区政府所在地
商超云集
周边综合商场：家乐福、乐购、世纪联华、乐天玛特、麦德龙、迪卡侬运动超市、百安居、环球港等，完全满足日常生活和娱乐休闲所需。
另外，真如已经建成营业的还有星光耀广场、天汇广场等商业项目，提供高品质生活服务！
教育资源丰富
区域内教育资源丰富，有真如文英中心小学、上师大附属学校（小学/初中），真如中学、曹杨第二中学、曹杨第九中学等多所优质学校。
丰富医疗资源，为您及家人保驾护航
周边医院：有普陀区中心医院、普陀中医/老年医院、上海宏康医院、普陀区中医院龙华医院门诊部等。
真如绿廊 打造生态生活区
真如绿廊的建设：长达6公里的真如绿廊已经正式开工建设，与中海地块衔接，占地超20万方。如此巨大的工程，在未来这将是贯穿整个真如的“中央公园”，也将成为上海最大的绿地生态景观之一。
第一段从大渡河路到兰溪路，面积约7万平方米，现状为已建成的真如公园等绿地。
第二段从兰溪路到曹杨路，现状为已关闭的铜川路水产市场，面积约7.5万平方米。
第三段为曹杨路到中宁路，面积约7万平方米。虬江河和真如港的河道在此连通，计划再挖一条河，与真如港形成闭合水环，将红旗村打造成一个“中环绿岛”。
除此之外，铜川路水产市场地块则新规划了体育场馆和文化博览中心以及4栋150米高写字楼和1栋220米高写字楼，在真华路桃浦路则新规划了一所12年一贯制学校 两极分化的居住体验
商住公寓的居住体验与纯住宅差异明显，既有 独特优势，也存在 明显短板
首先是 生活便利性超过大部分住宅小区
商住公寓的地段通常都非常优秀，大型商业、地铁都在步行范围之内，非常契合很多年轻人对于生活的想象，生活便利性非常高！
上海某在售商住公寓区位示意图
而且很多商住公寓的“得房率”普遍比较高，尤其是 LOFT， 豪华精装+双层空间+楼梯，俘获了不少女生的青睐；另外，因为用地性质为商业/办公，可以合理实现办公需求，空间利用更灵活
示意图 图源网络
其次是，部分商住公寓配套有 会所，物业管理也比较严格，实际居住体验可以媲美很多高端住宅小区
上海某在售商住公寓会所示意图
例如下面这位朋友的真实感受：
图源网络
优点说完，我们来说说缺点：
上面那位朋友的感受中也提到了： 商住公寓的持有成本远高于普通住宅
商业用电/用水、高额停车位还有高额物业费， 19元/m²/月的物业费在上海是什么水平？小胖看房此前曾统计过上海新房项目物业费排行，可以直接排进前5名
截取10元/m²/月物业费以上的项目
这在商住公寓里还只能算中等偏上的，超过20元/m²/月的也不在少数，外环外的很多商住公寓的物业费普遍在2-8元/m²/月之间，
不同于水电煤气可以省着用，物业费是硬性开支， 但高额物业费与物业服务很难划等号
商住公寓是可以办公的，可以开个人工作室或者是其他业态，这就导致人员流动频繁，居住氛围和私密安全性比较一般，再加上商住公寓平均 1梯8户的梯户比，非常容易形成破窗效应
示意图
而且，即便是梯户比较低并且有社区的商住公寓，多业态混杂也会劝退很多人
我们以高尚领域商住公寓和住宅小区来对比，一目了然：
左边的商办公寓，在小区“内部”有便利店、酒店、咖啡馆、网吧、酒吧、健身房等等业态；而右边的住宅小区就比较纯粹，业主有相对私密的社区空间
居住体验的最后一个环节就是 室内了
商住公寓的本质是商业办公，所以在房屋建设、户型布局、朝向、采光、通风上的设计规范完全不同于住宅产品
高尚领域商住公寓实拍图 图源网络
我们以高尚领域商住公寓的105m²三房为例，室内布局非常奇特，除了客厅朝南，卧室全部都是东西朝向，南北不通透，也没有常规阳台可以晾晒衣物
高尚领域商住公寓的105m²三房
徐汇永升大厦平面图
上海某在售商住公寓户型示意图
另外，商住公寓普遍 不能落户， 没有对口学校，这也是需要特别注意的！
还有一些生活中的小细节，可能因项目而异，但据小胖君观察， 隔音差是商住公寓的通病...
图源网络
总结一下
不同人对于商住公寓的居住体验感知可能有很大差别，便利性生活、多业态小区可能会比较迎合年轻人的需求，但是对于家庭置业来讲可能恰恰相反
如果你正在考虑买进商住公寓，强烈建议先去租一段时间，实际感受可能会比凭空想象来的更有实感，也可以与商住公寓业主沟通，全面了解再做决定
2、
远高于住宅的出租回报率
100万的商住公寓，租金4500+
500万的商住公寓，租金18000+
相信很多去看过商住公寓的朋友，应该都听过类似的“高出租回报率”数据
在很多时候，市面上的商住公寓都在宣扬 4-6%的租金回报
但实际情况是，商住公寓的租金回报率确实高于普通住宅，但绝大部分都没有达到4%的水平，尤其是净租金回报率
还是以高尚领域商住公寓为例：
链家网截图
出租回报率大概是 3.3%，远高于同区位的普通住宅小区
隔壁的住宅小区，同样租金的户型总价大概在1000万左右，出租回报率大约是 1.56%
这样的案例还有很多，租金回报率大都集中在3-4%之间
链家网截图
但是需要注意的是：如果计算 净租金回报率，这个数字还会下降不少
主要有两点：
①高额物业费和房产税
物业费前文专门讲过，是持有成本中占比较大的部分，一年物业费≈1个月房租
商住公寓属于商业办公，要收取房产税（自住1.2%/出租12%），一年的房产税≈1-2个月的
②空置期比较长
而且，除了即便不用缴纳物业费，对于租户来讲，远高于普通住宅的水电煤成本，也增加了商住公寓的出租难度，出租的空置率可能会比较高，这也会进一步压缩净租金回报率...
总结一下
商住公寓的出租回报率确实要高于整体住宅市场表现，但是净租金回报率要打比较大的折扣，对于自住来讲，无非是持有成本偏高， 但如果是奔着买了出租的朋友，要谨慎考虑！
3、
需要重新计算的高性价比
重头戏来了！
相信大部分人都听过一句话： 上海没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱
所以，即便商住公寓有种种不足，但是大家看在价钱的份上，也会说说服自己选择包容，毕竟以隔壁小区50%不到的价格买到同样配套、更大面积的居所，怎么想都是划算的，性价比高的
这也是很多商住公寓的杀手锏，买房人最无法拒绝的诱惑
但情况果真如此吗？
商住公寓的高性价比的锚点是住宅小区，这是一个非常隐蔽的误区
因为商住公寓的本质是商业办公而不是住宅，居住属性只是其中一种用途，两者有本质差别！
过去20年来，上海住宅被赋予了很强的金融属性， 大家更注重增值属性和流动性，而非租售比；
而商办住宅是商办办公，是一个 经营属性或者现金流资产， 没有很强的增值属性和流动性，但强调租售比
所以，在定价上，商业办公天然就是周边住宅价格的50-70%，这是每个商住公寓都天然具有的“性价比”属性，就像椅子肯定比配套的桌子矮一样，不是什么新鲜事
商业办公的定价逻辑是 租金回报率！（重要指标之一）
也即是： 以租金回报率来判断商业办公价格的高低
例如：
150万买70㎡商住公寓，预计年租金21万元，净回报率约8%（扣除物业费、空置期、房产税及其他相关费用，约占年租金的30-40%），符合市场合理区间， 这套商住公寓的定价合理
150万买70㎡商住公寓，预计年租金7万元，净回报率约2.5%（扣除物业费、空置期、房产税及其他相关费用，约占年租金的30-40%），低于市场合理区间， 这套商住公寓的定价偏高
国际通行的商业地产估值方法（如收益法）依赖租金回报率，通常认为年回报率5%-8%较合理
当然，这是纯商业办公的定价逻辑，对于居住属性的定价权在商品住宅市场，房价快速上涨阶段这部分定价就高，房价萎靡阶段，这部分定价就低
但至少，面对商住公寓的“性价比”，你不会再被裹挟，可以更理性的做决策！
4、
关于商住公寓的一些常见问题
①不限购不限贷；
不限购是真的，但不限贷是要打引号的，首付限制50%以上，贷款年限10年，对比住宅来讲，杠杆效应很低，一定程度上影响了增值属性和流动性
而且上海住宅的限购近几年也在逐步放松，商住公寓不限购的优势在消退
②投资回报率高；
租售比确实远高于普通住宅，但持有成本同样远高于普通住宅，最重要的是交易税费远高于普通住宅，200万买入，持有10年，300万卖出，交易成本超过30万/㎡
当然，现实情况是，大部分商住公寓近10年有明显增值的占比并不多，很多房源的交易税费趋近于普通住宅，但依然成交困难，流动性低！
商住公寓交易税费模拟
③拆迁赔偿比例高；
1：3的补偿并没有法律依据，事实上，国家关于房屋拆迁补偿的政策是：按照物业的实际用途(住宅、商业等)，由选定的房地产价格评估机构对物业的价值进行评估，形成评估价，并作为补偿的依据
④产权问题；
无论是40/50年，甚至还有70年的，对于商办公寓来讲，其实年限并不那么重要， 产权性质才是关键！
70年住宅到期后自动续费是明确的，但商业办公地块是要依法申请的，需要支付土地使用权出让金的，这部分费用是多少，目前没有明确规定，我们可以参考一些同类型的案例
还有一些公寓的土地性质是工业厂房用地，40年期满后直接回收的，大家要注意 ！
总结一下
商住公寓能不能买？
相信看完你已经有答案了！
无论是作为商业办公还是居住产品，商住公寓有其特定的受众和资产逻辑，对于普通人来讲，清楚的认识到自己的需求，然后做出选择就可以了！
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2025年财政政策如何更加积极？如何支持房地产市场？赤字率如何安排？化债工作的进展如何？针对这些社会关心的问题，财政部日前召开新闻发布会作出了回应。
更加积极的财政政策未来可期
去年底召开的中央经济工作会议明确，2025年要实施更加积极的财政政策，持续用力、更加给力，打好政策“组合拳”。
财政部副部长廖岷在新闻发布会上表示，更加积极的财政政策未来可期，主要体现在“力度、效率、时机”三个方面：
在力度上，用好用足政策空间，加强逆周期调节。提高财政赤字率，加大支出强度。进一步增加对地方转移支付，增强地方财力、兜牢“三保”底线。安排更大规模政府债券，包括超长期特别国债、地方政府专项债券等。财政政策将切实加大力度，为稳经济保驾护航。
在效率上，大力优化支出结构，更加注重惠民生、促消费、增后劲。加大对稳就业的支持，通过推动增加居民收入、健全社保体系、培育新的消费行业、改善消费条件等来支持提振消费。围绕加快发展新质生产力，加大对教育人才、科技攻关、乡村振兴、绿色低碳等领域的支持。同时，稳步推进财政的科学管理，把每分钱都花在刀刃上。
在时机上，做到主动靠前发力，增强政策前瞻性和针对性。加快支出进度，尽快形成实际支出，带动更多社会投资，让政策发挥最大效能。
此外，还将深化财税体制改革，持续用力防范化解重点领域风险，促进财政平稳运行、可持续发展。“面对内外部环境的新情况和新问题，财政有充足的政策空间和工具。”廖岷说，将密切跟踪国际国内形势，适时进行科学设计和动态调整，梯次拿出政策“后手”，为经济社会发展提供强有力的支持。
房地产市场将进一步回稳向好
对于财政政策在支持房地产市场方面，财政部综合司司长林泽昌就财政相关政策作了简要介绍，主要涉及两方面。
第一方面，调整相关税收政策，降低交易、开发环节的税收负担。比如，优化住房交易契税优惠政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，优化征管政策，降低土地增值税的预征率下限。下一步，主要是推动政策落实，让政策效应充分发挥出来。
第二方面，研究扩大专项债使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”。在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。上述两项政策是去年底明确的，政策效果将在2025年逐步释放。
关于土地储备，支持城市政府收回收购存量闲置土地，有需求的地方也可以用于新增土地储备。财政部已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了。这项政策将有利于改善土地供求关系、增强房企资金流动性，同时有利于补充重点领域的土地储备。
关于支持收购存量商品房用作保障性住房。近期将继续配合主管部门，抓紧明确相关政策，政策明确之后，地方就可以按此来推进落实。
林泽昌表示，去年四季度多项房地产市场指标已经有所好转了，积极变化正在逐步增多。相信随着政策持续发力和房地产发展新模式逐步建立，房地产市场将进一步回稳向好。
财政赤字率：履行法定程序后向社会正式公布
对于2025年要提高财政赤字率的问题，廖岷表示，提高赤字率的目的是为今年经济发展注入更多动力。赤字率提高以后，可以更多利用财政空间，扩大财政支出规模，加大逆周期调节力度。随着赤字率的提高，再加上财政政策的乘数效应，必然会带动更多的银行信贷和社会资本的投资，进而促进有效需求的增加。
在提高赤字率的条件的方面，我国还有较大的举债空间和赤字提升空间。从中长期来看，我国经济仍具有较高的增长潜力。政府负债率显著低于主要经济体和新兴市场国家，财政总体是健康、可持续的；同时，政府债务对应着大量优质资产，这些资产兼具社会效益和经济效益。另外，中国国债目前的实际利率水平明显低于中国经济的实际增长率。因此，政府举债是可持续的。
廖岷表示，根据宏观经济周期性变化，通过提高赤字率，加强逆周期调节，是世界各国通行的做法。2025年赤字率具体是多少，还要在履行法定程序确定后才能发布。但2025年财政政策方向是清晰明确的，财政赤字率提高的目的、条件及考虑的因素都有充分的论证，充分考虑了加大逆周期调节的需要，也充分考虑了财政中长期可持续性。
化债工作进展如何？
2024年11月8日，全国人大常委会审议通过了增加6万亿元债务置换议案，对于目前的进展，财政部预算司司长王建凡表示， 2024年的2万亿元置换债券，在去年12月18日已经全部发行完毕，目前大部分地区已经全部使用。2025年还有2万亿元额度，各地已经启动了相关发行工作。
据王建凡介绍，目前置换政策“松绑减负”的效果已经逐步显现。各地置换债务平均成本普遍降低2个百分点以上，还本付息的压力大幅度减轻。有的地方优先置换即将到期的公开市场债券和“非标”、涉众债务，区域金融环境显著改善。同时，置换政策的实施给地方腾挪出更多支持内需的空间。
王建凡称，财政部下一步将会同有关方面做好政策落地实施的“后半篇”文章。
一是，持续加大对地方的指导力度，推动扎实落实置换工作要求。二是，加强债券资金全流程、全链条监管，确保合规使用。指导地方建立存量隐性债务置换台账，完整、准确登记债券的发行、使用、还本付息情况，确保所有资金实行专户管理、专账核算、封闭运行。 三是，坚定不移严防新增隐性债务，推动隐性债务“清仓见底”。持续保持“零容忍”的高压监管态势，发挥部门协同监管合力，对违法违规举债和虚假化解隐性债务等问题严肃处理。加快融资平台改革转型，坚决阻断地方违法违规举债途径，促进可持续发展。
