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「弘安里」

虹口北外滩一路之隔

北外滩传世级别墅

四期建面约260-500㎡风貌别墅

实际使用面积约455㎡-1000㎡

总价6000万-1.6亿 共60套房源

三期少量建面约380㎡风貌别墅在售

总价约8000万起 均价约24.3万/㎡

苏州河旁 4轨交环伺 醇熟商业配套

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样板房提前线上预约

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，时长

05:15

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四期中心位置房源▼

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目前， 泳池空间、会客空间等已经实景呈现：

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整个泳池天花板，呈现出海派拱形元素，落地玻璃窗外，是下沉式的景观空间：

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会客空间，可以作为业主平日里的第二客厅，在这里洽谈生意、接待客人等：

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建面约380㎡样板间，整体地面三层，地下两层：

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，时长

04:54

样板间将地下二层设计为家政间及保姆间：

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保姆间也是套房设计，带独立卫生间，动线隔离，可以拥有更好的私密感。

地下一层，是影音空间及吧台空间，建筑面积可以达到约150㎡左右，除了影音空间以外，也可以设计为酒柜、游艺室等，即便作为纯收纳空间，空间也非常足够：

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一楼为整体餐客厨空间，整体面宽超过13米，客厅南向正对别墅庭院，整体室内采光充足：

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餐厅方面，其空间也已经足够设计有中西双厨：

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整体一层空间的东南方向，样板间设计为了茶室，配合西向落地玻璃窗，同样正对庭院。

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在实际装修中，这里同样可以设计为老人房或者独立豪华餐厅空间。

样板间二楼设计为了两件套房卧室及书房空间：

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东侧卧室带大露台，露台视野开阔，北外滩的摩登楼宇，自家的庭院，青红陶砖的肌理，尽收眼底：

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三楼整层为主卧套房，样板间设计了双开门入卧室，进入起居空间，样板间选择在这里放一些艺术装饰、设计吧台来彰显主人品味。

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靠户型东侧，样板间设计了一个独立衣帽间和主卧套房的第二个卫浴空间。

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而样板间里这第二个卫浴空间，更接近于享受级。嵌入式浴缸，设计了魔镜系统，可以供业主泡澡时观影娱乐；除此之外，这个卫生间也有独立的淋浴房，并设计有桑拿房。

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据悉，这是北外滩纯别墅社区，第一次将历史保护建筑作为住宅买卖，有花园、露台、阁楼，小区总体121套房源。

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弘安里这块地原由8个街坊组成，其中东寿坊和永安里因后期加建改建较大，体量也很小，为了园区整体考虑，不再保留， 延续了剩余6个组团：德年里、和乐里、宝兴里、更富里和鸿安里。

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虹口区北外滩板块的超级别墅项目「弘安里」从进入市场视野后，就热度不减。

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官网信息显示，弘安里是上海市政府批复的风貌保护街坊，全上海一共就250处，大部分是作为商业，很少作为住宅买卖的， 目前一期二期基本售罄，前期仅有少量大户型在售，说明上海豪宅市场的购买力还是足够强，富豪们大几千万的房子直接下单买。

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项目更多效果图：

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前情回顾：

2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以 111.35亿拿下了 虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。

同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为 招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产 共同开发建设上海弘安里项目。

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地块信息

四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路

出让面积：58025.2㎡

规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地

容积率：普通商品房1.1、商办10

成交价（万元）：1113534.0

整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅 「弘安里」稀缺性拉满~

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项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。

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「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

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示意图

在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。

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产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像 GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。

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效果图

立面设计上，项目还原了 上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。

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效果图

景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅， 主力产品面积段特别丰富，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。

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效果图

另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。

首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。

该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）

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如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。

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其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。

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项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。

教育资源方面：项目周边有静安区第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

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市北中学

医疗方面：附近有第一人民医院、上海市中医院等。

售楼处开放中

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图片来源：图虫创意

“沪六条”新政满月，上海楼市出现积极信号。

此前8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及符合条件的家庭，外环外购房不限套数；成年单身按照居民家庭执行住房限购政策；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套；个人住房房产税政策完善等六项具体措施，故也被业内称为“沪六条”。

从新政落地首月的成交数据来看，政策对市场的提振作用已显现。据安居客监测，8月26日至9月25日，二手房网签成交21127套，环比增长8%；上海新房网签成交9984套，环比增长37%，两类房源成交量均实现不同幅度的改善。

具体来看，在上海“豪宅热”的加持下，新房市场再现“日光”盛况。9月21日，两大豪宅项目“金陵华庭”、“中建玖上琅宸”于同日迎来开盘。根据开发商发布的信息，金陵华庭项目二期首批120套房源及中建玖上琅宸项目首批140套房源均在开盘当日便宣告售罄。

此外，随着限购政策放宽，上海二手房市场逐渐回暖。据“网上房地产”数据显示，本周六9月27日，上海二手房（含商业）网签成交套数更是达到了1165套，为今年5月10日以来的新高。

图片来源：网上房地产

图片来源：安居客上海

至于价格方面，新房与二手房房价走势有所分化。从9月15日国家统计局发布的数据来看，2025年8月份，70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。一线城市中北京、广州、深圳新房价格均呈环比下跌态势，而上海新房价格依旧领涨全国，环比上涨0.4%。不过，二手房方面，上海房价仍未摆脱此前的下行趋势，环比下降1%。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势。“沪六条”的限购宽松和信贷政策优化对刚需和改善都很友好，而且在传统销售季档口公布，有助于稳定预期。就近期成交数据而言，刚改和豪宅类新房项目都有不错表现，说明政策亦获得了市场的认同。结合市场各方表现，今年“金九银十”传统销售季的成色有保障。

“二手房市场情绪也被带动起来，咨询量、带看量明显反弹。但上海二手房整体挂牌量还是在高位运行，因此市场还是采用以价换量的策略，价格继续下行。”卢文曦称。

外滩顶豪2小时收金近百亿，套均总价超8200万

位于上海市黄浦区外滩街道的金陵华庭二期项目，嘉里建设打造，是“沪六条”落地的一个月里，最受市场关注的豪宅项目之一。

9月10日，该项目公布了“一房一价”备案表。其中，一套865平方米的顶层复式房源震惊业内，其总价高达2.83亿元，折合单价约32.68万元/平方米，一举超越此前新房单价纪录保持者——保利世博天悦顶楼房源（单价30.27万元/平方米），成为目前上海新房市场中备案单价最高的住宅产品。

9月21日，金陵华庭二期项目正式开盘，吸引了227组客户参与认购。此次金陵华庭二期项目推出的是首批120套房源，为约360平米—875平米的大平层及复式楼，均价20.5万元/平米。

开盘仅仅两个小时，项目开发商嘉里建设方面便宣布，120套房源正式售罄，累计销售额98.43亿元，套均总价超过8200万元。

图片来源：金陵华庭

对此，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。沪六条中的“房贷利率不再区分首套和二套”的金融政策支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

值得注意的是，随着新政发布以及“金九银十”传统销售旺季的到来，上海豪宅产品上新趋势较以往更为火热。

同策研究院数据显示，上周（9月15日—9月21日）共有8个项目入市，其中10万+的项目有4个。除金陵华庭外，位于静安的中建玖上琅宸和位于杨浦的保利蘭桂坊也均实现开盘售罄。

9月20日，上海网上房地产官网公布了最新一批过会楼盘名单，共有9个项目、824套房源入市，其中10万+的项目多达4个、房源448套，分别为闵行紫竹板块的兰香湖贰号、静安苏河湾板块的悦97、长宁西郊板块的西郊云庐以及杨浦东外滩板块的中海云邸玖章。

二手房网签日成交量四度破千，外环外房源受益明显

随着“沪六条”新政出台，上海二手房市场逐渐回暖。据安居客数据监测，新政至今，上海二手房（含商业）分别于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日网签成交破千套，分别是成交1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近两月的时间里，上海二手房未有一日成交破千。

截至9月27日，9月上海二手房网签成交总量已突破1.8万套，达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34%。

得益于限购政策放宽，外环外二手房的数据变化更为明显。太平洋房屋的数据显示，新政出台这一个月来（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增长约4%，新增挂牌房源数量累计环比上涨16%，新增客户量累计环比增长3%，带看量累计环比增长1%。

在各环线中，“外环外”表现尤为突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋“外环外”成交量占比环比上涨14%，新增房源数量占比环比上涨24%，新增客户量占比累计环比增长4%，带看量占比累计环比增长2%。

上海太平洋房屋一门店 时代周报记者摄

上述“外环外”二手房数据涨幅领先的情况也在其他中介机构的数据中获得验证。另据上海链家的数据，与近两月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海链家二手房成交量增长11%（外环外增长16%），新增挂牌量增长14%（外环外增长19%），新增客户咨询量增长11%（外环外增长18%），带看量持平（外环外增长4%）。

此外，太平洋房屋业务策略部主管程红接受时代周报记者采访时表示，据她推测改善型需求的客户是增加的，新政对置换链条末端的推进起了一定作用，主要源于从该机构成交房价格段维度看到，“300万以下”和“500-700万”成交占比同比环比均有所上升的，从环线上看，“内中环间”的新增客户占比环比亦有所上升的。

至于二手房价格方面，易居研究院监测数据显示，新政后首周，有部分外环外房源业主提价3%—5%以迎合市场。

对此，程红表示，的确有部分外环外业主会提价（挂牌价），但太平洋房屋监测，在实际成交中，业主的心理底价单价（外环外）较新政前是有所下降的，新政前一个月议价幅度约为4%（业主平均心理价格在4.1万），新政后一个月议价幅度则升至4.8%（业主平均心理价格也降至3.97万）。

“据我们了解，更多的业主是想借此次新政尽快完成置换或者变现”程红称。

她表示，本轮新政的影响或将持续到10月底，短期内预计不会有政策跟进。在此期间，“金九银十”传统销售旺季下，上海二手房价预计仍以“以价换量”为主导。