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在地价“全面重估”的2025年，上海内环正加速告别原有的价格体系。

核心区土地稀缺性的持续强化，使得近几批次土拍的楼板价不断走高， “后续入市价抬升”已成为市场共识。

以最新成交为例：五批次杨浦滨江宅地溢价率约30.79%，楼板价约9.55元/㎡，对应未来售价 直冲14万+/㎡。

六批次绿城北外滩地块溢价率约46.33%，可售楼板价约13.6万/㎡，未来售价 有望突破20万+/㎡。

与此同时，随着 “7090政策”正式退出历史舞台，内环入门三房的面积带显著上扬，未来新建高层的最小面积将直接跃升至约120㎡。

并且从2025年至今的数据来看，内环100㎡以内的小户型仅供应约105套， 量级骤降，叠加地价抬升，供给与价格的双重挤压已然明晰。

统计时间：2021年-2025年8月

在 “地王提升片区价格预期+中小户型稀缺”的背景下， 【保利外滩启PARK77】的入市恰逢其时——这是一次由土拍热度与供应缺口共同催化的 “黄金窗口”。

更重要的是，它提供了“用面粉价买面包”的确定性路径：在可控总价内，将看得见、摸得着的实用价值做出“越级”表现。

它并非只靠“内环”这枚老牌标签，而是通过 户型、收纳、景观与朝向的全维度超配，把改善需求的核心诉求落到每一平方米的真实体验上。

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最新消息：杨浦内环内，12/18号线江浦公园站50米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】

9月27日，项目正式开盘，延续保利外滩系热潮，以109%的认筹率劲销16亿

少量建面约99-137㎡3-4房

装标4000元/㎡

过会均价135500元/m²，总价1136万起

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户型图赏鉴

99㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房

当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！

这绝对是有别于传统的百平三房！

首先入户玄关就大有文章！

入户配置玄关柜， 玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人，非常人性化；

S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。

且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；

也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。

其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！

因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。

特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。

不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；

烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。

家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！

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此外，项目还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：

全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。

经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。

这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。

在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。

而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度， 主卧、北次卧都带270°转角飘窗。

采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。

想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。

137㎡样板间：更长生命周期的观景四房

项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！

首先是空间尺度感的爆炸式升级！

全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。

20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。

讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！

超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！

同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！

在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；

父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。

同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！

而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。

衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！

除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。

比如说超级收纳体系！

入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。

进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。

就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。

比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；

比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。

它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。

毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！

值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启 PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！

这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。

卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；

主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；

全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。

木地板是精致的柳叶拼花，好看但非常废料，成本高昂；

还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。

豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！

从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！

当你见证家人的欢声笑语，或才是家的真正含义！

也才是改善的真正目的！

保利外滩启PARK77，就是全新的时代居住范本！

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土拍回顾及规划

2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡，装修标准4000元/㎡。

地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。

地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

从设计方案看项目商品房仅2幢商品房：

其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；2幢为17F，高度52.3米，首层局部配套

3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。

人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口

2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。

非机动车出入口位于3幢公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于3幢楼西北侧。

国际艺术立面，杨浦新的美学天际线

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计

社区内定制 六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

更精心打造 五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）

建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

生活配套

交通方面：项目距离12/18号线江浦公园站仅约80米，乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业方面：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

医疗方面：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

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教育方面：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

生态休闲：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

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图片来源：图虫创意

“沪六条”新政满月，上海楼市出现积极信号。

此前8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及符合条件的家庭，外环外购房不限套数；成年单身按照居民家庭执行住房限购政策；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套；个人住房房产税政策完善等六项具体措施，故也被业内称为“沪六条”。

从新政落地首月的成交数据来看，政策对市场的提振作用已显现。据安居客监测，8月26日至9月25日，二手房网签成交21127套，环比增长8%；上海新房网签成交9984套，环比增长37%，两类房源成交量均实现不同幅度的改善。

具体来看，在上海“豪宅热”的加持下，新房市场再现“日光”盛况。9月21日，两大豪宅项目“金陵华庭”、“中建玖上琅宸”于同日迎来开盘。根据开发商发布的信息，金陵华庭项目二期首批120套房源及中建玖上琅宸项目首批140套房源均在开盘当日便宣告售罄。

此外，随着限购政策放宽，上海二手房市场逐渐回暖。据“网上房地产”数据显示，本周六9月27日，上海二手房（含商业）网签成交套数更是达到了1165套，为今年5月10日以来的新高。

图片来源：网上房地产

图片来源：安居客上海

至于价格方面，新房与二手房房价走势有所分化。从9月15日国家统计局发布的数据来看，2025年8月份，70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。一线城市中北京、广州、深圳新房价格均呈环比下跌态势，而上海新房价格依旧领涨全国，环比上涨0.4%。不过，二手房方面，上海房价仍未摆脱此前的下行趋势，环比下降1%。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，上海新房市场呈现量稳价升的走势。“沪六条”的限购宽松和信贷政策优化对刚需和改善都很友好，而且在传统销售季档口公布，有助于稳定预期。就近期成交数据而言，刚改和豪宅类新房项目都有不错表现，说明政策亦获得了市场的认同。结合市场各方表现，今年“金九银十”传统销售季的成色有保障。

“二手房市场情绪也被带动起来，咨询量、带看量明显反弹。但上海二手房整体挂牌量还是在高位运行，因此市场还是采用以价换量的策略，价格继续下行。”卢文曦称。

外滩顶豪2小时收金近百亿，套均总价超8200万

位于上海市黄浦区外滩街道的金陵华庭二期项目，嘉里建设打造，是“沪六条”落地的一个月里，最受市场关注的豪宅项目之一。

9月10日，该项目公布了“一房一价”备案表。其中，一套865平方米的顶层复式房源震惊业内，其总价高达2.83亿元，折合单价约32.68万元/平方米，一举超越此前新房单价纪录保持者——保利世博天悦顶楼房源（单价30.27万元/平方米），成为目前上海新房市场中备案单价最高的住宅产品。

9月21日，金陵华庭二期项目正式开盘，吸引了227组客户参与认购。此次金陵华庭二期项目推出的是首批120套房源，为约360平米—875平米的大平层及复式楼，均价20.5万元/平米。

开盘仅仅两个小时，项目开发商嘉里建设方面便宣布，120套房源正式售罄，累计销售额98.43亿元，套均总价超过8200万元。

图片来源：金陵华庭

对此，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。沪六条中的“房贷利率不再区分首套和二套”的金融政策支持可以让这部分产品的热度延续下去。高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

值得注意的是，随着新政发布以及“金九银十”传统销售旺季的到来，上海豪宅产品上新趋势较以往更为火热。

同策研究院数据显示，上周（9月15日—9月21日）共有8个项目入市，其中10万+的项目有4个。除金陵华庭外，位于静安的中建玖上琅宸和位于杨浦的保利蘭桂坊也均实现开盘售罄。

9月20日，上海网上房地产官网公布了最新一批过会楼盘名单，共有9个项目、824套房源入市，其中10万+的项目多达4个、房源448套，分别为闵行紫竹板块的兰香湖贰号、静安苏河湾板块的悦97、长宁西郊板块的西郊云庐以及杨浦东外滩板块的中海云邸玖章。

二手房网签日成交量四度破千，外环外房源受益明显

随着“沪六条”新政出台，上海二手房市场逐渐回暖。据安居客数据监测，新政至今，上海二手房（含商业）分别于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日网签成交破千套，分别是成交1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近两月的时间里，上海二手房未有一日成交破千。

截至9月27日，9月上海二手房网签成交总量已突破1.8万套，达18459套，环比上涨约11%，同比上涨约34%。

得益于限购政策放宽，外环外二手房的数据变化更为明显。太平洋房屋的数据显示，新政出台这一个月来（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增长约4%，新增挂牌房源数量累计环比上涨16%，新增客户量累计环比增长3%，带看量累计环比增长1%。

在各环线中，“外环外”表现尤为突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋“外环外”成交量占比环比上涨14%，新增房源数量占比环比上涨24%，新增客户量占比累计环比增长4%，带看量占比累计环比增长2%。

上海太平洋房屋一门店 时代周报记者摄

上述“外环外”二手房数据涨幅领先的情况也在其他中介机构的数据中获得验证。另据上海链家的数据，与近两月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海链家二手房成交量增长11%（外环外增长16%），新增挂牌量增长14%（外环外增长19%），新增客户咨询量增长11%（外环外增长18%），带看量持平（外环外增长4%）。

此外，太平洋房屋业务策略部主管程红接受时代周报记者采访时表示，据她推测改善型需求的客户是增加的，新政对置换链条末端的推进起了一定作用，主要源于从该机构成交房价格段维度看到，“300万以下”和“500-700万”成交占比同比环比均有所上升的，从环线上看，“内中环间”的新增客户占比环比亦有所上升的。

至于二手房价格方面，易居研究院监测数据显示，新政后首周，有部分外环外房源业主提价3%—5%以迎合市场。

对此，程红表示，的确有部分外环外业主会提价（挂牌价），但太平洋房屋监测，在实际成交中，业主的心理底价单价（外环外）较新政前是有所下降的，新政前一个月议价幅度约为4%（业主平均心理价格在4.1万），新政后一个月议价幅度则升至4.8%（业主平均心理价格也降至3.97万）。

“据我们了解，更多的业主是想借此次新政尽快完成置换或者变现”程红称。

她表示，本轮新政的影响或将持续到10月底，短期内预计不会有政策跟进。在此期间，“金九银十”传统销售旺季下，上海二手房价预计仍以“以价换量”为主导。