上海-招商云澜湾售楼处电话☎：400-9975-759（预约热线）✔✔✔
如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
招商云澜湾售楼处电话☎：400-9975-759【售楼热线】✔✔✔招商云澜湾营销中心热线☎400-9975-759售楼处地址☎400-9975-759
项目名称： 招商云澜湾
所属区位： 上海·松江新城
产权年限： 70年产权
总建筑面积： 超7.2万方
可售住宅套数： 617套（高层477套，叠加140套）
车位： 约860个（地上85个，地下775个）
容积率： 约1.6
绿地率： 约35%
产品类型： 高层（总高13F直通地下车库；一梯两户北向无连廊）、叠加（总高4F带电梯；下叠带地下室、上叠带露台）
建面约： 96㎡ 三房两厅两卫（高层）
100㎡ 三房两厅两卫（高层）
126㎡ 四房两厅两卫（高层）
135-141㎡（叠加）
均价： 高层约4.5万/平，毛坯约3.9万/平（96平毛坯），叠加约6万/平
总价： 约345-862万
总高： 高层13层
叠加：下叠 1复2带地下室，上叠 3复4带露台
层高： 高层 3米
叠加 首层3.3米，第二层3.1米
得房率： 96/100平 约75%
126平 约80%
装修标准： 高层 装修交付(中央空调+地暖+新风系统，除17幢是毛坯交付)
叠加 毛坯交付
拿地时间： 2023年7月
交房时间： 2025年12月31日
民族先驱 百年品牌的舒心
招商云澜湾售楼处电话：400-9975-759
创立于1872年、具有百年历史的招商，不仅仅是 中央直接管理的国有重要骨干企业 ， 中国民族工商业的先驱 ，更是持续蝉联 世界500强 ！
数据来源：招商局官方网站，数据时间截止至2022年底
招商蛇口 ，企业品牌价值位列行业 TOP5 招商蛇口 ，招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。入沪20载，招商蛇口 开发项目超过50余座 ， “玺系”和 “璀璨系”两大红盘产品线 ，与城市共荣共进。
深耕13载 ， 六子耀松江 2010年 ，招商蛇口初次进入松江。13载深耕， 匠筑5大人居代表作，与松江共荣共进。 2023年，招商蛇口溯源归来， “云澜系”上海首作——招商·云澜湾， 对话千年繁华正脉， 共鸣松江焕“芯”时代。
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
在产品规划布局上，项目更是 匠心打造罕见的 纯4F叠墅 ，只有上下两叠的真叠墅，产品更加纯粹； 以及 全部无连廊的13F小高层 ，得房率更高，通透性更好！不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好~
效果图，仅供参考
项目南北地块坐拥 双滨水景观带 ，居家即可享受自然滨水风光。在此基础上，项目更规划打造 “两轴一林多重花巷” 景观组团，让业主尽情拥抱自然生活。
招商云澜湾售楼处电话：400-9975-759
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
效果图，仅供参考
同时更以 “两心三区三主题” 场景规划，打造 两大中央会客厅， 承载全龄段会客、休憩、娱乐、观赏等功能所需；并打造 两大童乐活动区、青年运动区、长者康养区等全龄活动场所， 可满足不同年龄段业主的生活需求。
效果图，仅供参考
此外，项目针对活动、会客、休闲等不同功能，规划 开放式、半开放式不同氛围感的架空层 ， 从会客接待到赏阅自我，可满足极富涵养的高知友邻每一种社交需求。
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
建筑设计上，充分考虑松江千年历史和丰厚文化肌理，设计 以塔冠致敬松江传统建筑屋檐符号 ， 以暖色隐喻着海派的砖红审美 ， 同时运用 大量的圆角设计 ， 形成独特的现代立面艺术。
效果图，仅供参考
项目还规划了 3重定制公区 ， 以 酒店式社区大堂、臻装楼栋门厅&地下车库 ，开启尊崇归家仪式感。
效果图，仅供参考
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
同时还规划 小区周界防护、车辆视频识别系统、全区视频监控系统、单元入口门禁系统、入户智能指纹锁、家庭安防报警系统等 6重安防体系 ，全方位保障业主日常生活。
这样的高定品质，对于区域改善购房者来说，是不容错过的进阶之选！
最后，不可忽略的是招商·云澜湾还是 “价格洼地” ！
数据来源网上房地产公示信息/百度地图
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
招商·云澜湾首推 建面约96-126㎡小高层&约135-141㎡叠加户型 ！满足低总价上车到终极改善各类置业需求。
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
首开户型落位示意图
惊喜的是，项目带来小户型面积段，较大程度上 控制了总价 ，降低了置业门槛； 飞机户型的设计 ，让每1㎡空间都在重现居住的价值！
如 建面约96㎡户型 ，性价比极高，是一个低总价上车3房的优质选择。 经典飞机户型+三房两厅两卫设计 ，照顾家人的起居隐私；更有 客餐厨一体化贯通设计 ，使得空间不设限更显大； 主卧“小家化” ，悦享静谧自由生活；进门处设置 独立玄关空间 ，增加收纳的同时，也保护了业主隐私。
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
而 建面约100㎡的三房两厅两卫户型 ，可以说是约96㎡3房的升级版，空间更加延展，整体 横厅面宽约5.2米 （轴中距） ，形成更大的南向采光面，且搭配南向观景阳台，直接做到了 3.5面宽朝南 ，这在同类产品中是比较少见的。
此外， 干湿分离卫浴设计+南向套房主卧+全卧飘窗设计 ，生活舒适度拉满。
，时长 02:00
建面约126㎡四房两厅两卫， 更大限度保留了南向房间，四开间朝南，并且是 LDKG一体化设计 ， 全飘窗设计， 更大大增加了室内尺度感和实用空间。
项目高层的装修标准，更是令人动心。 不仅 中央空调、地暖、新风 等大件一样不少， 洗碗机、玄关柜 全部是交付标准，户内客餐厅卧室交付时均 配置墙布 ；在厨卫品牌方面，甄选 科勒、方太或同等品牌 ，主卫额外配置 卫洗丽 ，诚意十足。
展示空间实景图
另外细节上，还有不少打动人心的加分项。如卫浴空间配置 防水插座、防臭地漏 ，阳台配置 防水插座、防滑地砖、专用地漏 等，细节之处贴心入微！
除了小高层产品，项目此次还推出 约135-141㎡叠加户型 ，作为只有上下两叠的真叠墅，无论居住尺度感和尊贵感都上了一个LEVEL，带来一步到位的理想改善生活。
招商云澜湾售楼处电话：400-9975-759
建面约135㎡叠拼别墅
建面约141㎡叠拼别墅
建面约96㎡样板间展示如下
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
项目区位规划
项目地处松江新城永丰街道。 松江新城板块位于松江区中心位置，成熟的配套和交通已成为松江的核心。加快建成松江枢纽，规划中地铁9号线和23号线，快线东西联络线和嘉青松金线，共计4条轨交在此交汇。再加上12号线西延伸段将也将于今年开始动工。
据悉，松江未来有望在嘉松公路以35号线将9号线与17号线南北贯通，届时将有可能升级为六轨交汇的松江新城。 永丰是松江主城区的核心位置，而项目地块更是主城区最后一块优质土地。
总体看来，松江老城（永丰街道） 油墩港以南界面和北面相比，无论是配套、学校、商业、城市界面还是居住氛围，都完全不能相比。我们都知道，即使是同一个单元，不同的地块，因为位置不同，价格也会出现不同，比如二批次出让的宅地：
△ 宝山南大地块，保利海上臻悦，6.3万/㎡；二批次金茂地块则6.7万/㎡；
△ 徐泾双联路北侧地块，绿城宅地，6.2万/㎡，隔壁虹桥公馆，6.4万/㎡；
△ 桃浦智创城，最新指导价8.55万/㎡，而之前位置处在智创城边缘一些的【象屿&交控桃浦项目】，指导价仅7.9万/㎡。
而22年的H17-02号地块，联动价4.9万/㎡， 容积率1.5；23年7月，三盛颐景园东面招商双地块，容积率1.6，联动价同样是4.9万/㎡...容积率差不多，但是各方面配置都提高了不止一个等级的情况下，招商的宅地，竟然没有涨价。
醇熟配套 业态丰富
交通配套： 小区门口50m配有有轨电车T1、T2线、长途汽车客运站；4km到9号线醉白池站，自驾沪昆高速，转换沪闵高架、中环、南北高架、内环高架等，可快速到达上海市区，也可通过S32申嘉湖高速，可以快速到达浦东机场；
招商云澜湾售楼处电话：400-9975-759
教育配套： 七大高校+上海师范大学附属外国语中学、松江区仓桥学校、上海对外经贸大学附属松江实交通验学校、第三实验小学、华亭第二幼儿园；私立学校或者国际学校有包玉刚实验学校、松江西外外国语学校、赫德国际学校。
招商云澜湾售楼处电话：4009975759
商业配套： 家门口新理想广场、2km泰晤士小镇、2km飞航广场，开车约20分钟可到万达、印象城等大型商圈。
医疗配套： 松江区中心医院、上海市第一人民医院南院（三级甲等）、永丰街道社区卫生服务中心、方塔中医院、松江妇幼保健院（二级甲等）
休闲配套： 永丰城市公园、三新体育场、永丰社区文体中心（在建）、仓城历史文化风貌保护区。
项目一房一价表
招商云澜湾
松江新城·滨水低密墅区建面约96-126㎡小高层
建面约135-141㎡叠加均价4.5万/㎡ 总价约341万起
招商云澜湾售楼处电话：400-9975-759
房产知识
房地产基础专业知识
1、房地产： 指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
。c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产： 是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产： 是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业： 指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权： 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让： 指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权： 包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限： 指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房： 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度： 五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼： 指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花： 指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花： 买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房： 指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房： 指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房： 指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房： 办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金： 指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金： 指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金： 不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关： 登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓： 指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼： 专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼： 居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅： SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅： 指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL： 一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理： 指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容： 对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会： 指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会： 由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会： 由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款： 指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款： 购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭： 指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金： “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款： 指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税： 指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金： 指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地： 指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价： 即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价： 即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价： 即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价： 指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平： 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平： 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积： 红线范围内的面积。
4、建筑面积： 指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积： 指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积： 指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准： 指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积： 建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积： 住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积： 指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率： 总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度： 基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率： 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率： 所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率： 套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间： 住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高： 指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高： 指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积： 指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房： 上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼： 楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层： 房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构： 由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构： 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限： 指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
