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2025年，上海楼市步入分化与重塑的新阶段。
市场回调中，真正的难题浮现：如何把握核心资产的入场时机。
好的地段始终是稀缺资源，尤其在 内环内，这里依旧是资产配置的优选。
顶级财富流向的地方，往往代表着城市未来的价值高地。
然而， 上海内环内新房价格日益豪宅化，逐渐超出普通人的承受范围。
根据一房一万数据统计， 2024年 新房供应的 套均总价 ，增长变化更为惊人， 直接翻了一倍来到了3000万级，2025年继续攀升高达3428万。
就在此时，静安内环内的苏河湾传来消息： 悦97项目仅推97套约88-100㎡的小户型，总价约812万起，“将房价拉回十年前”。
这或是在地王频出的时代，地价疯涨，以“抄底”价格买进内环内的“最后机会”。
悦97已取证
即将开启认购
静安内环内 苏河湾板块
仅97套建面约88-100㎡房源
联动价约12.88万/
1000万级上车静安内环内的“最后机会”
01
内环门槛全面跃升
千万级新房近乎绝迹
上海楼市的黄金定律正被改写，内环线以内，每一套千万级新房都已成为流动的稀缺资产。
如果你问一个资深地产人，上海的楼市逻辑是怎么样的？
所有人都会给你一个明确的答案：
土拍拉动新房价格预期，新房带动或者托住周围二手市场，形成一个 市场化的螺旋向上模式。
然而，在这一机制持续运转的同时，市场出现一个显著转折： 千万级产品正在被加速“挤出”内环线。
先看近几年上海1000万到1300万的商品房新增供应变化。
通过这张表，最直观的可以感受到一点： 内环内千万级新房供应正急剧缩水。
2023年， 该总价段房源在内环内占比仍达 38%， 而到了 2025年，这一比例骤降至仅7.4%，为三年历史最低值。
这意味着，同样的预算，过去还能在内环选择，如今已被推至中环甚至外环间。
千万级产品被“挤出”内环的核心原因，是内环区域正走向全面“豪宅化”。
这一趋势体现在新房均价与面积的双重上涨。
根据一房一万数据中心跟踪监测，近5年内环内新房的价格表现，就能清晰看到，内环内的均价在2024年迎来了一场里程碑式的“质变”。
2024年，内环新房均价同比每平方米上涨约3.5万元，而近期土地市场仍在强化这一趋势。
“豪宅化”趋势甚至扩散至内中环间，“地王”频出成为常态
在这一片上涨声中，位于内环内的「悦97」项目，凭借其较早的土拍节点， 比内中环的新房还具有价格优势，以12.88万/㎡的联动价脱颖而出 ，成为当前市场中稀缺的价格。
不仅单价跳涨，套均面积也在显著提升。
根据每年成交的总面积/成交套数，计算出近5年的套均面积，逐年攀升，其中2025年更是达到了204㎡，为历年之最。
无论量价还是面积，内环豪宅化已经彻底亮出了明牌。
同时，政策也在加速内环豪宅化进程。
上海已取消“7090政策”并全面放宽中小套型限制，这意味着未 来新房供应将从120㎡左右起作3房，提升了面积段的下限。
未来，百平三房小户型在内环内更是将趋于绝迹。
而像悦97主打建面约88–100㎡精奢小户型，总价千万级即可上车静安内环，在当前市场环境下成为罕见的“窗口级”机会。
缩量+涨价+市中心，如此一来更加显得内环内的“紧俏”。
到此，位于内环内的 悦97所占据的环线优势+小面积的抄底总价 ，优势显而易见了。
能买内环，绝不出圈！错过它，将来不仅内环难进，就连中环的门槛，也可能愈发高不可攀。
不仅如此——「悦97」的价值还远不止于此……
02
地利天时，稀缺天成
土拍安全垫+住租双用
本身内环内的实力就摆在那里，里汇聚了城市最顶级的资源、繁华与能量。
而这一点，在悦97身上，体现得淋漓尽致。
项目位于静安苏河湾板块，是上海公认的四大顶级豪宅区之一（其余为陆家嘴、新天地、徐汇滨江）。
其价值远不止于环线，在于其无法复制的资源密度与城市底蕴，更代表了一种难以替代的身份与价值。
城市黄金十字路口的绝版拼图
1/3/4/8/12号线五轨环绕，步行310米达曲阜路站（8/12号线），1站直达人民广场；
北横通道、南北高架与内环高架形成“黄金三角”，驱车20分钟可达陆家嘴，让自驾通勤全城无比便捷、
商业艺术场+城市文脉底蕴
项目 静安大悦城、苏河湾万象天地双商圈护航。
整个苏河湾街区点缀着没顶画廊、苏富比空间、UCCA Edge尤伦斯美术馆等艺术机构，弥漫着浓郁的人文艺术气息。
窗外是流淌的苏州河，对岸是四行仓库、天后宫等等17个风貌保护街坊，70处文保单位串联起上海百年工商业文明与现代艺术潮流述。
除了这些已有的优势，项目未来还将迎来提升：
优质教育资源预期，提升潜力
教育资源的预期是「悦97」的另一大价值亮点（新房不承诺对口学区）。
图源网络
根据规划项目东侧将建设一所“完全中学”（涵盖初中和高中）其落地有望弥补苏河湾高端住区在优质中学教育资源方面的短板。
苏河湾完全中学效果图：来源中建二局
悦97供应的88-100平米的面积段 很好地满足了单身精英、年轻家庭或三口之家的自住需求，总价可控（约千万级起），实现了在内环核心区安家的愿望。
同时，这一面积段极具租赁价值，适合吸引周边高端就业人群、陪读家庭等优质租客。
“住租双用” 的特性也提供了 “进可攻退可守” 的资产属性。
周边土拍利好构筑价格安全垫
八批次土拍的地块中对中小套型限制的全面放开。
板块内静安西藏北路32-04地块项目也在其中，是整个苏河湾核心区域中最后的待开发地块，周边项目在豪宅榜单上依然有名，未来预计售价高达18万+。
而悦97联动价仅12.5万+/㎡，错过这次， 买隔壁“地王”，加价1000万可能都不够！
再加上随着中小套配比的全面取消，那么片区接下来的新房供应， 类似百平三房，卖一套少一套，俨然“末班车”的存在！
03
地段之上
匠心藏品兑现内环品质范本
结合上文中的数据可以看到，悦97的地段无论哪种面积段都足以成为内环内的“抢手货”。
在土地资源极度稀缺的背景下，开发商选择以“ 小户型、精品质” 切入市场，本身即是一种难得的诚意。
这种选择背后，是对现代城市家庭生活需求的深刻洞察，更是对土地价值最大化的尊重。
悦97精准锁定“首改客户”——他们渴望告别“老破小”的局促，向往更高品质的居住环境，却又受限于预算，无法企及顶级豪宅。
悦97为他们提供了一个难以拒绝的选择：在内环芯，以可控的总价，实现从“有房住”到“住得好”的跨越。
正如每一座城市都有它不可复制的藏品级建筑，悦97正是以内环罕见的超小体量、超高定位，重新定义苏河湾板块的人居标准。
硬核产品力：小户型，大讲究
尽管单套面积控制极为紧凑，悦97却在有限空间中做足了文章。
主力户型为建面约88㎡两房和约100㎡三房，每一套都经由团队反复推敲，真正做到 “小面积、大功能、全配置” 。
约100㎡三房共推出B、C、D三种户型选项，全面覆盖不同家庭结构的需求。
其中 B户与C户采用经典三开间朝南布局 ，实现明亮充沛的日照环境。
动静分区——客厅、餐厅与阳台构成家庭公共活动区，而卧室则安排于相对静谧的一侧，互不干扰。
独立玄关、主卧套房设计，在有限面积中最大化舒适度与私密性，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。
D户型 则更强调通透与扩展感， 南北通透 的设计促进空气自然对流，提升居住舒适度；
全卧室飘窗加上南向瞰景大阳台，不仅拓展了视觉层次，更极大增强了实际的得房感受。
三分离卫生间设计，将台盆外置，进一步提升功能精细度与使用效率。
而建面约88㎡的A户型，堪称项目中的“隐藏王牌”。
在千万级预算即可入驻苏河湾核心——这样的机会，在内环区域几乎已是“绝唱”。
对于追求内环内价值的购房者而言，这无疑是一次 “闭眼入”的绝佳机遇。
U型厨房布局分区明确，操作流畅而不显拥挤。
独立玄关巧妙利用入口空间，解决小户型收纳难题而不失美感。
卫生间干湿分离，有效提升使用效率与卫生条件。
所有这些，都指向一个目标：在有限面积内，实现功能、美感与舒适性的高度统一。
国企实力精致社区，静享归心礼序
悦97的开发商是上海宁立房地产开发有限公司，它是静安区区属重点国有企业大宁集团的下属子公司。
大宁集团在静安区的角色远超单个项目的开发，已成功打造并长期运营大宁音乐广场、大宁中心广场、大宁国际商业广场、大宁公园等一系列区域级地标。
选择这样一位 兼具国资背景与丰富经验的“实力派” ，为项目的品质与后续服务注入坚实保障。
虽然社区体量不大，但营造了充分的归家仪式感和尊崇体验。
在社区内部通过“杏秀门庭-薇然林道-竹隐休憩-森意迷宫-闲云林庭”五大主题景观的串联，在有限线性空间中营造出步移景异、富有探索感的游逛体验，有效放大了社区的感知尺度。
精心规划的全龄活动场，通过合理的动线组织与视线设计，让儿童游乐、青年运动、长者休憩等不同场景既能和谐共存，又可互不干扰。
建筑外立面以大面积玻璃搭配金属线条 ，勾勒出现代简约的城市天际意象。
项目效果图仅供参考，非交付标准
立于苏河湾畔，它不仅是居所，更将成为区域风貌的全新地标。
项目效果图仅供参考，非交付标准
从社区入口大门到单元大堂，再到地下车库的归家动线 ，在短距离内完成从“城市公共性”到“社区归属感”再到“家庭私密性”的心理过渡，强化了居住的仪式感与尊崇体验。
项目效果图仅供参考，非交付标准
星级地库、智慧门禁管理、地上地下双大堂设计 ，这些在隐性成本上的投入，往往是衡量开发商诚意与品质底线的重要参照，更具可信度。
写在最后：
放眼当前上海内环市场，总价千万级别的新房项目已近乎绝迹。
悦97的价值核心，源于“内环地段、可控总价、功能化产品”三者的叠加效应，构筑起难以复制的稀缺属性。
而区属国企开发背景则为这组价值等式提供了关键的“确定性”系数。
它背后是静安苏河湾的百年文脉与未来规划，前面是上海内环愈发高昂的入场费。
错过这97张珍贵入场券，千万级以内再无内环门票！
悦97，不只是一次资产配置，更是一场面向未来的生活进阶。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
