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上海楼市什么样的板块最火？
有新房入市的板块。
毕竟新房多的地方，才有开发商的宣传和推广的，才有热度。
那么，2026年，上海哪些地方将成为楼市的主角？新房比较多？
新房的入市，对区域市场有什么影响？
徐汇滨江外溢地区
明年，上海市区的新房供应大户，非徐汇滨江莫属。
结合已经入市的+可能入市的项目，最多可能有6-7个打徐汇滨江概念的新房同期销售。
当然，虽然说是徐汇滨江——
但其实大部分项目都属于徐汇滨江的“外溢”区域，但是大概率都会蹭一下“滨江”的概念。
这些项目中，真正位于徐汇滨江核心区的只有中海8批次拿的云锦路地块。
这块地是纯粹豪宅的底子：
1.5容积率、30米限高，还能夹缝中看到一些江景，预计会打造和云锦东方三期类似的洋房+别墅的产品。
而其他的项目实际上都属于徐汇滨江的外溢地区：
1、北部的东安片区：
安澜上海整盘1000套，首开只开了两百多套，未来还有大量存货；
隔壁还有300/400平大平层定位的嘉佰道·上海未来要上市，五栋楼200+套豪宅即将入市。
近期刚刚发布效果图，很有设计感的外立面；
中长期，江南新村的旧改地块也会入市，整个大东安区域预计上市2000+套房子。
2、徐汇滨江中段——龙华。
就位于徐汇滨江西侧的龙华的迦佰道·徐汇一个项目入市，100-120平的小高层+300多平的叠加别墅。
3、徐汇滨江南侧的植物园+长桥板块组团。
这个片区包括已经在售的海上清河玺和马上可能会上市的两个项目。
第一个就是刚刚调整规划的百色路地块，就在上海植物园南边，跟中海瀛台隔着中环相邻。
第二个项目就是中海瀛台南侧的一线滨江地块，未来预计也会入市。
如果再叠加可能上市的大华医院地块、和已经拿地的华泾地块，徐汇明年最多可能有接近10个新房项目在售。
其实经过多年的开发，徐汇滨江核心区也基本没什么空地了，徐汇滨江自身也已经成为CAZ的一部分，地位已经是上海的一梯队。
而徐汇未来的开发自然是要进入“徐汇滨江2.0”时代：
以徐汇滨江为核心，向周边扩展版图；
通过开发周边扩大徐汇滨江的影响力，进而扩展市中心的面积上海市中心，向东南转移，提升对全市的辐射作用。
这种情况下，自然是一批徐汇滨江的外溢板块得到优先开发，新房项目自然也多了起来。
新房集中入市的好处是，让整个徐汇的楼市都有强大的市场关注度；
坏处在于：
一大批新房入市，将会直接冲击区域的二手房市场；
且一批新板块的开发，也会直接影响徐汇的楼市格局，让市场进入混乱期：
1、豪宅领域：
东安为首的豪宅片区入市，将会对徐汇滨江的次新豪宅购买力产生强大的虹吸分流效应。
这种行情，就必然会诞生一些困惑：
产品更优但是周边有硬伤的东安片区vs一线滨江的豪宅，到底怎么选？区域发展如何，价值如何排序？
此外，因为这种困惑期的存在，徐汇滨江的部分二手豪宅将会发生一定程度的补跌甚至超跌，又会诞生一批可能可以捡漏的笋盘。
到底如何选，什么价格合适，就有了很大学问。
2、中产领域：
一方面，植物园、长桥、华泾等区域的新房供应，将会直接分流区域的中产购买力；
另一方面，徐汇也有一批前几年限售的次新房解禁，未来势必也会对二手房产生冲击。
这种情况下，徐汇的次新社区们，恐怕也会迎来一轮补跌——
而标的选择上，自然也存在哪些问题：
新开发的区域价格是否合适？潜力如何？
二手房社区存不存在超跌的机会？
篇幅有限，后续我们会单独推文分析徐汇楼市的变化。
大前滩
所谓的大前滩，其实就是前滩+后滩+前滩南。
其中前滩核心区已经开发完毕，主要指的就是后滩和前滩南。
客观说，这里可能是明年2026年，浦东唯一一片确定能够持续活跃的新房片区——
因为其他区域都缺少继续供应的市场支撑。
比如新杨思，短期已经没有什么能入市的地块；
北蔡楔形绿地，绿城都没有把区域市场带起来，短期继续推地的概率真的不大；
张家浜的浦开云璟区域基本都卖差不多了；
唐镇如今也到了瓶颈期了，短期最多上一个项目，多了区域市场就崩了。
这情况下，只有后滩和前滩南具备持续活跃的基础：
1、后滩和前滩南的地块都已经名花有主，无非是立刻上还是等等的问题。
但是有地主的区域，一般来说都是拖不了太久的，毕竟这年头没有哪个开发商资金不紧张的，大概率都得上。
2、整个片区也是浦东仅有的、下半年依然保持热销的区域，拥有持续入市的势能。
这点大家看数据也知道，确实是卖得不错。
从城市发展的角度来看，这个区域成为开发热点，其实和徐汇滨江的作用类似：
前滩本就承载着上海市中心（CAZ）东南扩张的任务，靠前滩让浦东南部居民到市中心更方便。
前滩南和后滩的开发，就是一方面在前滩基础上扩大前滩的影响力；
另一方面后滩开发改善型高层；
后滩开发低密度住宅；
本身就是完善前滩核心区的住宅结构：
毕竟前滩之前开发的大部分商品房都存在面积小、户型差、品质一般的问题。
等三个板块都开发完毕之后，才算是在浦东南部呈现出了楼市价值的天花板，拥有完整改善置换链条的“大前滩板块”。
但是需要关注的是：
1、后滩和前滩南目前的价格都是实价，对比真实板块价值没什么太大的空间，不要有过高预期。
两个区域的定位都只能看作前滩核心区的补充，板块和前滩还是差了一档，实际资源上也有一点差距（学区）。
这种情况下，二个板块的价格可是相当不便宜：
中环地段卖了内环的价格，未来只能跟着大盘普涨，爆发收益很小。
2、板块的价格，明年还有回调风险。
上游板块徐汇滨江大量新房入市可能会带动二手房价格回调，明年也可能会波及前滩核心区；
而后滩、前滩南都还有大体量住宅要入市，本身也会分流购买力，造成前滩房价补跌。
这种情况下，很可能会出现二手回调、新房降价的局面，建议大家可以多观望观望再出手。
房子不会卖，价格不好谈
卖房策略轻度咨询
大虹桥
2026年大虹桥将重新成为郊区新房市场的主角：
一批新房项目正蓄势待发。
今年徐泾久违的展开了土拍，至少已经确认两个地铁盘明年是主力销售周期：
位于徐泾北城地铁站附近的大华望樾；
和位于蟠祥路地铁站附近的宝业地块。
而据悉宝业地块东侧、离蟠翔路地铁站更近的那块地马上也会上市，那徐泾明年至少就是三足鼎立的局面。
此外，宝业拿地的当天，徐泾又上了三块宅地，位置就在绿城春晓园东面，明年可能进入土拍周期。
而且不仅仅是徐泾，前湾预计明年也会进入新一轮供应主力期：
华漕前湾前今天也发布了五个新地块共计10.5万方的宅地（图源小胖看房）。
大虹桥重新启动开发肯定是好事，能让区域加速人口导入；
但是需要注意的是，大虹桥的新房重启供应，对于区域的二手市场恐怕是利空大于利好。
像宝业旁边那块地，算是二号线地铁盘;
但是房企侧的价格预期也就是6.2-6.3w每平，产品还是升级过的新规产品，可以说是秒杀周边的限售次新房的。
这种情况下，入市后，大概率就要压着周边的二手打——何况明年开始徐泾有大量的新房解禁，真的是双重打击。
相比之下，前湾的情况可能会好得多——
一方面，剩下的地块位置没有已经交付的这个好，大部分都离地铁不近；
且这些地块不会地块一次性拿出来，供应的冲击预计不会来的那么凶猛。
另一方面，前湾整体的开发节奏很好，企业总部纷纷落地，住宅供应很克制；相比于区域的发展没有超供；
且周边配套已经齐全，学校+医院+地标商业（印象城和开市客），已经有了中产社区的感觉。
这种情况下，虽然前湾区域明年新房解禁后也会受到冲击，但是预期前湾的价格表现会比徐泾好一些。
吴泾
随着大零号湾的崛起，整个吴泾区域也进入了主力开发期：
一个片区就是兰香湖片区，近几年已经有大量的新房入市，兰香湖周围再也不是荒地的模样：
先有兰香湖一号、兰香湖雅苑售罄，现在又有兰香湖二号、象屿天誉兰香同期在售。
而马上要进行的上海十批次土拍，将会继续加速兰香湖沿岸的成熟：
兰香湖二号东侧两块容积率仅有1.01、限高24米的住宅用地将要起拍，未来预计是洋房+叠墅+联排的低密度产品。
而这两块地拍完之后，就剩余南侧的15-09地块以及更南侧的一块宅地入市开发（红色框为本次起拍的两块地，黄色框为未来待拍），整个兰香湖一圈就全部开发完毕，进入全面成熟期。
此外，前一段时间吴泾本身就发布了三块新的住宅用地：
三块地都是紧邻23号线吴泾站，总建筑面积25.7万方，包含配套建设的一部分商业地块。
这几块地意义非凡——标志着吴泾的开发从原来的偏居一隅的兰香湖时代，正式进入以23号线为核心开发主轴的滨江时代。
而这些项目，大概率都会在明年进入市场，吴泾也将成为明年楼市的热点区域。
从发展的角度来看，吴泾的潜力是巨大的：
1、产业定位和张江都是科创策源地，有自己的造血能力，假以时日发展上限非常高，从楼市角度就是会有源源不断的购买力；
2、从区域的发展势能上，这里通过23号线直接联通徐汇滨江这个正在扩大的市中心，房价梯队有机会弯道超车——作为徐汇滨江的直线外溢区域而存在，有机会拔高自身的价格体系。
但是预期能否实现也有很多的未知数：
1、徐汇滨江能否真正成为CAZ的一梯度地段？
房价上、产业上、商业影响力都需要是一梯队，才能把吴泾也大幅度带飞。
2、闵行的重心资源是否未来都会给到吴泾？
还是说分给大虹桥、分给七宝莘庄等区域，不同的资源造就不同的结果，房价表现也不同。
如果预期太高，新房的价格也跟着很贵——那么也可能踩坑。
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
