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而深耕品质高端人居的金茂，倾心打造中环盘双轨交改善标杆，金茂上海“满系”首作——宝山庙行【金茂-满誉】

从地段占位、交通路网、生态环境到产品户型、社区生活，全方位匹配上海刚需、改善家庭居住需求，成为当下宝山楼市备受关注的热门新盘。

项目已取证，备案均价72500元/m²，首开212席，5月22日开启认购，计划于5月29日开盘！

推售建面约112-135-146㎡高层

总价约641万起

建面约150-170-190㎡叠墅产品

总价约1235万起

无论是初次改善、三口之家进阶，还是追求终极居住理想，都能在此一步到位。

首开涵盖16#、18#两幢观景高层，及 1#、2#、3#、4#四幢纯低密叠墅产品

户型图赏鉴

建面约146㎡将改善尺度直接拉满，4房2厅2卫的格局里，做出了超乎寻常的奢阔体验。

阔境尺度：14.2米南向面宽，四阳台革新生活动线

这款146㎡户型的核心亮点，在于约 14.2 米超大南向面宽，将采光与景观视野做到极致。

样板间将南侧次卧与客厅打通，形成约 7.1 米巨幕横厅（仅为展示，后期业主可以自行选择将南次卧融入客厅），气场与尺度直接对标市面大平层，彻底颠覆传统户型的空间认知。

更具突破性的是，项目打造了区域少见的多阳台格局，实现功能与生活的完美分区：

南阳台纯粹留给诗意与休闲，观景、品茶、沐浴阳光；北侧空间预留水电点位，专门承载洗衣、收纳、杂物储藏等功能，把生活琐碎全部妥帖安放，让南向景观空间真正还给生活本身。

主卧套房面宽达 4 米、进深 5.5 米，配备 270° 转角飘窗（边套），视野与舒适度拉满；

其余房间也均通过阳台合理延展空间，确保每一处功能区都舒展得体，真正做到大而不空、舒而不挤。

建面约112㎡、135㎡户型同步首开，112㎡三开间朝南，动静分区清晰，总价更友好，是年轻家庭一步入主金茂的绝佳起点；

135㎡宽厅大四房，尺度进阶，功能更全，完美承接成长型家庭的改善需求。

从112㎡到146㎡，再到150-190㎡的叠墅产品，不管你处于哪个家庭周期，都能在这里找到那个“刚刚好”的家。

静奢设计：国际审美打底，108处细节落笔

从欧洲进口尼斯木、烟雨江南与梅里雪山奢石，到大面积温润木饰面、主卧皮革背景墙，再到全屋系统窗与入户铸铝门，项目在所有不可逆的核心装修部位不计成本，只为呈现真正经得起时间考验的品质。

更值得一提的是，全屋融入 108 项人性化细节：入户无门槛设计，消除 10cm 高差，让轮椅、婴儿车都能顺畅通行；

不锈钢踢脚线全部做钝化处理，避免磕碰更安心；全屋无主灯设计营造柔和氛围，厨房吊柜下配备感应灯带，餐边柜进深做到 60cm，让收纳与使用更加从容。

五舒科技：看不见的系统，看得见的舒适

全屋智能：金茂首次将科技系统接入智能控制。语音即可分室调温、预约会所；手机App远程开门，访客到来自主放行。

毛细管网辐射系统：舒温、舒湿、舒氧、舒洁、舒静。省去空调、地暖、加湿器、除湿机、空气净化器等传统家电，把空间还给生活！

土拍回顾及规划

2025年举行的上海的第九轮土拍中，金茂以372640万的总价，拿下了宝山N120702单元B2-08地块，该宗地块距离1号线、以及18号线二期呼兰路站步行即达。

项目地块总占地面积55951.9㎡，容积率1.8，总建筑面积159832.42㎡，地上总建筑面积106232.42㎡，地上计容建筑面积10713.42㎡，地上不计容面积5519㎡，地下建筑面积53600㎡。

项目将拟建8幢16-17层的高层，在社区的西侧；2幢6F的洋房，以及13幢叠加，分布在了东侧。其中16、19、20、23号楼首层局部架空，18号首层全部架空。还设计了下沉庭院。

项目以1.8 超低容积率，在寸土寸金的中外环间造就难得的低密谧境，高层与叠墅高低错落的规划，让不同家庭结构都能拥有更从容的居住尺度与私密感。

东侧约 8000㎡城市绿地公园与社区内部 “一轴一环三线” 高定园林无界交融，再加上双河双园的天然生态基底，社区整体绿化率突破50%。

超级界面+五重归家：从城市到家的情绪转换

近300米城市封面界面，将街角地标、花园街区、商业配套与礼仪大门有序串联，以开放包容的姿态打破社区围墙，让城市与生活温柔相融。

约百米奢阔门厅搭配近9 米挑高穹顶，米色奢华石材与精致鎏金铝板相映成辉，每一步都在褪去外界纷扰，归家第一眼，便是身份与气度的宣言。

社区内部更打造超 700㎡下沉庭院，以 “一院万年” 为意境，营造五级层叠的纵向山水景致，将社交休憩、观景赏心、游园漫步等多重功能融于一体，实现内外景致共融、定制化生活场景无缝衔接的沉浸式体验。

艺术立面：克里姆特金箔风格，北上海城市艺术杰作

以月光米黄石材为底，香槟色与鎏金线条勾勒出区域首创的“克里姆特金箔风格”，结合大面玻璃。

超2700㎡“双馆双营”会所+架空层

超2700㎡的空间里，有纵深超10米的立体图书馆、6大运动场域、下沉庭院、健身中心……阅读、会谈、亲子、运动，每一种生活方式都能找到专属场域。

架空层同步满配：共享工作间、练琴房、日咖夜酒……家的延伸、社交的容器、兴趣的载体，用双馆双营的复合运营，回应当代年轻人对知识和健康的双重追求。

生活配套

交通方面：1号线呼兰路站，距离项目仅300米。作为上海最早、最核心的南北大动脉，直达人民广场，覆盖徐家汇、南京西路、静安寺。

18号线呼兰路站100米，这条“换乘王”串联新江湾、杨浦滨江、陆家嘴、龙阳路，东西向拉通整个北上海。通车后，从家到陆家嘴，不用换乘，一车直达。

商业方面：南侧约2公里直达宝山万达，还可快速抵达宝山山姆、大宁国际等高能级商圈，不用等待、不用期待，所有改善生活的需求，在这里全部现成兑现。

教育方面：项目对面就是上海市示范幼儿园陈伯吹实验幼儿园，一路之隔便是宝山公办小学第一梯队宝山区第二中心小学。

西侧约1公里庙行实验学校、南侧约1公里华东师大宝山实验学校，高中升学率均超90%，让孩子的成长之路稳稳起步、步步安心。免责：仅作教育配套示意，项目具体对口学校以教育局发布为准

医疗方面：项目直线约 1 公里可达上海大学附属仁和医院（二甲）；地铁 6 站直达第十人民医院（三甲），北侧 8 公里华山北院（三甲）持续托底，形成 “近可日常、远可急救” 的分级医疗体系。

生态休闲：项目所处的庙行镇全镇绿化覆盖率高达38.6%，人均公园绿地面积 18.1㎡。不仅稳居宝山第一，更是全市平均水平的2.1倍，位列上海城市化密集区域前5%。

项目北侧直连智力公园与蕰藻浜滨水步道，东侧是金茂自建约 8000㎡城市公园，南侧坐拥约3000㎡口袋公园，真正实现别人出门找公园，而你一出门就被公园环抱。

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实现住房“所见即所得”

买商品，一手交钱、一手交货，对消费者来说理所应当。但在住房领域，过去很长一段时间内，中国实施商品房预售制度，许多购房者付款时买到的是“期房”。预售制一定程度上促进了房地产行业发展，却也带来新建商品房有时“货不对板”、未能按期交付等问题，影响购房者权益。

“十五五”规划纲要明确，推动房地产市场平稳健康发展。其中提到，有力有序推进现房销售。这意味着，购房者期待的住房“所见即所得”，正成为现实。

现房销售好在哪儿？

——一方面从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；另一方面，拉长房企的建设周期，告别“高周转”的运作模式

多年来，很多购房者想买房时，通常有两种选择：要么买新房，但基本为期房，多数以年为单位交付；要么买二手房，购房者看房时对装修、房屋质量等心中有数，基本“所见即所得”。

“买二手房，小区环境通常没有新房好。而买新房大多得等一年甚至更久才能拿到钥匙。挑房时主要听营销、看沙盘、看样板间，最后房子建成什么样还不知道，让人不太放心。”来自上海的购房者陈曦说。

新房能否也实现“所见即所得”？去年底，住房城乡建设部部长倪虹曾表态，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

“十五五”规划纲要提出，“推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”。

从原先的商品房预售制，到如今要推进现房销售，中国的商品房销售制度为何发生这样的变化？

“主要目的就是实现‘所见即所得’，同时解决部分房企靠预售资金融资、实现快周转但不注重打磨产品的问题。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。此外，还有助于避免地方靠规模化卖地但不注重交付和社区服务品质、只注重增量不注重存量维护等问题。

商品房预售制有其时代背景。上世纪90年代，中国为了解决住房短缺矛盾、引导商品房发展，引入了商品房预售制。1995年起施行的《城市房地产管理法》，专门明确了商品房预售应符合的相关条件，包括按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。

“客观地说，商品房预售制促进了中国的城市化发展、房地产行业发展和相应的招商引资。”李宇嘉说。我国早期的商品房预售制，为城市的建设融资、住房供给融资提供了支持，满足了彼时快速城市化、工业化发展背景下的资金需求。

然而，这种模式下也出现了地产界“高杠杆、高负债、高周转”的现象。在房地产市场供求关系发生重大变化、“土地财政”难以为继的背景下，住房预售模式已不再那么“吃香”。

围绕购房者普遍关注的住房交付问题，去年底，住房城乡建设部方面表示，保交房任务全面完成。“在‘保交房’全面完成的基础上，要建立保障交付、维护业主权益的长效机制，关键还是要现房销售。”李宇嘉说。一方面，现售“所见即所得”，从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；另一方面，现售拉长房企的建设周期，告别“高周转”的运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质，有利于行业转型，实现高质量发展。

现售制度如何推进？

——因地制宜。江苏徐州、天津等地部分楼盘已开始实施

从有关部门此前提到要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，到“现房销售”被写入“十五五”规划纲要，推进现房销售的政策方向愈发明晰。那么，究竟哪些地方适合先施行现房销售？又应如何推进现售制度？

“适合先开展现房销售的地区有几类。”李宇嘉分析，一是片区内新房较少，存量房占绝对主导的区域。这些地方新房需求大、供给少，购房者改善性需求潜力大，愿意为好产品支付一定溢价；二是片区内此前存在住房交付问题，导致市场对期房接受度较低的；三是片区内高品质住房需求潜力本身就较大，购房者属于“高净值人群”，愿意支付更高溢价、个性化需求突出。

业内人士分析，从已有的现房销售项目看，其推进路径大致可分为三种：一种是主动型现房项目，即企业主动的战略选择，项目规划期就为现房销售；第二种是“强制型”，在土地出让时就要求为现房项目所用。比如深圳的部分住宅地块在土地出让规则中，明确要求全部现房销售。还有一种是“被动型”，由于期房阶段性去化缓慢，房企资金回流困难，在符合相关条件的基础上，开发商将期房转为现房销售。

目前国内已有多个城市，采用不同模式施行现房销售。在江苏徐州，某房企近日宣布正式落地“主动现房战略”，旗下试点项目采用“先建后售、全实景呈现”模式，不卖期房，不做沙盘，让购房者“看过再买”。在天津，最近开盘的某现房销售项目，主打“买入即交付”。据项目公开数据，开盘3小时，项目去化就超过七成。在江西南昌，今年初某楼盘宣布实施“主动现房销售”，购房者可在项目现场看到实景园林、地下车库等真实配套。

“以徐州的现房销售项目为例，房企选择徐州作为首个试点城市并非偶然。这和企业在徐州市场的深耕程度有关，是其敢于试水现房销售的市场前提。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房企在具备品牌认知、客户基础的城市，进行新模式试点，可以部分对冲市场对新模式的接受风险，并借助口碑积累，实现快速转化。

总的来说，无论是哪种现售模式，都透露出鲜明的政策信号：房地产行业正从预售模式向“所见即所得”的现售模式有序推进。中指研究院企业研究总监刘水认为，现房销售是行业转型必然方向，但转型仍需时间。未来估计行业在较长时间内将处于“预售为主、现房为辅”的模式，但现房销售在重点城市和高品质项目中的占比有望进一步提高。

对房企影响多大？

——房企现金流及融资渠道要求更高，需要具备更强的产品实力

现房销售，有利于更好保障购房者利益。

“去年决定要买房以来，我和家人就不停看房，其中中意的两个小区，环境、绿化都很好，但都得等一到两年才能交房。”来自浙江的许昕雨说，最后，她买了一套现房，价格比之前看的期房贵30来万，“但我们都觉得值。一方面，现房不用担心烂尾风险，买了很快就能开始装修，入住周期短。另一方面，现房更实在，看房时看中哪套就是哪套，各个房间的采光、前后楼栋的间距等细节都能看到，比看沙盘踏实多了。”

推进现房销售，更将对中国的房地产行业产生深远影响。

首先，房企的“资金玩法”彻底变了。

“在预售制下，期房的销售周期通常较短，在一年左右。”李宇嘉说。短周期，意味着“快投入”：拿地快、开工快、销售快，这种资金快周转的模式下，杠杆效应强，风险较大。“而现房销售的周期可能在两三年，需要房企合理预判届时的市场需求、价格变化，以确定产品的定位、设计研发、价格等主要指标。”这意味着，房企要具备充裕的现金流、畅通的融资渠道和理性的投资评估。

其次，卖房的逻辑从“卖预期”转向“能验证”。

房子是用来住的。过去，在商品房预售模式下，购房者买房通常是看图纸、看样板间，但是最终实物品质如何，只有等到交房时才能验证。而在现房模式下，购房者可以实地看采光、通风、社区环境，开发商的产品需要接受现场验证。因此，房企需要更加务实，具备较强的产品实力。

业内人士认为，伴随现房销售的推进，市场结构或将进一步分化。

“对行业来说，推进现房销售可能迎来一波洗牌。”李宇嘉说，一方面，这将淘汰掉“泡沫较大”的企业，让住房回归居住属性；另一方面，一些中小房企或将迎来发展机遇。“中小房企项目较少，对本地需求较熟悉，擅长做定制化的小而美产品。而对于龙头房企来说，基于此前大量项目积累的数据，他们能全面掌握客户需求；加上大房企本身在设计、物业等全过程管理中的把控能力较强，其消化现售成本的能力更强，也有实力打造宜居的‘好房子’。”