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嘉峪关楼市发布 2025-08-23 10:40:54
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2025年的小阳春,势头太猛了!2月,上海二手房交出高分成绩单,网签量16742套,同比上涨120%。3月8日,网签成交1432套,刷新2025年单日最高成交纪录。

从历史规律来看,成交量增加,楼市价格回暖是常态。部分品质较为不错的二手次新板块,成交价已经攀升,外环外的销量王大虹桥就是其中之一。以蟠龙天地为首的品质次新,成交悄然回暖。

与此同时,土拍市场热度被持续推高。

市区价格狂飙,连着带动郊区也开始涨价。唐镇、嘉定新城,纷纷出现高溢价成交地块。青浦土地推介会推出三块大虹桥的地,也接二连三亮相。

土拍火热+二手市场回暖,当下,无疑是上车楼市的大好时机。

纵观整个上海市场,有联动价的新盘中,还有哪个值得买?

同济蟠龙里,就是目前更好的选择!600万级的的价格,在市场价值爆发前夕,买到蟠龙天地旁+双轨交汇地铁盘+超低能耗低密小高层社区,坐拥磅礴的百万方资源配套!

大虹桥沉淀多年,进入产业大爆炸阶段,尤其是西虹桥片区,百万方级别的繁华商业、产业园区都集中在2023、2024年竣工!总部企业一路连缀,兑现期已然来临。

“难以替代,才有未来”,作为虹桥核心区唯一在售的新房,它的不可替代性,将是未来坚实的价值壁垒。

1 反弹!徐泾楼市回暖明显

随着上海楼市二手房的回暖,徐泾也开始“止跌逆袭”。

知名标杆二手,万科天空之城3个月猛涨107w,同样的户型面积,单价拉回了7万/㎡,且成交周期更短。

曾创造楼市积分神话的蟠龙天地,最新的成交价与挂牌价都爬升回到8万/㎡大关。

同样的户型,四个月反弹将近200万。最新成交的三套房源单价都在7万/㎡以上,且单价逐步抬高,回升势头非常猛。

招商虹桥公馆,成交价和挂牌价都在缓慢上涨。

俗话说“信心比黄金更重要”,徐泾的楼市在这波大趋势之下,表现出强大韧性。作为大虹桥核心板块,它的地位依然不可动摇,随着产业和人口的双重导入,新一轮发展机遇迎面而来。

2 600万级的新房首选

拥有全市难以匹敌的高能级配套

过去一整年,大虹桥徐泾的新房供应仅690套,同比下降81.82%;土地供应,除了极个别城中村改造签约,基本没有新的身影。换句话说,想要在徐泾买到新房的机会并不多。

蟠龙里,作为大虹桥核心区唯一在售的新房,它的质价比真的非常突出。

1、站位外环外板块中资源浓度最强的大虹桥

平心而论,全上海600万级的新房,目前可以买到江桥、南翔、松江新城、九亭、上大等地方。随着土拍的火热,今年嘉定新城首拍地块都达到了30%的封顶溢价,直奔“6”字头而去。

如此对比下再来看大虹桥,无疑是其中TOP级别的板块。

2025年,大虹桥徐泾进入全面兑现时代,六大总部将全面竣工,虹桥国际开放枢纽核心承载区基本建成,总部经济率先崛起。

美的全球创新园区成功送电,预计春节前后基本完成,二季度员工入驻。

美的全球创新园区效果图

安踏集团全球零售总部预计今年启用,将容纳4000-5000人办公,其中安踏体育主题公园也会对公众开放,一块西虹桥片区超高水准的篮球主题公园,值得期待。

圆通国际金融与科技总部预计今年启用,总投资约10亿元,预计2025年6月完成竣工验收,9月正式投入使用。

除此之外,三棵树、新潮传媒、惠泰医疗、波司登等等总部落地。为徐泾的产业再上一剂强心针。而这些必将引来人口集中导入,有产业,有人口,催生出居住需求!随着徐泾的供应量的放缓,此刻入手蟠龙里,更加弥足珍贵。

外环外超强商业体量,吊打同价位板块。

首位SHOWAY是约140万方文化商业综合体,涵盖奥特莱斯、剧场群等业态;附近还有虹桥天地、龙湖天街等。

周边汇聚了同步纽约百老汇及伦敦西区的大虹桥百老汇、22万方兰韵文化中心、蟠龙天地等文化综合体,兰韵文化中心等,商业+住宅,一个伟大的国际居住区已经跃然纸上。

日常囤货,开市客、山姆都在生活半径,奥乐齐、盒马,解决大多数基本生活需求。

2、拥有双轨交,未来的升值潜力巨大

对于外环外的居民来说,家门口能有一条直通市中心的地铁是工作与生活的刚需,也是未来溢价至关重要的因素。

用数据说话——

1/3/5号线交汇的莘庄、2/4/6/9号线纵横的世纪大道等枢纽,20年间地价增幅超800%;

二手市场上,距地铁站500米内的住宅溢价率长期维持在15-25%;

轨交沿线商业体日均销售额较非沿线区域高42%,静安寺、陆家嘴等站点周边写字楼租金溢价达25-30%;

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(以上数据来源于网络,仅供参考)

同济蟠龙里,步行范围内拥有双轨交,1站直达虹桥商务区!

与17号线国家会展中心站直线距离约750米,13号线诸光路站(建设中) 直接距离约800米;

同时与2号线徐泾东路站直线距离约1.3公里,2号线直达市区,连接了虹桥火车站、南京东路、人民广场、陆家嘴等重要节点,被誉为上海最强能级地铁线。

3、高端配套一网打尽,占领真正的价值高地

医疗方面,距离本项目直线仅2公里左右,三甲医院复旦大学附属华山医院西院。

教育方面,接轨国际教育。项目一路之隔就有民办青浦世外,约2km内还有英国学校、美国学校、新加坡学校、韩国学校多所国际学校。(新房不承诺学区)

最后的生态资源优势,整个区域内拥有约23万方蟠龙公园、安踏体育主题公园(在建中) 、蟠龙路站约11万方公共绿地(规划中) 。蟠龙公园,还以科技为主题建造了儿童游乐场地。

蟠龙公园实景图

在步行可至的范围内能够享受到通达的交通、繁华的商业、优美的生态环境、教育、医疗这样全方位的资源,无愧于“外环外第一镇”的名号,大部分人都不会拒绝如此宜居的地方。

3 虹桥主城区内低密小高层

建面约100-145㎡3-4房

样板房焕新升级!

同济蟠龙里的社区打造有三个亮点:综合体住宅+低容积、由4幢14-16F小高层住宅围合而成+低能耗住宅,优势明显。

14-16层低密小高层社区!

在虹桥容积率普遍都是2.5的时代,项目2.0的容积率,由4幢14-16F小高层住宅围合而成,居住的舒适度方面更胜一筹。

效果图,仅供参考

综合体住宅,不仅有住宅部分,还规划了文体和商业用地,总用地面积超过1万㎡。6000㎡室内多功能运动中心,1500㎡智慧菜场,统一经营。开放式公共绿地,把一切都搬到家门口。

18-03地块:室内社区多功能运动中心,体育场地设施不少于8项,如乒乓球室、多功能馆(篮球、排球、羽毛球综合)、多功能房、器械健身房等。

18-04地块:智慧菜市场。同时除菜场部分积极引入社区便民商业,统一营运。

效果图,仅供参考

社区的内部,打造了极具仪式感的归家入口、六大景观特色、架空层等。

效果图,仅供参考

项目还是超低能耗住宅,让生活更经济、更舒适、更静谧、更健康。24小时新风系统、所有外窗均采用三玻两腔节能窗,具备更佳的保温隔热效果,降低50%建筑能耗。

效果图,仅供参考

产品设计上,建面约100-145㎡3-4房,做了当下颇受欢迎的飞机户型。

同时,小区还是无连廊打造,可以规避外部人员走动、搬运,保障业主的私密性和安全性,采光方面也更棒。

建面约100㎡3房2厅2卫户型图

经典的飞机户型,三开间朝南+餐客厨阳台一体化,整个户型的通透性和采光度很棒。

全屋没有过道的浪费+卧室飘窗设计,高效利用每一寸空间,也更加延展了空间感。这个户型兼顾了实用性和功能性,也很好地控制住了总价,很适合年轻家庭上车。

建面约145㎡4房2厅2卫户型图

改善一步到位!大横厅的设计,让这个户型拥有堪比别墅的南向采光面,尺度感以及采光通透度非常出众。

南向大阳台+主卧套房式的设计+无过道浪费,三代同堂居住在这145平的四房空间里,其乐融融。

在装修品牌方面,也是诚意满满!

日立的中央空调+地暖,德普莱太的新风系统,并且是包含了热交换和PM2.5过滤功能的高端系列。

卫生间方面:摩恩的马桶、单柄冷热水龙头、台下盆、手持花洒;科勒的玻璃淋浴房。厨房方面:科勒的单斗不锈钢水槽、抽拉式龙头;方太的双头燃气灶、平板顶排式吸油烟机、洗碗机。

更多细节,比如洗碗机是方太的高端型号,15套大容量可洗锅;灶台下方,铺设了全覆盖的台面撑板,可大大降低高强度使用后台面开裂的可能性;客厅预留电动窗帘插座等等,都展示着开发商的用心做品质。

附样板间视频

总结:楼市回暖+土拍屡屡高溢价,未来上海的新房市场,非常精彩。

徐泾的价值正在迅速回归,同济蟠龙里,作为大虹桥主城区内的唯一在售的新房,虹桥TOP级的地段+无可比拟的丰盛资源配套,无论是地段还是产品都无可替代。

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尤其是第二季度,在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下,“好房子”项目落地密集,同片区内去化率往往优于传统项目。

从2025年至今部分落地的项目来看,高得房率是新规产品卖得好的核心优势。

如刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”;改善产品以场景创新提升空间尺度与灵活性,赋予改善型购房者高端居住体验;而对于高端产品来说,部分产品突破空间形态,平层别墅化,通过“垂直+水平”的立体化设计,将传统别墅的分层功能(花园、露台、地下室)融入单层平面,实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级等。

但随着项目的集中入市,也使得产品力竞争持续加剧,CRIC调研数据显示,部分前期热点城市,如成都、武汉、重庆、郑州、南京等的新规项目开始出现不同程度的回调,高得房率不再“一招鲜吃遍天”。

2025年,在“好房子”国家战略引导下,重点城市密集出台“好房子”新规,如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。

这些新规显著提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。激活了刚需、改善、高端客群的分层需求。

CRIC调研数据显示,2025年上半年重点城市产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的“托举”作用。

如广州为5月全市共有8个新规项目入市,推货量占全市五成,认购量则占全市七成,6月全市共有11个新规项目入市,推货量占全市六成,认购量则占全市约九成,新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点;

重庆6月四代宅与普宅去化率极度分化,四代宅普遍去化率均在75%以上,而普宅去化率基本在二成左右。

据CRIC监测数据,广州、武汉、重庆、南京等新规住宅去化率超非新规住宅10个百分点之上,成都、郑州新规住宅平均去化率均在四成以上。

不过值得关注的是,随着含四代宅在内的新规住宅集中入市,产品力竞争持续加剧,并非所有新规项目均可实现热销。

通过对比重点城市6月-7月新规住宅项目平均去化率变动发现,除了广州之外,成都、武汉、重庆、郑州、南京等均出现了不同程度回调

这一方面是整体市场热度小幅下行,另外一方面也是项目自身出现差异。

事实上,当前市场若新规产品亮点若仅停留在得房率提升上,难以打动客户。

以武汉7月开盘某荟项目为例,该项目为商改住地块,高铁TOD超高层项目,具备一定的产品优势:(1)高得房率:提升至97-98%,增加电梯前室及设备平台赠送,南向采光面增大;(2)空间尺度感及功能性提升:高赠送下128平打造为4房,功能性提升;中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。售价仅为13700元/㎡,但开盘去化率仅为18%未能实现热销。

究其原因,主要源于项目自身大盘配套未落实,板块规划兑现慢,价值难提升:项目拿地近10年,自身大盘配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态,北洋桥中央生态公园也处于在建中,板块规划兑现度滞后,导致客户对区域前景信心不足。

除此之外,还有部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳。

以成都为例,7月共监测到5次开盘,均为新规项目,开盘分化持续加剧,除了近郊2个刚需刚改项目因地段交通+性价比优势开盘即罄外,主城3个项目首开,开盘去化均约3-四成,不足城市平均。

究其滞销原因,主要是产品定位存在偏差,上述项目因区位核心,单价基本都超3万元/平方米,且以大面积改善产品为主,购房门槛较高,性价比优势较弱。

随着新规项目集中入市,部分城市出现了客户分流情况。

如重庆去化率持续走低,据CRIC监测数据,2025年5-6月为四代宅入市高峰期,项目去化率持稳在75%,而步入7月以来,部分四代项目去化率不足三成,存在流速放缓迹象。

以重庆某项目为例,自入市以来一直居于板块前位,4月新推出100平以下四代宅,95平户型最大赠送面积可达约30平,赠送率达到40%;因而对比同楼栋普通产品仍然在溢价和流速方面具有明显优势。不过7月加推去化一般,去化率仅27%。

在新规产品持续热销的背景下,近期部分城市开始加强对新规产品的监管。

据媒体报道,有业内消息称,广州即将出台住宅报建新规,严厉打击“偷面积”行为。尽管广州尚未正式出台限制高得房率的措施,但目前已加强对项目报建的审批力度。相关部门在收到项目报建后,严格按照各项规范从严审批。

成都对新规产品的监管也在收紧,其新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%,但实际操作中,项目往往会通过一些不合规的方式使得实际的赠送率超过这个比例,甚至有些项目到了40%。因此,根据成都最新出台的建筑工程验收规范,房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中,如果实测误差值过高,房企将可能被处罚。

一方面是新规产品亮点仅停留在得房率提升上难以撬动销量。另外一方面是新规产品的设计与监管收紧,可以预见,未来房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。

总体来看,随着各地新规住宅项目集中入市,更多热销的新规产品往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目,仅单纯依靠高得房率作为唯一亮点撬动销量模式已难以维系。

未来新规住宅市场竞争还将持续加剧,尤其是对于高端客群而言,往往会综合分析项目优势和劣势,做出更为理性的判断。市场竞争将持续白热化。

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