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01
徐泾楼市的“分化真相”
改善型产品才是“硬通货”！
尽管政策放开，但仍有购房者犹豫：前几年徐泾超量供应的5年限售房源，解禁后会不会冲击二手市场？
其实，这种担忧忽略了“供应结构的差异”。
徐泾楼市早已进入“分化期”，刚需户型与改善户型的命运截然不同。
前几年徐泾供应的大多是百平左右的紧凑小户型，如今已形成积压，价格承压；
但真正能满足高端人才居住需求的改善型大户型，依然“一房难求”，在二手市场拥有独立行情。
所以，灿辉·晶萃173的“精准卡位”，做改善市场的“稀缺品”！
正是看准了这种市场分化，30年老牌沪企灿辉国际，带着法式3.0迭代新作灿辉·晶萃173亮相徐泾。
该个项目的“精准度”，体现在两个关键维度：
1）户型尺度：
起步就是116㎡大三房，且附赠面积最高达20㎡，即使是120㎡左右的产品，实际尺度也能归入二手市场140㎡以上的“改善档”，直接避开刚需户型的“红海竞争”；
2）圈层纯粹：
纯大户型社区意味着居住圈层的高度统一，对于城市菁英而言，这种无形的社交资源与生活氛围，是刚需社区无法替代的。
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
02
灿辉·晶萃173不止是“房子”
更是徐泾的“品质标杆”！
在徐泾，不缺“房子”，缺的是“好房子”。
而灿辉·晶萃173的出现，不仅填补了改善市场的缺口，更以“法式美学+顶豪配置”，重新定义了徐泾的人居标准。
1、顶豪配置：细节里的“居住尊严”
除了颜值，项目的“实用性”更让人惊艳，很多配置甚至超越了传统顶豪！
3）空间尺度：
所有户型层高约3.15米，比普通住宅多出35厘米，不仅让空间更开阔，还多了隐形的垂直收纳空间。
4）私密体验：
一梯一户设计，预留约7㎡独立入户区，从电梯厅到家门，全程无干扰；
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
3）116㎡/122㎡户型堪称市场上家庭需求的经典之选：
随着时代变迁，家庭结构逐渐小型化，三口之家甚至两口之家成为主流。
从空间布局看，这个面积段通常可打造为舒适的大三房。
一间宽敞主卧，配备独立卫浴与衣帽间，为业主提供私密休憩空间；
次卧可作为儿童房或客房，布局合理，满足不同居住需求；
书房的存在，无论是用于办公学习，还是打造成兴趣空间，都能让家的功能更加完善。
客厅与餐厅相连，形成开阔公共活动区域，不管是家庭聚会，还是日常休闲，都能承载一家人的欢声笑语。
这样的空间规划，既能满足当下生活需求，又具备一定成长性，即便未来家庭结构有所变化，也无需频繁更换住所。
项目户型示意图，仅供参考
另外，116㎡/122㎡的面积既不会因过大带来过高成本与冗余空间，又能在有限面积内合理规划，满足多样化居住需求。
若以116㎡户型某5层为例，总价仅约700万。
按照最新的上海825新政：不仅首付更灵活、还款压力减小，还能享受更低利率，减少持有成本。
1）外环外不限购+成年单身视为家庭，打破刚需改善人群购房套数限制，释放购买力；
2）公积金贷款额度上浮且可提可贷、首付首套最低20%，如果不按绿色建筑上浮，家庭（夫妻双方缴存）首套最高可贷184万元（5年以上利率2.6%），降低改善客群购房门槛；
3）商业房贷利率不分首套二套，最低3.05%，降低持有成本。
这对大虹桥板块（如美的、安踏等企业）的高收入家庭而言，收入足以覆盖还款，压力可控！
结合地段价值与户型实用性，116㎡/122㎡堪称性价比优选！
4）4房实得率高达92%：
建面约144-146㎡的4房做了4个阳台，可打造成茶室、小花园或家政区；边套户型配备270°折角飘窗，视野延伸感十足。
此外，加上阳台、飘窗等赠送面积，项目4房最高实得率高达92%！相当于“买140㎡得160㎡”！性价比远超同板块竞品。
项目户型示意图，仅供参考
2、法式基因：把“凡尔赛美学”搬进徐泾
作为灿辉国际的“法式迭代之作”，项目从外立面到社区园林，都渗透着纯粹的法式韵味：
1）外立面：
延续法式“三段式”设计，底座用庄重石材，中部是铝板搭配玻璃幕墙（高造价+高采光）；
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
顶部是曲面云镜冠顶，用“曲线与非对称”构图，打造出灵动的艺术化轮廓。
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
2）社区园林
以勒布伦、马蒂斯、莫奈等艺术家的作品为灵感，打造“瑰丽门礼-艺感游廊-浮屿繁花-花汀水秀-绮境林隐”五大景观节点；
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
还专门设计了童趣成长空间，兼顾美学与实用。
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
3）地下车库
住宅的地下车库以“光影、质感”为设计理念，将其打造成一个充满艺术气息和自然韵味的空间；
项目效果图示意图，非交付标准，仅供参考
3、灿辉的“徐泾基因”：30年深耕的“信任背书”
选择一个项目，本质上是选择背后的开发商，而灿辉国际，无疑是“最懂徐泾”的开发商。
1994年落子徐泾，30年来打造了灿辉·晶华（大虹桥首个纯法式别墅区）、灿辉·晶典1733（当年大虹桥销冠）、灿耀星城（全市首个100%原址安置+100%精装交付的城改项目）等标杆作品；
作为“徐泾城市服务商”，灿辉构建了完整的“生活生态圈”：业主上学有徐泾幼儿园（上海一级）、徐泾中小学（全国示范），吃饭有甬府等高端餐饮，创业有写字楼，娱乐有锐客汽车运动体验中心，出差近虹桥机场，生活所需，几乎都在“步行+短车程”范围内。
03
大虹桥的产业能量，将是陆家嘴的6倍！
很多人把环外限购放开看作“普涨信号”，却忽略了板块间的本质差异：
有的板块是“政策刺激下的短期补涨”，而有的板块则是“产业与配套双重驱动的长期价值兑现”。
徐泾显然属于后者，而TA的稀缺性，从三个维度就能看清。
示意图，仅供参考
1、产业爆发：今年是大虹桥“价值兑现元年”
比起前几年的“高调宣传”，今年的大虹桥似乎少了些曝光度，但这并非“降温”，而是进入了“实干期”。
大量重量级产业项目在今年集中落地，形成了一场“产业爆发潮”：
7月，上海美的全球科创园区正式启用，这个集科技办公、研发创新、商业休闲于一体的总部园区，未来将导入8000-10000名高端研发人员；
年底，安踏集团全球零售总部即将投用，不仅能容纳4000-5000人办公，还会配套开放一座西虹桥片区超高水准的篮球主题公园；
圆通国际金融与科技总部、康恒环境全球总部、西虹桥科创中心，以及总投资50亿的网易上海国际文创科技园，也将在今年内陆续启用或完工。
示意图，仅供参考
更关键的是，以徐泾为核心的大虹桥经济共同体，未来预计将有超3000家企业入驻，办公人口接近80万。
要知道，当前陆家嘴金融贸易区的日均办公人口也仅有约12.6万人次。
这意味着大虹桥成型后的产业能量，将是陆家嘴的6倍！
2、配套升级：交通、商业、医疗全面“补位”
产业之外，徐泾的城市配套也在今年迎来“质变”。
1）交通配套：
2号线西延伸线已进入试运行阶段，预计今年进博会前开通，徐泾与上海主城的通勤效率将再提一个档次；
2）商业配套：
140万㎡的虹桥首位中心预计9月逐步亮相，涵盖43万㎡商业、40万㎡写字楼、7万㎡剧院及5万㎡高奢酒店；大虹桥第一个印象城MEGA也将在年底开业。
两大商业体将直接填补区域高端消费空白。
3）医疗配套：
新虹桥国际医学中心加速完善，云南白药上海国际中心、东软上海科技中心今年启用，上海泰和诚肿瘤医院一期预计9月完工，明年1月运营。
高能级医疗资源为居民保驾护航。
示意图，仅供参考
04
徐泾的“窗口期”，正在倒计时！
买房选择的本质是，选“地段潜力+产品品质”。
而徐泾核心的灿辉·晶萃173，既能享受大虹桥产业爆发的红利，又能拥有改善型产品的“抗跌性”。
这种“地段+产品”的双重优势，在上海楼市中极为稀缺。
并且，今年将是大虹桥“价值兑现元年”。
对于购房者来说，现在入手品质与尺度双一流的灿辉·晶萃173，不是“追涨”，而是“提前布局”。
如今在上海，能同时实现“地段改善+产品改善”的机会不多，而这样的机会，一旦错过，可能就再也没有了！
最新消息：灿辉·晶萃173已过会，过会均价约60562元/㎡！
将推出建面约116-146㎡3-4房，即将认购！
另外，项目醇法美学样板间已正式开放！欢迎预约参观~
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财税政策正在从普惠向精准施策转变。
近日，财政部会同国家税务总局发布公告称，自今年9月增值税纳税申报期起，对相关行业采取新的增值税留抵退税政策，并突出对重点行业的支持。
房地产行业获退税政策支持
根据公告，制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业等4个行业，9月起可按月向主管税务机关申请退还期末留抵税额。而这些行业也是国家大力支持，符合产业政策导向的领域。
同样，房地产作为支柱产业，为支持市场稳定健康发展也享受了单独留抵退税政策。
公告明确，房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%。
上海财经大学公共政策与治理研究院执行院长田志伟表示，此举保持房地产开发企业的留抵退税政策的稳定，在一定程度上能够缓解房地产开发企业资金压力，是保障房开企业稳定发展的重要举措。
中南财经政法大学财政税务学院副教授张子尧认为，公告单独明确房地产开发企业适用留抵退税政策具体情形，且体现政策连续性和一致性。房地产业的行业特殊性决定了其留抵税额总体规模相当可观，此次留抵退税政策的实施有望对房地产业的经营稳定和高质量发展起到有力支撑。
留抵退税政策落到实处
为将政策落到实处，规范办理留抵退税业务，公告还明确了有关征管事项。
公告称，房地产开发经营业纳税人，是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。
销售额及预收款比重根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额及预收款计算确定；申请退税前经营期不满12个月但满3个月的，按照实际经营期的销售额及预收款计算确定。同一计算期间内已经参与比重计算的预收款，不得重复参与增值税销售额的计算。预收款是指采取预售方式销售自行开发的房地产项目收到的款项。
同一计算期间内既取得房地产开发经营业务增值税销售额或预收款，又取得其他业务增值税销售额，且销售额及预收款比重符合房地产开发经营业纳税人规定的纳税人，申请退还期末留抵税额时，应当按照“房地产开发经营业纳税人”、“其他纳税人”规定办理。
从房地产行业来看，鉴于2020-2021年的投资高位、以及2022年以来行业下行周期的客观事实，大量房企普遍在2019年后累积了高额留抵税额。
对此，克而瑞研究中心指出，若按照过往的增值税政策，这一增值税抵税额将与行业的恢复供求新平衡同步，可能需要5年左右甚至更长的时间才能消化，而新出的退税政策将有望把这一周期大大缩短。
克而瑞研究中心认为，政策利好高度聚焦于新拿地企业，有利于减轻新增项目的税费压力，促进房地产市场出现更多优质新增供应，稳定新房市场销售热度和规模，助力行业进一步止跌回稳。
