保利外滩启PARK77
内环内12/18双地铁上盖
建面约99-137m²公园奢宅
超多赠送空间+收纳空间+超配精装
12大颠覆革新体系火爆认购中
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黄浦江的潮水奔涌不息，城市江河之上，见证时代序启人居新作。保利发展上海韬略布局“一江一河”沿岸核心热土，18大旗舰项目齐耀滨江，其中外滩系奢作，澎湃构筑一脉江河的人居迭代叙事。2025保利外滩启PARK77，作为杨浦滨江科创扇面的战略启点，以“颠覆启新”的理念，构筑“12大颠覆革新体系”，就此书写滨江公园人居新时代。
保利外滩启PARK77近期认筹启幕，以首日认筹70+组高燃热度，引领内环内高端住宅认筹新热度！不仅印证了市场对“新一代公园奢宅”生活方式的热烈回应，更标志着“12大颠覆革新体系”作答当代人居生活范本的崭新叙事。
内环滨江价值新坐标，三大理由争藏都心资产
保利外滩启PARK77择址于上海一脉外滩黄金双S湾之一的杨浦滨江板块，坐拥双轨交汇的便捷交通，与江浦公园仅咫尺之遥。随着市场认筹热度的持续攀升，作为内环内罕有的低密社区，其环线价值在2025年上海楼市格局中尤为突出。
其一，政策红利：八批次土拍取消中小套型限制，内环小户型将愈发稀缺
2025年9月上海八批次土拍公告取消“7090”政策，这意味着中小套型比例限制将全面放开，内环内100㎡以下小户型将愈发稀缺。
保利外滩启PARK77作为内环内稀缺百平米三房项目，极有可能成为最后一批小户型产品。
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未来3房起步面积或达120㎡，置业成本将大幅攀升，置业成本飙升同时，项目珍稀优势凸显。
其二，单价窗口：土拍地价预示潜力空间，杨浦内环未来或奔15万/㎡
据了解，上海七批次土拍， 杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。根据“面粉贵于面包”的市场逻辑，未来杨浦内环新房价格或奔15万/㎡。
目前 项目均价13.55万/㎡已启动认筹，处于价格窗口期。
虹口四川北路-临平路 14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王 楼板价约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎 与保利外滩启PARK77均价13.55万/㎡持平，未来该 地块也将剑指20万/㎡
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其三，总价控制：市中心最后的友好门槛，百平米三房“质价比”【质价比 没有说价格】
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项目不仅均价友好，更凭借建面约99-137㎡三/四房的精致面积段，形成更易上车、置换的总价门槛。
据市场调查统计显示，如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。
而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，且大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价门槛，全系户型以“12大颠覆革新体系”，构筑友好门槛内“质价比”创新优势。
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科创扇面”黄金启点，重构产城价值坐标
除此之外，2025年9月，上海杨浦官方重磅发布“科创扇面”战略（数据来源：2025年9月6日上海杨浦公众号），项目所在的杨浦滨江板块，以江浦公园为支点，5KM范围内将“扇面”展开，构筑集科创、高端产业、生态宜居为一体的创新之城，诠释“三区融合”新内涵，成为全球超大城市发展新样本。
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杨浦滨江南段约5KM创新半径内，密布复旦、同济、上理工等，约7家国家大学科技园、100余所科研机构、1200多家国家高新技术企业等汇集高校智力资源高地。如今，工业杨浦于此绘就“创新+生活”双秀带蓝图——西部着力建设“大创智科创走廊”，串联五角场、政立路、江湾体育场三大节点，完美世界、叠纸等独角兽企业汇聚于此；东部着力打造“滨江国际创新秀带”，在滨江南段，美团科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音滨江中心一字排开，科创引领时代。以数字经济与年轻创造力为新引擎，让城区东西两翼齐飞，凭借黄金双线奏出“产—城—人”完美融合的交响乐。
“黄金十字轴”交汇，纵横都心繁华
保利外滩启PARK77更依托地铁12号线与18号线的黄金双轨，于杨浦滨江板块之上实现“30分钟创新生活圈”，覆盖浦东、宝山、徐汇滨江等核心区，形成“西链环同济、北接大创智、东南耀滨江”的科创大格局。
12号线横向通达都心，两站北外滩、四站苏河湾、七站南京西路，覆盖北外滩来福士、太阳宫、白玉兰广场、环贸IPM、恒隆广场等重磅商业中心，以及衡复风貌区、平凉大创谷等城市聚合场域。
18号线纵向贯通“世界文教核-大国科创极核-全球金融极核”，文教极核链接同济、财大等顶尖高校，外滩启3-5站直达三大高校，近享文教核。一公里内15所学校荟萃，菁英教育资源密集，为区域提供高知生活氛围和持续的人才动力。
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科创极核一站地铁直达大连路总部集群与长阳创谷。大连路总部集群定位外企、央国企总部园区，集聚世界500强企业技术研发与地区总部；长阳创谷是上海乃至全国创新创意产业的新高地，聚集超2000家企业，是科创能量的重要爆发点。
“科创+宜居”双秀带，繁华与诗意共生
此次，保利外滩启PARK77的火爆认筹，既是市场对“科创+宜居”双秀带价值的投票，也是上海从“工业杨浦”向“知识杨浦”转型的生动注脚。在这里，产业的澎湃与人才的集聚深度相拥，城市的繁华与自然的诗意和谐共生。
项目东侧直面约3.8万方的江浦公园，西侧为长阳实验学校；1站可达三甲新华医院，2站即达北外滩来福士、瑞虹天地等商业中心。周边约2公里范围内聚集了12所学校，包括明园村幼儿园、齐齐哈尔路第一小学、同济大学附属存志学校等优质教育资源；近享五大商圈——约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约11.25万方黄兴路商圈等，满足高端生活所需。
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“12大颠覆革新体系” 重新定义人居新范式
作为保利发展“三好十五力”产品体系的标杆之作，项目以“静奢革新”为内核，在建筑、景观、室内三大维度实现12大突破，打造“好产品、好服务、好品牌”三位一体的高端居住体验。
启新建筑——「静奢革新 审美革新 质感革新 天际革新」
采用大面积铝板与玻璃幕墙精密拼接，米白色铝板勾勒出几何天际线，与外滩万国建筑群形成跨越时空的对话。
启新园林——「转场革新 静逸革新 功能革新」
汲取国际高奢度假酒店理念，打造“六大度假花园+五重景观空间”，打造洄游的空间体会，结合泛华所的三面环景境界，将“静谧奢享”贯穿始终，让酒店式景观园林与江浦公园绿意形成无界衔接。
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启新生活——「视野革新 场景革新 收纳革新 奢装革新 服务革新」
全系户型标配“全屋飘窗+大阳台”，革新营造空间利用率，建面约99㎡的3房实现三开间朝南、全屋六飘窗的设计。建面约137㎡4房户型，以270°全景舱视野无界连接城市与公园，部分户型通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，西南向无遮挡，纵览四季风景。
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标配入户玄关，LBDK客餐厅、厨房、阳台一线贯通，从客厅、餐厅两大空间聚点和一个分户墙再设计消融边界的场景革新，打造5个场景革新亮点&N种多元复合场景，创造不止于功能的生活场景，构筑启新生活的哲学。
收纳革新体系，将面积约18.06㎡的全屋收纳容量，折叠进2/3的户型面积，以“入户、家政、卧室、厨房、卫生间”五大收纳空间的扩容革新，雕琢每一立方厘米的精致生活。
品质奢装臻选嘉格纳、科勒、唯宝等国际一线品牌，更创新植入美妆冰箱、智能镜柜等人性化细节，让“心向往之的好生活”从愿景落地为可触可感的现实。
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百平三房产品，仍然是非常经典的四叶草户型， 拥有了三个比较独立的卧室，客餐厅LDKG一体化，动线分布合理，完全可以放的下一个6-8人圆桌。
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这个户型，其实是经历过了市场考验的，类似的户型我们在外滩序45、88等项目都有看到，且备受好评。因此，保利外滩启要做的，就是在此户型基础上，进行升级：
第一大亮点，是全屋飘窗的升级。
以样板间建面约137㎡F户型为例，整个户型拥有8个飘窗，每一个功能空间，堪称飘窗全覆盖。其中，两个飘窗为270°转角飘窗，等于就拥有了10个飘窗！
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就拿主卧这个转角飘窗来说，实际的面积来到了4㎡以上， （根据实地测量计算，进仅供参考，以开发商实际交付为准，下同），整个套房主卧，卧室+卫生间+飘窗，形成了一个豪华大套间，堪比一般高层的客餐厅！
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这样的空间附赠，在小户型上更显得弥足珍贵：
项目百平三房，在计算阳台一半面积+飘窗赠送面积的情况下，实得率可以达到91%左右，完美覆盖了当下普通高层的得房率痛点。
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第二大亮点，是全屋收纳空间的升级。
以137㎡户型为例，进门右手边是一门到顶的玄关柜收纳，转角之后，还有一个进深约60cm的豪华收纳，可以用来收纳业主的行李箱、童车、平衡车等等。
进门左手边，雪山银湖透光奢石作为置物台面，质感非凡。
来到客厅，收纳空间更是拉满。次净衣区、餐边柜全部是交付标准，大面积影木的使用，加上装饰主义细节，质感出众：
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餐边柜做了错层设计，上吊柜为窄进深镜柜，防止碰头。地柜做内抽，增加收纳容量的同时，保持了外观的统一性。
次卫门外，做了小家政空间，洗烘套装上方，嵌入了抽拉隐形晾衣架，偶尔可以挂烘干的衣服。
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主卫方面，保利也是始终贯彻着“女性友好”：小户型配置科勒美颜三件套，大户型则升级为五件套，包括了冲牙器、除氯等等，美妆冰箱也同样是标配。
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百平三房里，收纳空间同样做了满配：
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超高的附加值+极致的收纳，让项目的百平三房，拥有了市面上120平产品的居住体验。而在精工细节上，项目更是不遗余力。
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产品的终极“内卷”！
精工细节叫板17万+顶豪
从一房一价看出，项目的最低门槛在1130万起。但保利外滩启Park77交付的，却是能媲美市中心3000万级别的装修标准。大金地暖、空调（或同等品牌），这种标配已经不用多说。
厨电方面，项目大户型采用嘉格纳（或同等品牌）5件套！包括了嘉格纳烟、灶、蒸烤箱和冷藏冰箱（可作为酒柜），另外交付博世双开门冰箱。
这是同级别产品里，非常罕见的交标，一般情况下，在1200万级新房市场，我们更常见的是方太或其他同等品牌，用美诺已经是高标准了。
此外，博世（或同等品牌）冰箱，铂浪高（或同等品牌）水槽/龙头，高仪（或同等品牌）水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝（或同等品牌）马桶等，均为交付标准。
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除此之外，在细节方面，项目也是不遗余力：比如，全屋智能也同样是交付标准，大量场景预设，让科技改变生活，值得一提的是，这一次项目更是设置了多个智能吸顶音响：
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当下在顶豪里流行的弧形元素，项目也全部采用，幻日流光岩板、柳叶拼/鱼骨拼地板、踢脚线、吊顶等，“弧线拉满”，势必要给业主顶豪的居住体验：
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很难想象这是一个预估总价约1300-1400万级新盘给出的装修标准！
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9月19日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合对外发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》（下称《通知》），引发社会广泛关注。这是上海自2011年启动个人住房房产税试点以来，首次对该试点政策开展实质性的优化与调整。
有关政策优化调整如下：一、持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：（一）在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。（二）在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。
二、持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。
三、以上政策自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。
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