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上海楼市什么样的板块最火？
有新房入市的板块。
毕竟新房多的地方，才有开发商的宣传和推广的，才有热度。
那么，2026年，上海哪些地方将成为楼市的主角？新房比较多？
新房的入市，对区域市场有什么影响？
徐汇滨江外溢地区
明年，上海市区的新房供应大户，非徐汇滨江莫属。
结合已经入市的+可能入市的项目，最多可能有6-7个打徐汇滨江概念的新房同期销售。
当然，虽然说是徐汇滨江——
但其实大部分项目都属于徐汇滨江的“外溢”区域，但是大概率都会蹭一下“滨江”的概念。
这些项目中，真正位于徐汇滨江核心区的只有中海8批次拿的云锦路地块。
这块地是纯粹豪宅的底子：
1.5容积率、30米限高，还能夹缝中看到一些江景，预计会打造和云锦东方三期类似的洋房+别墅的产品。
而其他的项目实际上都属于徐汇滨江的外溢地区：
1、北部的东安片区：
安澜上海整盘1000套，首开只开了两百多套，未来还有大量存货；
隔壁还有300/400平大平层定位的嘉佰道·上海未来要上市，五栋楼200+套豪宅即将入市。
近期刚刚发布效果图，很有设计感的外立面；
中长期，江南新村的旧改地块也会入市，整个大东安区域预计上市2000+套房子。
2、徐汇滨江中段——龙华。
就位于徐汇滨江西侧的龙华的迦佰道·徐汇一个项目入市，100-120平的小高层+300多平的叠加别墅。
3、徐汇滨江南侧的植物园+长桥板块组团。
这个片区包括已经在售的海上清河玺和马上可能会上市的两个项目。
第一个就是刚刚调整规划的百色路地块，就在上海植物园南边，跟中海瀛台隔着中环相邻。
第二个项目就是中海瀛台南侧的一线滨江地块，未来预计也会入市。
如果再叠加可能上市的大华医院地块、和已经拿地的华泾地块，徐汇明年最多可能有接近10个新房项目在售。
其实经过多年的开发，徐汇滨江核心区也基本没什么空地了，徐汇滨江自身也已经成为CAZ的一部分，地位已经是上海的一梯队。
而徐汇未来的开发自然是要进入“徐汇滨江2.0”时代：
以徐汇滨江为核心，向周边扩展版图；
通过开发周边扩大徐汇滨江的影响力，进而扩展市中心的面积上海市中心，向东南转移，提升对全市的辐射作用。
这种情况下，自然是一批徐汇滨江的外溢板块得到优先开发，新房项目自然也多了起来。
新房集中入市的好处是，让整个徐汇的楼市都有强大的市场关注度；
坏处在于：
一大批新房入市，将会直接冲击区域的二手房市场；
且一批新板块的开发，也会直接影响徐汇的楼市格局，让市场进入混乱期：
1、豪宅领域：
东安为首的豪宅片区入市，将会对徐汇滨江的次新豪宅购买力产生强大的虹吸分流效应。
这种行情，就必然会诞生一些困惑：
产品更优但是周边有硬伤的东安片区vs一线滨江的豪宅，到底怎么选？区域发展如何，价值如何排序？
此外，因为这种困惑期的存在，徐汇滨江的部分二手豪宅将会发生一定程度的补跌甚至超跌，又会诞生一批可能可以捡漏的笋盘。
到底如何选，什么价格合适，就有了很大学问。
2、中产领域：
一方面，植物园、长桥、华泾等区域的新房供应，将会直接分流区域的中产购买力；
另一方面，徐汇也有一批前几年限售的次新房解禁，未来势必也会对二手房产生冲击。
这种情况下，徐汇的次新社区们，恐怕也会迎来一轮补跌——
而标的选择上，自然也存在哪些问题：
新开发的区域价格是否合适？潜力如何？
二手房社区存不存在超跌的机会？
篇幅有限，后续我们会单独推文分析徐汇楼市的变化。
大前滩
所谓的大前滩，其实就是前滩+后滩+前滩南。
其中前滩核心区已经开发完毕，主要指的就是后滩和前滩南。
客观说，这里可能是明年2026年，浦东唯一一片确定能够持续活跃的新房片区——
因为其他区域都缺少继续供应的市场支撑。
比如新杨思，短期已经没有什么能入市的地块；
北蔡楔形绿地，绿城都没有把区域市场带起来，短期继续推地的概率真的不大；
张家浜的浦开云璟区域基本都卖差不多了；
唐镇如今也到了瓶颈期了，短期最多上一个项目，多了区域市场就崩了。
这情况下，只有后滩和前滩南具备持续活跃的基础：
1、后滩和前滩南的地块都已经名花有主，无非是立刻上还是等等的问题。
但是有地主的区域，一般来说都是拖不了太久的，毕竟这年头没有哪个开发商资金不紧张的，大概率都得上。
2、整个片区也是浦东仅有的、下半年依然保持热销的区域，拥有持续入市的势能。
这点大家看数据也知道，确实是卖得不错。
从城市发展的角度来看，这个区域成为开发热点，其实和徐汇滨江的作用类似：
前滩本就承载着上海市中心（CAZ）东南扩张的任务，靠前滩让浦东南部居民到市中心更方便。
前滩南和后滩的开发，就是一方面在前滩基础上扩大前滩的影响力；
另一方面后滩开发改善型高层；
后滩开发低密度住宅；
本身就是完善前滩核心区的住宅结构：
毕竟前滩之前开发的大部分商品房都存在面积小、户型差、品质一般的问题。
等三个板块都开发完毕之后，才算是在浦东南部呈现出了楼市价值的天花板，拥有完整改善置换链条的“大前滩板块”。
但是需要关注的是：
1、后滩和前滩南目前的价格都是实价，对比真实板块价值没什么太大的空间，不要有过高预期。
两个区域的定位都只能看作前滩核心区的补充，板块和前滩还是差了一档，实际资源上也有一点差距（学区）。
这种情况下，二个板块的价格可是相当不便宜：
中环地段卖了内环的价格，未来只能跟着大盘普涨，爆发收益很小。
2、板块的价格，明年还有回调风险。
上游板块徐汇滨江大量新房入市可能会带动二手房价格回调，明年也可能会波及前滩核心区；
而后滩、前滩南都还有大体量住宅要入市，本身也会分流购买力，造成前滩房价补跌。
这种情况下，很可能会出现二手回调、新房降价的局面，建议大家可以多观望观望再出手。
房子不会卖，价格不好谈
卖房策略轻度咨询
大虹桥
2026年大虹桥将重新成为郊区新房市场的主角：
一批新房项目正蓄势待发。
今年徐泾久违的展开了土拍，至少已经确认两个地铁盘明年是主力销售周期：
位于徐泾北城地铁站附近的大华望樾；
和位于蟠祥路地铁站附近的宝业地块。
而据悉宝业地块东侧、离蟠翔路地铁站更近的那块地马上也会上市，那徐泾明年至少就是三足鼎立的局面。
此外，宝业拿地的当天，徐泾又上了三块宅地，位置就在绿城春晓园东面，明年可能进入土拍周期。
而且不仅仅是徐泾，前湾预计明年也会进入新一轮供应主力期：
华漕前湾前今天也发布了五个新地块共计10.5万方的宅地（图源小胖看房）。
大虹桥重新启动开发肯定是好事，能让区域加速人口导入；
但是需要注意的是，大虹桥的新房重启供应，对于区域的二手市场恐怕是利空大于利好。
像宝业旁边那块地，算是二号线地铁盘;
但是房企侧的价格预期也就是6.2-6.3w每平，产品还是升级过的新规产品，可以说是秒杀周边的限售次新房的。
这种情况下，入市后，大概率就要压着周边的二手打——何况明年开始徐泾有大量的新房解禁，真的是双重打击。
相比之下，前湾的情况可能会好得多——
一方面，剩下的地块位置没有已经交付的这个好，大部分都离地铁不近；
且这些地块不会地块一次性拿出来，供应的冲击预计不会来的那么凶猛。
另一方面，前湾整体的开发节奏很好，企业总部纷纷落地，住宅供应很克制；相比于区域的发展没有超供；
且周边配套已经齐全，学校+医院+地标商业（印象城和开市客），已经有了中产社区的感觉。
这种情况下，虽然前湾区域明年新房解禁后也会受到冲击，但是预期前湾的价格表现会比徐泾好一些。
吴泾
随着大零号湾的崛起，整个吴泾区域也进入了主力开发期：
一个片区就是兰香湖片区，近几年已经有大量的新房入市，兰香湖周围再也不是荒地的模样：
先有兰香湖一号、兰香湖雅苑售罄，现在又有兰香湖二号、象屿天誉兰香同期在售。
而马上要进行的上海十批次土拍，将会继续加速兰香湖沿岸的成熟：
兰香湖二号东侧两块容积率仅有1.01、限高24米的住宅用地将要起拍，未来预计是洋房+叠墅+联排的低密度产品。
而这两块地拍完之后，就剩余南侧的15-09地块以及更南侧的一块宅地入市开发（红色框为本次起拍的两块地，黄色框为未来待拍），整个兰香湖一圈就全部开发完毕，进入全面成熟期。
此外，前一段时间吴泾本身就发布了三块新的住宅用地：
三块地都是紧邻23号线吴泾站，总建筑面积25.7万方，包含配套建设的一部分商业地块。
这几块地意义非凡——标志着吴泾的开发从原来的偏居一隅的兰香湖时代，正式进入以23号线为核心开发主轴的滨江时代。
而这些项目，大概率都会在明年进入市场，吴泾也将成为明年楼市的热点区域。
从发展的角度来看，吴泾的潜力是巨大的：
1、产业定位和张江都是科创策源地，有自己的造血能力，假以时日发展上限非常高，从楼市角度就是会有源源不断的购买力；
2、从区域的发展势能上，这里通过23号线直接联通徐汇滨江这个正在扩大的市中心，房价梯队有机会弯道超车——作为徐汇滨江的直线外溢区域而存在，有机会拔高自身的价格体系。
但是预期能否实现也有很多的未知数：
1、徐汇滨江能否真正成为CAZ的一梯度地段？
房价上、产业上、商业影响力都需要是一梯队，才能把吴泾也大幅度带飞。
2、闵行的重心资源是否未来都会给到吴泾？
还是说分给大虹桥、分给七宝莘庄等区域，不同的资源造就不同的结果，房价表现也不同。
如果预期太高，新房的价格也跟着很贵——那么也可能踩坑。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
