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北外滩核心区「中粮北外滩壹号」售楼处展厅已开放，项目将推出建面约185-228㎡4房及190-210-280㎡风貌别墅，预计下半年入市！

在上周末，北外滩核心区的中粮北外滩壹号正式过会，价格为14.38万/平。

项目在内环、在北外滩、中粮的品牌再在配上14万字头的价格，似乎性价比是这个项目最大的标签；

但实际上，中粮北外滩壹号解决了很多改善客户在买新房时候犹豫的痛点。

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20年前买过商品房、现在又在看新房的朋友经常会说：

“现在的房子，造得太压抑了。”

这个压抑，并不只是说动辄30-40层的楼很高、而且更重要的是楼间距的问题——

根据不完全统计，今天上海在售新房的 平均楼间距不超过40米，但平均楼栋高度超过80米（数据为人工整理，可能存在偏差，仅供参考）；

这意味着：

不仅是采光受限，即使是高区也和对面楼对楼，视野一样有影响。

虽然很难用直接的量化指标来测算楼间距带来的房价影响，但谁都不能否认楼间距开阔会带来在体验上更舒服——

一样是30层+的高层，20年前的百汇园能够实现超100米楼间距，即使住在低区也不会压抑：

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（实景图）

又比如宝格丽酒店旁的华侨城苏河湾88号院，即使是40层的超高层，低区视野依旧一览无余，因为前排是联排别墅和成片的历史风貌区，视野一览无余：

（低区房源实景图）

在今天的市场中，实景示范区可以展示泳池会所、小区大门、地下车库，但最难展示的就是楼间距带来的视野和采光影响——

大多数项目连楼栋出地面都困难，更别说30层楼对楼给客户看了；这只有住过楼间距窄的小区才能更有感受；

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而这就是中粮北外滩壹号超100米的楼间距容易被忽略但却极具价值的优势。

（效果图，仅供参考）

01 稀缺性

在买房这件事上，我们一直强调一个理念，那就是：

越是花钱买不到的东西越值钱。

室内的装标用什么品牌、地下车库做的有多酷炫，现在都不稀奇，而且要是对室内交付不满意，自己掏钱改装修就行了，公区和地库使用的频率也不一定很高。

但对于自己花钱无法改动的实际影响，比如楼间距、比如容积率， 这样地块天生的指标就比装修标准和公区本身更值钱。

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根据数据统计，这几年上海从外环外到中环再到内环，容积率一路走高，中内环的新房容积率普遍超过3.0。

这是因为各环线的开发强度不同。市中心寸土寸金，新增住宅用地块数量并不多，土地开发强度远高于郊区，房屋的密度也就越高；

拿黄浦区举例，全区域面积仅18.71平方公里，却承载着全市最高的经济密度，土地资源极度稀缺。要想出让一块1.0左右的风貌别墅，就要搭配一块5.0+的超高层来均衡。

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这导致一个结果， 黄浦基本没有容积率低于4.0的非别墅新房，150米的超高层比比皆是。

徐汇、虹口、新静安等主流板块的项目，平均容积率也都在3.0以上，主力为26到33层的大高层。

土地市场的供应也佐证了这一事实——

2023年到今年，内环内地块的平均容积率一直在提高。哪怕有低密度地块，也是超过70%都是五六千万起步的风貌别墅，和绝大多数人没啥关系。

不光是上海，香港中环、纽约曼哈顿、东京港区这些国际化核心区都面临 “土地少、需求多” 的困境，挤满了来自世界各地的企业、人流、资金。

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这就导致大家买房的时候，往往被迫选择高容积率的新房，牺牲自己的居住体验，来换取地段的便利性和配套，而且这还是完全未曾可知的居住体验。

02 产品信息

在居住体验的优势之外， 中粮北外滩壹号就在内环核心3000万级价位段中也有着板块规划的优势——

这两年，大家又开始频繁听到北外滩的消息，既有480米浦西第一高楼的建设，板块的城市天际线看起来已然有中央活动区的轮廓。还有快速引进一些进口产业，新房和土地供应都在加速。

（项目效果图，仅供参考）

中粮北外滩壹号整体容积率低至1.95，板块内没有能与其衡量的数据出现，是市中心非常稀缺的低密度高层住宅。业主既能享受到更多的社区资源，私密空间也能获得更大保障。

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整个项目仅规划了1栋高层，24层共包含90套云端大平层，南侧排布历史保护建筑和风貌别墅，再加上周边住宅都是低楼层，视野还是相当不错的。

部分高层会有一定的江景视野，未来直面北外滩超高层建筑群，中低楼层也能看到三件套还有多个地标。

（图源：三万平方，最终效果以开发商公布为准）

在如此吸引人的地块和价格双重优势下，产品细节同样非常精彩。

先是高颜值的外立面，组合运用了仿红砖陶板、白色石材窗板和金属线条，打造出海派肌理与现代审美统一的立面效果，和城市天际线交相呼应。

（项目效果图，仅供参考）

再是纯粹的大户型设计，仅有约185平和220平两个面积段，均是四房两厅三卫的户型。

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建面约185平户型是两南两北的4房产品。

客餐厅一体化，加上大面宽的生活阳台，让整个公共区域显得格外开阔；所有卧室都带飘窗，进一步提升采光；北向卧室也有近12平的套内空间，可以放下标准双人床；全屋的收纳功能也很贴心，附带独立的储物空间。

建面约220平户型则是两梯两户3+1房设计。

客餐厅面积高达近50平，270°视野形成总长约17米的连续观景面，满足高端客群对江景的需求；主卧配置了睡眠区、休闲区、收纳区还有夜间会客厅私享Minibar，四大功能空间都很宽敞；主卫设置了南向观景浴缸、双台盆，细节处彰显品质。除了立面和户型的匠心打磨，室内精装更是壹号系产品的一大亮点。

室内从材质搭配到软装细节，都充分凸显了豪宅品质感，包括玄关的仪式感、多种珍稀大理石的搭配、一线家电品牌的配置，还有全屋接入华为智能系统，灯光、安防、室内环境一键可控。

高奢会所也是豪宅的标配，项目的地下会所面积约1800平，由国际知名设计院CCD设计，营造出下沉花园等多层次空间，涵盖恒温泳池、健身瑜伽、私宴红酒等全维功能，让业主尽享"进退有度"的海派私属生活。

（项目效果图，仅供参考）

地产圈有句话，叫做 “中粮出品，必属精品”。

作为连续30年入围世界500强的优质品牌，中粮在上海专注于做顶豪宅产品，过往的16做壹号系，每个产品的都是 非常能打的。最早的陆家嘴海景壹号，上海顶豪产品，黄浦江绝版江景， 直至目前，仍是上海乃至全国的顶级豪宅代表。苏河湾板块的豪宅标杆天悦壹号，3.6m的层高，至今也没几个豪宅能拉满。瑞虹海景壹号，当年妥妥的网红楼盘， 四开四罄、销售额达185 亿，当之无愧成为当年上海豪宅销售冠军。

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产品力的突出，地段的优势，让这些标杆项目毋庸置疑地拥有定价权，二手成交价远高于同板块内的其他次新房。

（项目效果图，仅供参考）

上海第5座壹号系产品：中粮北外滩壹号即将在12月入市， 售楼处和样板房已经开放

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。