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2025年，上海楼市步入分化与重塑的新阶段。
市场回调中，真正的难题浮现：如何把握核心资产的入场时机。
好的地段始终是稀缺资源，尤其在 内环内，这里依旧是资产配置的优选。
顶级财富流向的地方，往往代表着城市未来的价值高地。
然而， 上海内环内新房价格日益豪宅化，逐渐超出普通人的承受范围。
根据一房一万数据统计， 2024年 新房供应的 套均总价 ，增长变化更为惊人， 直接翻了一倍来到了3000万级，2025年继续攀升高达3428万。
就在此时，静安内环内的苏河湾传来消息： 悦97项目仅推97套约88-100㎡的小户型，总价约812万起，“将房价拉回十年前”。
这或是在地王频出的时代，地价疯涨，以“抄底”价格买进内环内的“最后机会”。
悦97已取证
即将开启认购
静安内环内 苏河湾板块
仅97套建面约88-100㎡房源
联动价约12.88万/
1000万级上车静安内环内的“最后机会”
01
内环门槛全面跃升
千万级新房近乎绝迹
上海楼市的黄金定律正被改写，内环线以内，每一套千万级新房都已成为流动的稀缺资产。
如果你问一个资深地产人，上海的楼市逻辑是怎么样的？
所有人都会给你一个明确的答案：
土拍拉动新房价格预期，新房带动或者托住周围二手市场，形成一个 市场化的螺旋向上模式。
然而，在这一机制持续运转的同时，市场出现一个显著转折： 千万级产品正在被加速“挤出”内环线。
先看近几年上海1000万到1300万的商品房新增供应变化。
通过这张表，最直观的可以感受到一点： 内环内千万级新房供应正急剧缩水。
2023年， 该总价段房源在内环内占比仍达 38%， 而到了 2025年，这一比例骤降至仅7.4%，为三年历史最低值。
这意味着，同样的预算，过去还能在内环选择，如今已被推至中环甚至外环间。
千万级产品被“挤出”内环的核心原因，是内环区域正走向全面“豪宅化”。
这一趋势体现在新房均价与面积的双重上涨。
根据一房一万数据中心跟踪监测，近5年内环内新房的价格表现，就能清晰看到，内环内的均价在2024年迎来了一场里程碑式的“质变”。
2024年，内环新房均价同比每平方米上涨约3.5万元，而近期土地市场仍在强化这一趋势。
“豪宅化”趋势甚至扩散至内中环间，“地王”频出成为常态
在这一片上涨声中，位于内环内的「悦97」项目，凭借其较早的土拍节点， 比内中环的新房还具有价格优势，以12.88万/㎡的联动价脱颖而出 ，成为当前市场中稀缺的价格。
不仅单价跳涨，套均面积也在显著提升。
根据每年成交的总面积/成交套数，计算出近5年的套均面积，逐年攀升，其中2025年更是达到了204㎡，为历年之最。
无论量价还是面积，内环豪宅化已经彻底亮出了明牌。
同时，政策也在加速内环豪宅化进程。
上海已取消“7090政策”并全面放宽中小套型限制，这意味着未 来新房供应将从120㎡左右起作3房，提升了面积段的下限。
未来，百平三房小户型在内环内更是将趋于绝迹。
而像悦97主打建面约88–100㎡精奢小户型，总价千万级即可上车静安内环，在当前市场环境下成为罕见的“窗口级”机会。
缩量+涨价+市中心，如此一来更加显得内环内的“紧俏”。
到此，位于内环内的 悦97所占据的环线优势+小面积的抄底总价 ，优势显而易见了。
能买内环，绝不出圈！错过它，将来不仅内环难进，就连中环的门槛，也可能愈发高不可攀。
不仅如此——「悦97」的价值还远不止于此……
02
地利天时，稀缺天成
土拍安全垫+住租双用
本身内环内的实力就摆在那里，里汇聚了城市最顶级的资源、繁华与能量。
而这一点，在悦97身上，体现得淋漓尽致。
项目位于静安苏河湾板块，是上海公认的四大顶级豪宅区之一（其余为陆家嘴、新天地、徐汇滨江）。
其价值远不止于环线，在于其无法复制的资源密度与城市底蕴，更代表了一种难以替代的身份与价值。
城市黄金十字路口的绝版拼图
1/3/4/8/12号线五轨环绕，步行310米达曲阜路站（8/12号线），1站直达人民广场；
北横通道、南北高架与内环高架形成“黄金三角”，驱车20分钟可达陆家嘴，让自驾通勤全城无比便捷、
商业艺术场+城市文脉底蕴
项目 静安大悦城、苏河湾万象天地双商圈护航。
整个苏河湾街区点缀着没顶画廊、苏富比空间、UCCA Edge尤伦斯美术馆等艺术机构，弥漫着浓郁的人文艺术气息。
窗外是流淌的苏州河，对岸是四行仓库、天后宫等等17个风貌保护街坊，70处文保单位串联起上海百年工商业文明与现代艺术潮流述。
除了这些已有的优势，项目未来还将迎来提升：
优质教育资源预期，提升潜力
教育资源的预期是「悦97」的另一大价值亮点（新房不承诺对口学区）。
图源网络
根据规划项目东侧将建设一所“完全中学”（涵盖初中和高中）其落地有望弥补苏河湾高端住区在优质中学教育资源方面的短板。
苏河湾完全中学效果图：来源中建二局
悦97供应的88-100平米的面积段 很好地满足了单身精英、年轻家庭或三口之家的自住需求，总价可控（约千万级起），实现了在内环核心区安家的愿望。
同时，这一面积段极具租赁价值，适合吸引周边高端就业人群、陪读家庭等优质租客。
“住租双用” 的特性也提供了 “进可攻退可守” 的资产属性。
周边土拍利好构筑价格安全垫
八批次土拍的地块中对中小套型限制的全面放开。
板块内静安西藏北路32-04地块项目也在其中，是整个苏河湾核心区域中最后的待开发地块，周边项目在豪宅榜单上依然有名，未来预计售价高达18万+。
而悦97联动价仅12.5万+/㎡，错过这次， 买隔壁“地王”，加价1000万可能都不够！
再加上随着中小套配比的全面取消，那么片区接下来的新房供应， 类似百平三房，卖一套少一套，俨然“末班车”的存在！
03
地段之上
匠心藏品兑现内环品质范本
结合上文中的数据可以看到，悦97的地段无论哪种面积段都足以成为内环内的“抢手货”。
在土地资源极度稀缺的背景下，开发商选择以“ 小户型、精品质” 切入市场，本身即是一种难得的诚意。
这种选择背后，是对现代城市家庭生活需求的深刻洞察，更是对土地价值最大化的尊重。
悦97精准锁定“首改客户”——他们渴望告别“老破小”的局促，向往更高品质的居住环境，却又受限于预算，无法企及顶级豪宅。
悦97为他们提供了一个难以拒绝的选择：在内环芯，以可控的总价，实现从“有房住”到“住得好”的跨越。
正如每一座城市都有它不可复制的藏品级建筑，悦97正是以内环罕见的超小体量、超高定位，重新定义苏河湾板块的人居标准。
硬核产品力：小户型，大讲究
尽管单套面积控制极为紧凑，悦97却在有限空间中做足了文章。
主力户型为建面约88㎡两房和约100㎡三房，每一套都经由团队反复推敲，真正做到 “小面积、大功能、全配置” 。
约100㎡三房共推出B、C、D三种户型选项，全面覆盖不同家庭结构的需求。
其中 B户与C户采用经典三开间朝南布局 ，实现明亮充沛的日照环境。
动静分区——客厅、餐厅与阳台构成家庭公共活动区，而卧室则安排于相对静谧的一侧，互不干扰。
独立玄关、主卧套房设计，在有限面积中最大化舒适度与私密性，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。
D户型 则更强调通透与扩展感， 南北通透 的设计促进空气自然对流，提升居住舒适度；
全卧室飘窗加上南向瞰景大阳台，不仅拓展了视觉层次，更极大增强了实际的得房感受。
三分离卫生间设计，将台盆外置，进一步提升功能精细度与使用效率。
而建面约88㎡的A户型，堪称项目中的“隐藏王牌”。
在千万级预算即可入驻苏河湾核心——这样的机会，在内环区域几乎已是“绝唱”。
对于追求内环内价值的购房者而言，这无疑是一次 “闭眼入”的绝佳机遇。
U型厨房布局分区明确，操作流畅而不显拥挤。
独立玄关巧妙利用入口空间，解决小户型收纳难题而不失美感。
卫生间干湿分离，有效提升使用效率与卫生条件。
所有这些，都指向一个目标：在有限面积内，实现功能、美感与舒适性的高度统一。
国企实力精致社区，静享归心礼序
悦97的开发商是上海宁立房地产开发有限公司，它是静安区区属重点国有企业大宁集团的下属子公司。
大宁集团在静安区的角色远超单个项目的开发，已成功打造并长期运营大宁音乐广场、大宁中心广场、大宁国际商业广场、大宁公园等一系列区域级地标。
选择这样一位 兼具国资背景与丰富经验的“实力派” ，为项目的品质与后续服务注入坚实保障。
虽然社区体量不大，但营造了充分的归家仪式感和尊崇体验。
在社区内部通过“杏秀门庭-薇然林道-竹隐休憩-森意迷宫-闲云林庭”五大主题景观的串联，在有限线性空间中营造出步移景异、富有探索感的游逛体验，有效放大了社区的感知尺度。
精心规划的全龄活动场，通过合理的动线组织与视线设计，让儿童游乐、青年运动、长者休憩等不同场景既能和谐共存，又可互不干扰。
建筑外立面以大面积玻璃搭配金属线条 ，勾勒出现代简约的城市天际意象。
项目效果图仅供参考，非交付标准
立于苏河湾畔，它不仅是居所，更将成为区域风貌的全新地标。
项目效果图仅供参考，非交付标准
从社区入口大门到单元大堂，再到地下车库的归家动线 ，在短距离内完成从“城市公共性”到“社区归属感”再到“家庭私密性”的心理过渡，强化了居住的仪式感与尊崇体验。
项目效果图仅供参考，非交付标准
星级地库、智慧门禁管理、地上地下双大堂设计 ，这些在隐性成本上的投入，往往是衡量开发商诚意与品质底线的重要参照，更具可信度。
写在最后：
放眼当前上海内环市场，总价千万级别的新房项目已近乎绝迹。
悦97的价值核心，源于“内环地段、可控总价、功能化产品”三者的叠加效应，构筑起难以复制的稀缺属性。
而区属国企开发背景则为这组价值等式提供了关键的“确定性”系数。
它背后是静安苏河湾的百年文脉与未来规划，前面是上海内环愈发高昂的入场费。
错过这97张珍贵入场券，千万级以内再无内环门票！
悦97，不只是一次资产配置，更是一场面向未来的生活进阶。
悦97售楼处电话:4 00-8874-108✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐
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上海悦97官方售楼处电话:400-8874-10 8 VIPLINE✔✔✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。
可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。
2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。
据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。
CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。
从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。
从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。
从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。
在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。
除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。
事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。
值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。
当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。
除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
