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【士林润园】位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。
根据规划，士林润园需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”，地块内包含了大量的历史文化保护建筑。
【士林润园】由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成，总价约7000万起，是上海城心唯一纯合院别墅小区。
项目优势
💎 核心地段黄浦区传承类产品，地段无法复制；
💎 全国首个超低能耗风貌别墅，有着领先时代的“前瞻性”；
💎 “宅园合一”的设计理念，营造出了兼具历史韵味与现代舒适的居住空间，103栋一户一定制，没有重复性；
💎 大面宽、窄进深，采光和私密性都不错。
接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。
Part 01 产品
一宅一定制的空间艺术
“润园八景”把上海历史钣金社区
【士林润园】产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。
约200平面积段：
210平-5套、240平 -1套、280平-2套、290平-1套
约300平面积段：
310平-55套、330平-1套、390平-34套
约400-500平面积段：
430平-2套、480平-1套、500平-1套
【以上为建筑面积不含地下室】
价格区间：
210-310平总价约6200-6900万左右
310-390平总价约6900-1.2亿左右
390-500平总价约1.2-1.65亿左右
每栋别墅以院墙为分割单元，空间上与城市、街坊邻里区隔，庭院活动不易被窥探。
路径上采用街-弄-巷-户的多重转折的礼序路径，私密程度依次递进。
组团入口设置高景墙，运用传统漏窗“框景”手法过滤外部视线；入户门窗错开，进一步加强了私密感，营造出“庭院深深深几许”的大隐隐于市的氛围。
1:1.5大幅窗墙比的突破性设计，让270°环幕视野与超低能耗标准共存。
通过客厅与庭院大尺度落地窗门的开启，客餐厅与庭院景观互相延展，生活场景向内展开。
配置的独立庭院与天井，形成“外紧内松”、“宅园合一”的空间叙事。
建筑风格上，项目融合江南民居的青砖墙面、老虎窗与西式铸铁栏杆，符合《黄浦区风貌保护导则》中“历史元素保留率不低于70%”的要求。这种风格在市场中具有非常高的辨识度。
在社区景观营造上，士林润园并未停留在常规绿化层面，而是通过“润园八景”打造了一座充满文化意境的露天博物馆。
景观大师朱育帆团队精心打造的海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处八大景观，每个名字都富有诗意或蕴藏典故。
在“润园八景”中，入口迎宾处的“申之华”用“帝王黑”天然奢石等材料，经手工切割打磨拼装勾勒出玉兰花造型，旁立百年广玉兰古树，形成传统与现代的时空对话。
“拄颊映”则取意于明代董其昌的读书处拄颊山房，以枣树造景呼应董公手植枣树旧事
Part 02 社区品质
非遗匠造的毫米级追求
【士林润园】在社区品质上的追求，堪称“毫米级” 。项目引入了多项非遗技艺，确保了产品的极致工艺水准。
非遗“元宝缝”工艺打造的砖缝，弧度均匀、质感细腻，由非遗匠人耗时两个月制作完成。
水刷石墙面由匠人甄选石子，匹配颗粒大小，经七道工序及“洗三磨三”处理，以确保颗粒均匀。这种工艺不仅保持了老墙的味道，还增加了防酸防潮功能，适应未来气候变化。
社区配套方面，约1200平方米专属会所由国际设计大师傅厚民操刀，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。
会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。
项目的圈层纯粹度同样令人瞩目。103席的稀缺数量，以及7000万+级的总价门槛，自然构筑起高阶圈层屏障。
更为重要的是，士林润园吸引的不仅是财富阶层，更是对海派文化有认同感、对城市文脉有传承意识的高净值人群。
Part 03 开发商品牌
国央企的联袂背书
【士林润园】由南房集团与华润置地两大国央企联袂打造，双品牌背书为项目提供了坚实的品质与信誉保障。
南房集团深耕上海黄浦区近30载，在城市更新与风貌保护领域积淀了深厚经验，对老城厢730年的文脉肌理有着深刻理解。
华润置地则以“城市运营商”的前瞻眼光，凭借强大的片区统筹优势与资源整合能力，在高端人居领域持续引领风潮。
这种“本土文化专家+全国顶流开发商”的组合，确保了项目既能够深刻理解并传承地块的历史文脉，又能够注入国际化的居住理念与品质标准。
Part 04 区位地段
城市心脏，左手历史右手繁华
【士林润园】踞守黄浦老城厢主轴，这里是上海城市文明的发端：1291年元代设县至今，730余年历史层叠沉淀。
明清的商贾望族曾在这里聚居，徐光启家族、董其昌家族、清制墨四大家胡开文家族等等，不同家族在谦和礼让和发展竞争中形成独特的边界，以界址明示，也留下了各具特色的历史建筑。
从规划来看，项目正处于上海2035规划的中央活动区（CAZ） 核心。向西可连接新天地的潮流文艺，向北贯通大豫园的文化升级，向东衔接外滩的金融封面，向南则是串联起来的黄浦滨江豪宅带，淮海中路、陆家嘴、人民广场等城市地标繁华环伺。
这种“四向通达顶级资源”的位置，让士林润园同时享有“历史人文+金融商务+潮流商业”三重城市功能。
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，从项目坐地铁出发，畅达上海各个区域。
商业方面：500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围，顶级商业环绕。
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
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中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年12月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均维持不变。
至此，LPR已连续7个月“按兵不动”。
2025年5月20日央行宣布下调政策利率0.1个百分点，带动LPR下行0.1个百分点。这是2025年首次也是年内唯一一次LPR调整。
从2019年至今的LPR变化来看，2025年整体较为克制。
刚刚过去的中央经济工作会议指出：明年经济工作在政策取向上，要坚持稳中求进、提质增效，要继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕。
预计2026年LPR稳中有降，且较难出现2024年多次大幅下降的情况。
央行最新数据显示，自2025年5月20日1年期和5年期以上LPR双双下降10个基点以来，目前已连续7个月保持不变。
12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较上月维持不变。
至此，2025年全年LPR仅调整了5月份一次，调整幅度为10个基点。
对比历年LPR品种历史走势来看，2019年至今经历了多个周期，其中2024年是调整幅度最大的一年，全年共调整3次，累计降幅60个基点，且在2月和10月均较上一期下调25个基点，创2019年LPR实施以来最大降幅。
2022年LPR虽整体降幅不及2024年，但也调整了3次，累计降幅35个基点。
在2022年三次调整后，2023年全年LPR仅调整了6月份一次，调整幅度为10个基点，这与2025年的情况较类似。
因此从整体LPR走势来看，2025年在2024年多次大幅调整后，整体保持克制，有利于政策的稳定性。
从银行方面来看，在持续向实体经济减费让利的政策导向下，银行息差缩窄。
据国家金融监督管理总局发布的“2025年商业银行主要监管指标情况表”显示，三季度末商业银行净息差为1.42%，尽管与二季度持平，但较去年三季度末下降了11个基点。
同时，资本利润率也从2024年一季度的9.57%降至2025年三季度的8.18%。
息差压力下，银行缺乏压降LPR报价加点的动力。
从房地产方面来看，2024年5月起，全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限已全面取消，房贷利率由银行根据市场情况自主确定。
截至目前，除北京、上海、深圳等核心城市，其余大部分城市已取消房贷利率下限。从重点城市的房贷利率来看，多数地区已进入“3字头”区间，部分城市甚至触及3%以下水平。
在这样的背景下，引导LPR下降并非当务之急。且随着市场利率不断降低，降息的边际效应也在下降。
2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。总结2025年经济工作，分析当前经济形势，部署2026年经济工作。
会议指出，明年经济工作在政策取向上：“要坚持稳中求进、提质增效，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，提升宏观经济治理效能。”“要继续实施适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕。”
从中央经济工作会议的内容来看，2026年降准降息空间仍然存在。其中对“降准降息等政策工具”的描述为“灵活高效”运用，这代表未来政策针对性可能更强，不再是“大水漫灌”而是“精准滴灌”。
可以看到，无论是对房地产市场来说，还是对整体经济而言，“稳定”都是未来的关键。
其中房地产市场在“稳定”的同时，注重加快构建房地产发展新模式，经济工作则需在“稳定”的基础上“求进”。
房地产产业链条长、关联度高，“稳楼市”需要从经济、城市发展、行业重构等多方面入手。
未来随着整体经济环境的提质增效，房地产市场也将逐步转型，最终进入高质量发展阶段。
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