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由于新房市场整体供应减少，且市区豪宅偏多，这让目标改善或刚需的粉丝，一直在新房和二手房之间纠结。
最近招商臻境二批次开盘，总爷带一位浦东三林的粉丝现场探盘，她目标700万在浦东买房，发现可选项确实非常有限。
于是总爷现时隔三个月再度探盘，发现现场变化非常大，招商蛇口有节奏地释放出更大实景呈现，而且效果真挺不错。
所以趁着这次探盘，总爷想和大家聊聊“大盘模式”下，示范区扮演着怎样的关键作用。
01
出人意料，史上最大示范区
三个月前招商臻境就完成首开，当时示范区就给总爷留下深刻印象，这也是招商蛇口在上海，最大的一次实景示范区呈现。
所以这次时隔三个月再度来到项目，总爷以为可能还和之前差不多，毕竟在上海这样规格的示范区已经非常罕见。
招商臻境从门头到进入内部的全部动线，都做到了实景呈现，社区酒店式环岛落客，归家仪式感拉满，这让第一次来这里的粉丝感觉很兴奋。
招商臻境实景图，总爷实拍
多个不同风格的水景节点，在首开的时候就给上海市场很大震撼，也让到粉丝的每一次驻足停留，都能感受视觉上的冲击。
招商臻境实景图，总爷实拍
那些大家非常熟悉的海派元素，香樟花园、邬达克爱神、武康大楼等，都被招商臻境做到了实景演绎，而且没什么突兀之感，这点其实还是很难的。
粉丝尤其被他们的香樟门庭吸引，这是致敬衡山路2号甲栋1923年的香樟，香樟破顶而出象征着海派与现代的互融共生，设计上比较有创意。
招商臻境实景图，总爷实拍
公区多种奢石与金属元素的组合搭配，精致的拱门和弧形穹顶，都能看出招商的用心和不惜成本。
招商臻境实景图
待到步入示范区内部，约1500㎡life-Club地下静奢会所的惊艳亮相，没想到招商蛇口的动作这么快。
沿着定制旋转楼梯拾级而下，总爷发现无论是拼花地板，还是海派风情吧台，都将海派风格贯彻到底。
下楼穿堂入园迎面便是下沉式庭院，招商这次很大手笔地重塑了地下空间格局。
招商臻境实景图，总爷实拍
整个会所围绕下沉式庭院展开，其中最吸睛的就是艺术泳池，总爷仔细观察，泳池的天花、墙面均抽取海派元素，结合灯光做出了罕见的奢侈感。
招商臻境实景图
最让总爷惊喜的是泳道尽端，竟然打造一整面的景泰蓝奢石背景墙，让人赏心悦目，摸起来质感也很足。
招商臻境实景图，总爷实拍
正对下沉式庭院有一个私宴厅，取“团圆”之意，运用圆桌、圆灯、圆盘等元素，搭配270度环景落地窗，为业主招待亲友提供了最有“面子”的场合。
招商臻境实景图
招商臻境的健身房也很有意思，总爷还是第一次见这种半开放式设计，完全与整个下沉式庭院融为一体。
招商臻境实景图
就连一般楼盘最后呈现的车库，招商蛇口也做到了全面展示。车道归家路顶部被金属格栅覆盖，香槟金色吊顶更加具备奢侈感。
招商臻境实景图
这次总爷和粉丝一起，花了半小时完整走完招商臻境的实景示范区，从人行动线、车行动线，到社区内的方方面面，招商蛇口都进行实景强化。
这种所见所得的踏实感、安全感、信任感，是任何效果图都无法替代的。
而当总爷和粉丝仔细参观他们的样板间，发现这次招商蛇口的颗粒度和风格化又有进一步增强。
02
不仅够大，细节做得足够深
臻系产品主打高定主义，首次落位上海主打海派风格，海派元素贯穿始终。
总爷在示范区就看到有一整面墙的内容，介绍建筑风格及选材的来龙去脉，帮粉丝更加详实地了解海派产品背景。
招商臻境实景图，总爷实拍
招商臻境的几个样板间，都做了实景楼栋呈现，所以现场销售也更有底气向客户展示。
粉丝在地上入户大堂驻足许久，这里源自奢华酒店大堂灵感，顶部仿古铜纹吊顶非常吸睛。
大门则采用全画幅落地玻璃，地面都采用了石材拼花造型，整面曲面背景墙由不同奢石拼接，营造出一种很自然的松弛感。
招商臻境实景图，总爷实拍
招商臻境的户内空间全面升级，这次我们主要看的是高层小户型，但也有各种天然奢石散布在室内的各个角落。入户玄关处，木材搭配凝脂发光石材，奢石包裹发光玉石壁龛。
招商臻境实景图
海派拼花地面，客厅吊顶圆弧倒角，搭配全屋墙布与无主灯天花设计，几乎也做到了这个价位的天花板。
招商臻境实景图
尤其是当总爷仔细观察细节，主卧、次卧顶部都采用了磁吸轨道灯，让户内光线更加柔美，这种细节设计还是很暖心的。
招商臻境实景图
收纳空间的合理利用是一大看点，也是现在很多年轻粉丝关注的，现场看到样板间里布置了很多收纳细节，招商臻境这次做得也很不错。
招商臻境实景图
销售现场介绍说，招商团队前期做了竞品调研、调查问卷、客户回访，才最终确定了这套人性化的收纳系统方案。
在离开样板间的时候，总爷抬头看到叠墅外立面，大面积low-e玻璃、金属线条的组合下，外立面还真得实景更具冲击力。
招商臻境实景图，总爷实拍
正如招商在外立面悬挂的标语一样，招商臻境绝对算得上三林十年来重要作品，就连从出生就住在三林的粉丝，也觉得这句话确实没毛病。
招商臻境实景图，总爷实拍
正是因为这些努力，招商臻境在5月首开劲销16亿，在如今市场能做到这样业绩非常不容易，粉丝在反复犹豫后，也选择认筹看看运气。
招商蛇口在招商臻境这个大盘，也是臻系产品的上海首发项目中，投入了巨大诚意，现场明显看出其在产品打磨方面的用心。
最近招商臻境正在进行二批次产品认购，将推建面约103-135㎡高层、约145-148㎡叠拼，总价约650万起即可上车。
招商臻境效果图
03
大盘模式，真诚才是必杀技
今年的上海市场有个很大变化，就是整体节奏的放缓。
在过去的两三年里，由于上海市场的的火爆行情，很多楼盘甚至售楼处还没造，房子就被一抢而空。
而随着市场行情的调整，楼市从卖方市场切换到买方市场，买房人出手也更加谨慎，更加相信眼见为实而不是效果图。
尤其是对于大盘操盘来说，有节奏、有诚意的实景呈现，成为当下的必杀技。
总爷观察到，招商蛇口今年在上海的几个大盘，均按照这样逻辑进行推盘，也取得了不俗战绩。
在宝山顾村，约52万方TOD大城时代乐章，两次开盘两次日光成为北上海红盘。
时代乐章在首开时就专门划出了一块地，做了几种不同户型的样板间呈现，紧接着又打造一座Chill Park生活美学馆，展现TOD大城的专属魅力，为项目热销助力不少。
招商时代乐章Chill Park生活美学馆
在松江泗泾，约50万方超级TOD时代潮派，同样两开两罄成为西上海顶流。
时代潮派在首开时就布置了精致的潮前生活创意间暨先锋艺术展，以超预期的样板间为项目首开铺垫，目前也即将完成实景示范空间亮相，继续用超配产品力冲击市场。
招商时代潮派样板间
如今市场有多难大家都清楚，过去几个月就能卖完的项目，如今普遍需要2-3年的长周期进行去化。
这样的长周期作战，更加考验开发商战略定力和团队执行力。如何让楼盘不断有新展示，如何让客户不断有惊喜，成为操盘手需要思考的话题。
从这次时隔3个月再度探盘招商臻境，不断精进的产品、不断升级的呈现、耐心的操盘节奏，招商表现出的韧性是让总爷佩服的。
复杂的下行市场，真正考验房企能力的时候到了。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
