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项目名：外滩｜天潼里
地址：上海市虹口区乍浦路106号
开发商：新湖集团 & 理想集团
业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业
占地面积：18950.6㎡
住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院
住宅户数：124户
标准：精装、毛坯
交房时间：约2027年
外滩正核唯一在售新房，踞守苏州河与黄浦江「一江一河」交汇原点。
距外白渡桥约200米，步行5分钟即达外滩万国建筑群，与陆家嘴三件套隔江对望，尽揽城芯丰盈配套。
外滩天潼里：复刻里弄肌理，重塑外滩新生
外滩天潼里择址黄浦江与苏州河交汇处的虹口区乍浦路，由新湖集团与理想集团联合开发，特邀设计大师季裕棠担纲开发总顾问，携手goa大象设计等团队匠心打造。
项目以历史风貌保护为核心原则，通过围合式街区布局重现“风车状”里弄巷道，依托“内生有序”的动线格局，精准还原外滩原生街区肌理，营造出独树一帜的空间韵律。建筑设计上，项目萃取外滩风貌建筑精髓，以折衷主义风格为基底，融入现代化比例与线条，勾勒出兼具ART DECO美学的建筑封面。
建筑设计萃取外滩风貌精髓，以折衷主义风格为骨，融现代化比例与线条为韵，终成兼具ART DECO美学的建筑封面，与万国建筑群相映成辉，尽显历久弥新的质感。
立面设计创新演绎欧洲古典主义“三段式”格局，以折叠退台的现代手法勾勒城市天际线，既呼应当代审美，又让建筑呈现出轻盈恒久的独特气质。
建筑基座萃取和平饭店、洛克·外滩源等经典建筑肌理，打造连续罗马券造型。既保留开阔门楣的恢弘尺度，又消解古典建筑的厚重感，让建筑底座与体身迸发磅礴的美学张力。
进口巴西紫点金麻花岗岩，紫韵鎏金交织于奢石肌理，古朴温润的质感嵌入外滩天际。日光下熠熠生辉、恬静优雅，以地标级奢石质感，勾勒出独树一帜的高级美学封面。
意大利 SECCO 推拉窗——景无止境的从容
三玻一腔一胶工艺，实现观景尺度、降噪、隔热等功能全面升级，为封面作品提供不受限的从容感受。
光影水院——宁逸安定的精神流域取法现代建筑大师路易斯·康的几何光影美学，以黄金比例为尺、光与空间为笔，创新营造出兼具秩序感与静谧感的场所精神，尽显宁逸安定的空间气质。
一揽四季常青
VISTA不止风景，更是生活的远见
南向第一排稀缺占位，直线距苏州河约150米，乍浦路桥近在咫尺，于滨水生活画卷中，勾勒出世家居所的隐奢轮廓。
外滩寸土寸金，叠墅产品本已稀贵；VISTA以区域罕有的低密形制，将风貌建筑的历史传承与奢阔空间的当代创想完美融合。
它所承载的，不仅是一方居所，更是一种视野、一种格调，更是对峰层生活的远见表达。
下叠——城市别墅的隐奢栖居 专属沿街独立门牌，既以归家仪式感彰显身份尊崇，更于迎宾会客间，尽展门第独有的从容与贵雅。
01｜独立门牌，尽显门第风范
沿街独立门牌，构筑家族化的身份标识。归家有序，待客有仪，于出入之间尽呈居者品味。
02｜南北双入户，兼顾礼仪与私密
南向礼仪门迎宾，北向私密入户，动静有序，便捷自如，彰显居者从容气度。
03｜近30㎡私家庭院，阳光与私密兼得
约2.2m围墙设计，既保留私密，又引光入室，于内外之间构建生活的层次感。
04｜约10.5米南向面宽，开阔横向尺度
南向宽幕引光入室，赋予居住以通透的仪式感。
05｜单层超160㎡，空间奢阔有度
客餐厅约60㎡，配有约60㎡超大贯通式主卧，生活场景自成体系，优雅而张弛有度。
全套房布局，让家人各得其所，舒适与私密兼得。
06｜郎阔格局，空间随心定义
约3.5m与3.6m层高递进延展，纵深之中蕴含尊崇尺度。
基本无承重墙设计，空间可自由定义，生活随心铺陈。
超1:1实得赠送比，让空间更丰盈、体验更进阶。
07｜地下空间，功能无限延展
地下层均配采光井，舒适度保障；约6.7m层高可容纳酒窖、会所等多元功能，承载生活的更多想象。
上叠——执掌天际的生活姿态 栖于更高维度，尽揽城市光影流转。于喧嚣之上辟一方私域天地，以超然视野，诠释塔尖生活的独特格调。
01｜双露台·一阳台，延展自然的呼吸
南北双向开阔布局，北向露台近10米，城市景观与自然相融。
休闲露台对话城市天际线，于阳光与风景之间，重拾生活的轻盈。
02｜约10.5米南向面宽，采光极佳
横向展开的空间尺度，让阳光洒满每一处生活场景，晨昏之间皆是风景。
03｜单层约160㎡，全套房设计
以约160㎡单层空间承载家庭生活的仪式感，约60㎡客餐厅贯通休闲阳台，空间通透、气度非凡。全套房设计，保证每位居者的私密与舒适，礼序有致、功能齐备。
04｜自由改动，基本无承重
内部结构灵动，可根据家庭需求自由规划，空间使用无界。
赠送约3.2米层高地下室，生活可能由此倍增。
05｜奢阔层高，演绎空间的尊崇感
三层约3.5m、四层约3.6m层高，纵向空间感更显阔绰，舒居尺度跃然呈现。
MAISON G8——格局映鉴人生境界空间开阔尽展非凡气度与雅致格调，光影随空间延展层层铺陈日常，赋予生活流动的艺术质感。
此间丰盈的，不仅是一方奢居，更是人生的高远境界。
MAISON G8 户型 551平方 六大空间臻藏
01｜全贯通厅，恢弘在心
约140㎡剧院式贯通厅，打通客餐厨三大核心空间，一体化布局整合起居功能于同一平面，构筑开阔互动的家庭核心场域，盛纳日常与情感交流。
02｜最大起居，尽享奢适
科学规划生活动线，将约30%空间聚焦起居核心，七大功能分区精准布局，兼顾使用效率与舒适质感，彰显高端生活格调。
03｜专属视角，绝世环幕
顺应地块优势，南向约22米、东向约23米超大面宽尽展，超高窗墙比构筑270°环幕视野，乍浦路桥、城市三件套等核心地标尽收眼底，成专属生活壁画。
04｜身份礼序，流线有别
主佣分流尊崇设计，独立家政通道保障主人私密生活，空间秩序井然，以细节致敬高端居住礼序。
05｜两梯一户，尊崇开场
4:1优渥梯户比，2部电梯仅服务7户业主，大幅降低候梯时间、提升出行效率，让公区体验延续尊崇质感。
06｜超高实得，傲视群雄
科学空间规划赋能，得房率高出市面同类产品约5%，同等成本下享更大实用面积，拓展家庭生活更多可能。
MAISON G1户型 458平方 六大空间臻藏
01｜通厅揽景，天幕如卷
三面全明贯通厅，接驳城市天际线的剧场式生活场景
约270度三面环幕式开窗，打通阳台、客厅、餐厅与厨房，形成约19.1米南向与22.1米东向的超宽视野面宽。空间如画轴展开，面朝陆家嘴天际线，营造如剧场般的奢阔视觉感受。
02｜奢阔阳台，南得尺度
南向巨幕级双阳台布局，生活场景随光线延展
户型配置约10.8米客厅阳台与约8.3米主卧阳台，南向布局让自然光与景观最大化融入日常生活，在起居与私密空间中形成连续的舒展界面，真正实现自然与生活的双重联动。
03｜套房满配，空间超凡
四卧三套房设计，约78㎡主卧套间奢享独立世界
配备四卧三套房与双公卫配置，主卧套房达约78㎡，配置殿堂级衣帽间与双台盆卫浴。三间套房均设独立衣帽间，其中两间配有阳台，全方位满足居者的尊贵私密与生活仪式感。
04｜礼序归线，出入有界
主佣动线分流，服务与生活各循其道
采用主佣分线的专业布局，家政专属通道与主人动线分离，避免交叉与干扰，保障居住私密性与空间秩序，体现高端住宅应有的生活礼仪与尊崇体验。
05｜双梯尊配，归家从容
8户2梯，远高于常规梯户比，提升进出效率
户型配置双梯双户门设计，形成4:1的低密梯户比，远优于市场平均，极大缩短候梯时间，让归家成为从容尊崇的第一步。
06｜得房高标，实用领先
实得率达81%，在同类产品中处于领先水平
科学布局提升空间利用率，实现约81%的超高得房率，相比市场平均高出一截，为居者带来更多可使用空间与布局弹性，在同等总价下真正实现“多得多用”的使用价值。
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本期关注：2025年全国规模以上工业企业利润增长0.6%
本期要点商品住宅：本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积122.79万平方米，环比增加2.47%。
土地市场：本周二十座城市土地总供应面积372.8万平方米，环比减少41.2%。总成交面积125.3万平方米，环比减少38.5%；成交金额21.7亿元，环比减少58.9%；成交土地均价1733元/平方米，环比下降33.1%。
政策动态：自然资源部与住建部发布通知进一步支持城市更新行动；上海开展不动产信托盘活存量地产，发布“十五五”规划建议；深圳调整商业用房购房贷款最低首付款比例，出台配售型保障性住房管理办法。
新闻关注：2025年开发投资比上年下降17.2%，商品房销售额下降12.6%；12月份各线城市商品住宅销售价格总体下降；北京2026年计划供应商品住宅用地200~240公顷。
二十城市商品住宅成交概况
本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积122.79万平方米，环比增加2.47%。一线城市中深圳、上海成交量较上周有所回升，深圳涨幅近两成，广州、北京环比小幅下降。其他城市中，8座城市成交量环比增加，除佛山外涨幅均在三成以上，莆田、嘉兴涨幅居前，分别为77.23%、67.19%；7座城市成交量环比减少，杭州跌幅明显，环比减少44.82%，其他城市跌幅均在15%以下。4座城市成交量高于前四周平均水平，嘉兴涨幅居首，为93.68%；15座城市成交量低于前四周平均水平，武汉跌幅居首，减少75.02%。
从成交量看，本周上海、成都相对领先，分别为17.56万平方米和15.30万平方米，其次广州、青岛成交面积略高于10万平方米，其他城市均在9万平方米以下。
二十城市土地市场供求情况
本周二十座城市土地总供应面积372.8万平方米，环比减少41.2%。其中经营性土地增加18.2%，非经营性土地减少46.1%。供应总建筑面积982.5万平方米，环比减少7.1%。
本周二十座城市土地总成交面积125.3万平方米，环比减少38.5%。其中经营性土地减少62.3%，非经营性土地减少32.9%。成交总建筑面积247.6万平方米，环比减少50.1%。
本周二十座城市土地总成交金额21.7亿元，环比减少58.9%。其中经营性用地5.4亿元，环比减少85.8%；非经营性用地6.3亿元，环比增加12.4%。成交楼面均价877元/平方米，环比下降17.7%，成交土地均价1733元/平方米，环比下降33.1%。
政策汇总
自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，结合各地城市更新实践需求，在已有支持城市更新的规划和土地政策指引基础上，从增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等方面提出一系列举措。
上海印发《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》，提出创新股权和债权投资方式，开展不动产信托盘活存量地产，丰富养老资金来源，继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景。
上海制定“十五五”规划提出建议，推进群众宜居安居。坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。强化房屋全生命周期安全管理。加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，推动房地产高质量发展。节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋。加快城中村改造和旧住房成套改造。
深圳对商业用房购房贷款政策作以下调整：商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。在政策下限基础上，辖内各商业银行可按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业用房购房贷款具体首付款比例。
深圳发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容，将于2026年3月1日起施行。配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。购房人需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向市住房保障实施机构或者区住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，转让价格由转让方和受让方协商确定，市住房主管部门可以通过参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限）。年折旧系数取1%。
本周要闻
2025年开发投资比上年下降17.2%，商品房销售额下降12.6%
国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%；新开工面积58770万平方米，下降20.4%；竣工面积60348万平方米，下降18.1%。新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；销售额83937亿元，下降12.6%。开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。
12月份各线城市商品住宅销售价格总体下降
国家统计局数据显示，12月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线城市环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。
北京2026年计划供应商品住宅用地200~240公顷
北京发布2026年度建设用地供应计划，全市预期实施建设用地约3240~3740公顷，计划安排新增供应建设用地3040~3540公顷，其中城乡建设用地2430~2530公顷、特交水用地610~1010公顷，支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上。为支持构建房地产发展新模式，提高新增房地产用地供应精准性，安排商品住宅用地200~240公顷，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡，加大站城融合力度。推动“好房子”实施，提升住房品质和周边配套服务。优化保障性住房供给，优先存量转化，适度新增供应作为补充，安排保障性住房用地350公顷，增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的保障性住房供给，更好地满足“一张床”“一间房”租赁需求。
一线城市商品住宅成交走势
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