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保利外滩系空间革新巨作
「保利外滩启PARK77」
下一个杨浦滨江热盘预定！
革新酒店化公园奢宅即将入市！
建面约99-137㎡3-4房
超多赠送空间+收纳空间+超配精装
即将献映内环价值高地！
即将开放样板间！不容错过！
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核心区土地稀缺性的持续强化，使得近几批次土拍的楼板价不断走高， “后续入市价抬升” 已成为市场共识。
以最新成交为例：五批次杨浦滨江宅地溢价率约30.79%，楼板价约9.55元/㎡，对应未来售价 直冲 14万+/㎡。
六批次绿城北外滩地块溢价率约46.33%，可售楼板价约13.6万/㎡，未来售价 有望突破20万+/㎡ 。
与此同时，随着 “7090政策”正式退出历史舞台 ，内环入门三房的面积带显著上扬，未来新建高层的最小面积将直接跃升至约120㎡。
并且从2025年至今的数据来看，内环100㎡以内的小户型仅供应约105套， 量级骤降，叠加地价抬升，供给与价格的双重挤压已然明晰。
统计时间：2021年-2025年8月
在 “地王提升片区价格预期+中小户型稀缺” 的背景下， 【保利外滩启PARK77】 的入市恰逢其时——这是一次由土拍热度与供应缺口共同催化的 “黄金窗口” 。
更重要的是，它提供了“用面粉价买面包”的确定性路径：在可控总价内，将看得见、摸得着的实用价值做出“越级”表现。
它并非只靠“内环”这枚老牌标签，而是通过 户型、收纳、景观与朝向 的全维度超配，把改善需求的核心诉求落到每一平方米的真实体验上。
最新消息：杨浦内环内，12/18号线江浦公园站50米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】开盘在即！
首推建面约99-137㎡3-4房，
装标4000元/㎡
过会均价135500元/m²，总价1136万起
推售房源157套
现小筹认购中，计划于9月27日开盘
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感兴趣的朋友赶紧来看
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仅接受预约参观，感谢您的理解与支持！
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户型图赏鉴
99㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房
当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！
这绝对是有别于传统的百平三房！
首先入户玄关就大有文章！
入户配置玄关柜， 玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人 ，非常人性化；
S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。
且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；
也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。
其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！
因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。
特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。
不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；
烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。
家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！
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此外，项目还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：
全屋配置6飘窗+半封阳台， 百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。
经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。
这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。
在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。
而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度， 主卧、北次卧都带270°转角飘窗。
采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。
想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。
137㎡样板间：更长生命周期的观景四房
项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！
首先是空间尺度感的爆炸式升级！
全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。
20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。
讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！
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超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！
同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！
在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；
父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。
同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！
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而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。
衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！
除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。
比如说超级收纳体系！
入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。
进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。
就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。
比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；
比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。
它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。
毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！
值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启 PARK 77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！
这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。
卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；
主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。
137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。
同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；
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全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。
木地板是精致的柳叶拼花 ，好看但非常废料，成本高昂；
还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。
豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！
从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！
当你见证家人的欢声笑语，或才是家的真正含义！
也才是改善的真正目的！
保利外滩启PARK77，就是全新的时代居住范本！
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土拍回顾及规划
2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡， 装修标准4000元/㎡。
地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。
地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。
从设计方案看项目商品房仅 2幢商品房 ：
其中 1幢为16F ，高度49.3米，首层架空； 2幢为17F ，高度52.3米，首层局部配套
3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。
人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口
2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。
非机动车出入口位于3幢公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于3幢楼西北侧。
国际艺术立面，杨浦新的美学天际线
大面积铝板与玻璃幕墙 的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。
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定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计
社区内定制 六大度假花园， 以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。
更精心打造 五重景观空间 ，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。
临水而筑的 架空层泛会所 ，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。
约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）
建筑立面转角处匠心设计 约270度转角飘窗 ，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。
比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。
生活配套
交通方面：项目距离12/18号线江浦公园站仅约80米， 乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；
乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。
商业方面： 紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；
医疗方面： 交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；
教育方面： 明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。
生态休闲： 江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；
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房产知识
房地产基础专业知识
1、房地产： 指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
。c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产： 是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产： 是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业： 指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权： 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让： 指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权： 包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限： 指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房： 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度： 五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼： 指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花： 指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花： 买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房： 指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房： 指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房： 指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房： 办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金： 指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金： 指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金： 不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关： 登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓： 指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼： 专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼： 居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅： SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅： 指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL： 一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理： 指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容： 对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会： 指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会： 由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会： 由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款： 指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款： 购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
