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——盛青云锦——
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盛青云锦是位于上海青浦新城核心板块的国企开发住宅项目，由深耕青浦二十余年的区属国企——上海盛青房地产发展有限公司打造。项目均价4.45万，户型面积覆盖103-197㎡的3-4房，总价在400-1000万之间。
它位于发展成熟的老城片区，配套完善，东邻西大盈港且有内部水系，本地认可度较高。但短板同样明显：相比青浦新城重点规划的新兴板块，其发展潜力较弱；且距离17号线漕盈路站步行约20分钟，交通便利性不足，对外部客群的吸引力有限，综合来看区位评级为B+。
项目在部分配置上展现了针对改善需求的用心，然而产品规划上存在明显缺陷：一是为满足中小套型比例要求，197㎡户型仅占7%，布局破坏了整体景观的连续性；二是公区体验明显弱于竞品；三是在容积率仅2.0的条件下，仍有约40%的房源只做到两面宽朝南。因此产品评级给到B。
交易层面是项目的软肋，评级仅为C。首先，尽管价格已有所调整，但相比竞品仍不具备足够优势。其次，营销操盘能力偏弱，在竞品均设有大型实景展示区的情况下，其现有的展示方式难以打动客户。同时，竞争环境严峻，面对“印象青城”的潜在调价与“时光新澍”的高性价比入市，产品已然定型、降价空间有限的盛青云锦处境被动，剩余500多套房源去化艰难。
面对困局，项目或许可借鉴浦东同类项目的经验，考虑纳入安置房超市，既能满足动迁居民对品质住房的需求，也能帮助区属企业实现快速资金回笼，盘活资产。
大家可能对盛青比较陌生，它是青浦区属企业，今天李想测评的就是它位于青浦新城的项目——盛青云锦。
这是2022年3月盛青在青浦新城拿的城中村项目，容积率2.0，计容建面9万方，可售住宅是13栋17层的中高层，总共约800套房源。
项目均价4.45万，户型面积覆盖103-197㎡的3-4房，总价在400-1000万之间。
它是2023年11月开盘的，长期只面对印象青城一个竞品，凭借打折后的价格优势，当时卖掉了260套，月均去化15套，按照这个速率，原本还要3年才能卖完，但现实比这更残酷，联发·时光新澍马上要入市了。
联发·时光新澍不仅有新的理念和新的产品，还有更低的价格，将彻底搅动整个青浦新城的市场，连片区原来的“老大哥”印象青城都得受冲击，更何况是盛青云锦了，所以我给它的综合评级是C。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
先看区位评级B+，其中地理b+，交通c，配套b+，相邻b+。
盛青云锦虽然在青浦新城，但属于老城片区，相比于重点规划的三个片区，也就是印象青城所在的中央商务区、联发·时光新澍所在的未来新城样板区、南厢观宁府所在的江南新天地，未来发展潜力差了一大截。
而且，它去轨交17号线漕盈路站，步行要20分钟，对外溢客的吸引能力也较弱。
不过，本地人对它的认可度还是比较高的，原因有二：
一是它处在老城的成熟片区，商服及公建配套完善；
二是它的相邻关系不错，东侧是西大盈港，社区内部还有自然水系穿过，所以，对于青浦本地居民来说，它当初的关注度并不低。
产品评级给到B，其中规划与排布b，公区c+，户型b，内装b+。
盛青基于对本地改善客户的理解，初衷是做品质社区的，所以我们看到它在产品上的某些方面，确实在板块内是领先的：
第一，层高做到了3.15米；
第二，设置了稀缺的接近200平的大平层户型；
第三，作为400万的项目，它有露天泳池；
第四，用到了不错的内装品牌，比如大金的中央空调、高仪和杜拉维特的洁具。
但是问题也很突出：
首先，受80%中小套型限制，197平套数占比只有7%，但它过于侧重少数业主的规划权益，使得中央景观轴被切分，连续的景观被打断。
其次，是最严重的公区的缺失，相较于竞品，它忽视了社区共享空间，印象青城有会所、有架空层，还有中式元素的外立面，而它全都没有。
最后，在较低容积率下，户型设计有所不足，40%的房源只做到两面宽朝南。
最后交易评级给到C，其中定价c+，供需c，竞品c，能力c。
除了区位和产品的劣势，交易层面的问题加剧了它的去化困难：
第一，价格没有竞争力。
尽管随着市场下行和竞争加剧，它的价格已经做了较大调整。但对于强竞品的进入，这一价格并没有足够明显的优势，后续还有下降的空间。
第二，营销操盘能力弱。
印象青城和时光新澍都有近千平的实景展示，购房者看得见、摸得着，而盛青云锦一点实景展示也没有，想打动购房者太难了。
第三，开篇说的竞争环境差。
它的直接竞品是片区标杆的印象青城，还有马上入市的时光新澍。区位方面虽然萝卜青菜各有所爱，但时光新澍的性价比明显更高，盛青云锦仅靠小区位的差异很难弥补这一差距，未来很难有销量。
面对竞争，印象青城肯定不会坐以待毙，会对后续产品进行调规和降价；但盛青云锦就很被动了，产品已经定型，价格再怎么降也不可能比时光新澍更低，剩下的500多套真的很难卖。
对于它的出路，或许可以学学浦东锦绣澜湾、航荟名庭的做法，纳入安置房超市，一来动迁户可以选到品质更好的房子，二来变相降价让区属企业快速回血，以后继续发光发热。
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上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》（以下称《通知》），进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款，完善个人住房房产税政策。这个被称为“沪七条”的新政自2026年2月26日起施行。
进一步调减住房限购政策
《通知》明确，进一步调减住房限购政策。
非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。
连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房；对于持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
适度提高公积金贷款额度
同时，发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，从三个方面优化住房公积金政策。
一是，适度提高住房公积金最高贷款额度。购买首套住房的公积金贷款最高额度提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，购买二套住房最高贷款额度相应提高。
二是，优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海无住房或仅有1套住房、且当前已结清公积金贷款的，在上海再次购房时可申请公积金贷款。
三是，扩大多子女家庭购房支持范围。多子女家庭购买第二套住房，最高贷款额度在上海最高贷款额度基础上上浮20%。
完善个人住房房产税政策
此外，支持居民置换改善需求。《通知》规定，自2026年1月1日起，对上海户籍家庭中的子女成年后，购买属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税。
对于购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
促进购房需求释放，巩固市场稳中向好态势
整体来看，上海此次出台的新政充分体现了综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向。
对于即将到来的小阳春关键时间点，叠加上海既有的各类宽松政策，其将促进各类购房需求的有效释放，进一步巩固当前楼市稳中向好的态势。
实际上，自2023年以来，上海已经出台多轮房地产优化政策。涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，也包括当前动迁安置房票试点以及国企收购二手房等创新举措，发挥了非常好的政策组合拳效应。
克而瑞集团联席董事长丁祖昱表示，从当前北京、上海、深圳房地产政策对比可以看到，在限购政策不会全面放松的情况下，此次上海政策释放出最大的诚意。
根据其测算，外环内年限放宽将影响45%的新房销售面积，公积金贷款额度增加将有至少三分之二的二手房群体获得实在利好，而政策作用持续释放对市场回稳具有重要支撑作用。
中金公司指出，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成，头部城市房价企稳有助于稳定全国住房市场基本盘。
丁祖昱称，上海作为全国房地产市场风向标，此次政策调整并非简单“托市”，而是向市场释放“稳定楼市”信号，对稳定全国房地产市场信心将发挥重要的积极作用。
易居研究院认为，结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，在促进各子市场交易活跃的同时，上海新政也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。据此使一二手房市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。
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