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以下为正文：
外滩瑞府三批次房源12月19日开盘在即！建面约126-165㎡户型，均价14.85万/㎡！
外滩，作为上海永恒的城市封面，其恒贵基因从未随时间褪色。而当顶豪市场还在比拼材质堆砌与标准配置时，外滩瑞府11月26日 “恒贵・恒新” 产品焕新发布会暨品牌老友会，跳出产品同质化。
上海首个真正意义上的豪宅定制项目横空出世，用"好社区、好产品、好服务"三位一体的价值体系，以及"四大定制+六大满配"的全面焕新产品形象，重新定义了新时代顶奢人居的核心逻辑。这标志着上海顶豪市场从"标准化生产"向"个性化定制"的重要转折点，或将引领未来数年豪宅开发的新方向。
六大满配模块：定制为核，全维回应外滩顶奢范本
1.定制模块：豪宅新标杆，从 “千篇一律”进入个性化时代！
外滩瑞府本次产品焕新发布活动最引人注目的，是六大模块之下的豪宅定制。以完整的四大定制系统，真正打造上海首个定制豪宅。
在高端住宅市场长期被“样板间审美” 主导的当下，外滩瑞府的定制化革新，并非营销噱头，而是基于对高净值人群需求的深刻洞察：顶豪人群的需求早已超越物理功能，转向 对身份认同、文化归属与家族传承的精神追求。这标志着豪宅开发逻辑的根本转变——从"开发商定义需求"到"业主参与创造"的思维转移。
①空间定制：“可开可合”双主卧套房设计
约165㎡户型的 “可开可合” 南次卧设计，堪称对当代家庭结构变化的精准洞察。通过一扇精致的移动门，空间可在独立客房与开放公共区域间自由切换，巧妙化解父母偶尔来访、孩子成长独立、家庭聚会扩容等多元场景的矛盾。
外滩瑞府以"前瞻性设计"思维，打破了传统豪宅"一成不变"的空间局限。
不同于常见的“交付后业主自行改造”，项目选择在交付前完成所有可能的墙体改造。这一看似增加开发成本的举动，实则是用短期投入换取业主长期信任的远见，真正实现“一步到位” 的居住价值，让居所成为承载家庭十年生长故事的灵活容器。
②皮肤定制：打破“样板间审美统一化”
当大多数豪宅还在推崇“设计师定制款”精装时，外滩瑞府 把审美定义权交还给业主。从墙面、地面到所有柜门，业主都可以从完整的材质色彩体系中自由组合。
项目为不同户型准备了差异化的风格剧本：这不是简单的风格切换，而是对不同面积段客群审美偏好的精准把握。在个性化消费成为主流的今天，外滩瑞府的"皮肤定制"系统，无疑击中了高净值人群对"专属感"和"独特性"的核心需求。
③功能定制：让爱好不再“无处安放”
“喜欢边化妆，边思考今天的穿搭，希望有一个属于自己的化妆空间”——客户的普通一句话，在外滩瑞府被翻译成清晰的产品指令：功能定制。
项目在硬装阶段就为业主可能需要的功能进行硬件预埋。以240㎡主卧衣帽间为例，提供从“整体收纳”到“嵌入化妆台，mini bar”的多元方案。这种 “让空间匹配生活，而非生活将就空间” 的设计思维，正是顶奢产品力的核心体现。与市场上常见的"伪定制"不同，外滩瑞府的功能定制真正实现了"按需设计"，而非简单的"选项勾选"。
④艺术化定制：细节处的精神共鸣：
入户门把手提供“白雪公主”、“贝母”、“青玉”三种材质选择；全屋衣柜柜门可选木门或玻璃门。这些细节在传统开发视角里属于“过度投入”，但外滩瑞府将其作为定制体系的重要一环。
这传递了一个明确信号：真正的奢华不在张扬的外表，而在那些99%的业内人士会忽略、但业主每天都会触碰的细微之处。正如奢侈品行业从"Logo崇拜"到"低调奢华"的转变，豪宅市场也正在经历从"视觉炫耀"到"体验感知"的进化，外滩瑞府的艺术化定制正是这一趋势的领先实践者。
更值得关注的是，项目携手嘉格纳、华为、大金、ASKO、杜拉维特等全球顶尖品牌组成 “品牌挚友联盟”，以行业领军者的技术与品质，将顶奢生活的蓝图落地为可触摸的实景。
2.产品力满配：以生活需求为原点，让顶奢回归奢适本质
如果说定制模块是外滩瑞府的破局之刃，那么“六大满配模块” 的其余五大板块，则是顶奢生活的坚实底座。
在顶豪市场“重概念轻落地” 的当下，外滩瑞府用实打实的配置证明：真正的顶奢，既要满足个性化表达，更要夯实基础生活的舒适与品质。这种"定制+标配"的双轨策略，从行业产品层面来看既保证了产品的独特性，又确保了居住的舒适度。
①进口品牌领衔的米其林级厨房模块
外滩瑞府厨房以“功能与情感并重” 的设计，打造健康、安全、智能的厨房；回应高净值人群对家庭亲密场景的核心诉求：厨房正在成为家庭欢聚的重点核心场域。
项目甄选顶奢厨电标杆嘉格纳专业厨电，顶配可达十一件套，全面覆盖中西烹饪全场景。嘉格纳大风量油烟机与进口大金空调、中央排烟系统联动的三重排烟体系； 全屋四合一净水系统与316L医用级管道从源头保障水质纯粹，零冷水系统让冬日用水无需等待；华为全屋智能与大金空调深度定制分区温控方案，再加上 烟雾、燃气、水浸智能安防联动，让烹饪不仅是技术操作，更成为兼具健康、安全与温情的家庭互动时光。
② “全屋交付，所见即所得”的收纳模块
“把整洁交给收纳系统，把优雅留给业主” 的设计，契合了高净值人群 “拒绝整理内耗” 的生活追求，让打理生活成为一种从容体验。外滩瑞府构建覆盖入户、厨房、卫浴、卧室的全场景收纳系统：
更在收纳中增加了人性化的细节考量：入户玄关的除湿杀菌鞋柜精准适配上海潮湿天气，归家即刻告别杂乱；按尺寸定制的厨具收纳、镜柜与壁龛组合的卫浴收纳，再到全龄适配的卧室衣柜与可调节隔板，让每一件物品都有专属归处。
③：搭载瑞典百年顶奢品牌ASKO的高效家政模块
独立家政中心，从豪宅日常维度将生活的从容体验提升到一个新高度。项目为建面约165、195、240㎡户型配备 专属独立家政中心，从根本上避免家务场景对生活空间的干扰。
搭载 百年ASKO品牌设备，规划洗、烘、熨、藏一站式高效动线，更考虑到人性化需求，操作台高度经过反复调试，照明系统确保操作无死角，让家务打理高效轻松，告别繁琐，成为优雅从容的日常。
④科技服务于生活的智能模块
科技的核心价值在于“先行考量” 业主需求，这是外滩瑞府智能模块的设计初心。 全屋设备深度接入华为生态系统，鸿蒙互联实现“人 - 车 - 家” 无感联动：归家途中，通过 手机远程控制，空调已提前开启至适宜温度；更提供“会客、影音、睡眠” 等海量一键场景切换。
公区科技智能系统同样全面， 人脸车脸识别实现无感通行，严禁电瓶车乘电梯上楼、高空抛物抓拍等功能，全方位筑牢社区安全防线，让科技真正融入生活、服务生活。
⑤幕墙模块：外滩豪宅罕见的进口系统窗
在寸土寸金的外滩，既能拥有城市核心景观，又能守住居家静谧，这种体验已然成为顶豪市场的“稀缺品”。
外滩瑞府不惜成本，甄选外滩豪宅体系中罕有的进口系统窗，三层中空Low-E 玻璃具备卓越的性能：隔音效果出众，能将城市喧嚣优雅隔绝于外，让室内始终保持静谧；保温与防紫外线性能优异，最大程度做到节省能耗，让收藏世界与安顿身心达成完美统一。
3.四大硬核产品底盘：地段之上，用产品力夯实恒贵资产
在上海顶豪市场，“地段决定价值” 是永恒定律，但真正能穿越周期的资产，必然是 “稀缺地段 + 硬核产品” 的双重叠加。外滩瑞府的四大硬核产品底盘，正是在“外滩一公里” 不可复制的土地禀赋上，为恒贵资产筑牢根基。
"地段是先天优势，产品是后天努力，只有两者兼备，才能在市场波动中保持价值坚挺。"
l 海派地标建筑：与百年外滩的时空对话
建筑是城市精神的载体，在外滩这一全球建筑博览群中，外滩瑞府的 立面设计堪称“对话百年，面向未来”。自下而上演绎“过去 - 现在 - 未来” 三部曲：底部复刻石库门经典拱券；中部大面积玻璃与利落线条，映照当代都市进取精神；顶部 “外滩百老汇之冠” 勾勒亮眼天际线。
这种“尊重历史而不固守传统” 的设计，让建筑本身成为外滩的新地标，既融入百年外滩的风貌肌理，又以当代审美完成时代表达。
l 内环罕见中央花园：繁华核心的轻度假秘境
在寸土寸金的内环核心，“造园” 远比 “建房” 更具挑战。外滩瑞府打造约 3200㎡中央花园，这在上海顶豪市场中实属罕见。项目 以度假式造园理念为核心，提炼印象派艺术名画灵感，打造 六大主题园境。
正如全球顶豪的共同逻辑：越是繁华核心，越需要自然的滋养，外滩瑞府中央花园，正是为顶奢生活注入了自然与松弛感。外滩瑞府前瞻性的园林规划，不仅提升了居住舒适度，更为资产价值增添了重要筹码。
l 全龄塔尖社交场：约3000㎡会所体系致敬塔尖圈层
外滩瑞府以“全龄适配、多元场景” 的会所&泛会所设计，打破了高端社区常见的 “圈层壁垒” 与 “功能单一”，让不同年龄段、不同兴趣爱好的业主都能找到专属社交空间。
约3000㎡会所体系秉持 “一栋一场景” 理念，覆盖高奢社交、家庭欢聚、亲子成长、静谧运动四大核心需求。
l 殿堂级归家地库：从抵达开始的尊崇仪式
归家仪式感，是顶豪生活的重要组成部分，而外滩瑞府将这种仪式感从地库便已开启。以“光岛” 为理念重塑地库， 星级坡道的光影走廊、艺术玄关的静心序厅、专属落客区、中央洗车房与私家车位系统，每一处细节都经过精心设计。
社区焕新：烟火与静谧共生，打造恒久的外滩人居
外滩瑞府的“好社区”底盘在核心地段打造 “生活在附近，烟火在楼下” 的社区场景，让繁华与生活本真实现双向奔赴，这正是当代顶豪社区的价值回归。
约7000㎡风貌邻里新弄堂延续石库门肌理，将社区咖啡、艺术工坊、便民市集等多元业态融入其中，构建开放、融合的步行尺度共同体—— 文艺氛围与人间烟火在此交织，打破了高端社区的疏离感。而 九龙路滨水归家秘境，通过宠物友好花园、文化记忆景墙、适老化座椅
与无障碍步道的全龄友好设计，串联虹口港形成治愈系归家动线。
“风貌烟火与滨水静谧” 的社区设计，回应了高净值人群 “在核心地段拥有完整生活” 的诉求 —— 不必为了繁华牺牲日常便利，也不必为了静谧远离城市核心。
产品定制是外滩瑞府的当下核心，接下来还会持续拓展到 长期主义的服务定制。以“全生活关照” 为核心，构建超越传统物业的服务体系，将定制思维从空间延伸至生活：提供全周期管家服务与资产恒护；联动万象天地与上海市第一人民医院资源。让豪宅真正成为可传承的隐形资产。
当定制化成为顶奢核心竞争力，当社区、产品、服务形成闭环价值体系，外滩瑞府不仅为上海高净值人群提供了传世居所，更以行业领先之姿，开启了上海豪宅定制化的全新篇章。
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上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。
12月15日，国家统计局发布数据显示，11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，而北京、广州和深圳则分别下降0.5%、0.5%和0.9%。
这一数据放在全国房地产市场的背景中显得尤为突出。11月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格呈现“环比总体下降、同比降幅扩大”的趋势。
其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
从同比数据看，差异更加显著。11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，上海却实现了5.1%的同比涨幅。
相较之下，北京、广州和深圳同比分别下降2.1%、4.3%和3.7%。
中原地产首席分析师张大伟认为，上海新房价格连续多月保持上涨，核心原因在于供给结构优化。开发商聚焦核心区域优质地块，推出高端改善型产品，契合了市场真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，使上海新房市场在整体下行周期中保持独立行情。
上海新房市场在11月迎来一波集中供应潮，但冷热不均。
当月，上海共计29个楼盘入市，其中均价10万 的高端住宅项目达到13个，几乎占据半壁江山。
在这些新盘中，有7个项目因认购人数不足取消了摇号，13个项目单次推盘量不足100套。
即使在这种市场环境下，仍然有3个楼盘对外宣称“日光”，即招商·林屿湖畔、尚园和澐启滨江。
高端豪宅市场与普通住宅市场的严重分化是11月上海楼市的鲜明特点。
位于人民广场板块的嘉里金陵华庭三期均价20.6万元/平方米，认购率高达153%，网签率达到87.5%，是当月唯一网签率突破80%的项目。
汤臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院别墅，均价19.68万元/平方米，认购率也达到了142%。
华润置地的澐启滨江项目于11月25日结束首批次认筹，总认购量273组，首批推出房源122套，认购率达到223.77%。
与豪宅市场火热形成鲜明对比的是上海部分非核心区项目表现相当低迷。
11月上海共有14个楼盘网签率低于10%，其中7个零网签项目，既有位于主城区但产品力滞后的项目，也有区位短板明显的远郊盘。
位于静安不夜城板块的苏河融景，11月30日开盘推出50套房源，备案均价118031元/平方米，认购率62%，但截至12月初未能实现一套网签。
远郊盘的去化压力更为明显，位于临港泥城的光明星城推出324套刚需房源，备案均价24435元/平方米，因板块库存高、配套落地缓慢，开盘后网签挂零。
仔细观察上海豪宅市场，会发现一个有趣现象：虽然认购数据火爆，但认购到网签的转化并不理想。
截至12月初的数据显示，黄浦绿城黄浦one项目认购率138%，但网签率仅为41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率仅19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率也只有14%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一方面，高端购房者对市场走势更为敏感，不急于完成最终交易；另一方面，上海豪宅市场年底供应量爆发，可供选择的优质项目增多，高净值买家拥有更多选择权。
二手住宅市场表现有所不同。11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，上海二手住宅价格环比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。
尽管如此，上海的二手房交易量却在11月份创下近7个月的新高。
据上海市房地产交易中心数据，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%。刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比达60%。
上海链家研究院负责人李根表示，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现。在上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征。
多家机构预判，市场将延续11月运行态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区域高性价比房源的成交节奏有望进一步加快。得益于“沪六条”政策的长尾效应持续释放，预计12月成交量将维持高位运行，“以价换量”的趋势在12月也将延续。
机构数据显示，2025年1～11月，上海商品住宅销售金额前十项目合计销售1126亿元，入围门槛提升至64.6亿元。
整体来看，年末的市场竞争尤其激烈。华润置地、保利发展、招商蛇口三家企业销售额相互咬得很紧，三者差距在20亿元左右。在华润置地操盘澐启滨江首战告捷后，压力随即给到中海地产与招商蛇口联手操盘的安澜上海。
某机构上海企业常务副总经理程宇认为，短期内市场价格压力仍存，但优质地段的核心资产价值支撑稳固。
“短期压力依旧存在。”卢文曦认为，新房市场随着高端项目入市高峰期已过，能对价格的拉抬效应减小。相反，远郊区域新盘的营销活动还在继续，势必对价格产生一定压力，因此年末新房价格能否保持环比上涨需要一些标杆楼盘的强有利支撑。
